曹建海：很显然，易宪容先生是敏锐的，他看到了房地产泡沫对国民经济和人民生活的危害，是国内最早提出“房地产绑架中国经济”的学者。但是，由于过低地估计了房地产投机力量对房价上涨的支撑作用，易宪容过早地预测房价大幅度回落的趋势，并称房价将在2005年大幅度回落。真实的情况是，房地产价格在2007年年底才开始出现松动的迹象，而在2005年持币待购的消费者和投资者，无不遭受了房价难以追涨的痛苦。于是，他们将经济损失归结到听了易宪容的预言上，对易宪容先生竭尽攻击和咒骂之辞。这也从另外一个方面教育我们，作为一名学者，提出的问题和作出的选择一定要经过深思熟虑、认真调研，使结论建立在扎实的基础之上。
几年来的亲身经历和他人的教训教育了我，让我深知公开发表的言论是一把双刃剑，可以令你成名，也可以令你名声不佳。作为学者，一定要珍惜自己的荣誉，没有把握的东西，一定要理性研究各种结果发生的概率，据此推测未来时期的发展趋势，则可以尽可能地减少错误。
《环球财经》：现在就有人将中国当代经济学家戏称为“国际主义者”和“民族主义者”两派，认为前一类人在思考、分析、判断问题的时候，更多喜欢套用所谓的国际规则、全球价值和国际通用的经济学理论。后者则更多地站在中国立场、中国价值观、中国利益的角度上看待问题。您是否认同这种划分？
曹建海：这种划分有一定的道理。国际派主要以从海外学成回国的学者为代表，在国内经济学界占据了主流地位。以“自由经济”“经济学范式”“华盛顿共识”“全球化”等为标准，在推进中国的全球化、请进来、走出去等方面发挥了非常重要的作用。现在全球化的推进在全球遭受了挫折，以自由市场为基础的经济学理论遭到了包括美国政府和公众在内的普遍质疑，原来被国内主流学派排斥的“非主流”经济学家也开始频频出席各种高端论坛。我们也要反思，从薛暮桥、孙冶方、蒋一苇那一代经济学家之后，经济学的主导地位是怎样被从海外回归的经济学家接过去了。这既有原有经济理论的贫乏、缺乏创新的原因，更有我国的改革开放“试错”方式给了西方理论更多解释机会的原因，于是在不知不觉之间，西方经济学理论占据了主流。
不过，从郎咸平开始，代表公众利益的经济学家开始叫板主流经济理论，受到了很多人的支持，郎咸平也在国内一炮而红。房地产理论从2004年开始，就存在着代表开发商利益和公众利益的激烈观点之争，吸引着更多的学者加入西方经济理论的反思队伍。
在我看来，自由经济不是万能的，政府干预可以避免市场的失败；政府干预容易受到腐败的侵蚀，透明的、公平的市场放权可以净化政府作风。
《环球财经》：你的观点大多符合广大民众的利益，有人将你称之为“当代鲁迅”，并将你的言论在网上整理成“曹建海文集”，对于广大粉丝的追捧，你是怎么看待的？
曹建海：老百姓的支持是激励我前进的一个重要动力，督促我要更加严谨、不谋私利，为老百姓发出更强的声音。鲁迅先生是我的楷模，和鲁迅先生相比，我的差距仍然太大。
我最近做了几次讲座，听众有大学生、领导干部、驻华使馆官员。另外我还利用参加社会活动的机会与国内一些知名教授面对面地交流观点，绝大多数的人对我的观点是支持的，还有不少人是感动的。由此我也认识到，主流经济学理论将人的自私本性上升到了宗教信仰的高度，而自私是不需要提倡的，因为人是很容易自私的。如果要比赛自私，并以此推动经济社会发展，那么这个社会发展的前景就会非常危险；只有提倡无私奉献、友爱互助，人类才会相互包容，面临困难时才能共渡难关。所以我认为，目前我的经济观点已经不再是“非主流”的了，而是反映绝大多数人民群众呼声的绝对主流的观点。
