未来小富婆：
当你把信翻到这一页的时候，相信你已经是一个标准的理财达人了，但是要成为正宗的“小富婆”还要把这一封看完。
前一阵儿，刚刚毕业两年的董小姐物色到铁西区滑翔附近的一套50多平方米的“老式房”，正期待着沈阳秋季房交会的开幕，好与房主过户交易。据董小姐说：“十一”之后就去找几家房产中介，把房产挂牌“出租”。
“半间卧室自己住，一室的出租。”才到手的房子，为什么选择跟别人合住呢？原来董小姐毕业不久，目前月收入2000元左右，如果每月要负担按揭还贷，还要应付日常生活开销，比较吃力，所以出租另一半房屋，实现以房养房，可减少还贷压力。
购买一套高档小区商品房自住，将“老房子”出租，这种“以房养房”的房产投资方式在很多城市中已蔚然成风。
那么，“以房养房”是否划算呢？
原则上来说，如出租房产年收益率高于银行按揭贷款利率，则应出租，反之则出售。
比如一套位于富民小区、建筑面积60平方米左右的老式住宅，目前市值估价为24万元左右。如果以月租金750-800元出租，那么一年的租金收益为9000-9600元，年租金收益率为3.75%-4%。从这一点，我们不难得出结论：出租后的收入，超过银行贷款利率是有一定难度的。
而且租金收益要受到市场供求关系和定价的影响，但新买的房子每个月银行贷款是固定的，也就是财务上的“收入不稳定而支出刚性”按照上述计算结论，“以房养房”是不如“卖房款存银行”的。
但是，计算的结果是“以房养房”不划算，但是这个例子是没有考虑到二手房本身的价值增长，如果算上房价未来的上升空间，就是另外的结果了。
业内人士介绍，“以房养房”的人群不占少数。今年1-7月商品房销售合同备案均价为3729元/平方米，比去年同期上涨5.4%，据此推算，一般都城存量房价格每年的增长幅度应该在4%左右，再加上3.75%-4%的出租收益，就远远高于银行贷款利率了。
面对部分地区银行住房商业贷款首付比例上升，国家对于房地产业调控预期增加，那些有买房需求的人应该怎样应对呢？
案例一：新婚购房
26岁的王小姐月薪5000元，工作稳定，今年将与男友结婚并打算于近期购置新房，双方存款近18万元。
面对这样的情况，传统观念使得新婚的小夫妻一般更愿意买“一手新房”，但由于资金量有限，因此在选房时会购买地处非黄金位置、但交通便捷的小房型新房。由于如今的年轻人大多注重生活质量，不希望有过重的房贷压力，因此在运用“自身存款+父母后援”组成的首付款后，以家庭月收入50%用于还贷比较合适。
以上海莘庄地区为例，两房80平方米价格约90万元，30%的首付款意味着双方父母须支援小夫妻9万元。目前由于住房公积金贷款额度上限的上调，使得像王小姐这样的的一次购买自住住房的借款人每户最多可以贷到50万元（40万普通公积金+10万元补充公积金），而剩余的13万元则可用商业贷款。
今年四次加息后，5-30年的住房公积金贷款利率上调到5.04%，而同期的商业贷款则为7.56%，85%优惠利率下限则为6.426%。因此在本例中若20年期，“50万住房公积金+13万商业贷款”月供款0.43万元（等额本息），63万商业贷款每月则须还贷0.47万元（等额本息）。
案例二：换房
29岁的张先生在机关事业单位工作，其妻苏女士28岁，公司白领，夫妻俩想把父母接来同住，因此决定换房，准备将现在的85平方米的住房换成一套140平方米可以两代人入住的大房子。夫妻俩月收入超过12000元，经过多年的积累，家庭存款也有近50万。
抛开其他因素，对于换房者而言，由于手头上有一套用于自住的现房，因此他们的购房压力相对较小。
