房地产术语集萃
开间 指房屋的宽度。
进深 指房屋的实际长度。
层高 指一层房屋的高度，即下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离。
净高 指下层地板面或楼板表面到上层楼板下表面之间的距离。
建筑密度 指建筑覆盖率，即项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地面积之比。
建筑容积率 指项目规划建设用地范围内全部建筑面积之和与规划建设用地的面积之比。
起价 指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。
均价 指商品房价格相加之和除以单位建筑面积之和，即得出每平方米的价格。
跃层式商品房 指上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。
做好预算再购房
1.要算清自己可动用的资金有多少，是否足够支付房款和日常生活所需。按揭购房首期款通常要占到房价的20％～30％，是购房时必须支付的费用。
2.商品房价格主要由三块组成：土地成本、开发建设成本和开发商的利润、税、费、销售等费用，目前价格构成绝大部分在前二者。在购房前，购房者有必要了解整个城市不同房价楼盘的分布情况。
3.物业管理费在买房时是暗价，是将来才会发生的，但它必然会发生。低的每月几百元，高的可达数千元，一直伴随房子终身。因此，购房者在购买前应了解清楚不同楼盘物业管理的收费标准，做到心中有数。
4.一些生活必须的设施，要缴纳初装费，这些是入住当时需支出的费用，如开通管道煤气、有线电视等。
5.了解用电、用水、用气、收看有线电视的收费标准，是否有中间层，是否有最低消费，以估计每月的费用支出。
6.购房时，要按照国家有关规定缴纳一定的税、费和一些行政性收费、保险费等。包括房产税、印花税、土地使用税、契税等，这些费用应考虑在买房的前期费用中。
7.要正确估算家庭还款能力，以免购房后出现还贷危机。通常，每月还款不宜超过家庭月收入的40％。
走好购房第一步——认购
首先要重视认购 购房的过程一般包括四个环节：资信审查、签订认购书、签订合同、收房。其中最基本的一个环节就是签订合同。而认购书的签订将直接影响合同的签订。比如，有的认购书中这样规定：“认购方应在15日内与卖方签订购房合同，否则定金不予退还。”很多购房人简单地认为，我到时过来签约就是了。但实际上，合同的签订涉及诸多条款的谈判。本来谈判双方的地位是平等的，如果就任一条款达不成一致，可以不签合同。但在有前述认购条款的情况下，开发商往往会以认购方拒签合同为由而没收定金的方式相威胁，认购方被逼无奈，只能接受不平等条款的合同。
正确认识认购 要处理好认购环节，就必须了解认购。关于认购的性质，目前的看法并不完全一致。一般认为，相对于正式合同而言，认购具有预约的性质，所交付的定金具有担保的功能。
越过认购签订合同 购房人应该知道的是，认购并不是签订合同的法定步骤。如果条件允许的话，可以不签认购而直接签合同。这样做的最大好处在于，在与开发商的谈判中不至于因为定金的问题而使自己处于被动的地位，可以从容地与开发商谈判。
但购房者要注意如下问题：①不能是热销楼盘，对于热销楼盘，如果不交定金，房子往往保不住。②将谈判内容事先准备充分，从而节省谈判时间。
判断房价的六个标准
区域 同样的房子，在城市黄金地段和边远地段其价格可能相差很大。还应考虑到诸如周围服务设施、与其他区域的通讯联系、公共交通及道路安全等一些因素。另一方面，位于噪声较多地区、娱乐区和安全事故多发住宅区或临街的房屋价格一般较低。
房屋结构 这是一个很重要的因素，因为一些看不出的瑕疵，如出现裂缝、潮湿等，一般都取决于房屋的结构类型，如有砖木、砖混（混凝土）之分等。
朝向 是一个直接影响房价的因素，因为这将决定房子的采光状况。
面积 在讨论房屋的面积时，应该区分不同的概念。①使用面积：是房屋的所有房间面积的总和，不包括墙体的厚度。②建筑面积：是使用面积加上墙体的厚度面积和楼道的面积。③含公共区域的建筑面积：包括房屋的建筑面积和根据共有财产份额按比例所占建筑物公共空间的面积。
