如果某个人有20万元，2003年的时候付1/5的首付，在北京买上一套50万元的房子，现在，房子价格涨到了250万，我们大多数人都会说，这人财富涨了400%！
我想提醒你的是，你错了！
这人的财富涨了2400%！
因为他本来就只付10万元钱，就是利用这10万元，他的财富净增加值却是240万元，所以他的财富增长了2000%，1/5的首付，其实就是使用了5倍的杠杆！
马克思说过，如果有50％的利润，资本就会铤而走险；为了100％的利润，资本就敢践踏一切人间法律；有300％以上的利润，资本就敢犯任何罪行，甚至去冒绞首的危险……
可是，在21世纪之初的中国，在中国房地产，普通百姓就可以轻松实现2000%以上的利润！
2000%以上的财富上涨速度，想想多么刺激人的神经！
社会财富是由所有人共同创造的，某一个时间，其总量是恒定不变的，既不会凭空消失也不会凭空增加，既然有了那些能挣到2000%利润的人，相比之下，同一时期那些没有买房的人，财富会相应“被缩水”了90%以上！
所谓“社会矛盾”、“利益集团”，何尝不是这样被强行制造出来的呢？
根据过去7年间房价连续七次暴涨的经验，2011年的调控结果似乎也应该不出乎意外，所以，有人就说了，不妨趁着政府调控，赶紧买房，明后年又可以大赚而特赚一笔！
实际上，按照笔者的看法，这一次中国政府对待房价问题恐怕是要更认真一些的，期望趁着现在买房，然后一两年后房价再次大涨恐怕是不切实际的幻想。
资金成本是房价的首要因素——加息当然是提高资金成本的一个方式，但还有一个方式就是降低杠杆率：20%首付的时候，我0.2元钱能买到1元钱的房子，60%首付的时候，我0.6元钱才能买到1元钱的房子……
2003年以来，在北京买房一直都可以使用4倍、5倍的杠杆，20%首付，有20万，就可以买100万的房子；然而，在2011年中央政府新出台的房地产“调控”政策中，却有一条措施就是——“二套房首付比例上调至60%”。
这意味着购房的启动资金成本被提高三倍，当资金成本上升之后，依靠“炒房”而发财的人会大批大批地撤退，而没有了炒房族支撑的房价，注定不会像前几年那么火……
你能觉察出来“第八次调控”和以前的“七次调控”区别在哪里了吗？
当然，如果你要问我，北京、上海等地的房价会不会“崩盘”？
从意愿上来说，政府从来都不想让房地产价格下跌，如果“房地产促进经济发展”的模式可以一直持续下去，掌握土地的政府甚至希望房价能一直上涨，永不下跌。
2011年开始的第八次调控，中央政府的政策明确说了：“要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。”——看清楚，要“坚决遏制”的只不过是“部分城市”，只是房价的“过快上涨”。
更重要的是，中国政府不会允许房价大幅度下跌，这个原因很多人也都探讨过——房价倘若大幅度下跌，比方如某某名嘴所说，一年下跌30%，那当初出1/5、1/4首付买房的人，房子立马变成负资产，到时候，谁还付剩下的房屋贷款谁才是傻瓜呢！
如果有一大批人不支付房款的话，中国最大的几个银行就会如同2008年金融危机之中的美国大银行一样，岌岌可危！日本的房地产泡沫、美国的次贷危机会再一次在中国重演！
所以，对于房价会不会表现出暴跌的势头，你尽可以响亮地回答——不会！
即使出现了2008年房价大跌那样的势头，政府也会考虑采取各种各样的“救市”措施。
当然，笔者说中国大城市房价不会大跌和大涨，不意味着它不会微跌或者微涨。实际上，日本1992年房地产泡沫破裂之后，以日元计算的东京房价经过20年之后，跌到原来的1/3，靠的就是“蜗牛精神”，一年跌一点（比方说5%～10%），20年之后就变为原来的1/3了。
政府只是希望房价不要再猛涨，或者略有下跌，或略有上涨，然后维持低利率，印钞票，让其他的所有物价都涨。这样一来，当物价泡沫逐渐起来的时候，房价的那个泡沫就逐渐减轻、甚至消除了。
香港啊香港
很多中国人坚信北京、上海等大城市房价还要涨，并且拿香港作例子，认为现在北京和上海的房价只有香港的60%左右，咱中国大陆经济这么多年蓬勃发展，将来也一定是牛气哄哄，我们的政治中心、北京首都的房价怎么可能比香港还要低？
就房地产而言，香港还真是个好例子！进入21世纪以来，中国大陆大城市房价为什么开始快速飙升，所有的“成功经验”几乎全部来自香港！
香港房价有多贵？
2011年1月25日，美国研究公司Demographia发布报告称，在其调查的全球325个主要大城市中，香港的房价高居所有城市榜单之首！
香港房价怎么起来的？
答案很简单——政府垄断土地供应，通过土地拍卖制度抬高地价。
现在你听起来觉得很正常，因为中国的城市土地都是这么卖的，但之前，全世界的主要经济体中，只有香港一家政府在这么干！
