（3）周边消费要具持续的支撑力
商业项目周围的消费力是决定投资回报的最关键因素。一些商业地产项目依托新建居住区的居民作为现成的消费人群，确实为商铺投资奠定了回报基础，也吸引了不少投资者的关注。但要保障后期回报，除了附近已有的社区居民外，周边还应具备一些具有支撑力、延续性的消费人群。例如，在步行可达的范围内建有产业园区、开发区、商务区或写字楼等工作人群集中的项目，商业项目可以依附这些项目开发更加丰富的经营业态。
（1）过滤噱头求实质性回报
承诺回报是眼下商业地产项目中很流行的招商方式之一。可是实际操作中，有些项目承诺的回报方式看似诱人，其实并不合理，投资者应当更理性地分析招商噱头，选择真正实质性的经营回报。例如，某项目提出的“一次性回报”概念，必须在业主全额购买商铺并缴纳其他税款等费用后，再按相应的比例返还回报额。这种看似直观又高回报的投资方法，其实不过是“羊毛出在羊身上”，也就是开发商在确保获得尽量多的贷款之后，除去了税费成本返还给投资者的部分利润，投资者在此前交纳的房款中已经包含了这部分费用。
（5）商业内容须有引人之处
以引进消费者熟知或习惯于购买的品牌开发旗舰店为例，这是很多商业项目通用的方法，但品牌选择、引入规模、分布格式等诸多因素对于整个商业地产项目都会起到不同程度的作用。例如，有些项目将对象定位于时尚的中高档消费人群，而引入的旗舰店却包括商品平均价位为100元左右、以20岁左右的消费人群为对象的中低档品牌。那些依照中高档定位购买商铺的投资者此时便会遇到经营危机，因为商场里消费人群的定位与自己的经营定位会存在先天的差异。因此，投资者在购买商铺之前，应当首先确定项目的旗舰品牌，和旗舰店摆位对于自己铺位的影响范围等，而不能以口头承诺的定位作为投资参考。
（6）布局应能构成人流交织
正确的品牌定位之外，商业布局能否将商场内的人流有效交织，推动品牌店之外的商铺经营，也是投资者必须在购买前明确的因素之一。例如，某新建商圈的一个大型购物商场，其引进的几个时尚服装、鞋帽等主力消费品牌全部分布在临街门店，并且内堂处于半封闭状态，虽然内堂也有很多高档品牌，但很多消费者都只是在门店流连，进入内堂的人数还不足门店的1／1。还有一些项目，虽然品牌店定位合理，但小商铺与之距离较远，光顾人群相对较少，商铺业主也无法实现盈利。因此，投资者在购买商铺前还应当留意项目的旗舰店辐射范围大小、内外堂沟通性能、购物人群交织有效性等问题，以免开张后无法达到预期效果。
非热点区域淘铺也能创收
在我们的传统观念中，买铺就要买金角银边、黄金地段，那些城市边缘地区或者非热点区域的商铺没有什么投资前景，不值得购买。
我们知道，买房最重要是地段，这是不动产投资的铁律，因此，买房一定要尽量买热点区域，而且要买成熟地段。事实上，地段定律本身并没有错，但错的是对它的理解上。成熟地段固然会带来稳定的投资回报，但高成长性的区域则意味着更高的回报预期。
地段的成长性是该地段的市政投入和改造力度。比如，北京早年的方庄、亚运村以及后来的望京，曾在一段时期具有很强的成长性，得到了市场的关注，但近年由于交通、商业、教育等配套的相对滞后，加上地段楼盘相对饱和，成长的势头得到了遏制。而一些非热点地区，由于得天独厚的整体规划，便捷的交通路网，以及周边辐射的商业氛围，随着建设的逐步完善，成长性会进一步得到提升。
因此，在一个区域尚未成为热点区域的时候，购买那里具有开先河的楼盘，则有着巨大的潜力。
赵先生在两年前购买了位于北京郊区的一处商铺，两年过去了，商铺的租金依然不能达到预期的水平，而且商户在经营的时候效益也相当一般。这让赵先生在购买类似边缘组团商业的时候杯弓蛇影。目前，有朋友推荐他购买位于城郊外的一处临街底商，经过实地考察后，他颇为动心，区域良好的人口结构和购买力让他对商铺未来的“钱”景很看好，但购买非热点区域商铺赔钱的前车之鉴让他在决策的时候心存疑虑。那么，究竟淘商铺是否一定要遵循“金角银边”、黄金地段的定律呢？非热点区域的商铺怎么淘？