外部门窗 门窗应该提供采光、通风、视野、通道以及具有良好的隔热、隔音和防水效果。
房屋是否便于装修 将要进行的装修成本也不应忽略。
慧眼看清降价楼市
小心“烂尾楼” 看降价的楼盘，先要了解开发商当年拿下这块土地的价格。如果是2002年、2003年时获得的土地，总体来说价格不会太高，降价后还有不小的利润空间。特别是一些大的老盘子，卖掉大部分后，成本早已收回。要特别注意的是一些小盘子，刚起步的楼盘压力很大，首先买进土地的价格比较高；其次由于时间关系，还未来得及销售，或者只销售了一小部分，就遇上了楼价调整；再次，由于公司实力有限，资金链脆弱。如果降价后房子还不太好卖，而还贷的压力却与日俱增，那么就很难保证一些开发商不走歪门邪道，比如，尽快结构封顶，搞个空架子，然后大做广告降价卖，最后就是卷款蒸发。这样的话，最吃亏的还是购房者，所以，要当心会因此遇上“烂尾楼”。
仔细观看装修 有些开发商不一定直接打降价旗号，而是采取一些优惠政策，比如送橱柜、送装修等。对于这种情况，购房者需要注意开发商在装修上是否偷工减料或以次充好。
买尾房不能超过保修期 尾房大致可分为三大类：一类是有问题卖不出去的房子，如朝向差、楼层差、景观不理想、户型不合理、手续不全等。二是另有用途的房子，如开发商留作自用或留作日后出租等。三是楼盘本身没有问题，但在销售开始阶段没有获得市场认可，后期便承受了很大的销售压力，从而形成尾房。
买尾房要认真区分尾房、烂尾房和一般空置房，别把烂尾房当成尾房 在挑选尾房的过程中，要认真比较，择优购买，切不可只图价格上的优惠而放过真正的实惠。要通过多方面的考察和权衡，避免购买建造质量差或缺乏竞争力的过于落后的楼盘。尾房在售出时，项目整体可能已经售出多时，相距政策规定的保修期可能所剩无几，购房者切不可掉以轻心，应该与开发商签署相关文件以防保修期内不保修，或出问题后卖方和物管单位拒绝承担责任。此外，一定不能购买超过保修期的房产。
确定成熟大户型社区的几大要素
区外环境 交通通达度、商业繁华度、自然景观、人文环境、城市规划质量以及该区域所在的城市功能性质成为大户型消费群体关注的重点，而对于前四点则更须细致谨慎。
规划 小区的建设平面布局、功能布局、空间布局是否方便实用，合理性如何；布局是否美观大方；是否具有独特性、艺术性等成为大户型消费群体关注个性生活的焦点。
庭院 庭院环境的理想目标，应该是高度生态化的自然环境和高度艺术化的人文环境的结合，也是现代都市人追求恬静生活理想的载体。
会所 会所设置的档次和内容应该符合小区居民的日常生活所需和日常生活成本，不但能体现生活质量，还能体现居住者的地位和品位。
户型 首先考虑是否实用、室内空间功能分区是否合理等；其次判断朝向，以有利于室内采光和景观为原则；其三，户型结构是否有利于通自然风、采自然光。这是健康生活的基点，也是舒适生活的保证。
综合配套 小区及周边区域内的商业、娱乐、饮食、休闲等配套设施是关键，还应考虑学校、邮局、银行、医院等。小区配套程度应结合小区外的设施综合评价。因为选择大户型产品的购房者大部分是有一定经济基础、社会基础及家庭基础的成功人士，关注配套设施，成为关爱家人生活的一项切实举措。
发展商信誉 这主要是考虑到合同的履约、产品质量承诺兑现以及开发商合约外行为是否符合业主基本利益。那些曾经开发过大规模、高质量的大户型产品的品牌，成为房屋质量和信誉的有力保证。
物业管理 物业管理公司的能力、品质和道德决定了居住小区的综合环境质量。优秀的物业管理，可以成为楼盘保值的有利砝码，不但可以提升楼盘的品质，更能保证住户的生活质量。
社区文化 决定于两个方面：一是物质环境，二是人文环境，人文环境将决定居住的综合文化素质。这也成为越来越多的大户型购房者关注的焦点。优秀的社区文化，可以增加生活的色彩。
楼栋布局不可小视
住宅楼栋布局的好坏，直接关系到居家的舒适，如朝向、通风、采光、楼距、景观、私密性、空间开敞与闭塞等，因此，小区楼栋布局也是买房的一个重要参考内容。现将小区楼栋布局的几种主要类型介绍如下：
