开发商通过这种方式把资金套过来，首先把自己的生存问题解决了，问题则被转嫁到银行。另外，开发商建房的贷款也容易贷出来，还可以再去买便宜的土地去开发，通过这里赚的钱来还之前套出来的那部分钱，并把自己人通过“假按揭”方式买下的房子通过二手房交易卖出去。真的交易出去了就把这个房子解套了，但是假如卖不出去呢？补不上钱呢？也没有新的机会开发土地，那就是牢狱之灾了，那他只有逃跑。
我觉得二套房政策出台，开发商是心满意足。如果这样下去，极有可能2009年变成集中作假按揭的一年，2010年～2012年可能会爆发。一旦加上房价泡沫引起的恐惧心理，一旦有一个因素爆发那就真正崩盘了。所以在2010年房价会出现真正大幅度的回落。崩盘反而不能刺激消费，老百姓会认为房价还会回落，持观望态度，真正刺激消费要到2011年、2012年之后。这就是泡沫带给我们的未来教训。
记者：那么二套房政策实际上给老百姓带不来什么收益？
曹建海：对，二套房政策会在一定程度上鼓励炒房。大力发展经济适用房才能拉动内需。
保障房不能成为福利房
记者：在国家出台的刺激房地产发展的意见中，也有一些政策是针对保障性住房的，这些政策对于拉动内需有什么好处，给老百姓能带来什么好处？
曹建海：保障性住房的发展主要有两个方法，一个方法就是收购存量，一个方法是新建，很多地方政府目前都在收购。但是要关注到底用多少钱买的，如果收购的目的是做经济适用房的，我认为收购价格一定不能超过经济适用房的定价，比如北京市经济适用房大概的价格应该在4000～4500元，收购开发商的房子价格就不能超过4500，超过这个价格，等于贴补开发商了。新建的成本也不可以超过4500。
记者：发展了保障性用房对拉动内需可以起到什么样的作用？
曹建海：当然有了。如果保障房不搞得太离谱，那拉动作用是很大的。我所说的离谱指的是像有的经济适用房，位置偏得不像样子。一定要建在好地段，因为经济适用房都是给中低收入的人，他们没有汽车啊，他们是经不住折腾的，肯定要在好地段。北京的话，经济适用房无论如何要在三环、四环以内，这样的话，这个地段卖4500，那肯定销量会很大的，而且这对商品房的打压是最大的。
记者：发展商品房和发展保障房相比而言，哪个对拉动经济的作用更大，为什么？为什么十年前我们没有发展保障房？
曹建海：原来1998年房改的方案其实是经济适用房要占到85%，廉租房占到5%，商品房占到10%，2003年之前住房是以经济适用房为主体的。这个构想对商品房压力太大，商品房的价格死活涨不上来。2003年把供给主体改成保障房，只给收入低、生活困难的少数人提供。
然后大家买商品房，经济适用房按理说只是居住，买了商品房后经济适用房应该退出去。但是当时规定房子五年之后还可以交易，很多富人和炒楼的也去买了经济适用房，2004年购买经济适用房的门槛就高了，一下子房价就涨起来了。所以2003年的政策等于把经济适用房边缘化了，地方政府也不愿意搞经济适用房了，经济适用房不赚钱，商品房赚钱。所以说从2003年开始，中国又开始了一轮波澜壮阔的房价上涨。
其实按照原来的思路，拉动内需肯定是效果非常好的，现在价格高了之后，需求量锐减，销售不足，所以拉动内需不够，导致2009年年底房地产泡沫破裂。但现在信贷宽松，房价回落到位还要向后推移。
记者：奥巴马新政出台之后，没有特别明显要拉动房地产经济的举措，这是为什么呢？
曹建海：美国的房价本来就很低的。美国的房地产泡沫为什么容易破裂？因为它有一个参照价格，就是自建房的成本。在中国没法参照，因为农村的房子没有产权证，不可抵押，而且自建只需要几万块钱一套房，开发商建的房子动不动就是上百万的，要回落到农村自建的价格，还差得远呢。美国所有的房子最后都是合法的产权，开发商的房子、自己盖的房子、农村的房子等等都是同等的权利，统一地权，平等地权。自建一个房子，一平方米成本如果是800元，卖1000元，那就是泡沫，美国的房子涨到1600了，那就是最高泡沫了，不用政府调控，自己就会破的。
进入本世纪以来，房地产和金融作为美国经济增长的重要支柱产业，支持了美国众多消费者的收入。现在这些人的收入突然没了，美国家庭摆脱债务的欲望又非常强烈，势必导致美国消费锐减。
