住房是人一生中的大事，也是耗费很大的消费，所以顾客在买房的时候，必然会很慎重，要想赢得顾客，地产商在建房之前就要有一定的眼光。
地理位置是决定房价以及销路是否畅通的一个关键因素，顾客买房首要考虑的就是房子所在的地段，它是否方便，是否有升值的空间等。其次，在销售房子的过程中，售房人员的技巧也很重要，顾客买房不仅仅是满足自己住房的需求，还有一部分是心理需求，如果两个方面都能让顾客满意，那么你的销售工作就基本上成功了。
■ 地理位置，顾客对“住”的首要考量
地理位置是关键。地段好坏，决定房屋未来的升值潜力。购买房子用于纯居住的人群，往往会尽量选择那些离车站、地铁较近，周边商业氛围较完善的区域买房，这样上下班较便利，而且买菜、购物等也会十分方便。购买房子长期投资的客户人群，也会选择在商圈成熟、地段较好、交通便利的区域买房，因为随着商圈的不断成熟，其房子的价值也会充分体现出来。如果房屋业主以租代售的话，这样的房子投资回报收益也将较为可观。
楼盘的地理位置至关重要。从我们这一年销售租赁热点的综合分析上看。地理位置仍然是决定楼盘综合水平的一个重要因素，也决定了房子未来的价值走向。
一定程度上说，地理位置比房屋质量含金量高。投资商铺时少不了多方面考虑，首当其冲的是商铺所处的地理位置。两面街适用“羊肉串原理”，即两头火，中间冷；单面街适用“梳子原理”，即中间火，两头冷。另外做生意要讲究扎堆，这样容易形成稳定的消费群，而潜在的顾客群也相对容易挖掘和培养，孤零零的商铺是很难做起来的。如果是开社区便利店，就要靠近居民区。
可见，消费者对地理位置非常在意，消费者选房子，首选位置，二选开发商，三选户型朝向。位置对消费者来说很重要，顾客会考虑如果乘公交车的话，下车后到家的步行距离不要超过800米，否则天天走，再遇有刮风下雨、天热天冷或拎点东西等情况，走路远，坐三轮不值当，坐出租车奢侈，这会让人每天都生活在煎熬中。购房人在买房子的时候会考虑贴近中心，早期主要指贴近市中心。随着城市多中心的出现，就近原则也就延伸到了贴近区域中心。另外，还有一点就是拆迁户在购房时往往也比较喜欢遵循就近原则，往往是以自己原先居住的地点为中心。交通和价格也是当前购房的两大关键词，特别是交通。交通条件是购房入住后每天都要面对的实际问题。购房者主要考察房屋周围交通网络是否发达、交通设施是否完善等。所以开发商在开发的时候也必须考虑到这些因素。
大家都知道上海的汤臣一品，它坐落于陆家嘴滨江大道旁，占地2万多平方米，总建筑面积达11.5万多平方米，由4幢超豪华滨江住宅和1幢高级会所组成，其中最高楼层为44层，高度达153米。整个项目于2005年全部建成投入使用。
2006年8月3日，汤臣一品以单价13万元/平方米的价格成交后，一夜间创造了中国豪宅的最高天价。以1.3亿元成交的汤臣一品A栋3801套房呈现黄色的“已签”状态，除了这套房之外，1501、1601、1701三套房子均显示出已经被预订的粉红色。
它之所以如此昂贵，除了豪华以外，另一个重要的原因就是其地理位置优越，被业内视作面对黄浦江视野最佳及单套面积最大的顶极公寓住宅。
■ 房产经营不可不知的风水学
重庆台商协会会长陈一笙是房地产商人出身，自称也是一个“风水迷”。在港台及东南亚，如果不懂堪舆，就不要做房地产。现在大陆房地产业流行看风水，搞堪舆，但有些是为了赶时髦，并不真正懂堪舆。中国古代风水术博大精深，王充的《图宅术》和孟康的《图宅书》，为堪舆家所宗之术。风水学经数千年历朝历代，其称谓没有统一，历史上，地理、阴阳、卜宅、相宅、图宅、形法、青囊、青乌、堪舆等，均泛指风水。现在风水称谓广泛流于民间，堪舆称谓在学术界被认同。