实际上，对于实力不强的个人投资者，在非热点区域“淘”出黄金铺，也是十分划算的投资选择，但必须谨记“一二三”原则。
（1）一个“明确”
投资是目的性很强的商业行为，必须先明确自己的获利途径。可从商铺升值获利和出租赚取租金两种渠道来获取利润。前者需要具备先于市场发展的眼光或消息来源，能够在非热点区域的起步阶段购得好铺，从而获得较大升值空间；后者则能够站在租户的角度考虑问题，事先了解所在区域及适合的商铺类型，再根据实际可达到回报率来决定是否购买。
（2）两项调查
两项调查即调查区域商铺普遍售价、调查政策规划信息。其中尤其以调整宏观背景更为重要，如道路交通规划、房地产开发规划等方面。这对于提升整体区域价值，人流量的汇聚以及经营方式的选择非常必要。
（3）三项计算
首先，计算投资能力。量力而行是投资成功的关键，在决定投资之前，投资者应当算清楚能够承受的首付款、还贷额度、空置期、收回投资期限等问题，以免在资金出现问题的情况下仓促转让，无法实现应有的投资收益。
其次，计算商业比例。投资人在购买之前应当先估算一下项目的商业投放量。比如，社区商业较为合理的比例为10%~ 20%，以百万平方米的住宅项目为例，5万~ 10万平方米的商业面积正好能够得到社区内部消费力的支持，如通过合理规划吸引社区外部客流，则投资潜力更好。
最后，计算人流量。在决定购买前，对于商铺周边的交通线路，投资人最好分时段实地考察一下经过的人流量，而不要仅听销售人员的一面之词。在后面的章节，我们将为投资者详细介绍如何使用人流量测试方法。
社区商铺要分阶段调整投资策略
随着社区商铺投资热的再度兴起，市场又开始隐现过度炒作的端倪。由于部分开发商盲目追求社区商业的“大而全”，而各个小区之间的各自“执政”从而导致无法形成集聚效应，因此使得市场供应严重过剩。一时间，经营不善、难以招商、空铺严重的连锁反应充斥其中。
一些社区商铺在开发中脱离了社区商铺的本质功能，或是采用不切实际的定价，导致经营商家高档化、贵族化。社区商铺只有“正本清源”后，真正起到为社区服务的目的，才能实现市场健康有序的发展。
（1）你的商铺适合租给谁？
投资商铺最关键的是能够找到合适的承租商，投资者在决定购买商铺之前就应做到心里有数。例如，想把商铺租给餐饮店，在购买前一定要问清楚该商铺是否能够开设餐饮。此外，很多社区商铺规划成两层形式，而复式商铺一般只适合做餐饮、娱乐、休闲类商业。对于便利店、零售店、食品店等商家来说并不合适。因此，在选择购买商铺之前，必须先对招租的商家有个“打底”。
（2）不同阶段应该寻找什么样的商家？
正如前面的章节内容强调的，出租商铺应该分不同阶段寻找不同类型商家，这是很多投资者容易忽略的一个方面。在居住区刚建成的两年里，宜引进经营装潢、五金、电器或建材等业种。这类商家的经营情况比较好，给出的租金相对高。两年以后，小区入住率达到一定水平但尚未达到高峰时期，引进便利店是最适合社区内居住需求，其租金水平能够超过建材装潢行业。当整体社区全部入住，商业进入成市阶段以后，主力商业纷纷进入商圈，这时应为商铺设定个性化强、代替难度高的业种，如时装店、鞋店、饰品店等。
（3）如何计算商铺的合理价格？
投资商铺要有长期持有的打算，所以首先需要选择价位合适的商铺。通过租金收益法大体框算一下，合理的租金范围可以保证商铺良好的出租率。社区商铺的核心功能是满足居民日常的基本消费，提供生活必需的商品和服务。即便是高档住宅小区，居民的日常消费也不外乎便利店、大众化餐饮、便民服务场所等。由于经营利润薄，商家的承租能力不可能太高。如果成交价格远远高于测算收益，那投资者很容易陷进入不敷出的局面。