对于现有住房的处理可分为两种方法。第一种可将现有住房卖掉后将其作为新房的首付，然后根据双方的退休年龄，再去银行贷20年期的个人贷款。第二种方法适合家庭储蓄较多的换房者且现有住房升值潜力大的家庭。如本案例中的家庭收入较多，用现有存款付清新房的30%的首付款，然后去银行进行20年期的商业贷款，现在住房出租的租金用于每月还贷，减轻还贷压力。
案例三：投资炒房
去年投资股市的秦小姐打算将股市里的近百万元资金撤出来投入楼市。她觉得，反正自己有房住了，不如买套小户型出租，总价低，回报也高。
参与炒房的大多是属于高收入人群，他们拥有一套舒适的自住房，其风险偏好程度又往往不太适应股市的涨涨跌跌。因此在投资炒房时更应注意房产的地段、是否容易出手等因素。
在购房面积方面，大型城市的应考虑在90平方米、中型城市在120平方米，此类住房面积在市场上比较容易成交出手。
与新婚购房、换房等刚性需求者大多需要通过贷款来购房有所不同，理财师并不建议炒房者通过贷款来购置新房。最近，各地银行相继收紧多套住房、二手房贷款，对于一户多贷的炒房现象，部分南方地区的银行拒放贷款，部分银行以基准利率放贷，随着CPI不断走高，我国正处于一个加息周期，因此贷款炒房者的炒房成本将不断加大。
同时，国家为打压炒楼，也颁布了一系列的政策。《国十五条》中所规定的“购房不足5年转让须交营业税”、“空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物”等使得投资炒楼者还需要面对一些政策调控风险。
以100万元的住房，现在全国大多数银行政策依然不变，实行首付30%的政策，则购房者必须支付30万元的首付款。但随着银行房贷首付比例上调等预期，使得购房者会为了挤这辆“末班车”而供不应求使得房价进一步上涨。相应来说，购房者在“享受”低首付的同时，可能也要承担高房价推高的购房总成本。
而若各地银行真正上调房贷首付比例的话，将抑制一批资金短缺者的购房需求，则极有可能出现房价下跌的状况。根据中原地产和世华地产两家机构发布的深证7月份房地产市场报告显示，7月深圳楼价出现“拐点”，房地产市场供应量增加，但新房和二手房成交量均明显下滑，全市新房和二手房成交均价分别比上月下降5.8%和3.6%。
因此，若以10%的下跌幅度计算，则房价为90万元，以40%首付的要求则购房者实际首付为36万元。可以看出，购房者可能享受到房屋降价的实惠，但所需的首付将可能提高。
因此，投资者在选择何时买房时，应根据自己的收入、存款等各方面因素并结合政策等可能带来的影响具体衡量合适的时机。
“本来可以买单间，总价低，但住着不舒服。此外，我单身，还考虑到外地父母要来沈阳落脚，所以选择购买了这个50平方米的‘一室半’，但是总价上去了，按揭压力也大了。”我们还是以董小姐为例，准备十一以后出租的董小姐坦言。在此矛盾下，“月光族”的她便想出了这套房子以“自住+出租”的形式赚取收益，不仅实现了买房计划，而且真正成了“房东”。
这类“一半出租，一半自住”的房东大多数是高校刚毕业，或者是工作不久创业初期的年轻人，房款首付由父母资助，按揭款主要由个人承担，因为在创业初期，每月的按揭还贷成了不小的负担，于是，就想着出租部分房间收租金的方法，缓解经济压力。
在沈阳，“以房养房”已经走进公众视线并为很多人熟悉，而由此派生出来的“以房换房”却并不是被人所了解。据了解，目前在很多房产网站上，诸如“环境好，交通方便，配套设施齐全。入住子女可读育才小学。欲换面积大约在100平方米左右的房子……”这样的换房信息众多。