陈认为风水包括相阳宅和相阴宅，基本的宅第形式有两种，一是背靠山，朝南，宅前要有河流环抱住宅，形成典型的“山环水抱”。另一形式为北面为山，西面为路，东面为河流，南面为池。古人将其概括成“左青龙，右白虎、前朱雀、后玄武”的四兽模式。当然在繁华的都市中按这样标准选址就很困难，但重庆有山有水，风水好的地方还是不少。第一算是江景房，临江观水；其次是建在高坡上，视野开阔，凭风当运。
其实，现在的很多房产商都非常在意风水，那么风水到底是什么呢？
风水理论是什么呢？实际上就是地理学、地质学、星象学、气象学、景观学、建筑学、生态学以及人体生命信息学等多种学科综合一体的一门自然科学。其宗旨是审慎周密地考察、了解自然环境，顺应自然，有节制地利用和改造自然，创造良好的居住与生存环境，赢得最佳的天时地利与人和，达到天人合一的至善境界。
正是基于这一追求，在风水理论及其实践的长期发展过程中，积累了丰富的实际经验，也通过理论思维，汲收融汇了古今中外各门科学、哲学、美学、伦理学以及宗教、民俗等方面的众多智慧，最终形成了内涵丰富、综合性和系统性很强的独特理论体系——现代风水学。概括起来有十大原则。
整体系统论。作为一门完整的科学，它是在20世纪产生的；作为一种朴素的方法，中国的先哲很早就开始运用了。风水理论思想把环境作为一个整体系统，这个系统以人为中心，包括天地万物。环境中的每一个子系统都是相互联系、相互制约、相互依存、相互对立、相互转化的要素。风水学的功能就是要宏观地把握协调各系统之间的关系，优化结构，寻求最佳组合。
风水学充分注意到环境的整体性。《黄帝宅经》主张“以形势为身体，以泉水为血脉，以土地为皮肤，以草木为毛发，以舍屋为衣服，以门户为冠带，若如斯，是事严雅，乃为上吉。”清代姚延銮在《阳宅集成》卷《丹经口诀》中强调整体功能性，主张“阳宅须择地形，背山面水称人心，山骨来龙昂秀发，水须围抱作环形，明堂宽大斯为福，水口收藏积万金。关煞二方无障碍，光明正在旺门庭。”
整体原则是风水学的总原则，其他原则都从属于整体原则，以整体原则处理人与环境的关系，是现代风水学的基本点。
因地制宜，即根据环境的客观性，采取适宜于自然的生活方式。《周易·大壮卦》提出：“适形而止。”先秦时的姜太公倡导因地制宜，《史记·货殖列传》记载：“太公望封于营丘，地泻卤，人民寡，于是太公劝其女功，极技巧，通渔盐。”
中国地域辽阔，气候差异很大，土质也不一样，建筑形式亦不同。西北干旱少雨，人们就采取穴居式窑洞居住。窑洞位多朝南，施工简易，不占土地，节省材料，防火防寒，冬暖夏凉，人可长寿，鸡多下蛋。西南潮湿多雨，虫兽很多，人们就采取干阑式竹楼居住。《旧唐书·南蛮传》曰：“山有毒草，虱腹蛇，人并楼居，登梯而上，号为干阑。”楼下空着或养畜，楼上住人。竹楼空气流通，凉爽防潮，大多修建在依山傍水之处。此外，草原的牧民采用蒙古包为住宅，便于随水草而迁徙。贵州山区和大理人民用山石砌房，这些建筑形式都是根据当时当地的具体条件而创立的。
中国现存许多建筑都是因地制宜的楷模。湖北武当山是道教名胜，明成祖朱棣当初派三十万人上山修庙，命令不许劈山改建，只许随地势高下砌造墙垣和宝殿。
中国是个务实的国家，因地制宜是务实思想的体现。根据实际情况，采取切实有效的方法，使人与建筑适宜于自然，回归自然，返璞归真，天人合一，这正是风水学的真谛所在。
依山傍水是风水学最基本的原则之一。山体是大地的骨架，水域是万物生机之源泉，没有水，人就不能生存。考古发现的原始部落几乎都在河边台地，这与当时的狩猎和捕捞、采摘经济相适应。
