黄先生的选择果然没有错。商铺买下没多久，就有一家美容院以11万元／年的价格租下他的店面。黄先生暗地里算过一笔账：这个店面总价70多万元，首付35万元，余下35万元10年按揭，月交不到1000元。商铺年租金11万元，即每月可得租金9000多元。他的投资款只要6年半的时间就可以收回了。
不仅是朝阳区的商铺，其在海淀区、昌平、金源燕莎的商铺分别租给了蛋糕店和小饭店、小超市，生意相当火爆，并且目前商铺的价格已经上涨了50%。
投资兵法：商铺的人气聚集很重要，并非所有社区商铺都能聚集起大量人气。黄先生认为，相对而言购买大型社区的商铺比较安全，毕竟商业需求会比较大；而小型社区、别墅区和高级公寓的商铺风险则相对较大。
此外，现在很多新建小区开盘时都还在图纸上，在这类小区中购买期房商铺不仅资金积压时间长，而且风险更大，因为即使小区交付之后商铺成了现房，也还存在一个入住率的问题。因此，投资社区商铺时，应该尽可能地选择成熟小区内的现房商铺。
（2）相信自己，敢于出手
投资者：项先生，石家庄商人，15岁。
2001年，项先生决定购买郑州德化街商铺的时候，德化街并没有像一些繁华的商业路段那么闹猛，一般人也不大敢把目光转移到这里来。但他认为，德化街是郑州市区的一条交通干道，与市区多条重要的商业道路相连，周边正在开发的楼盘也多，人气、商机都不缺，有非常大的商业发展潜力。另外，当时德化街商铺的售价只要10000元／平方米出头一点，在他的承受能力范围内。同时，德化街品牌晋升“中国著名商业街”的消息，也加强了他购买的决心。
于是，他不顾家人的反对，购买了这处位于德化街的商铺。果然，德化街品牌晋升之后，这里的商业格局愈加完整，商铺价格也水涨船高。现在，他所购买的德化街商铺售价已经比原来翻了一个跟头还不止；按目前的市场发展行情看，以后肯定还会上涨。
投资兵法：听取周围人的建议，观察商铺本身的特性固然重要。但是投资者在收集和综合分析各种信息以后，只有相信自己的眼光作出恰当的选择才不会错失良机。
（3）商铺投资，财务分析是关键
投资者：徐总，上海某公司老总，10岁。
来自上海的徐总很有些理财天赋，尤其擅长投资品种的有效组合。这些年，无论股市、债券买卖、分红型保险市场，还是服装、皮包生意场，他都积极投入，收入颇丰。但最让徐总满意的还数两年前的那次商铺投资。
上海城隍庙福佑门商厦正式揭牌开张时，徐总看准了底楼的两套铺面，只可惜手头资金未回笼，一时愁眉不展。后来经人指点，他到建行某支行申请了个人商铺贷款。首付50%之后，办理了80万元的5年期贷款。精明的徐总是经过仔细核算才做出行动的，一年期以上的商铺贷款，还贷以按月等额还款来偿付，拿商铺租金收入还贷，还有盈余。
对徐总而言，最困难的是开始的两年，由于福佑门商厦属于将旺未旺型的商铺，当时还处于预热期，因此租金收入情况不理想，还款压力比较大。不过，该铺位处于好的地段。城隍庙旺盛的人气，不久就让徐总的铺位成了抢手货，租金还一直上涨。
投资兵法：徐总的经验值得很多投资者借鉴，商铺投资作为高投入的投资产品，在决定购买前必须进行投资理财和收益预期规划，切忌跟着感觉盲目入市。
（1）小铺加大铺，面积巧妙拓宽
投资者：杜萍，提前内退自谋职业者，13岁。
杜萍两年前投资了一个社区底商，一楼底商面积是10平方米。同时，她还在该商铺上面购买了二楼商铺的一部分，面积150平方米。她把一楼商铺和二楼商铺连通，形成了一个经营整体，有效地放大了商铺使用面积。她现在自己在经营家常菜馆，顾客都是小区的业主，由于杜萍热情友好，客气大方，很有人缘，生意相当好，街坊邻居都爱来捧场，白天晚上都有顾客上门。平时，杜萍的菜馆还可以提供各式外卖。看到顾客们整天满意而归，杜萍开心地分享她的经验：“一楼小商铺+二楼大商铺，这种组合有效地降低投资成本。后期，也可以有效地降低经营成本。”