在我看来，美国要挽救经济必须振兴制造业，依靠房地产价格上涨拉动经济成长的时代将一去不复返了。因为振兴房地产，房地产价格涨落只是转移财富，根本不创造任何财富，因为通货膨胀开始，货币贬值，就等于是把没房子的人的钱转移到有房子的人手中。你不要光看CPI，CPI只是物价上涨的一部分。比如说你原来房子价值是50万，现在突然变成200万，你那150万从哪儿来的，肯定是从没房子的人的手里转移来的。因为物质财富就这么多，当价值量突然增加的时候，实际上就是物价发生了变化。
记者：除了刺激楼市，还有别的刺激经济、拉动内需的方式吗？
曹建海：对于中国而言，依靠住房和汽车消费，其增长的潜力是有限度的。因为消费者只有在住房方面减少支出，在吃、穿、用等方面才能增加支出、扩大消费，才能为其他行业提供一个发展的空间；否则，包括服装工业、食品工业、农业等产业，都很难发展起来，占中国人口绝大部分的中国农民很难富裕起来，依靠消费拉动中国经济增长，仍然只能是一句空话。
记者：此次出台的政策中也有发展廉租房的建议，这对老百姓有什么好处？
曹建海：1998年之前的单位住房，租金很便宜，如果把那个当廉租房那是很好的方式，如果我们现在的廉租房搞的都是贫民窟的方式，都是面积特别小，都是穷人住在一起，都是失业的人住在一起，那就不是一个很好的社区。那个社区里面会有一个非常不好的文化，不是个正常的家庭应该居住的，这样下去，如果廉租房搞的比例太大就跟香港一样。新加坡的模式很好，新加坡80%的房子是经济适用房。其实你可以到农村看看，农村的房地产制度是比较好的。
记者：为什么这样说？
曹建海：因为地是免费的，就是个建房的造价，农村也没有炒房这一说，所以再穷的人都有房住，如果国家给农村的基础设施投入好一点，道路、排水、保暖，包括绿化都做好了，就会有很多城里的人蜂拥而至。中国还缺地吗？根本不缺地，现在城市发展得不像个样子，城市都摊大饼，人们都在里面堵着。
记者：发展保障性住房尤其是经济适用房，会不会给国家增加一些财政负担？
曹建海：国家当然有负担，但是从农工商业那里征税，也可以向个人征收物业税。美国跟中国的税收体制不一样，美国的税收，地方政府那一块可能50%是来自个人所得税，这个个税包括两个部分，一部分是个人所得税，一部分是物业税，物业税也是向个人征收的，物业税加个人收入所得税，这个大概能占到一半了。这是国外的一个税收结构。税是取之于民，用之于民的，每一分钱大家都可以监督。
我觉得要实现中国经济的健康发展，一定要有好的政治环境，要根据德才兼备的原则任用干部，杜绝官商勾结和经济建设中的豆腐渣工程；要挤干存在于经济中的各种泡沫，包括股市泡沫和房地产泡沫，大力发展农工商业，通过提高产业的竞争力扩大就业，提高国家的竞争力；扩大内需的重点就是要转向民生，转向三农，转向社会保障，转向医疗。只有很好地解决了这三个问题，中国经济的全面振兴才有希望。
（文章来源：搜狐新闻中心）
3 专家是否与开发商对立而生？
北京社科院发布《北京蓝皮书》系列四个发展报告，认为北京市目前的房价仍在上涨，房价涨幅远超收入，呼吁政府降地价，并称房地产业萧条在2009年难以改观，到2010年大量保障性住房上市后，房地产市场才会出现真正的降价。
今天，网易房产特别邀请中国社会科学院教授曹建海先生来到直播间，独家解密“专家是否???开发商对立而生”，一同把脉2009年楼市变幻的局面和起伏的房价。
主持人：到2010年大量保障性住房上市后，房地产市场才会出现真正的降价。这样的论证是否过于笼统，缺乏更详细的支撑？
曹建海：这是大的方向性的报告，这个报告应该说把房价下降基本寄托在保障房上市了。2008年年初全国各个大城市都出台了保障房的建设计划，由于金融危机的冲击，中国的出口工业、房地产都受到大的打击，保增长成为我们09年的最大任务。但是单靠政府的拉动是远远不够的，房地产对经济拉动仍然是最省力气的，因为一个房子一旦开发出来，它对经济的带动—前期的建筑、建材，后面的家居，包括家电拉动都是非常大的。中国处于城市化进程中，好多人有住房的需要，所以还是把重点放在房地产上，而放到房地产上的做法本身并没有错，但要看放到什么样的房子上，保障房也是房地产。