当时日本人更看重的是资产规模，而不是收益率。从经济学的原理来说，土地价格上升就要导致租用土地的工厂或写字楼企业的盈利下降。这时合理的做法就应该是出售土地，由此就会带来土地需求下降，价格就可以趋于均衡。但是那时日本的企业普遍是实行以账面价值来计算土地资产，在表面上看，日本企业的收益率并没有什么变化，可是账面价值与现实价值的差额却导致了账面财产增加，这是非常好看的数字，从而就刺激了日本企业进一步追求总资产规模而非收益率。
泡沫破裂之后，好多日本公众就成了千万“负翁”，他们的家庭资产大幅度地缩水，背上了严重的长期财务负担，由此在相当长的时间里不能正常地消费。日本银行和非银行机构的不良债务也高达100万亿日元，这些债务最后成为坏账的就达到了数十万亿日元。
在泡沫破裂以后，倒闭和被收购的银行、房地产公司不计其数，大量的建筑也成了“烂尾楼”，建筑业饱受重创，日本的国民经济陷入了长期的负增长和零增长之中。
日本的沉痛教训应该在中国房地产发展进程中引以为戒，我们可不愿意去经受那失去的十年。
暴跌之前，香港楼市曾经也很美丽
支柱地位
香港的房地产业虽然几经起伏，但一直是经济支柱之一，占GDP的比重达20％以上，是香港经济的一个重要影响因素。
香港的房地产行业，从二战结束的1945年算起来到现在，在1974年算得上是一个分水岭。前面的30年发展得比较慢，后来几十年房地产是突飞猛进，创造出来了一个又一个的奇迹，竟然发展成为仅次于日本的全世界房价最高和房价收入比最高的城市。
1974年，西方经济从石油危机中全面复苏了，香港经济和房地产业也走上了快车道。从1974年到1983年，房地产业持续了8年的快速增长。在这一段时间之中，香港成功地完成了从轻纺和钟表等制造产业为主的经济，转向以金融、信息、电讯、海空运输、旅游等各种高附加值服务业为主的经济。后来，更是得益于内地的改革开放，与大陆华南经济融为一体，获得了巨大的发展空间和能量。
1977年，李嘉诚手中的长江实业击败了置地集团，成功地获得香港的“金钟”和“遮打”两个地铁物业的兴建权。在1980年，船王包玉刚成功地“上岸”，收购了九龙仓，开始转战房地产业。这些情况都标志着香港的华资企业超过英资，成为房地产市场的主角。同时香港的十大房地产公司也先后公开上市，通过发行股票和债券手段，获得了开发房地产所需要的资金。
那时，由于香港经济的进一步崛起，更是吸引到了内地、日本、东南亚和澳大利亚资金的蜂拥而入。到了1990年，与1970年相比，香港银行的存款增加了81倍。财富的迅速积累使得当时的香港房地产市场需求极其旺盛，而每年只是50公顷的土地供应量更加让房地产价格只升不跌，各类来路的资金以及银行贷款都投入到了房地产市场中，让香港的房地产价格狂升不止。
1981年时，香港的房价已然是世界第二了，而十年前却仅是加拿大的50％，只发展了十年就反而超过加拿大好几倍。从1974年香港房地产业开始复苏，到了1981年，香港房地产市场以及房价已经持续了7年强劲增长，房价中位线已经是居民收入中位线的17倍。虽然香港办公楼空置率已经高达20％，住房贷款利率达到了18％，但是香港房地产仍然表现出强烈的供不应求，房地产市场上炒楼现象蔚然成风，结果以泡沫破裂而告终。可是1984年中英联合公报一经公布，市场上诸多不确定的因素就息数被扫去了，香港房地产再次进入了快车道。
1995年，已经是连续十几年强劲发展的香港楼市一度出现了强烈回调的迹象，房价曾经下跌了20％以上。不过只是一年多时间后，在九七回归利好态势下，由于各个方面一致看好香港未来，买家纷纷涌入，房价就止跌反升，再次制造了奇迹。
是泡沫总要破灭
不错，再美丽的泡沫也有破灭的时候，我们还是来先看看香港的房地产泡沫是怎样美丽，如何疯狂的。
