日本，曾经失去的十年
教训不只是日本人的
在上世纪的90年代初期，日本的房地产泡沫破裂了，由此产生的经济和社会影响巨大，长久地影响到了日本社会的各个方面，这也是世界上迄今为止最大也是最深刻的一次房地产危机。
从1991年到2000年的初期，在为期十年的时间中，由于日本资本市场、房地产泡沫的破灭，令经济发展骤然减速，经济几乎陷于长期停滞不前的状态中，因此这段时期也被人们称作是“失去的十年”。“失去的十年”教训是非常深刻的，且不只是对日本人，其影响也常被传媒和学者们一再用来警告处于火热中的或可能陷入衰退的经济体。
近年来，中国的房价一直处于高位运行，总是在持续上涨，即使经过以前一个时期的调整措施，上涨势头也没有被压制住，并且超出一般居民的支付能力。显然，房价上涨到一定程度后，就必然会影响到房地产业的健康发展。今天，中国的房地产发展已经步入疯狂时代，十多年房价只涨不跌的规律和政府对土地资源的使用，让越来越多的人们确信中国房价会一直处于长涨不跌的神话中。
在不少学者看来，现在中国经济发展之中也是隐藏着泡沫的危险，而且同日本历史时期上是非常相似的。一方面，经济在迅速地增长着，公众的储蓄率很高，金融市场上一片繁荣，政府的信心很足。但是在另一方面，经济结构却很不平衡，企业创新能力和盈利情况都不好，巨额的刺激计划和货币信贷是可以给中央国有企业带去源源不断的资金，但是输血不是长久之计，中小企业的状况也依然很窘迫。由于资产价格一路飙升，通货膨胀压力就骤然加大了，如果一旦到了政府需要收紧信贷政策之时，就很可能导致经济风险令人无法承受。我们来回顾一下日本房地产崩盘的过程，或许可以冷却一下某些人火热的神经，希望对中国房地产的未来走势有一些启示。
辉煌与疯狂
日本经济在战后取得了令举世为之瞩目的辉煌成就，自从上个世纪70年代后期开始，日本经济就进入到了高速发展时期，日本人高兴地把它称作是“高度成长期”。
在上世纪的80年代初期，日本仅仅用了几年时间，就在经济上连续地赶超了意大利、法国、英国和德国，成为亚洲的经济第一强国和世界上仅次于美国的经济第二强国。日本在贸易和制造业上直逼美国，在电子、汽车、钢铁和造船等各项领域里，同样也是把美国“欺负”得毫无“招架之力”。
迅猛的日本经济实力已经达到了美国经济的一半，外汇储备在当时也超过了4000亿美元，占那时世界外汇储备总额的50％。索尼、松下、丰田等一大批日本企业，在完成了资本原始积累和技术创造之后，由内向型的企业转变为外向型企业，并且一步一步地发展成为跨国企业集团。
日本人一下子就成了世界上最富有的人，日本的土地也成了世界上最昂贵的土地。这个弹丸岛国的房地产总值竟然超过了整个美国。那时，日本房地产的平均价格是美国的一百倍，东京大阪的房地产平均价格是纽约、芝加哥等城市的数十倍。疯狂的日本人背着他们的钱袋子来到美国，买下了纽约最有代表性的建筑洛克菲勒中心，还买下了让美国人最骄傲的好莱坞影片公司。当时的日本人极其自豪，富有的他们所向披靡。
日本房地产的发展，在世界算是一个比较特殊的现象。我们都知道，日本的土地狭小，却是人口众多。房地产业从战后的一片废墟上建立起来后，伴随日本经济的发展，土地价格尤其是在主要的大城市中不断地上涨，并且还慢慢地高度垄断起来。在1985年，东京和大阪的土地价格，竟然比战后初期猛涨了10000倍。
日本房地产泡沫破裂并不完全是一个纯粹的客观经济原因，并不是不可避免的。实际上，在房地产泡沫破裂之前的1985年，虽然泡沫已经是相当严重了，如果日本政府在后来的五年时间之中，没有执行大量错误政策的话，房地产泡沫的破裂应该是有可能避免的。
1985年，日元大幅度升值，日本人对于货币升值认识不清，由于错误地估计了形势，日本房地产业和整个经济领域就陷入了泡沫破裂之前的“最后疯狂”里。又经过了五年的“辉煌”以后，日本经济和房地产业就陷入到了长期的萧条和低迷之中。
