（五）房产典当
房产典当即房产所有者出于某种原因，将其所有的全部或部分房屋典卖。是所有权和使用权暂时转让的一种有限的商品交割行为。它与租赁方式的区别在于：只有当出典人按期向承典人归还原典价后，出典人才重新取回所有权的使用权。但是，逾期不赎回，房屋产权归典当人，这是它与房产出售的区别。所以，在房地产交易中，房产典当也称房产“活卖”。承典人对出典房屋有权使用和出租收益，而不付租金，还有权将典权出让自得价差，到期收回典价，不付利息。
房地产典当在我国一般的房管所或房地产开发公司进行，也可在信托公司、房地产经纪服务公司进行。这种以贸易金的现金交易，在我国还未全面推行，这是由于商品房制度刚刚开始，拥有可典当房屋的对象很少。其次，尚待法律的确认，深圳对房产权的转让，也只认定在出售、抵押、租赁三个方面。
（六）房地产抵押
房地产抵押是房产所有者为了担保其债务，将其所有权暂时转移给债权人。一般表现为房产主申请房产抵押贷款，作为向债权人暂时的归还借款的不动产抵偿。土地抵押只能是使用权的抵押，并规定土地上的其他建筑、附着物随之抵押，是使用权的转移，其目的同房产抵押。
房地产抵押有一定的时限性，逾期，债权人有权处理该房地产，或自己留，或出售，并从所得价款中得到优先债务清偿。
五、房地产交易的一般程序
（一）地产市场交易和程序
1.土地出让的程序
土地使用权的出让有三种方式，即协议、招标和拍卖。
（1）协议出让的一般程序
首先由市、县土地管理部门向受让方提供出让土地使用权地块的有关资料和有关规定，主要包括：土地的坐落位置、用途、建筑容积率、密度，各项详细规划要求，土地使用权的出让形式和年限等等。
其次由有意受让土地使用权的一方在限期内提交土地开发建设方案，出让金金额及支付方式等文件。
第三，土地所有权代理部门收到有意受让方的上述文件后，应在规定的时间内作出回复。
第四，经双方协商取得一致意见后，签定土地使用权有偿出让合同。
第五，受让方按合同规定支付出让金后，向城市土地主管部门办理土地使用登记手续，办理土地使用证。
（2）招标出让的一般程序
首先，出让方面通过新闻媒介发出招标公告，指明地块位置、面积、用途、年限、投标者的资格以及其他有关事项。
其次，应邀的投标者在规定的期限内向土地管理部门交纳保证金，并密封投标。
第三，土地管理部门会同有关专家对标书进行评审，决定中标者，颁发中标证书。
第四，中标者在规定日期内与土地管理部门签订出让合同，并支付定金。
第五，中标者按出让合同规定支付出让金，领取土地使用证书，并在规定的时间内办理登记手续。
（3）拍卖出让的一般程序
首先，出让方通过新闻媒介发布拍卖公告，包括：拍卖时间、地点、拍卖地块的位置、面积、用途、年限等内容。
其次由出让方代表在指定的地点公开拍卖，选择应价最高的受让方当场成立。
最后，由中标的受让方在限期内与出让方签订出让合同，受让方支付出让金，并向土地管理部门领取土地使用证书和办理土地使用权登记手续。
2.土地使用权抵押的程序
经出让和转让所获得的土地使用权可以用作向金融机构贷款的抵押或其他债务抵押，其一般程序为：
首先，抵押贷款双方应在协商一致的基础上签让土地使用权抵押贷款合同。
其次，受理抵押的金融机构应向土地主管部门申请土地使用权抵押登记。抵押贷款合同的终止期不得超出原来出让合同的终止日期。抵押贷款合同终止后，抵押权人应在规定的时间内向土地管理部门办理抵押登记的注销手续。
另外，土地使用权受让人将土地使用权作为债务抵押时，应由双方签订合同，并向土地主管部门办理抵押登记手续。抵押权因债务清偿或其他原因消失时，应办理注销抵押的登记手续。
（二）房产市场交易的程序
1.房产买卖的一般程序
（1）登记
房产买卖的双方分别登记买卖房产的详细情况。包括房屋的地点、间数、套型、用途、买卖价格、业主或代理人等情况。
（2）签证
交易双方应按规定交验有关证件，如房屋所有权证、国有土地使用证、建筑许可执照等。经确认产权合法后，在专职房产交易签证员到场的情况下，买卖双方签订房产买卖合同或协议。
