于是，从1991年开始，日本房价开始走上了漫漫熊途，尽管日本政府屡次企图“救市”——可由于日本政府虽然在印钞方面做了不少工作，毕竟远远没有中国政府那么“大胆”，所以日本的房价不管是6个大都市，还是全国范围，就那么跌呀跌呀跌，一路跌了20年，20年时间里，到目前，连顶点时期价格的1/3也不到了！
日本1966年以来全部城市房价和六大城市的房价数据来源于日本统计局。
从日元利率变动上，能够更清楚发现日本房地产泡沫的鼓吹过程。
1985年以前，日元基准利率还基本维持在5%以上，可从1986年起，为了阻止日元升值，日本政府大肆降低利率，猛印钞票，宽松货币政策导致房价飙升；到了1989年以后，发现不对劲儿，开始缓慢提高利率（中国从2007年也曾经这么做）。不想，利率仅仅从2.5%提高到6%，1992年日本的房地产泡沫就轰然破裂，尽管日本政府发现问题不对，赶紧降低利率，大肆印钞救市，可房地产已经是“无可奈何花落去”了，再无雄起之日。即便日本央行在2000年左右把利率降到了0.02%这样的历史低位，亦是无用。
日本1972年以来银行间基准利率数据来源于日本央行网站，图中纵轴为利率的百分比。
从图中可以看出，1985～1990年间刚好处于日本把利率降到历史最低的时期，日本的房地产价格自然也随之膨胀。1992年以来，与房价一同趴下的，是日本的经济，2000年的时候日本人叫做“失去的十年”，到了2010年，已经变成了“失去的20年”了。根据笔者的判断，以日本现有的债务问题，似乎还要演变成“失去的30年”……
疯狂过，总要付出点代价。
跟随日本之后，美国的房价泡沫又一次最生动地演绎了“降息印钞票，制造房价泡沫，升息收钞票，戳破房价泡沫”的故事。
从2001年起，为了避免科技股泡沫破裂和“9·11事件”之后美国经济陷入衰退的阵痛，美联储祭起降低利率鼓吹房地产泡沫的政策，从2000年～2005年美国房价蹭蹭蹭地上涨——全美平均房价增长了58%，年均涨幅超过10%，2005年美国的房价收入比、房价租金比达到历史最高水平。
美联储看到了危险，于是从2004年开始连续升息，加息之后，房屋还贷资金成本大幅度提升，大量房屋所有者开始抛售，导致了房价急剧降低，许多做着“房屋升值”美梦的贷款买房者，一夜醒来之后，百万富翁变成了“百万负翁”——当千千万万个低收入的美国“房奴”发现他们要付出的贷款额度已经不敌房屋价值总额的时候，他们最好的选择就是不归还贷款，让银行来把房子收走。
于是，2007年就爆发了举世瞩目的“次贷危机”。
银行要房子有什么用？它要的是你支付贷款的本金和利息！
这下，银行贷出去的钱没有人归还了，全成了坏账、呆账、死账，而在房地产基础上衍生出来的各种债券一下子变成了垃圾资产——就这样，贝尔斯登倒下了、美林证券倒下了、雷曼兄弟倒下了，连美国最大的储蓄银行华盛顿互惠银行也在2008年年底倒下了！
“次贷”危机终于演变成了金融危机，并且开始蔓延全世界。
下图是经过通货膨胀调整之后，美国30年来的凯斯·席勒房价指数（Case-Shiller HPI）中10大城市房价综合指数及20大城市房价综合指数的变动情况图表数据来源于标准普尔公司的凯斯·席勒住房价格指数，包括了全美房屋价格指数（national home price index）、20城综合指数（20-city composite index）、10城综合指数（10-city composite index）三个指数。
对比1987年以来美元利率变动情况你就会发现美国和日本有着一样的规律美国银行间基准利率的历年变动情况数据来源于美联储网站，图中纵轴为利率的百分比。
由图可见，在2000年以前，美国大城市的房价十分稳定，恰恰是在2001年美联储降低利率至历史低点之后，美国的房地产价格开始蹭蹭地上涨，并最终涨至历史最高。
由日本和美国的例子都可以看出，在一个市场经济国家中，当中央银行开始执行历史最低利率的时候，房屋资产的价格总是能够创造历史最高水平！
神奇的国度
鉴于日本、美国（其实还有英国）通过降低利率制造房地产泡沫、升高利息刺穿房地产泡沫的现实，中国人民大学经济学教授黄卫平就说了：
“在这个世界上，凡是靠房地产拉动经济的国家，结果没有不崩盘的，世界老大美国靠房地产拉动经济结局是崩盘；世界老二日本靠房地产拉动经济结局也是崩盘……尤其当房地产和金融紧密结合成为一种金融衍生工具时，不崩盘那简直就不是经济。”
现在，似乎出现了一个奇迹和例外——那就是中国的房地产。
美国和日本的大城市，10年之内房价也就上涨了2～3倍，然后就撑不住了，房地产泡沫破裂，而中国大城市，从1998年～2008年大城市房价至少涨了5倍……
1995年～2011年上海房地产价格变化图数据来源于上海市房地产估价师协会网站http://www.*****.com/?平米以上，即便是这些凤毛麟角的“高级打工仔”一直保持3000元/月的工资，那么，要想买一个90平米左右的住房，也需要他们不吃不喝20年的总收入方能买得起。如此情况下，谈何“人口数量一定会推升房价”？
论调二：在中国未来十几年内，都有着强烈的城市化需求，城市化一定会造成房价上涨。
我们也假定这个论调是正确的。
先看一份数据，据国土资源部的统计，当前阶段，中国城市居民的人均住房面积为28平方米。
按照国际平均的水平来衡量，28平米/人的居住面积，不算低，俄罗斯和东欧等许多人均GDP比我国高的国家，都远远达不到这一标准呢。
当前中国的城市化率是50％左右，据说它可以上升到70％～75％，所以20年之内，中国的城市人口会另外增加3亿人。
3亿人，那需要多少住房呢？
不妨按照目前这个28平米/人的标准计算——未来20年，我们继续假定普通农民工的工资水平能够增加到和国家公务员一样的水平（以今天的体制来说，这个说法简直是荒谬），所以新增加的3亿人都能够负担得起一处房产（以今天的价格来看，这个说法也非常可笑），中国的城市可能需要额外84亿平方米住房，这也是未来20年内，我国居民住房面积需求的最大可能。