依山的形势有两类，一类是“土包屋”，即三面群山环绕，坳中有旷，南面敞开，房屋隐于万树丛中。湖南岳阳县渭乡张谷英村就处于这样的地形。五百里幕阜山余脉绵延至此，在东北西三方突起三座大峰，如三大花瓣拥成一朵莲花。明代宣德年间，张谷英来这里定居，五百年来发展成为拥有六百多户、三千多人的赫赫大族，全村八百多间房子连成一串，男女老幼尊卑有序，过着安宁祥和的生活。
依山另一种形式是“屋包山”，即成片的房屋覆盖着山坡，从山脚一直到山腰。长江中上游沿岸的码头小镇都是这样，拾级而上，气宇轩昂。有近百年历史的武汉大学建筑在青翠的珞珈山麓，设计师充分考虑到特定的风水，依山建房，学生宿舍贴着山坡，像环曲的城墙，有了个城门形的出入口。面平台上以中孔城门洞为轴线，图书馆居中，教学楼分立于两侧。主从有序，严谨对称。学校得天然之势，有城堡之壮，显示了高等学府的宏大气派。
六朝古都南京，濒临长江，四周是山，有虎踞龙盘之势。其西边有秦淮河入江，沿江多山矶，从西南往东北有石头山、马鞍山、幕府山；东有钟山；西有富贵山；南有白鹭洲和长命洲形成夹江。明代高启有赞曰：“钟山如龙独西上，欲破巨浪乘长风。江山相雄不相让，形胜争夸天下壮。”
清代的《阳宅十书》指出：“人之居处宜以大山河为主，其来脉气最大，关系人祸最为切要。”风水学重视山形地势，把小环境放入大环境考察。
从大环境观察小环境，便可知道小环境受到的外界制约和影响，诸如水源、气候、物产、地质等。任何一块宅地表现出来的吉凶，都是由大环境所决定的，犹如中医切脉，从脉象之细弦虚、紧滑浮沉迟速，就可知道身体的一般状况，因为这是由心血管的机能状态所决定的。只有形势完美，宅地才完美。每建一座城市，每盖一栋楼房，每修一个工厂，都应当先考虑山川大环境。大处着眼，小处着手，必先后顾之忧，而后富乃大。
风水思想对地质很讲究，甚至是挑剔，认为地质决定人的体质，现代科学证明这不是危言耸听。地质对人体的影响至少有以下四个方面：土壤中含有微量元素锌、铂、硒、氟等，在光合作用下放射到空气中直接影响人的健康。而潮湿或臭烂的地质，会导致关节炎、风湿性心脏病、皮肤病等。潮湿腐败之地是细菌的天然培养基地，是产生各种疾病的根源，因此，不宜建宅。地球是一个被磁场包围的星球，人感觉不到它的存在，但它时刻对人发生着作用。强烈的磁场可以治病，也可以伤人，甚至引起头晕、嗜睡或神经衰弱。风水师常说巨石和尖角对门窗不吉，实际是担心巨石放射出的强磁对门窗里住户的干扰。如果在住宅地面3米以下有地下河流，或者有双层交叉的河流，或者有坑洞，或者有复杂的地质结构，都可能放射出长振波、污染辐射线或粒子流，导致人头痛、眩晕、内分泌失调等症状。
以上四种情况，旧时风水师知其然，不知其所以然，不能用科学道理加以解释，在实践中自觉不自觉地采取回避措施或使之神秘化。有的风水师在相地时、亲临现场、用手研磨，用嘴尝泥土，甚至挖土井察看深的土质、水质，俯首贴耳聆听地下水的流向及声音，这些看似装模作样，其实不无道理。
■ 彩色图片引兴趣，动听描述激联想
一位出色的房地产销售人员会有很多的客户朋友，并建立起自己独特的楼盘销售客户网络，每到一个新楼盘，都有很多老客户自己或介绍朋友来买楼。人与人交往很难按一种统一的模式去做，每个人的个性都不一样，处理问题的方式也就自然不一样。对于一个刚踏进地产销售行业的新人来说，别人的销售技巧只可供参考，除了学习别人的做法以外，更多的是在每一次与客户打交道的过程中，总结出适合自己的商谈方式、方法，这样你就具有自己个人的独特销售技巧。只要多加留意、多加练习，每个人都可以具备自己独特的销售技巧，有自己的“绝招”。
其中之一就是用彩色的图片引起顾客的兴趣，人的思维有它自身的特点，如果凭空地说，顾客大多不会相信，所谓眼见为实，图片往往能给他们以感官的享受，从而促使顾客购买。当然这只是一个小的技巧，仅仅有这一种技能是不够的，还有很多其他的方法都是售楼人员应该掌握的。