投资兵法：做社区的生意，一定要想办法降低成本来提高收益，倘若服务好、价格低，肯定会受到众多新老顾客的欢迎。所以，这种“一楼小底商+二楼大商铺”的组合，不仅可以降低房租成本，而且也可以获得市场的追捧，获得更稳定的高收益。
（5）只要商铺在成熟商圈内，就不怕价格昂贵
投资者：周宏，某销售公司财务总经理，55岁。
1年前，周先生在某商业街投资了一个82平方米的商铺，总款达320万元。当时，该商铺已经是当地商铺的“天价”纪录了。然而，周先生经过深思熟虑下定决心投资了它。高投入常常意味高回报，该商铺买了不久，周先生就以1000元／平方米／月的价格租出去了，每月租金达到8万多元，他一年的租金坐收接近100万元。这样，不到1年，周先生就可以完全收回投资。
投资兵法：商圈是否成熟是决定商铺价值的核心，只要商圈市口好，价格就会贵。在上海和深圳，市中心商业街区，某些商铺的单价高达30万元／平方米，一个商铺的转让费用就高达数十万元。因此，商铺位置好，租金高，售价自然就高。
淡市如何选铺才有赚头
商铺投资市场经济也有高潮低迷的起伏，在淡市时期，尽管商铺市场受经济形势的冲击出现了低迷，但长期来看，商铺投资依然是高回报的选择，淡市中以低价选个好商铺才能在旺市中大有赚头。与住宅相比，商铺的投资回报率一向是比较稳定的。投资者如果希望抄底，应尽量挑选一线地段的优质商铺，而不要图便宜去买一些二线甚至三线地段的商铺，因为这些地段的商铺物业抗跌能力不是很强。
一般而言，商铺形态可分为：商业中心商铺、社区商铺、商业街商铺、地铁商铺。由于受地理位置、商业氛围、客流量等因素影响，各类型商铺的投资回报率不能一概而论，这些商铺投资回报率的主流区间为6%~ 7%，但也有低于5%、高于10%的例子。当然，如果涉及时间问题，比率就不在此范围了。若是早期以低价买下的商铺，现在大幅升值，其回报率便尤为明显了。
根据以往的案例研究，现在几种商铺在淡市下各有优劣，投资者在投资时应多方考虑。
（1）商业区（写字楼、专业市场或商场）商铺
优点：如果是临街的独立商铺，而且商场的规划或者招商工作做得很出色，升值潜力和租金回报是所有商铺类型中最高的一种，有极强的稀缺性，可以永久持有。
缺点：因为稀缺性过强，所以出售的商铺很少，价格昂贵，可遇不可求。一般只能在该商业区未成熟前购入，这样就会很考验投资者的眼光和判断力。另外，这种类型的商铺一般都会以商场为主，除了独立临街的商铺之外，其他的商铺很受整个商场招商结果的限制和影响，个人操控能力不强。
（2）新开发的住宅或商业片区的商铺
优点：升值潜力很大，如果投资得当，当这个片区成熟之后，价格会有2 ~ 1倍上涨。保守的投资是选择商业区附近的住宅新区来投资，或者比较靠近市中心的住宅商业区。
缺点：在该片区还没有成熟的阶段，空置率较高，出租的回报率只有2%~ 1%。如果对新区的规划或建设速度判断错误，将要面临积压资金和承受高贷款利息、高空置和高成本的风险。
（3）密集型住宅区商铺
优点：价格适中，不会特别昂贵，而且有很大的租赁市场和潜力，特别是大型的住宅区或者是豪宅、优质楼盘附近，空置率会比较低，很多与生活息息相关的行业，如地产、发廊、饮食、便利店、超市等肯定会进驻的，这是最基本的生活必需配套。随着入住人群的增加、成熟，租金和价值也会随之而增加。
缺点：租金回报只能是合理适中，不能期望太高，因为毕竟只是生活的配套，服务对象和主要消费人群是住户，是重复消费，因此人流和利润也会有一定的限制。
高房价下如何投资商铺
从近年来的形势看，商铺投资者面临着多种投资选择，可投资的商业地产包括各种商铺（含各类型店肆）、商场（含专业市场）、商业街（含步行街）、超市／年夜卖场（含仓储中心）、购物中心、酒店式公寓、底商等几种分类形式。
当全国各地房价高涨，在这种气象下，可选择哪些商铺进行投资？投资商铺应注重什么？商铺种类多，该选哪一个？这些问题都是投资成功与否的关键要素，下面我们就带着这些问题来了解在高房价下如何投资商铺是最划算的。
