中国城市住房商品化从20世纪80年代后期开始，城市住房价格从1987年的每平方米408.18元大幅上涨到2006年的3366.79元，年均增长4.94%，扣除通货膨胀因素后，实际房价年均增长2.14%。
房价的上涨成了中国政府和民众所关心的大事。有些人认为房价的上涨是由投机引起的，政府也时常调控房地产市场。比如，新房在两年之内不允许转售，否则将对房主征收交易金额5%的营业税作为罚金。这里我要指出，市场的供求关系是决定中国城市住房价格的主要因素。
与上一篇关于教育供求的文章相同，本文假定城市的住房需求量q（以城市人均住宅建筑面积衡量）由它的实际价格p（每平方米商品房销售价格）和实际人均收入y（城镇居民人均可支配收入）决定，可用方程（1）表示。同时，供给量q由实际价格p和实际建筑成本c（建筑材料工业品出厂价格指数）决定，可用方程（2）表示。
需求方程：qt： （1）
供给方程：qt： （2）
我们在上面的方程组中采用的都是实际变量，即对名义变量扣除了通货膨胀的影响。以1978年的城镇居民消费者价格定基指数为1，2006年该指数达到了5.1。将名义价格和收入除以该指数，即得到了以1978年的价格水平衡量的实际价格和实际收入。同样，我们使用以1986年为1的建筑材料价格定基指数除以消费者价格定基指数，即得到了建材价格的相对指数。当然，建筑成本还由土地价格、建筑行业工资等因素共同决定，但限于数据不足，我们在建筑成本c中暂未考虑这些指标。
我们对上述联立方程组求解，得到决定城市住房价格p的方程（3），变量是实际人均收入y和实际建筑成本c。用1987～2006年的年度数据来估计这个方程，得到y和c对p的影响。
pt： （3）
p： （4）
下页图对实际价格p和通过方程（3）估计所得的价格p'进行了比较。从图表上半部分中可以看出，供求关系是决定城市住房价格的主要因素。
进一步我们使用价格的局部调整模型对实际住房价格的变化进行分析，该模型假定实际价格p每年的变化等于通过方程（3）估计所得的价格p'与上一年价格的差值的一部分。我们估计了这个决定p每年的变化的方程。图表下半部分比较了实际价格变化与该方程所估计的价格变化。结果显示，我们的理论也可以很好地预测城市住房价格的年度变化。
1987～2006年城市住房价格图
回到城市住房需求方程，我们用1987～2006年的年度数据进行估计，可以得到收入弹性的估计值0.705和价格弹性的估计值-0.246。根据20世纪30年代的数据，得到北京和上海的住房需求收入弹性的估计值分别是0.940和0.714，这和我们本文所得到的收入弹性非常接近（参见《中国经济转型》，第9章）。
当前我们的研究（和王亚南经济研究院牛霖琳的合作课题）表明，尽管投机因素的影响可能存在，但是供求关系可以从整体上解释1987～2006年中国城市住房需求量和价格的年度变化。
如果过去中国城市住房价格的上涨主要是源于收入的增长而非投机，我们就可以得出一个结论：截至2006年我们的样本期间，没有发生全国性的城镇房地产市场泡沫。这一结论适用于中国城镇住房的整体层面，但并不排除一定时期内个别城市出现了房地产市场泡沫。
（朱建辉、房奕云、林鹏 译）