商铺选“熟”慎“生”
在商铺投资中，通常建议投资者选择投资“熟铺”而避免“生铺”。那些在开发商或管理公司数年经营下，有固定的经营商家，经营规模和效应都已具备，已有了旺盛的人气、商气，投资回报稳定的商铺在行业里被称为“熟铺”。优先选择熟铺的原因是这类商铺已进入成熟经营期，具有良好的市场成长性，出租率高、商家稳定、经营有序、投资回报明显。
通常情况下，商业类的地产进入经营阶段后，由于商气、人气都不够，需要短则一两年、长则三四年的培育期，最终才会达到理想的状态，而熟铺的培育期都已过去，培育期中存在的风险都由开发商承担，它兼顾了投资者的收益性和安全性，因此颇受投资者的欢迎。
“生铺”，则是那些一边开发、一边销售、一边招商的商业物业，生铺一般通过项目区域美好的远景规划及短期（通常是返租3 ~ 5年，不低于10%）的高额投资回报来吸引投资者，但事实上开发商已在商铺的销售价格中把对投资者的回报作为成本考虑进去了，而在生铺的养铺周期内，由于实际租金低而承诺回报高，这种巨额补差造成的高运营成本使经营管理公司无法良性运营，进而对投资者承诺的高额回报往往无法及时兑现，这就造成大多数投资者资金被套，苦不堪言。
所以，选择“熟铺”一般而言是比较稳妥的投资选择。但是，就算是生意最旺的街道，也难免有些位置是死角，而一些被人视为偏僻冷清的街道，也有些地方适合于开店铺。有时与其定好店铺经营方向再去寻找经营场所，不如先找到一个地点适中、价格低廉的营业场所，再根据当地环境情况确定经营方向。接近人们聚集的场所，如剧院、电影院、公园等娱乐场所附近，或者大工厂、机关附近，这一方面不仅可以吸引出入行人经过，另一方面也容易使顾客记住该店铺的地点，来过的客人向别人宣传介绍，会比较容易吸引其他的顾客来光顾。此外交通便利的地区，或者在几个主要车站的附近，可以在顾客步行不超过20分钟的路程内的街道设店。街道通常被马路隔开，形成两侧，选择哪一边较有利于经营，需要观察马路两边行人流量，经过调查分析后以行人多的一边开店为好。
不过，要注意公用分摊面积按使用面积计价的方式，并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属，确定公用部位的规划设计。只有事先约定严密详尽，才能在出现问题时顺利维权。
投资者在购买商铺前，要仔细了解欲投资商铺所属地域近期到至少3年以内的城市发展规划，即使商铺当下收益率高，但若不久要拆迁或者改建，直接关系到商铺升值和转手是否有人接收的问题。此外，还要多方打听一下交通环境方面是否有规划，比如本来商铺处于人行区域，但未来要修成临车辆通行的街道，那么客流量会受到直接影响，商铺难以保值增值。
上面了解了“熟铺“的特点和注意方面后，下面教投资者几招挖掘“熟铺”的技巧：
①了解商铺周边民众的实际购买力。
②要有“傍大款”意识，即把店铺开在著名连锁店或强势品牌店的附近，甚至可以开在它的旁边，不仅可省去考察市场的时间和精力，还可以借助它们的品牌效应招徕顾客。
③了解开发商周边交通是否便利，在理想状态下的商铺或商业街市应具备接纳各种来客（购买力）的交通设施，可以查看商铺周边是否拥有轨道交通、公交车站点，还有停车场。
④选取自发形成某类市场的地段。在现实生活中，管理部门并没有对某一条街、某一个市场经营什么作出规定，但在长期的经营中，某条街会自发形成销售某类商品的“集中市场”。
商铺投资需谨慎掌握技巧赚钱不难
商铺投资是不动产投资的重要方式，涉及方方面面，如何使自己的投资更有针对性和科学性，是商铺投资的关键，所以应该慎之又慎。