日本的房地产和经济的巨大泡沫破裂之后，东京银座地价就一下子暴跌了六成，原先的一亿多日元的房子就跌到了4500万日元。
众多搬进新家并没有多少天的白领们，一下子就变成了房奴。而美国人也高高兴兴地从日本人手中拿回了他们的洛克菲勒大楼，并让他们口中的“日本小子”净亏损了将近1000亿日元。
谁的问题？
日本人在房地产和经济泡沫破裂之中受到了巨大的损失，这种状况并不能把原因都归于客观。更突出的是，日本人在火热时期所制订的错误政策。让我们来看一看他们当时做了一些什么：
首先，当时日本的利率已经是非常低了，人们从银行借钱的压力不大，因此资金在应用上就泛滥起来，而政府在引导和监管方面却处于失控状态。
在1985年的9月，美国、英国、德国、法国和日本五个国家的财长们聚会在纽约的广场饭店，一起就日元升值问题达成了著名的“广场协议”。在这之后的一年时间之中，日元对美元升值了一倍以上，因此对于日本产品的出口就造成了巨大冲击。
日本政府为了刺激国内经济的发展，让外向型经济向内需型经济过度，就连续五次降低利率、放松银根，把基础利率降到历史的最低点。这样一来，当时日本货币的供应量连续每年都超过了10％，在1998年还超过了15％，因此市场上资金供应非常充沛。
钱多了不一定就是好事，当时日本人对于日元升值以及经济转型困难的认识并不像现在这么清楚，因此从思想到行动上都是准备不足，手中大量的资金并不是流入到制造业和服务业中，而是让股市和楼市吸走，造成股市和楼市价格迅猛飙升，高歌猛进。在房地产方面，1985年以后的四年时间之中，日本东京地区的商业土地价格就猛涨了两倍左右，大阪地区则是猛涨了八倍，这两个城市的楼市价格也都上涨了两倍还多。
在这个过程之中，日本政府并没有采取多少有针对性的措施来引导资金流向，也没有进行行之有效的监管，只是听之任之。
日本人那时是非常的“不差钱”，甚至是钱多得发愁如何用。
日本樱花银行前总裁横田昭义对那时的状况回忆说，当时银行收到了非常多的存款，钱多之后竟然开始困惑起来，该怎么办，这些钱怎么处理？于是日本各个银行就把积极放贷作为主要的工作任务。在日本樱花银行，当时从董事到各个分行的员工们，每人的身上都有分发下来的放贷指标。最多的时候，一个普通的银行员工每个月分到的放贷指标就高达两亿日元。
结果，这些背着钱袋的银行职员如同圣诞老人发放礼品一样，到处送贷款，他们先从自己的亲戚和熟悉的朋友中下手。只要你有住址、有工作哪怕是临时工都行，就可以轻易地获得银行的贷款。
如果你有住房或者土地可以作为担保，那么你得到的贷款金额就可以超过百亿。
由于这种状态，还出现了不少匪夷所思的笑话。其一是，有个人把东京湾海底的一个无名土地，当作了向银行贷款的担保。其二是，在东京最繁华的商业区银座五丁目的一座警察执勤岗亭，也让16个人当成了私产，抵押给银行后申请到了630亿日元的贷款。是啊，简直都疯狂了。不过我们也别只是嘲笑人家，想想现在的中国房地产吧，有没有类似的事情？
当时有一位红得发紫的歌手，名为千昌夫，他以一曲《北国之春》红透了日本，他也被银行雇员像发展传销一样盯上了。有一家银行找到了他，建议他去投资夏威夷的五星级酒店，银行雇员的理由是：经常有日本人去夏威夷举办婚礼，日本人在那里越来越多，如果在那里建一座五星级的高级酒店，就一定能够赚到大钱。千昌夫对银行雇员说他没有什么可以提供担保的，银行雇员却说他的名字就是最好的担保。结果先后有五家日本银行向千昌夫放贷，支持他的投资计划，共给了他2’700亿日元。得到银行资助后，他在夏威夷投资了酒店业，也投资了高尔夫球场。
第二种情况是盲目扩大信贷。
在资金泛滥的情况下就应该采取紧缩的作法，可是当时日本政府却没有紧缩政策。为了追逐到高额的利润，那时的日本各个银行都把房地产业当作主要的贷款项目，对于登门的人都是来者不拒，有求必应，来自银行的大量贷款就非常快地流入到了房地产市场之中。