（1）选择两头铺，打造黄金屋
投资街铺前，必然要看准街铺门前是否有人流量，这人流量不是交通人流，最好是休闲人流。当然，有休闲人流的街铺，也不是家家都会财源滚滚。若是街铺处在一排街铺的中心，被其他街铺包抄，生意上相对难以打开局面。因为客流分散、人们购物乐趣下降、行走体力不支等原因，往往会令街道中心的商铺经营非常艰苦。
一般来说，十字路口、街两头和街角的街铺财运要旺一些，因为这些位置容易汇聚四方人流，人们休息时间比较长，人们有乐趣、有时间高密集地逗留在这些处所。从路人的视觉上来说，这些处所的商铺更热闹，更容易吸引人的目光。
好的商铺经营规模较广，无论经营餐饮、服装或者其他行业都可以。还有，同一条街道，门对门的商铺生意都有区别，一般宜选择人流较多、向阳的一面。商摊平面结构也很重要，要有较宽的门面接触顾客。当然，铺面的安插也尤其重要，投资者可按照经营品种安插店面，让顾客心旷神怡，有采购欲望。
（2）成熟老商铺，收益有保证
如今，一些开发商意识到商铺很能吸引市民的目光，于是大量培植商铺，即使是一些临街的商品房，也将一楼或底下几层辟为商铺。这些开发商，一般是一边开发、一边售卖、一边招商商铺。对于这样的商铺，投资者一定要稳重投资，因为其人气难以展望，经营回报周期可能太长，若是经营目标不清晰，投资者的资金就有被套住的危险。
投资者投资商铺，尽可能去选择成熟市场的商铺，这些商铺，一般获利会有保证，如电脑一条街、服装一条街内的商铺，其在开发商或相关公司数年的经营下，有固定的经营商家，经营规模和效应都已具备，已有了兴旺的人气和商气，投资回报不变。
投资者切记，理性投资，理性经营，任何时候都不会有错。
（3）投资不能急，街铺好获利
由于市场日益变幻，个人投资最好是选择街铺。商铺投资，不能“一蹴而就”，不可能很快就收回投资，是需要耐心和良好的心态，要按照商铺的投资特征进行持久投资，多方考察，才能享受到商铺的投资回报。
投资商铺之前，最好分析一下商铺所属地域近年内的城市成长规划，若是将会被拆迁或改建，即使商铺当下收益率高，也会影响商铺的升值和转手。还有，要考察商铺的具体位置特征。好商铺都有配合特征，即交通便捷、商铺合用行业普遍、所处位置人气旺。从这点来说，一些商业楼的底层或地下层、低层商铺是好选择，一层的商铺投资性最好。因此，在选择商铺时，可按这样的原则进行投资。
若是投资者的投资财力有限，适合选择街铺。一般街铺的可节制性与自立性都很强，受其他因素的影响较小。投资者可按照商铺的价值转变规律进行恰当的转变，或者选择自己经营，或者出租，从而使得投资收益最大化。例如电脑一条街、服装一条街、茶叶一条街上的商铺等，或者一些零星的街铺，投资者都可选择。
好铺的“第六元素”
购买商业地产时，名目繁多的商铺投资项目让投资者挑花了眼，到底该怎样识别其品质，又该如何保证投资回报率呢？投资者不妨在购买过程中对六项必究元素多较点真儿。
（1）项目规模与消费人数匹配
在确定周边消费人群具备一定消费能力，并且在产品定位正确的基础上，投资者还必须了解商业经营面积与周边消费群体数量是否相匹配。例如，一个经营面积为2万平方米的商业地产项目，如果其坐落的居住区内常住人口为2万人左右，那么平均每人1平方米的商业面积显然不能带给投资者足够的回报。一般来说，人均商业面积在0. 5平方米以内就已经能够满足正常的经营和消费需求。
（2）定位专业水平决定收益
确保后期收益还要取决于项目经营管理者的专业水平。要判断管理团队是否专业，最直观的方法便是观察产品定位与区域消费特点是否吻合。例如，坐落于某中低档居住区附近的商业项目如果选择高档的商业项目，那么与周边的大众生活型的消费需求不够贴近，不如定位于中档品牌、小百货等日常用品经营商业项目。因此，建议投资者不要过分关注单一经营利润，更要寻找贴近消费圈的经营项目，通过专业化的经营管理定位，才能获得更长久的经营利益。
