【典型案例】
于某在2010年向当地村委会申请使用村里的一处空地作为宅基地，村委会给予批准但未办任何法定手续。于某向村委会交纳了1000元宅基地抵押金。于某家获村委会批准后，耗资6900元对宅基地进行了平整，准备建房。2011年4月，该村村委会以于某家2009年欠村委会鱼塘款4000元为由，将此宅基地又另划分给他人。村委会的做法是否合法，于某家的宅基地能否要回？
【专家评析】
对于土地使用权的取得，我国法律有着严格的规定。根据《土地管理法》第62条第3款的规定：“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”因此，要想获得宅基地，应当先向乡（镇）人民政府土地行政主管部门申请，经其审核后，再由县级人民政府土地行政主管部门批准，方能取得土地的使用权。
本案中，于某家无权要回宅基地，但该村村委会的做法也是不合法的。于某没有履行法定手续，仅凭不具有宅基地批准权的村委会同意，当然不能取得宅基地使用权。由于还没有取得土地使用权，所以也就不存在要回宅基地的问题。至于于某交纳的1000元宅基地抵押金和花费的6900元宅基地整修费，可以基于村委会的越权行为，要求村委会予以返回和赔偿。于某家所欠鱼塘承包款，属于另一种法律关系，村委会应当通过其他正当途径追偿。
【法条指引】
《中华人民共和国土地管理法》
第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
5、农民能否自行在原有的宅基地上建房？
【宣讲要点】
农村居民建住宅，使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，须由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。因此，在原有宅基地上建房仍需经过乡政府批准。
【典型案例】
某村村民戴某于1998年建房4间，至2009年该房已破旧不堪，戴某决定拆除旧房后重建。2009年8月，戴某在原房基地上再扩宽5米，建造新屋，但未超过原有宅基地的范围。同年10月，村委会告知戴某建房须经乡政府批准。戴某表示不理解，为何利用自家原有宅基地建房，还需要经过批准，但出于谨慎，戴某向乡政府咨询并提出申请，乡政府土地管理所告知戴某村委会的说法是正确的，并批准戴某在原有宅基地上建房。
【专家评析】
根据《宪法》和《土地管理法》的规定：农村土地除法律规定属于国家所有的外，统归集体所有，农民对集体土地仅享有使用权，而无所有权。农村居民建住宅使用宅基地，包括已建和未建房屋的宅基地，仅归各户使用。依据《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》的有关规定，农村居民建住宅，使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府审批。在实践中，通常情况下，乡政府往往会将原宅基地继续交由原房主盖房，这不意味着农民建房不用再报乡政府审批。因为乡（镇）村建设亦应按照合理布局、节约用地的原则规划，出于此种考虑，乡政府也有可能将农民原宅基地部分交由他人使用。
本案中，尽管戴某在拆除的旧房上重建住房，超出部分也仅限于原有宅基地内，属于利用原有宅基地建房。但根据上述分析，戴某仍然需报乡政府批准之后，才能实施建房行为。戴某在听取村委会的劝说后，及时向乡政府咨询并提出申请，表明他的确不懂有关规定，乡政府在审核后予以批准，肯定了戴某可以继续建房，使此事得以圆满解决。
【法条指引】
《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月1日起施行）
第四十一条 在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。
在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。
在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。
建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。
《村庄和集镇规划建设管理条例》
第十八条 农村村民在村庄、集镇规划区内建住宅的，应当先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论通过后，按照下列审批程序办理：
（一）需要使用耕地的，经乡级人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查同意并出具选址意见书后，方可依照《土地管理法》向县级人民政府土地管理部门申请用地，经县级人民政府批准后，由县级人民政府土地管理部门划拨土地；
（二）使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。
城镇非农业户口居民在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，依照前款第（一）项规定的审批程序办理。
回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人和离休、退休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞，在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，依照本条第一款第（一）项规定的审批程序办理。
6、农民在宅基地上自建房屋需要缴纳房产税吗？
【宣讲要点】
房产税的征收范围为城市、县城、建制镇和工矿区。城市的征税范围为市区、郊区和市辖县县城，不包括农村；建制镇的征税范围为镇人民政府所在地，不包括所辖的行政村。对农林牧渔业用地和农民居住房屋及土地不征收房产税和土地使用税。因此，农民在宅基地上自建房屋不需要缴纳房产税。
【典型案例】
2011年10月，某村村民朱某从外地打工回来后，准备在原宅基地上翻建房屋。在建房手续办理完毕后，就开始动工建造了。2012年4月，朱某的新房终于落成。在朱某搬进新房后不久，当地税务部门的工作人员就上门给朱某发出缴纳房产税的通知书。朱某问过左邻右舍，他们都说没有听说过盖房要交房产税的。农民盖房后需要缴纳房产税吗？