最有代表性的就是银座的地价了，在1987年的一年之中就上涨了40％，东京市的房价也上涨了53％。房价更高了，那些埋头上班的公司职员们就坐不住了，他们生怕房价会不断地涨上去，就都忙着向银行贷款买房子。房地产开发商不论中国还是日本的，总是最“聪明”的一群人。他们在那样的情况之下，还组织了一帮无业人员，扮成购房者的样子深夜排队，用这个来煽动起浩浩荡荡的全民购房高潮。
在1990年，危机已经是一触即发了，但是，日本的银行还在继续大规模地放贷款。这一年中，在东京证券交易所上市的12家日本大银行，向房地产业发放的贷款总额就达到了惊人的50万亿日元，占贷款总额的四分之一，五年里就猛增了2．5倍。
错误的行为出自错误的认识，为了扩大金融杠杆作用，增加银行利润，日本银行还违反国际清算银行的巴塞尔协议，把持股人没有实现的利润也当作了资本金借给贷款人，这就造成了流通领域里的货币数量进一步地扩大。到了1991年，日本银行总贷款额就已经达到了当年全日本国民生产总值的九成，而美国则只有37％。
为了争夺利润，不属于银行机构的日本上千家财务公司和投资公司，也不顾政策的限制，跻身到房地产金融领域，都直接或间接地向房地产企业贷款，他们发放的贷款总额高达40万亿日元。因此我们可以说，日本的各种金融机构是房地产泡沫的最大制造人和支持者，是他们为了巨大的泡沫而源源不断地输送着能量，一直支撑到了最后一刻。
还有一点就是投资投机成风，而日本政府的管理监督却形同虚设。
日本和香港是完全一样的，股市和楼市是一荣俱荣，一损俱损的，这种体制也进一步加剧了经济泡沫的严重程度。
当时日本公众把从股市中赚到的钱投资到楼市中去，再把楼市中赚到的钱投入到股市中去，无论从那一个市场赚钱，都是十分容易的，那时很多人赚的钱比一辈子工作所积蓄到的钱还要多得多。
股市和楼市真是比翼齐飞，一起创造了一个又一个新的高度。
1985到1988年之中，日本土地市值和股票市值分别增长了81％和177％。到了1989年底，日经指数到了历史上的最高点，达近39000点，房地产价格也同时创出了历史最高。
由于在这段时间之中，日本的房价一天天地长大，人们就千方百计地从各个地方借来钱，再投入到房地产之中，一起炒作，很多人因此辞去了工作，专职来炒楼。有的人用证券或者房产作为抵押，从银行中借出钱来投资房地产。银行方面也认为房地产价格会继续上涨，把房产作为抵押是没有风险的，所以就大胆地放款给他们，这就造成了大量地重复抵押和放贷。
这种情况下就要看监督工作了，可是那时日本的相关管理却是形同虚设，只是眼看着资金链被无限地拉伸，金融杠杆作用被无限地扩大。
类似目前中国的央企，那时日本的大公司们也是不甘寂寞，都在炒楼中扮演着非常重要的角色，他们利用强大的关系进行着土地倒买倒卖，由于交易数量极大倒手率又极高，所以每倒一次手，价格就要飙升一次。政府对这种情况所提出的很少的应对政策也是严重滞后的，那些大公司们倒卖土地的情况一直持续到1992年，直到政府增收了94％的重税后才被迫停止下来。
当时，为了取得大城市周边的土地，许多大规模的不动产公司都要利用黑社会力量，应用不正当的手段来夺取土地，从而导致了更加严重的社会问题，即使是毫无收益可言的偏远乡村土地，也被作为休闲旅游资源炒作成高价土地。
人们从土地交易中获得的高利润，又被用来购买股票、债券，甚至是高尔夫球场的会员权，也去购买海外的不动产、名贵的艺术品等等。当时这种在全世界流动的资金被形象地称作是“日本钱”而受到世界各地商家的追捧。
日本人对当时情景回忆说，那时候的日本人，真是到了“不知道什么叫天高地厚”了。有个人对日本最大的商业地产开发商三菱地所的社长说，您什么时候能把美国纽约的洛克菲勒大楼买下来啊，那可是美国最高的大楼了。一年之后，三菱地所果然就宣布花费2000亿日元把洛克菲勒大楼收购了，并且还在大楼的最高处插上了日本的国旗。
