【专家评析】
随着城市化进程的加快，农民宅基地的市场价值逐渐引起了人们的注意。特别是在巨额迁拆补偿款的诱惑下，买卖农村宅基地或宅基地上的住房所引发的纠纷日益增多。城市居民之所以热衷到农村尤其是城市郊区购买农民的房屋，原因主要有以下几类：一是期待从将来房屋拆迁中获取巨额利益。二是由于房价过高买不起市内的楼房，而农村房价便宜，买了自己可以居住。三是退休人员到农村买房养老。四是购买宅基地建设农家院，搞经营。
我国一直禁止宅基地的直接买卖。对宅基地上所建房屋的出卖、出租，法律虽未禁止，但对交易主体也有严格限制。总的来说，根据《土地管理法》的精神，宅基地不允许向集体经济组织以外的人，特别是城镇居民出售。换言之，除了本集体经济组织成员之间因宅基地调整，经乡(镇)政府或县级人民政府批准可以买卖宅基地外，其他任何人都不得买卖宅基地。对于农村宅基地上的房屋，出卖方一般为农村集体经济组织的村民，而购买方则分为两类人：一是集体经济组织内部成员，二是集体经济组织以外的成员。前者符合特定条件的，可以成为购买人，后者则一律不能成为合格的购买人。
买房人如果是本集体经济组织的内部成员，大体可分三种情况：一是本身已有宅基地，且符合国家规定的宅基地标准。由于《土地管理法》明确规定一户村民只能拥有一处宅基地，因此对已有宅基地且符合国家规定标准的村民，再申请宅基地是不可能得到批准的；二是已有宅基地，但尚未达到国家规定的标准。这类村民如再申请第二处宅基地时超过国家规定标准的，也得不到批准，自然也不能购买其他村民的房屋；三是已在集体经济组织落户，但尚未获得宅基地的，这类村民可依法申请宅基地，或购买其他村民的房屋。
买房人如果是集体经济组织以外的成员，也有两种情况：(1)本集体经济组织以外的农民。根据土地管理法的相关规定，除了本集体经济组织的内部成员外，其他的农民也没有资格使用该组织的宅基地，因此外村的村民也不能购买本村的房屋。(2)城镇居民。根据1999年5月6日国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。2007年国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》强调，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。2008年中共中央、国务院《关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》又对此进行了重申。同年，国土资源部《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》要求，严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。同年发布的《房屋登记办法》第87条规定，申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。2011年国务院办公厅《关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》明确规定，禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设，严格执行禁止城镇居民在农村购置宅基地的政策。2011年国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》再次明确了此项要求。总之，城镇居民不能购买农民村民的宅基地和宅基地上的住房。城镇居民、外地农民等非本集体经济组织成员与农民订立的购买农村宅基地或房屋的买卖合同无效。现实中，非本集体经济组织成员即使购买了农村的房屋，也无法取得宅基地使用权证。
本案中，城镇居民齐某与农村村民董某签订的农村房屋买卖协议，违反了国家现行法律政策，应当认定为无效。同时，当发生农村房屋买卖纠纷时，如果买卖双方都有过错，一般情况下，应由双方分别承担合同无效造成的经济损失。董某作为出卖人，在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，也应对合同无效承担责任。原告董某可以要回宅基地和房屋，但对该100万元拆迁补偿款，应当考虑被告齐某购买后对房屋的管理修缮所形成的增值因素和投入，在原告和被告之间公平分配。
【法条指引】
国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）
二、加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发
农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。
农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
要对未经审批擅自将农民集体土地变为建设用地的情况进行认真清理。凡不符合土地利用总体规划的，要限期恢复农业用途，退还原农民集体土地承包者；符合土地利用总体规划的，必须依法重新办理用地手续。
建设部《房屋登记办法》（2008年7月1日起施行）
第八十七条 申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。
9、出卖自有房屋的农民，可以再申请宅基地吗？
【宣讲要点】
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
【典型案例】
村民徐某于2006年以12000元造价新建住房4间，2007年其听说本村村民江某愿出价30000元购房。徐某认为有利可图，便向江某出卖了4间房屋。由于出卖房屋后徐家无房可住，2007年6月徐某向乡政府提出申请，请求乡政府准许其使用村内某处空地建房，乡政府允许。同年7月，村民郝某向乡政府提出异议，称徐某已将住房高价出卖，不应再占用村里土地建房。乡政府认为农民有房可住是一项基本的生存权利，郝某的异议无道理可言，徐某有权用地建房。
