当代物权法百科全书小辞典初稿40-1
登记机构禁止
一、一般理念
登记机构禁止，指中国的不动产登记机构必须遵守受法律禁止的规定，禁止登记机构要求对不动产进行评估、禁止以年检等名义进行重复登记、禁止超出登记职责范围的其他行为等，是为基本的规范范围。这不仅仅是普通物权法的硬性规定，更大程度上是制度物权法上的强制性规定。也不仅仅是民商法的要求，而实体上是行政法的要求，因为中国的不动产登记机构全部是官方机构，受专门法制约。
登记机构禁止，是不动产登记机构重要职责之所在，与不动产登记机构的形式审查和实质审查，形成两项基本职责。因为物权法是普通法，不是专门法、行政法、特别法，只能对不动产登记机构的权利和职责、义务作简要的一般性的规定，但这并不意味着可以随意减轻不动产登记机构的法律责任，因为在不动产登记专门法、行政法、特别法中有专项规定。
其中，土地监察与法律责任、破坏土地资源的刑法司法解释的规定，是针对任何单位与个人的，也可以列为登记机构禁止的范围内一并监督与控制。《土地监察暂行规定》第18条明确规定：“土地管理部门依法对单位和个人下列行为的合法性进行监督检查：（一）建设用地行为；（二）建设用地审批行为；（三）土地开发利用行为；（四）土地权属变更和登记发证行为；（五）土地复垦行为；（六）基本农田保护行为；（七）土地使用权出让行为；（八）土地使用权转让、出租、抵押、终止行为；（九）房地产转让行为；（十）其他行为。”对照以上十种被监督审查的行为，不动产登记机构均直接或者间接与此有关。
登记机构禁止，不仅仅关乎登记工作、登记程序中的禁止性规定，而且还应该包括本职工作以外违法活动的禁止。如向境内外的情报机构随意出卖情报资料，损害国家利益、公共利益和权利人的利益，独自或者伙同他人谋取私利；利用自己掌握的信息资料为不动产交易者提供帮助，拉皮条、当中介、拿佣金，即使是没有损害国家利益、公共利益和权利人的利益，同样是应当一概禁止的。房屋登记机构的工作人员利用工作之便、职务之便，将国家所有的公寓房私自交付亲戚朋友使用，甚至于不登记、假登记、减免租金管理费等，是典型的以权谋私行为，同样是应当一概禁止的。
不动产登记机构表面上是个没有多大权利的机构，而实质上是个要害部门，容易利用工作之便、职务之便，带头执法犯法，而且手段相当的隐蔽，反侦查手段也相当强。某些地方政府违法征地、拆迁、批地、批准违章建筑等违法活动，往往是与登记机构串通在一起为非作歹的，实际上是这些地方政府的黑帮手，一般属于团伙作案的重要参与者。
国土资源部关于印发《查处土地违法行为立案标准》的通知第5条第（五）项规定，土地行政主管部门的工作人员，不依照土地管理的规定，办理土地登记，颁发土地证书，或者在土地调查、建设用地报批中，虚报、瞒报、伪造数据以及擅自更改土地权属、地类和面积等滥用职权的。
二、条文解析
本法第12条规定了登记机构的职责，主要有四大职责：查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；就有关登记事项询问申请人；如实、及时登记有关事项；法律、行政法规规定的其他职责。除此之外，就是属于登记机构的非职责范围。如本条规定的三种行为便是。
第一，禁止登记机构的不动产评估。
要求对登记申请人的不动产进行评估，不是不动产登记机构的职责，是资产评估、资产拍卖、资产公证机构和法院执行局的职责。如果登记机构越权，将不动产登记作为前提和必要条件，就会给予申请人增加不必要的麻烦和负担，甚至于导致申请人遭受经济损失。
某些登记机构为了创收，向申请人收取高额评估费，不仅仅侵犯了申请人的隐私权，而且会产生经济纠纷和行政腐败现象，这是绝对不能容许的。因此，这方面的登记机构禁止规定，是从登记实践经验中得出的结论。
第二，禁止登记机构的重复登记。
以年检、复查、换证、清理、整顿等名义进行重复登记，也是劳民伤财，也会产生如上所述的那种弊端，只是程度不同而已。因此，不是情况特殊，不是很有必要，一般地，将重复登记视为禁止性登记。
实际上，禁止重复登记，不单单针对不动产登记机构，还应当包括不动产权利人的无理重复登记。不动产登记机构恶意重复登记，是为了本部门、本单位的非法收入，玄机就在于此处。不动产要求重复登记，可能会埋伏不良动机，因为一次登记会保留一个复印件，多次登记会保留多个复印件，这里面可能有玄机。登记机构仅仅为当事人每办理一次换证手续，就可从当事人每人手上获得50元以上的收入，全县、全市成千上万产权人累积起来的数目是十分惊人的。
第三，要求登记机构不能超出登记职责的其他行为。
包括的范围更加广泛。虽然本条未一一列举，但评判标准还是有的，如物权法第12条就有登记机构职责的规定。
作为兜底规定，这一款，就是采取“排他法”进行法律推定和禁止性规定，以防止这些机构改头换面，钻法律的空子，同时也为当事人在权益受到侵害时提供法律保障。兜底规定在整部物权法中比较普遍，也是有法的效力的。