居民自建房也是房地产，只不过现在被禁止了，单位自建一样也是房地产。北京市的中央机关都可以通过单位自建房解决职工住房问题，在其他城市比如上海，曾鼓励过企业自己开发经济适用房，但是现在看来，重点还是以房地产开发商为主体，尽管建设部也提出了9000亿的保障性住房，但是保障房多大程度上冲击商品房还很难说。1～3月份由于大规模信贷投放增加了，基本上完成了全年的任务，但是我们原来说至少5万亿，所以说2009年的投放还会继续加大，这种投入导致有1万亿的资金在前三个季度流入房地产业，所以现在开发商的资金困难在很大程度上得到了缓解。既然缓解了就不再降房价了。有些地方经济适用房并到廉租房计划里，经济适用房在北京定价也是过高，扩大供给还是对老百姓有利的，因为商品房房价还是过高。现在看很多地方可能不会大量建保障房，还有可能通过收购开发商的房子的方式来减少对房地产价格的冲击，我想可能这是未来的主流，所以说到2010年能不能因为保障房的大量入市，房价得到平抑，我表示怀疑。
北京市社科院的报告我还是很赞成的，我在2006年首都发展论坛上发布了一个预言：北京市的房价将在奥运会之后回落，回落周期是4年，回落幅度是在一半以上。应该说2008年房价的回落验证了我的看法，北京市社科院的报告我觉得很多方面和我的报告应该是一致的，所以我看了这个报告是赞成的。当然这个观点触及了开发商的利益，因为开发商好不容易营造了“小阳春”，可能因为这个报告的观点，导致人们在2009年出现持币观望的态度，这对开发商是个巨大的打击，因为前期集中的救市政策、扩张性的货币政策、4万亿的救市方案，加上2009年春节价格和成交量都有技术性反弹，再加上5次降息，确实让购房者购房成本下降，包括开发商当时资金链过于紧张而大幅折扣，也有大型国企的团购因素，也有一部分开发商的造势的因素，这个造势因素也是起了很大的作用，这些总的因素构成了“小阳春”，但是这个“小阳春”里面还是有水分的，他们苦心造就的“小阳春”，非常担心有不利的声音。我的观点并没有对2009年直接作出判断，但是我判断两年之后像北京这样的地区，特别大中城市的房价有4～5成的降价。对投资者而言，目前是毫无疑义的。如果有些人迫切需要住房，像小孩上学、新人结婚，我们2008年作了调查，一般迫切需要住房的也是选择二手房小户型，而不是到一手房市场上购买。北京的一手房是没有刚性需求的，任志强的观点认为这是刚性需求，我的判断则是刚性需求是一张床，但对房间大小的要求是完全有弹性的，多大的房间都可以把这张床放下，所以有一张床是刚性的，但房完全是有弹性的，跟房价密切相关。至于炒楼更不是刚性需求了，它是越涨越买，当这个房屋越涨成交量越大的时候，这时候明显看出投机者进入了，这时候已经不是真实的需求了，投机者买了这个房子是相当于进货，进货的目的是高价卖出。这个时候只是在供给者之间的转移，并没有形成真正的需求。当这样一个“小阳春”面对这样一个不利的声音时，开发商可以说是恼羞成怒。对于学者来说只是一句话，对于开发商来说2009年的盈利计划就泡汤了。所以我并没有对2009年的房价进行具体预测，如果2009年还像1～3月份这样大规模投放货币，老百姓都会担心恶性通货膨胀，这时候可能就会把存款取出来进行股市投资，或者购买一套房子来保值，以防止财产进一步被稀释掉。
主持人：就您本人来说，您坚持支持公众的立场，即使被开发商放到对立面的位置上您还是要坚持的。这样做会有压力吗？
曹建海：我2006年以来一贯的立场，是从来没有低过头的，我觉得开发商还没有敢把我作为辩论对手的。他们以为戴建中以前没怎么搞过房地产，容易被击倒，戴建中其实也还是一个坚定的老知识分子。但实际上目前房地产问题已经没有什么讨论的必要了，其实就是两个观点，一个代表公众的观点，一个是代表利益集团的观点，只要任何人说一句话，老百姓立刻知道他是站在哪一边的，房地产在中国已经被讨论得很透彻了。
房地产业拉动经济增长所创造财富的部分，那也是由设计、建材、装修、家电这些部门共同创造的。现在中国的房地产政策正在面临一个新的冬天，前一段时间降息、降税可能对购房者产生优惠，现在开发商通过涨价把这个优惠吃进去了，现在这个“小阳春”是一个短暂的现象。