那为什么香港政府会这么做呢？这就真的要说一说香港的“特色”了。
大家都知道香港的土地是清朝时期割让和租借给英国的，其中，香港岛和九龙半岛是割让，新界区域是租借（占现在香港总土地面积的80%以上），租期是99年。
香港自被割让以后就实施“自由港（free harbor）”制度，税种少、税率低（迄今都是），可怜的税收根本不足以维持正常的政府运作。加税吧，会葬送“自由港”的名声，不加税呢，怎么维持香港社会体系的运行是个大问题。
无奈之下，当时的港英政府想出来土地拍卖这一招儿，就是政府垄断土地供应，实施拍卖制度，每年只供应那么一点点土地，地价自然可以使劲抬高，政府也可以获得最大收益。
既然香港的绝大部分土地都是英国从中国租借的，当然没有办法卖给别人了，只能说是拍卖一个“租期”，最早的土地拍卖中，新界的租期只剩下70年了，所以香港政府就只能拍卖70年的租期。
到了1980年，卖地收入几乎占到了当时港英政府财政收入的一半，不妨对比一下，现在的北京、天津、上海，每年的卖地收入也基本达到了地方政府财政收入的一半！
就这样，香港政府实行“低税收、高地价”政策，政府财政收入一半来源于卖地，几大房地产开发商垄断了70％的新房供应量，政府和房地产商博弈的结果就是高地价、高楼价、高利润——想想看，香港那么一个弹丸之地，居然有李嘉诚、李兆基、郭炳湘、郑裕彤等几个世界巨富，而且还一溜儿都是搞房地产的，房价不高到天上去才是怪事！
政府有意抬高地价的行为，导致香港房价从1985年到1997年上涨了近10倍，到了1990年，香港和日本东京一起并列成为世界上房价最贵的两座城市！
尽管抬高了地价导致香港房价飙升，但作为一个民主政府，香港的土地出让金使用流程却是完全透明和公正的，利用土地出让金，香港政府维持了自由港的“低税收”传统，建立了完善的社会福利保障制度，建设了一套廉洁、高效、民主、服务的政府机构。
同时，香港政府也为中下层民众开工建设了足够的廉租房，其申请过程也“方便透明”，所以香港老百姓并没有太大怨言。
即便香港的畸高房价有如此多的理由，但在2011年3月份《经济学人》杂志发布的最新全球房价排名报告中，依然判定香港的房价泡沫指数仅次于澳大利亚（澳大利亚国土面积850万平方公里，2177万人口，房价居然堪比中国中小城市，实在有点离谱！）。相比之下，香港仅有1100平方公里领土，人口700万人，房价高一点儿很正常的，但居然还被列为房地产泡沫的老二，可见世界经济学界对于香港的房价是如何的不认可了。
费了这么多口水，不妨来看看1980以来香港私人住宅售价指数的变动情况全香港私人住宅以港元计算的售价指数，数据来源于香港政府的物业市场统计资料，图表为笔者所做，时间范围从1980年一季度到2011年三季度。其中，新界区域住宅1984年以后才开始计入售价指数。
由图中可以看出，从1980年～2011年，1997年是香港房价的一个顶点，但随后由于亚洲金融危机的爆发，香港房价开始大跌。不过，中国大陆当时刚刚接手香港，为体现“一国两制”的优越性，中央政府大力支持香港政府救市，由此挽救了香港房地产市场，香港房价才没有像泰国曼谷、马来西亚吉隆坡等城市的房价那样崩盘，但相比其高点下跌幅度也在60%左右，随后伴随着内地经济的蓬勃发展，买房客涌入香港，其房价才逐渐再次回升。
直到2011年一季度，在世界性的印钞狂欢中，香港房价才再次超越1997年水平。
他山之石
人都说“他山之石可以攻玉”，最好的“他山之石”当属日本和美国。
在本次金融危机爆发以前，鼓吹房地产泡沫最著名的国家当属日本。
日本的房地产市场从1966年一直到1980年都很正常，1985年“广场协议”签署，日元大幅度升值（注意，2005年人民币也开始大幅度升值），为了避免日元升值，日本中央银行采取了非常宽松的货币和金融政策，大力增加日元供应（中国2004年迄今一直在这么做），一时间日元钞票满天飞，大笔资金流入房地产及股票市场，致使房地产价格暴涨。
受到股市和房价骤涨的诱惑，许多日本人纷纷拿出积蓄炒股票和房地产（和中国好像没有任何区别）。到1989年，国土面积仅相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。当年日本的GDP为3万亿美元左右，而当年日本的全国住宅价值为6.47万亿美元，到1990年，仅东京的地价就相当于美国全国地产价格总和（和笔者前面的计算方法一样）。
最后的结果是，日本一般工薪阶层即使花费毕生储蓄，也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有早期的那些幸运儿，以及后来的亿万富翁和极少数大公司高管（中国目前何尝不是）。
不管怎么被鼓吹“支柱产业”，但本质上房子是用来住的，如果涨到普通人都买不起的时候，你还期望他能够再上涨吗？