不动产登记涉及的问题很多，不能在物权法中全部载明。如果将来《不动产登记法》出台，会有一个圆满的结果，会对于登记机构和申请人各自的责、权、利、义进行全面的规定。
中国相关的不动产登记法，存在立法机构多、法的层次全、涉及面广、法制化不够成熟、没有统一完备的登记法等特征。仅仅从中国法制出版社2007年版的《土地法律小全书》来看，就收录了至2005出台的49种土地权利登记法，另有大量的自然资源登记法、房屋登记法和2007年12月30日新出台的《土地登记办法》没有列入其中。即使是专业性的《土地登记规则》、《土地登记办法》和《房屋登记办法》，均有过于简略、抽象的缺点，细节性的规定较少，需要不断地完善。
中国物权法的登记机构禁止，主要集中于禁止登记机构要求对不动产进行评估、禁止以年检等名义进行重复登记、禁止超出登记职责范围的其他行为。前两种行为规范是明确规定，后一种行为是兜底规定。在法无具体规定的情形下，中国一方面可以不断地积累经验补充内容，另一方面可以从国外同类法律中取经。
外国登记机构的禁止行为，是不拘一格的行为规范。他们的不动产登记机构，有官方的、司法的，也有私立的，国情与立意也不同，故侧重点也不同。如日本、德国、法国等国家的规定，有禁止怠慢登记的，限期登记的，遗漏、犯错、不准确的登记的，遗漏优先权或抵押权登记的，初犯、再犯登记的，随意在登录页面留下空页或添加文字的，以及其他的责任范围、处罚办法与具体的罚款额等等，这些公法上经常出现的规定也移植到民法上来了。
《日本不动产登记法》自从1899年出台以来，至1996年共修改了34次，平均约三年修改一次。连增补的条款82条在内达241条。另有《假登记担保契约法》20条。这些私法层面的不动产登记法，非常具体，可操作性强，几乎是面面俱到。除此之外，还有各种各样的不动产登记法施行细则，以法务省令规定之。既有古代几千年立法经验的再现，又有当代的计算机信息化处理的规定。登记机构和申请人的责任、权力、利益、义务都相当清晰。
中国的土地等自然资源存在国家与集体、城市与农村的二元化模式，标志着不动产登记与确权难度很大。跟西方资本主义国家的不相同，跟其他社会主义国家的也不同。因为土地权利相当模糊，登记机构权责不清的情况经常发生，无论是主观上或者是客观上都容易发生失职、渎职或者以权谋私等不正之风。
第四，登记机构的法律责任。
本条款关于不动产登记机构的禁止性零物权，不仅仅是对于申请人的民商事赔偿责任，而且更大程度上是对于国家资源流失的行政处罚或者刑事责任。尽管本条款没有提及到上述焦点问题。
《土地登记办法》第74条规定，国土资源行政主管部门工作人员在土地登记工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。《土地登记规则》第70条也有类似规定。
《房屋登记办法》第92条第2款规定，房屋登记机构及其工作人员违反本法规定办理房屋登记，给他人造成损害的，由房屋登记机构承担相应的法律责任。房屋登记机构承担赔偿责任后，对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员，有权追偿。第93条规定，房屋登记机构工作人员有下列行为之一的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）擅自涂改、毁损、伪造房屋登记薄；（二）对不符合登记条件的登记申请予以登记，或者符合登记条件的登记申请不予登记；（三）玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊。
当然，所谓的法律责任，不仅仅是针对不动产登记机构的，对于申请人和其他人违反相关的不动产登记法，同样地会被追究法律责任。比如，《房屋登记办法》第91条规定，非法印刷、伪造、变造房屋权属证书或者登记证明，或者使用非法印刷、伪造、变造的房屋权属证书或者登记证明的，由房屋登记机关予以收缴；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第92条第1款规定，申请人提交错误、虚假材料申请房屋登记，给他人造成损害的，应当承担相应的法律责任。
除此之外，对于申请人和其他人违反相关的其他不动产登记法，如采矿权申请人、海域使用权申请人、建设用地使用权申请人以及承包地或者林地、草地、渔地、滩涂、山地、荒地、自留地、宅基地使用权申请人的错误和违法登记行为，都有相应的法律责任。
《土地违法案件查处办法》第28条第（五）项、第（六）分别规定，认定国家工作人员违法，依法应当给予行政处分的，应当提出书面建议并附调查报告和有关证据，移送当事人所在单位或者上级机关处理，处理结果应当抄送案件的机关。
相关法律：《物权法》第13条。
相关名词：【不动产登记机构与范围】【登记申请材料的基本要求】【形式审查与实质审查】
字数：3888字
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