行列式布局 栋与栋之间作平行排列，这是比较普遍的一种楼栋布局类型。其缺点是形式单调，栋间距离狭窄，其优点是楼栋朝向好，一般是坐北朝南。
围合式布局 所有楼栋以花园或湖塘水景为中心进行围合形排列。缺点是楼栋朝向不好，各个朝向都有，小区内部空间闭塞，风不对流。优点是布局紧凑。
点阵式布局 一个单元一栋楼，单元楼栋四周绿林化，朝向好，每间房都有窗户。其缺点是土地利用率低。
组团式布局 一个花园和两栋小高层住宅楼组合成团的小区，楼栋间距在80米以上，花园面积在4000平方米以上。空间大，景观美，私密性好，朝向也好，南北通透。
庭院式布局 前庭后院，一般适合于别墅小区，可以高低错落，在同一平面上的别墅也应前后错位，不能对着建房，私密性好。
复合式布局 较大住宅区，根据地形变化，有多样布局，既有行列式布局，也有围合式布局，还有点阵式布局等。
“健康住宅”的国际标准
根据世界卫生组织（WHO）的定义，“健康住宅”就是能使居住者“在身体上、精神上、社会上完全处于良好状态的住宅”，具体说来，“健康住宅”的最低要求有以下几个方面：
1.引起过敏症的化学物质浓度低。
2.尽可能不使用容易挥发出化学物质的胶合板、墙体装饰材料等。
3.设有性能良好的换气设备，能将室内污染物质排出室外，特别是对高气密性、高隔热性住宅来说，必须采用具有风管的中央换气系统，进行定时换气。
4.在厨房灶具或吸烟处，要设置局部排气设备。
5.起居室、卧室、厨房、厕所、走廊、浴室等温度要全年保持在17～27℃。
6.噪声要小于50分贝。
7.二氧化碳浓度要低于1000ppm。
8.悬浮粉尘浓度要低于每立方米0.15mg。
9.室内的湿度全年保持在40％～70％之间。
10.一天的日照要确保在3小时以上。
11.要设置有足够亮度的照明设备。
12.要有足够的抗自然灾害的能力。
13.具有足够的人均建筑面积。
14.要便于保护老年人和残疾人居住。
除此以外，因建筑材料中含有有害的挥发性有机物，所以，住宅竣工以后，要间隔一段时间（至少2周）才能入住，在此期间要进行通风和换气。
现代住宅的卫生标准
日照 阳光可以杀灭室内空气中的致病微生物，提高人的机体免疫力。居室里每天日照2小时是维护人体健康和发育的最低需要。
采光 采光是指住宅内能得到自然光线。窗户的有效光面积和房间地面面积之比不应小于1∶15。
室内净高 根据“民用建筑设计定额”规定，居室净高不得低于2.8米。我国大部分地区居室净高为2.6～2.8米，也是卫生学允许的。对居住者而言，适宜的净高给人以良好的空间感，净高过低使人感到压抑。有实验表明，居室净高低于2.55米时，室内二氧化碳浓度较高，影响室内空气质量。
微小气候 室温冬天不应低于12℃，夏天不应高于30℃；相对湿度不应大于65％；风速在夏天不应低于0.15米/秒，冬天不应大于0.3米/秒。
空气清度 空气清度是指居室内空气中某些有害气体、代谢物质、浮尘和细菌总数不能超过一定的含量。这些有害气体主要有二氧化碳、二氧化硫、氡气、甲醛、挥发性苯等。
此外，住宅的卫生标准还有照明、隔声、防潮、防止射线等方面的要求。
实用挑房法
实用性是鉴定房子物有所值的第一原则。
什么人买什么房 以实用主义观念来看，“概念”不是故弄玄虚的名词，也不是开发商或房子品质的标识，它是市场定位。
实用主义者只会把“概念”当作一种提示：想安静过日子的人不会选商住两用；喜欢安享高档会所服务的人，也不会去买经济适用房。
买不买期房 冷静的实用主义者会把握一个原则：期待永远是完美的。所以，要么在合同中写入各种预防期房风险的条款，要么干脆选套现房。
清醒地看样板房 样板间的装修，有的很难移植到普通人家中。认识到这一点，有助于清醒地做买房决定。
留意使用率 很少有人会将使用率和房价联系起来。不过，只要粗略一算，就会被使用率对房价的巨大影响吓一跳：两人各花50万元买了一套100平方米的房子，使用率一个是70％、一个80％，那么实际房价每平方米差了890元！因此，不要走过场一样问问使用率的问题，最好弄清楚为多少面积掏了钱，然后自己家可以使用的面积是多少，这样，会得出真正有效的房价。