在1993年，当时的美国为了刺激经济，不断下调联邦利率。那时香港的经济已经是过热了，通货膨胀上升势头已经出现无法控制的情况。可是为了要保持连续汇率制度，港英政府只能随风而动，继续下调利率，使得实际利率一度曾达到负10％。
后来，港英政府采取了多种措施，打击炒楼现象，例如把按揭比例调低到七成，提前缴付印花税，严格禁止楼花买卖行为等，因此在1994年和1995年暂时打压住了楼价的上升势头。但是在1996年和1997年，由于港英政府放宽控制，香港房地产市场就又开始进入了疯狂的泡沫期。
香港有一个比较著名的大型楼盘愉景湾，在1990年开发初期时，平均的价格是每平方尺1000元。到了1992年时，楼价就上升了一倍。到了1997年，则被炒高到了每平方尺6000元。
1997年的香港政府年报是这样描述的：“在十月初之前，本地内部需求极为强大。机器及设备的整体投资开支增长强劲，私营机构的楼宇及建设开支亦然。由于人口持续增加，家庭入息稳步提高，以及股市和物业市道畅旺，消费开支也大幅增长。”
从1989年到1997年第三季度这一个时期之中，香港的房地产价格总共上涨了三倍多。在巅峰时期香港黄金地段的写字楼曾经开出过将近20万港元一平方米的天价，我们从中可以看得出这是怎么一种火热了。
在炒楼高潮的1997年4月前后，登记的楼宇买卖合约总共有25572宗，这比前一年同期的9606宗可是增加了将近两倍，就是比前一个月的16124宗也要增加五成多。这时的房地产市场炒作之风已经是一个癫狂状态了，存在着非常严重的泡沫。香港金管局的数据显示出，没有偿还的住宅按揭贷款在1997年，竟然高达当年GDP的32％。
在1997年时，香港楼市的重要指数“中原城市指数”一度高踞107的峰值。可是，在7月2日，由泰铢暴跌掀起的亚洲金融风暴，已经是以迅雷不及掩耳之势蔓延到了香港，恒生指数在4天之问，就从16000多点狂跌到了6000点。
香港的股市崩盘了，楼市也难逃一劫，香港公众对于楼市的信心顷刻间就崩溃了，房地产泡沫破灭了。在接下来的两年之中，中原城市指数最低曾跌到了30点，楼价下挫了60％到70％。在香港岛东北部中产阶级居住的社区“太古城”，楼价从1997年之前的每平方尺1．3万港元，逐年下降，后来跌到每平方尺4000~。
此时房地产的滞后效应就显现出来了，尽管市场的需求已经锐减了，可是房地产项目的开发周期是很长的，前一个阶段所开发的私人楼盘还在源源不断地涌进市场里，这就造成供应与需求关系的进一步失衡。在2003年香港物业报告上表明，1998年的私人住宅建成达到了22278个单位，1999年更是建成35322个单位。那时香港政府还正好推出了一个“八万五”计划，就是准备把包括私人楼宇在内的房屋供应量增加到每年八万五千个。
香港特有的“负资产”一词就出现了，负资产就是说房产的实际价格，低于所借的银行贷款，超出部分是没有抵押的负债。无数通过借贷置业的业主们，瞬间就变成负数财富。无数炒楼客破产了，更是有人因为没法按时归还银行的贷款被强行收回物业，并进行拍卖，业主因此不但成为无壳的蜗牛，还要在失去物业后继续设法向银行还贷。
到了1998年10月，中原城市指数已经以自由落体式狂跌到了45．71点，也就是说，香港人在楼市上所投入的一元钱，只能剩下四毛五分了。在当时的房地产狂热之中，很多人都是以银行按揭加其他按揭的方式，贷款买楼，把他们的未来收入全都押到了楼市之中。他们还没有拿到手里的工资中，就有一大部分被锁定到了市值缩水一半的住宅上面了，每个香港人可以支配的收入就大幅减少了。
那时，香港地产业已经风光不再，很多代理行、经纪人、开发商或是破产倒下，或是转行，或是辗转到内地去发展。香港房地产业的衰落导致了各个大房地产商之间竞争惨烈，纷纷推出楼盘打折促销，即使是长江实业、新鸿基地产和恒基地产这样的房地产巨鳄们，也是损失惨重。