（3）评估
根据买卖合同或协议以及对房产实际勘测的情况，参照有关房产评估原则，由专职的房产评估师作出房产价格的评估报告。
（4）立契过户
房产买卖双方携带有关证件到房地产交易所办理立契过户，也可出具正式委托书委托代理人或经纪人办理过户手续。
（5）交纳税费
根据国家的规定，交易双方应交纳的税费包括：契税、印花税、营业税、产权转移登记费，以及签证、评估、勘测、测绘手续费和证件工本费。
2.房产租赁的一般程序
（1）申请
租赁双方必须签订由房地产行政管理部门统一印制的房产租约，并签名盖章，然后持此租约及有关证件到房屋所在地的房地产行政管理部门申请办理租约审核手续。
（2）受理
房地产行政管理部门负责受理所辖范围内的房屋租赁审核申请。对于不属于其管辖范围内的房屋租赁，原则上不予受理。
（3）查验
租赁审核的经办人员应认真查验租赁双方签订的租约、出租房屋的产权证件、租赁双方的有关证件，并到现场查勘出租房屋的质量、安全状况。查验合格后填写《房屋租约审核登记表》。
（4）审批
经办人员将填好的《房屋租约审核登记表》签名盖章后，送部门负责人或指定的专人复核、审批。
（5）缴费
房产租赁审批后，租赁双方应按当地房地产市场管理办法中规定的收费标准交纳手续费。
（6）归档
房地产管理部门将《房屋租约审核登记表》、租约及其他有关附件，按户归档存查。
3.房产互换的一般程序
房产互换不同于“换房”，后者是指承租人之间相互交换房屋的使用权，而房产互换是指房屋所有人双方交换房产所有权的合同。房产互换的程序为：
（1）订立书面合同
交换双方要像订立房屋买卖合同一样，将房屋的地址、结构、面积、层次、用途、房屋新旧程度、附属设备及公有设施、房屋所有权号码、房屋是否设定了抵押或是否租赁等情况记载清楚。
（2）进行房产估价
订好房屋交换合同后，要交有关部门分别对交换双方的房屋进行估价。根据估价结果，房屋价格较低的一方要向另一方以金钱补足差价。
（3）办理手续
双方相互将房屋交对方使用后，应到城市房管所办理房屋所有权转移手续。
§§§第三节 房地产经纪人的业务及技巧
一、房地产经纪人的经纪业务
房地产交易经纪分房产交易和地产交易经纪两大类，其中房产交易经纪中又分房产买卖、房产租赁、房产互换等经纪活动，地产经纪也可分为地产买卖、地产租赁等经纪活动。下面主要简述房产买卖、房产租赁和地产买卖三种经纪业务。
（一）房产买卖经纪人业务
房产买卖的一般程序是登记、产权审查、评估、申报审批和立契过户。对于房产买卖的中介，其程序则是：
（1）选定客户。客户的确定有两种方式：第一，房产经纪人直接接受客户的委托，代理其进行房产的买卖，这依赖于房产经纪人良好的信誉和较高的知名度。第二，房产经纪人自己寻找客户，这种方式要求经纪人必须掌握足够的房屋供求信息，从房屋的买者与卖者中寻找成交可能性较大者，代理其进行房屋的买卖。
（2）中介买卖。这是房产经纪人发挥职能作用的关键一步。在这一步，房产买卖经纪人必须熟练掌握房产政策、房产买卖的程序和形式、合同的签订、房产的供求信息、价格信息、房产的地理位置及结构、供求心理状况、房屋的档次等，以便为委托人提供更快、更多的可供选择的方案。在买卖双方出现分歧时，要协调双方的利益，使双方的条件逐渐接近，最终达成协议。为了达到这一目的，经纪人必须在买卖双方进行一次或多次的周旋，不断协调，直至成交。
（3）代理客户完成买卖的手续。在房产买卖促成后，房产经纪人接受客户的委托，办理房产的登记、立契过户、缴纳税费等手续。
（4）收取报酬。根据国家规定的限度和合同议定的金额，经中介服务使房产买卖成立后，经纪人向客户收取佣金。
（二）房产租赁经纪人的业务
房产租赁的一般程序是申请、受理、查验、审批、缴纳手续费和归档，房产租赁的中介程序则是：
（1）收集信息、接受委托、确定客户。经纪人接受客户委托时，通常要从以下几个方面填写委托书：