【专家评析】
由于我国目前尚未全面推行农村宅基地有偿使用制度，农民在出卖、出租自有住房后，如果又申请使用土地建造房屋，相当于在将无偿取得的集体所有的宅基地变相转让后仍可再次无偿用地，造成的后果必然是农村耕地大量流失。因此，我国《土地管理法》规定：农民将住宅出卖、出租后再申请宅基地的，不予批准。不仅如此，原国家土地管理局于1989年向国务院提出的《关于加强农村宅基地管理工作的精神请示》中提出：对现有住宅出租、出卖或改为经营场所的，除不再批准新的宅基用地外，还应按其实际占用土地面积，从经营之日起，核收土地使用费。2004年国土资源部在《关于加强农村宅基地管理的意见》中明确规定，“农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。”
本案中，徐某出卖4间房屋盈利18000元，显而易见其中包含了土地使用权的转让费，如果仍然允许其再占地建房，就违反了上述法律政策的规定。因此，村民郝某的异议是有道理的，乡政府应当及时纠正其错误解答，禁止徐某利用村中空地再建房屋。
【法条指引】
《中华人民共和国土地管理法》
第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》（2004年11月2日国土资发〔2004〕234号公布2010年12月3日国土资发〔2010〕190号修订）
（五）严格宅基地申请条件。坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。各地应结合本地实际，制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。
农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。
（十）加大盘活存量建设用地力度。各地要因地制宜地组织开展“空心村”和闲置宅基地、空置住宅、“一户多宅”的调查清理工作。制定消化利用的规划、计划和政策措施，加大盘活存量建设用地的力度。农村村民新建、改建、扩建住宅，要充分利用村内空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地。凡村内有空闲地、老宅基地未利用的，不得批准占用耕地。利用村内空闲地、老宅基地建住宅的，也必须符合规划。对“一户多宅”和空置住宅，各地要制定激励措施，鼓励农民腾退多余宅基地。凡新建住宅后应退出旧宅基地的，要采取签订合同等措施，确保按期拆除旧房，交出旧宅基地。
10、在他人所有的宅基地上建房是否可以取得房屋所有权？
【宣讲要点】
因在他人宅基地上建房，建筑用房的材料（动产）与他人的宅基地（不动产）发生附合，所建房屋的所有权应归宅基地使用权人所有。取得所有权的一方应返还因取得他人之物所有权所新增的利益。
【典型案例】
刘某与张某是邻居，刘某因工作调动，1980年举家迁往外地，临行时将房屋及院舍托付给张某照管。张某自刘某一家迁居后，就占有并使用刘家的房屋。2000年，张某因父母搬来同住，遂将刘家的房屋修缮一新，并在刘家的院落内新盖两间厢房。2013年，刘某退休返回原籍，让张某腾还房屋。于是，张某将刘某的原房腾出，其父母却依然居住在新盖的两间厢房内。刘某让张某归还厢房，张某称该房为他所建，所有权应归其所有，如刘某愿意要可以出卖给他。但刘某则认为，该厢房虽为张某所盖，但却座落在自家院内，理应归其所有，并且张某多年居住并使用其房屋而未付租金，而修缮房屋的费用他已付给张某，遂坚决要求张某以两间厢房折抵租金。双方争执不下，刘某即诉至法院，请求法院判令张某搬出厢房并判决厢房归己所有。法院最终依法判决双方争议的房屋归刘某所有，同时判令刘某补偿张某建房所付出的全部费用21560元，即包括建房用的材料费、付出的劳务费及相应的报酬。
【专家评析】
从民法角度讲，此案涉及到添附物的所有权归属问题。添附是一种附合、混合的通称，是指不同所有人的财产或劳动成果结合在一起而形成一种新的财产，据此确定新的所有权归属。依据民法的添附理论，不论何种情形的添附，都使原物的形态发生变化而成为新物，并且增加了物的经济价值。在此种情形下，或不能恢复原状，或虽可恢复原状但在经济上是不合理、不合算的，因而不应恢复原状，而由一方当事人取得新形成的物的所有权。添附的结果，使一方所有权扩大，而另一方所有权丧失，这样显然对于丧失所有权的一方是不公平的。《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第92条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”因此，从公平的原则出发，因添附而受到损失的一方当事人得要求获得利益的一方返还其所得的利益。在发生添附时，失去所有权的当事人向取得所有权的当事人请求返还利益，适用法律关于不当得利的规定，即双方当事人之间形成不当得利之债的关系，受损失的一方有权请求得到利益的一方返还其所得的利益。当然，此利益的返还不是返还原物及孳息，而是返还因取得他人之物所有权所新增的利益。
本案中，张某建筑用房的材料（动产）与刘某的宅基地（不动产）发生了附合，即由不动产的权利人取得所有权，张某在刘某宅基地范围内所建筑的厢房虽由刘某取得所有权，然而，在添附中，取得所有权的一方并没有取得利益的根据，其对因此而使他人造成的损失应于所得利益的范围内予以返还，所以刘某应当向张某返还其所得的不当利益，返还的范围应为张某建房的费用及其相应的劳务报酬，这也符合公平原则。另外，张某是在刘某的宅基地范围内建造房屋的，在我国，房屋与宅基地的使用权是不可分离的，只能为同一人所有，因而张某是不能取得其所建房屋所有权的。同时，如果房屋归张某所有，因刘某一家已经迁回居住，会带来很多不便。因此，法院将房屋判归刘某所有是正确的。
【法条指引】
《中华人民共和国民法通则》（2009年修正）
第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。