据估算，在20世纪90年代前7年之中的房地产和股市泡沫，一共给香港带来大约7万亿港元的额外财富，这大致相当于香港在7年之中的生产总值的总和。也可以说，1997年以前香港由实际生产创造的财富和泡沫创造的财富，共同造就了经济的表面繁荣。而从1997年10月到2002年年底之间，在5年的时间中，香港房地产和股市总市值又总共损失了大约8万亿港元，这损失要比同期香港生产创造的本地生产总值还要多，也是超过了1997年前7年因房地产和股市泡沫上升而增加的财富。
香港楼市泡沫的因缘
说到原因，其一就是香港对于楼市的依赖性太强，却又受到了强烈的地域限制。
香港的地产界和金融界对于房地产业对香港经济、社会的影响都是极为关注的。因为他们能够理解房地产业对于香港的宏观经济的作用，是远远超出投资市场的。
在香港，有四分之一的居民是住在填海造地上的。弹丸之地的香港，房地产业长期在经济中独占鳌头，其与制造业和金融服务业同时鼎立。香港政府在财政收入上，长期依靠着土地的批租收入，这收入在1980年是36％，再加上其他的房地产相关税收就高达45％。
同一年中，建筑业的产值就占到生产总值的23％，加上设计、律师、测量、中介和物业管理等各种相关的服务性收入，物业交易和出租收入可以占到生产总值自530％。
香港房地产的投资，长期占固定资产总投资的三分之二。在股市上，房地产股也历来就是第一大股，占总市值的三分之一。股票和房地产价格就是荣辱与共的关系，房地产和银行业互相依赖着，开发商和居民的贷款始终可以占到银行贷款总额的30％以上。
由于楼价过高，平均每户香港家庭要把40％到50％的收入用在购置住房上面，可以说，香港的房地产市场，是一个举足轻重的产业，能够影响到香港的经济、社会运行。
香港政府在2001年年报上公布的情况是，2000年与2001年，香港政府的财政总收入为2251亿元。其中政府售出了十块总面积为5．36公顷的私人房屋发展用地，使得土地收入达到了295亿元港币，占政府财政收入的13％。物业税收入总额是144亿元，占到了6％，地租收入总额是42亿元，占到了1．8％，土地基金、物业及其投资收益占18％，物业税收入占到5％。经过这样简单的计算，只是和土地、房产相关的收入，就已经占到政府财政总收入的近四成了。
香港经济的主调就是著名自由贸易，货物的进口和出口都是零关税。所以，香港房地产市场的发展，客观上就给香港政府建立起来一种“代理的关税制度”。因为在香港进行投资或是贸易，虽然进出口的货物都是免税的，但是企业的商务活动都是需要租用或购买仓库、写字楼、码头等商用物业的，不然是无法进行的，而个人也是需要租住房屋或是购买住宅。
所以在客观上，房地产业就起到了把外部资金截留到香港的一个作用。而香港政府就通过高价卖出土地，向香港所有的私人住宅、建筑物征收物业税和租金，以及从房地产企业的身上获得所得税，间接地收取利益。因此就可以得出，香港房地产业是香港政府的“征税代理人”的说法。
其二是香港长期采取的是高地价政策，这就造成了地价和房价长期上涨。
在1960年到1980年之间，香港的工业、商业和住宅用地批租价格分别上涨了281倍、74倍和82倍。而在1984年到1997年间，香港房价年平均增长超过了20％，其中1990年到1994年，香港的“豪宅”数量猛涨了6倍，甲级办公楼猛涨了两倍半，沙田等不在城市中心的中档楼盘也猛涨了将近3倍。香港房价的中位线长期是居民收入中位线的8倍以上，在不少年份还达到了14倍甚至是更高。
同大陆现在的情况一样，那时香港房价大幅度地上涨之后，居民们还贷压力也是非常巨大，很多居民从每月收入中拿出40％来，用于还贷，后来甚至上升到60％、80％。
其三也与大陆现在的情况一致，就是房价上涨太快形成巨大的吸金效应，炒楼成风。
国际游资和香港本地的炒家们，在楼市火爆之时，就开始进行疯狂的炒买活动，楼价、地价因此更加飙升，严重地脱离居民购买力。不论是什么地方，房价上涨太快之时也必然是炒楼成风之日，炒楼越猛烈也就说明离泡沫破灭不远了。