第一，委托人姓名、住址、工作单位、身份证号及电话、通讯地址。如果是为企事业单位代理，还须有单位介绍信、法人代表姓名及身份证号码。
第二，注明房屋的用途、位置、层次、买卖数量。
第三，房屋租金虽由出租方和承租方协商确定，但为了方便经纪人为客户寻找更多的成交机会，委托人在委托时可填写买入价的上限和卖出价的下限。
第四，写明委托时效。委托时效可分为限时委托和撤销通知委托。限时委托是指经纪人在委托人指定的日期内不能撮合成交，委托自行失效。撤销通知委托是指经纪人在收到委托人撤销委托的通知前都在努力为其寻找交易对象。
第五，委托单填写好后必须经委托人签字盖章后方能生效。
（2）选择对象，从中撮合。经纪人接到委托后，如果有适当的出租方委托和承租方委托，就应立即通知双方就交易问题进行商谈。如果租赁委托双方不满意，就应查询自己存储的信息资料，寻找更合适的对象，安排双方见面洽谈。
（3）审核交易合约，进行合约公证。当租赁双方就交易问题出现分歧时，经纪人应于租赁双方之间反复传递信息，耐心协调，等到租金金额和支付方式这一关键问题解决后，双方就可以签订租赁合同。经纪人应认真审阅合约，并将合约交公证处公证。
（4）主持交易结算，收取一定佣金。当合约签订后，经纪人可主持结算第一期佣金，经纪人收到款后开具收据，付给出租方时，也要让出租方开收据，收据存在经纪人处保存。经纪人在结算时同时向双方收取佣金。
（三）地产买卖经纪人的业务
地产买卖经纪人的中介程序一般为：
（1）贮备信息。经纪人必须收集到大量关于土地买卖的供求信息，并对信息进行分类、整理以备后用，用自己所掌握的地产信息为客户服务。
（2）接受委托。经纪人应在自己储存的信息中为委托人寻找成交对象，使条件比较接近的买卖双方配对洽谈，从而提高成交的可能性。由于地产交易涉及诸多法律、政策规定，故地产交易经纪人除必须具备丰富的地产知识外，还必须清楚我国土地产权制度和交易政策等。在接受土地转让委托时，经纪人必须注意以下问题：
第一，国有土地所有权和使用权的转让必须向县级以上地方人民政府土地管理部门申请，其使用权和所有权的变更，由县级以上地方人民政府更换土地证书，所以经纪人在涉及这类土地的买卖中介时，必须要卖方出示土地证方可接受委托。
第二，国家划拨的土地使用权的土地不得转让，经纪人应拒绝这类土地中介的委托。
第三，集体所有的土地转让必须持有乡镇级批准文件及转让单位盖有公章的转让委托书，经纪人才可接受委托。
第四，个人土地转让委托，必须出具该土地是其个人财产或资产的证明文件，否则不能接受委托。
第五，地产交易双方必须填明各方所有权性质。因为根据《土地管理法》实施条件规定，依法改变土地的所有权、使用权必须首先申请。交易成功后还必须到有关部门去办理过户登记手续，仅有一张合约是不行的。
第六，我国的不同特区、开发区、开放区、边贸区等对土地使用权的转让、出让的规定不尽一致，手续也繁简不同，因此经纪人应区别对待，熟悉当地法规。
（3）中介周旋。地产交易经纪人在接受委托后，应遵照城镇土地使用权转让法规，积极为委托人寻找地皮和交易方，如果交易双方的条件差异较大，经纪人要从中协调，使双方同时作出让步，最终成交签约。
（4）代办手续，领取佣金。土地出让者与用地者进行具体磋商，达成一致后，签订土地使用权转让合同。经纪人可以代理委托人到土地主管部门登记，领取土地使用证，并向委托人收取佣金。我国国有土地使用权转让时间有具体规定，如居住用地70年，工业用地50年，科、教、文、体用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年等，所以经纪人在主持签约时，必须注意受让方的用地目的，按国家有关规定，签订转让时间。
二、房地产经纪人中介活动的原则
从事房地产经纪活动的企业和个人要接受房地产主管部门的资格审查，并到工商行政管理部门注册登记，办理执照。在交易活动中要遵守国家有关的政策法规，坚持以下原则。