【专家评析】
房产税是指以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税具有以下特点：(1)房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只能是房屋；(2)征收范围只限于城市、县城或建制镇和工矿区的经营性房屋；(3)对房屋的经营使用方式区别规定征税办法，对于只用的房屋按房产计税余值征收，对于出租、出典的房屋按租金收入征税。《房产税暂行条例》第1条规定：“房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。”国家财政部、税务总局在《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》中进一步明确，“城市的征税范围为市区、郊区和市辖县县城，不包括农村；建制镇的征税范围为镇人民政府所在地，不包括所辖的行政村。”1999年国家税务总局《关于调整房产税和土地使用税具体征税范围解决规定的通知》中再次明确，“对农林牧渔业用地和农民居住房屋及土地不征收房产税和土地使用税。”因此，农村村民自盖的房屋属于农村房屋，不在征税范围之内，农民对此不用缴纳房产税，税务部门对农村房屋征收房产税，属于违反法律法规规定擅自开征的行为。
《税收征收管理法》第88条第1款规定：“纳税人、扣缴义务人、纳税担保人同税务机关在纳税上发生争议时，必须先依照税务机关的纳税决定缴纳或者解缴税款及滞纳金或者提供相应的担保，然后可以依法申请行政复议；对行政复议不服的，可以依法向人民法院起诉。”因此，朱某在收到缴税决定书后，必须首先缴纳税款或者提供相应的担保，然后向上一级税务机关申请复议，对行政复议不服的，还可以依法向人民法院起诉。对于该税务部门所作擅自征收房产税，上级税务机关可以责令其撤销擅自作出的决定，退还不应征收而征收的税款，还可以追究直接负责的主管人员和其他责任人员的行政责任。
【法条指引】
《房产税暂行条例》（2011年1月8日修订）
第一条 房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。
7、农民可以转让宅基地吗？
【宣讲要点】
农民对取得的宅基地只有使用权没有所有权，只能自用建房，而不能行使处分权。宅基地使用权不得单独转让，只有符合特定条件才可以随地上房屋一并转让。农民非法出卖宅基地的，县级以上人民政府土地行政主管部门有权责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。
【典型案例】
某乡村民潘某于1999年10月因娶妻，需建房，便向乡政府申请占用其承包的1亩耕地，乡政府经审核后同意并报县土地管理部门批准。2000年潘某在批准的耕地上建起4间瓦房。2007年12月，潘某与其妻决定拆掉旧房，另建一栋两层的楼房。在拆屋的过程中，某水产公司找到潘某，提出愿以5万元的价款购买潘某现有宅基地以修建公司住宅楼。张某表示同意，双方签订了用地协议。2008年4月，村委会得知此事后通知潘某此种作法违反法律规定，但潘某置之不理，并建议水产公司突击盖楼。到2008年10月，水产公司一栋五层楼房已基本盖好，但尚未封顶。乡政府将此事上报县土地管理部门，县土地管理部门作出没收潘某5万元非法卖地所得，责令水产公司限期拆楼的决定。潘某表示不服，认为宅基地是自己所有，县土地管理部门无权干涉此事，并向县人民法院提起诉讼。县法院经审理认为被告县土地管理部门执法得当，依法驳回张某的诉讼请求。
【专家评析】
根据我国《土地管理法》有关规定，农民对土地没有所有权，只有使用权。农民取得宅基地，只能自用建房，而不能行使处分权。宅基地使用权不得单独转让，特定条件下可以随地上房屋一并转让。一并转让必须同时具备以下条件：（1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；（2）同一集体经济组织内部成员转让；（3）受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；（4）转让行为征得集体组织同意；（5）宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。有下列情形之一的，应认定转让无效：城镇居民购买；法人或其他组织购买；转让人未经集体组织批准；向集体组织成员以外的人转让；受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。农民非法出卖宅基地，县级以上地方人民政府土地管理部门有权没收违法所得，限期拆除或没收在买卖的土地上新建的建筑物和其他设施，还可以处以罚款。
本案中，潘某在拆除旧房后，应将不再使用的宅基地交回村集体。但其为非法牟利，将宅基地擅自卖给县水产公司，这种行为显然侵犯了所有者即村集体经济组织的利益，违反了《土地管理法》的有关规定。因此，县土地管理局在潘某与县水产公司不听劝阻的情况下没收潘某的非法所得，责令限期拆楼的做法是正确的。潘某与水产公司应当在限期内拆除违法所建建筑物，返还土地。
【法条指引】
《中华人民共和国土地管理法》
第八十一条 擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。
《中华人民共和国土地管理法实施条例》
第三十九条 依照《土地管理法》第八十一条的规定处以罚款的，罚款额为非法所得的5％以上20％以下。
8、农民可以将宅基地上的房屋卖给城镇居民或外地农民吗？
【宣讲要点】
我国对农民出卖宅基地上的房屋有严格的限制条件，购买人必须是本集体经济组织的内部成员，且尚未获得宅基地，或者虽已有宅基地但远低于国家规定的标准，购买宅基地后仍在标准范围内。城镇居民、外地农民等非本集体经济组织成员与农民订立的购买农村宅基地或房屋的买卖合同无效。非本集体经济组织成员即使购买了农村的房屋，也无法取得宅基地使用权证。
【典型案例】
2002年，农村居民董某将自家在城市郊区某村的一处房产以18万元的价格卖给城市居民齐某。2010年，该套房屋被列入政府拆迁改造范围，齐某获得了拆迁补偿款100万元。2011年，董某诉至法院，认为城市居民不能到农村买房，请求确认自己与齐某两人之间的房屋买卖协议无效，并要求齐某返还拆迁补偿款。