据在北陵电影院从事房产中介五年有余的李先生介绍，“以房换房”最初被家族内部所使用，后来规模得以壮大，在陌生人与陌生人之间进行。“以房换房”的初衷颇多，“有的家长为了孩子上学，图一个好的学校，但手头资金又不富裕；有的需要资金，但房屋售出后又没有住处；有的想提高生活质量，扩大房屋面积，而在短时间内，自用房屋还难以出手……”李先生说。
而且，换房还有一个好处，就是在税务上有所减免。房主选择以房换房，可以申请退还转让个人所得税。在《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》明确规定，“为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。”
以房养房，就是用一套房子的租金去还另一套房子的贷款。那么如果遭遇加息，就将直接增加购房者的每月还款额，肯定影响到购房者的收益。那么，“以房养房”者应如何规避加息风险呢？
工商银行理财师解脱杰认为，如今，银行放贷一般要求购房者还贷额度不得超过家庭收入的50%。一方面是为了保证银行放贷的安全性，另一方面也考虑到购房者家庭的正常生活。所以，这个50%比例成了贷款购房的一条“警戒线”。
以距离最近的最后一次加息为例，5年以上房贷利率从7.56%上调至7.83%。那么一笔30万元20年期房贷款，若采用等额本息还款，每个月增加的还款额应该约50元左右。“以房养房”就要重新算一笔账了。
要保证“以房养房”顺利进行，须符合以下要求，即租金收入+家庭其他收入（包括工资、存款利息等）要大于还贷额度+家庭正常开销。在家庭收入以及正常开销不变的情况下，租金收入越高，还贷额度越低，家庭财务安全系数也就越大。所以，“50%”的“警戒线”，对于“以房养房”同样很适用。
记得20年前，曾经有一个关于房屋消费的“脑筋急转弯”故事，中国人习惯于用攒一辈子的钱买一幢房子，最终却留给了儿女；美国人却用房屋贷款的方式早早住上大房子。20年后，当人们的生活更进一步时，如何换掉旧房子，住进更好的新房子，又成为理财新问题。是“以房换房”还是“以房养房”，这就是一个脑筋急转弯的问题。
“以房养房”就是贷款购置了第二套房产后，出租其中一套房产，以租金收入偿还月供的投资方式。如果一个人的月收入不足以支付银行贷款本息，或是支付后不足以维持每月的日常开销，而拥有一套可以出租的空房，且这套房子所处的位置恰好是租赁市场的热点地区，那么就可以考虑采用这个方案，将原有的住房出租，用所得租金偿付银行贷款来购置新房。
“以房养房”不仅可以改善居住条件，更可以积累财富。
一些认为未来房价将持续上扬的房主，自然不会立刻把房屋出售变现。因为房价在上涨，房产就不断升值。于是购买新房后，如果资金充裕，仍然保留旧房，将其出租而不售。随着“以房养房”群体的不断壮大，“以房养房”也开始由单纯的购房筹资行为演变成一种房产理财行为，形成了房地产领域内一个新的投资群体——新房东。
根据投资经验，“新房东”大致可分成三类人群：一种是出租旧房，用所得租金偿付银行贷款来购置新房；一种是投资购房，出租还贷。买一套用来自住的新房后，再买一套租价高、升值潜力大的房子专门用来出租，用每个月稳定的租金收入来偿还两套房子的贷款本息；还有一种是将旧房出售或抵押，再买新房。
投资市场向来都是挑战与机遇并存的地方，既然是投资就会有风险，“以房养房”也不例外。采用“以房养房”方式除了每月固定要支付银行贷款本息和物业管理费外，还要承受出租收入不稳定、房产市场波动、物业贬值等多种风险。即使已经租出去的房子中间也很有可能“断档”，这就需要购房者有充分的心理准备和经济承受能力。
“新房东”们不仅要有投资眼光，脑筋必须多几次转弯，充分预计风险，在“以房养房”的过程中将每一笔买卖账算清楚，才能做到稳中求胜。
