当代物权法百科全书小辞典初稿39-1
形式审查与实质审查
一、形式审查与实质审查
不动产登记机构的形式审查与实质审查，是不动产登记机构履行职责的两种概括性定义，也是申请登记的当事人需要如实配合的法定义务。在这里，不动产登记机构是遵守程序、履行职责的第一责任人，申请登记的当事人是遵守程序、履行义务的第二责任人。此项规定，是物权法作出的新规定，对于增强登记机构的责任感、改进登记工作、提高审核质量、遏制虚假登记的违法行为意义重大。
立法专家指出，物权法制定之前，法律对不动产物权的登记要件和登记审查标准没有明确规定，各地登记机构掌握的尺度宽严不一，法院在审理有关房地产登记的行政案件中审判标准也不尽相同。据在立法过程调研中了解，房产登记机构一般只是对登记申请人提供的有关必要材料是否齐备进行审核，各城市基本没有将询问当事人纳入登记程序，大部分城市登记时不去现场查看。主管部门的同志认为，实质审查错误率低，登记机关也承担一定风险；形式审查效率高，登记机关不承担风险，但存在不安全因素。（《中华人民共和国解读》第30页）
1．登记机构的形式审查
登记机构的形式审查，是根据申请人提供的不动产权属证明和不动产界址、面积等必要材料进行审核，就有关登记事项询问当事人，并据此如实、及时登记有关事项。
形式审查，是不动产登记的必要程序，未经审查，不能作为不动产登记的法定条件。否则，登记机构要承担登记不实的责任，甚至赔偿权利人的经济损失。
形式审查，不是走形式、搞形式主义。这就要求登记人员具备职业道德水准，具备专业素质，熟练掌握技能，辨别证明的真伪。
物权法第12条第一款第（一）项是主要职责范围，这实际上是既针对登记机构，又针对登记申请人的。“查验申请人提供的权属证明和其他必要材料”是登记机构法定的职责，也是申请人法定（提供）的义务。
所谓“权属证明”，当指证明登记申请人享有不动产的证明文书，如房屋所有权证、土地使用权证，房屋所有权证、土地使用权证的变更登记证，以及法院确认物权、分割遗产、分割共有财产的生效判决等。以上这些是法定的权属证明，是有法律效力的证明。除此以外，公证的证明、遗嘱的证明、证人的证明、单位的证明，能够证明不动产权属的，应当尽量提供。此类证明是乡规民约的权属证明，法律效力弱于法定的权属证明。
登记机构的实质审查，是登记机构工作人员亲临申请人申请使用的土地、房屋进行实地调查、勘误，以证实申请人的登记材料是否属实。这是登记机构严格把关的一个步骤。
之所以要进行实质性调查，是因为有的人在申请材料上作假，少报或多报土地面积，少报或多报房屋面积。这是问题的关键，也是登记的关键。
形式审查是登记机构的第一道程序，也是当事人的第一个职责。此第一道程序，是为第二道程序提供方便。未经第一道程序而进入第二道程序，就会使实质审查陷入被动，无的放矢，劳民伤财。
2．登记机构的实质审查
实质审查是登记机构的第二道程序，也是第二个职责。它要求登记机构在必要时实地查看，测量不动产的面积、体积等方面的实际数量，或者要求申请人补充资料，进行合法性审查等措施。此第二道程序，是第一道程序的继续，是最后把关的程序。一般情形下，舍弃第二道程序，虽然可以提高办证速度，但难免出现差错。因此，两道程序应当并列，两个审查并列，两个职责同时履行，应当是比较稳妥的办法。
二、实质审查的意义
物权法第12条条第2款“申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”是一个弹性的规定。但这并不意味着实质审查是统统可有可无的，是有个别情形是这样的。这主要指继承不动产登记、传承不动产登记等已经过一次登记或以上，以及划拨土地使用权登记之类的登记，一般不需要实地查看和实质审查。已经登记过一次或以上，并且使用过一定时间，没有产生异议，只要保持不动产的面积、体积、四至不变，就可以免除实质审查。
在许多情形之下，不动产申请人受利益驱动，或多或少地作点手脚。例如，某村某家申请使用的宅基地面积是80平方米，这在申请材料上是这样的，但是，有些人在盖私有房屋时，可能会超过甚至远远超过80平方米。如果实地考察，就会发生登记错误，而且这种错误甚至会持续很多年份。又如，有些人在盖私有房屋时，申请材料上是盖3层，可是，申请人自行盖4层以上；房屋净高，材料上申请是不超过2。5米，而申请人自行盖超过这个限度，或者3米净高。如果实地考察，也会发生登记错误，而且这种错误甚至也会持续很多年份。此两种情形，在关于农村会经常遇到过的。在城市里，有的房地产商也会刻意在土地使用面积、房屋建筑面积、建筑体积上作假，如果不实地查看，也会发生很大的登记错误，而且这种错误甚至也会持续很多年份。
自从启动房地产市场商品经济以来，我国农村土地改为建设用地的面积，已经超过5亿亩，加上城镇建设使用的土地，全国新用建设用地以十万级平方公里计。而且，这种势头年年是有增无减。不动产登记越发显得凝重，登记机构的职责更加重要。
三、不动产登记的有关概念
本条款，许多是源于行政法的规定。物权法的条款单薄，不结合行政法来解读，就会不明白其中的许多问题。
下面以土地使用权为例，对于相关概念作一简单解释。
1．土地使用权登记的申请人
（1）土地使用权登记的申请人，包括单位、单位法人代表、集体、个人这几大类。
《土地登记规则》第9条规定，国有土地使用权，由使用国有土地的单位及法定代表人或者使用国有土地的个人申请登记；集体土地所有权，由村民委员会或者农业集体经济组织及法定代表人申请登记；集体土地使用权，由使用集体土地的单位及法定代表人或者使用集体土地的个人申请登记。土地的他项权利需要单独申请的，由有关权利人申请登记。
（2）林地、林木登记的申请人，包括单位、单位法人代表、集体、委托代理人、个人这几大类。
《林木和林地权属登记管理办法》第4条规定，林权权利为个人的，由本人或者法定代理人、委托的代理人提出林权登记申请；林权权利人为法人或者其他组织的，由其法定代表人、负责人或者委托的代理人提出林权登记申请。
（3）海域使用权登记的申请人，包括单位、单位法人代表、集体、海域使用权竞买人、个人这几大类。
《海域使用权登记办法》第7条、第8条规定，经***或地方人民政府批准使用海域的，海域使用申请人持《海域使用权批准通知书》和海域使用金缴付凭证，在规定的时间内，到批准用海人民政府的海洋行政主管部门办理初始登记手续；通过招标或者拍卖方式取得海域使用权的，中标人或买受人持《海域使用权出让合同》和海域使用金缴付凭证，在规定的时间内，到批准海域使用权招标拍卖方案的人民政府的海洋行政主管部门办理初始登记手续。
2．土地登记文件资料
《土地登记规则》第59条规定，土地登记形成的文件资料主要有以下几种：
（1）土地登记申请书；
（2）土地登记收件单；
（3）土地权属证明文件、资料；
（4）土地登记申请表；
（5）地籍图；
（6）土地登记簿（卡）；
（7）土地证书签收簿；
（8）土地归户册（卡）；
（9）土地登记复查申请表；
（10）土地土地登记复查结果；
（11）确权过程中形成的协议书、决定书等文件资料。
以上规则，法律为物权法提供支持，具有物权法同样的法律。
3．土地使用权登记的申请程序
土地使用权登记的申请人首先需要领取、填写、递交申请书，然后递交申请资料，然后配合土地登记机构进行必要的实地考察。
《土地登记规则》第10条、第11条规定，土地登记申请者申请土地使用权、所有权和土地他项权利登记，须向土地管理部门领取土地登记申请书，并向土地管理部门提交下列文件资料：（1）土地登记申请书；（2）单位、法定代表人证明，个人身份证明或者户籍证明；（3）土地权属来源；（4）土地附着物证明。
土地登记申请书应当载明下列基本事项，并由申请者签名盖章：（1）申请者名称、地址；（2）土地座落、面积、用途、等级、价格；（3）土地所有权、使用权和土地他项权利权属来源证明；（4）其他事项。
《林木和林地权属登记管理办法》第5条规定，林权权利人应当根据森林法及其实施条例的规定提出登记申请，并提交以下文件：（1）林权登记申请表；（2）个人身份证明、法人或者其他组织的资格证明、法定代表人或者负责人的身份证明、法定代理人或者委托代理人的身份证明和载明委托事项和委托权限的委托书；（3）申请登记的森林、林木和林地权属证明文件；（4）省、自治区、直辖市人民政府林业主管部门规定要求提交的其他有关文件。
4．对不同土地使用权不同方式的特别要求
登记的分类，有无偿使用的土地使用权和有偿使用的土地使用权。
《土地登记规则》第23条～第30条规定，对使用不同土地的不同方式，规定了不同的登记要求。包括：划拨土地的登记要求、出让土地的登记要求、国家以土地使用权入股的登记要求、向国家承租土地的登记要求、国家土地使用权出租的登记要求、集体土地的建设用地登记要求。
5．不动产登记机构
中国的不动产登记政出多门，基本上是按行业和行政管理部门负责的。
（1）土地登记机构
《土地登记规则》第4条规定，土地登记以县级行政区为单位组织进行。具体工作由县级以上人民政府土地管理部门负责。
（2）房屋登记机构
《城市房地产管理法》第60条规定，在依法取得房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记。
（3）其他登记机构
其他登记机构，如林地、林权、草地、海域使用权、矿产资源探采权等，参考《解析物权法10》。
相关法律：《物权法》第12条。
相关名词：【登记申请材料的基本要求】
字数：3888字
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