今后我会做更深入的经济学思考，努力完善、创新中国经济学理论，使其跟得上时代前进的步伐，并对未来进行深刻的预见。这需要我们一大批人的共同努力。所以，如果将来有机会，我愿意到大学工作，通过建立一个理论学派，引导更多的人投身符合中国国情的经济理论研究当中。
《环球财经》：中国的商品房价格目前整体呈现下降的态势，你认为未来中国的房价将怎样？对于购房者，你有怎样的建议？
曹建海：我在2006年年初的时候，根据中国地方政府拍卖土地、开发商垄断房地产开发、炒房集团参与、银行深度介入等情况，提出了“现行体制和政策不能抑制房价上升趋势”的观点。同时，考虑到房价越来越高，越来越脱离老百姓的收入水平，依靠炒作推高房价的房地产市场，是必然要出现反转甚至崩盘的，因此我在2006年9月提出了“北京房价将在后奥运会时期理性回归”的大胆预测，中央电视台《经济信息联播》节目播放了我的观点，引起了巨大的社会反响。2008年奥运会临近，我在中央电视台《经济半小时》和其他媒体再次预测北京和全国房价将在奥运会之后出现大幅度回落。事实验证了我的判断，也使我更加坚定我的经济理论观点。针对政府救市的举措，我预测“任何人都改变不了房价大幅度回归的趋势，房价将在3年内、在现有价格基础上至少再降50%”，我认为只有这样，中国经济才能摆脱泡沫经济的危害，将工作重点转移到扩大就业、促进民生的实体经济上来，这也代表了我对中国经济未来发展的良好愿望。
我建议3年之内，老百姓不要购买商品房，应多在吃、穿、用、旅游等丰富生活内容的层面消费，因为以后有更便宜的房屋等着他们购买；如果要买房，就买经济适用房，租房也是一种不错的选择。
《环球财经》：目前金融风暴肆虐全球，你怎么评价世界各国的联合救市行动？降息和注入流动性，能挽大厦于将倾吗？
曹建海：我的观点和谢国忠的看法很接近：你过去犯下的错误，今天想一清了之是不可能的。就像是人患了重病，接受药物治疗，而药物本身也有副作用，所以即使病好了，在很长的时期也很难恢复到病前健康时期的样子。
我觉得欧美国家由于其消费动力仍然充足，经济基础特别是制造业基础扎实（虽然近年来热衷于发展金融业了），他们在这轮危机之后，只要注意发展实体经济，经济完全有可能实现康复；我最担心的还是中国经济，我们的发展靠投资和出口，消费动力趋于枯竭，经济基础如此薄弱且被严重泡沫化。所以我认为，中国经济发展需要启动绝大多数老百姓的消费能力，以消费带动内需，带动实体经济的健康发展；舍此没有任何出路。
《环球财经》：一年一度的诺贝尔经济学奖揭晓，克鲁格曼夺得桂冠，再次勾起国人的诺奖情结，在你看来中国离这个奖项还有多远？中国的经济学术界和欧美的差距主要在哪儿？
曹建海：克鲁格曼是一位现实主义经济学家，他的获奖提醒我们，经济学应该而且必须回到现实中来。克鲁格曼曾经准确地预见了东亚金融危机和美国金融危机，表明他的经济学研究已经达到很高的境界。相反，其他学者，包括一些诺贝尔经济学奖获得者在内的经济学者，过分沉迷于自己不符合实际的理论世界，用经济模型简单模拟人类社会异常复杂的经济社会活动，并据此想当然地得出一些结论，只能落得可笑的结局。
克鲁格曼获奖提醒我们，中国的经济学必须扎根于中国的国情，能够促进中国民生水平的提高；反过来，那种幻想引进西方经济理论来实现获得诺贝尔经济学奖的梦想，其想法不仅是荒唐的，也是个人主义自私自利的一种表现。作为一名合格的经济学家，最重要的是开启民智、发现经济规律，预见未来经济走势，为人民过上幸福生活贡献力量，而不应整天做着诺贝尔经济学奖的美梦游历于现实之外。我想，如果你的理论被证明在世界上人口最多的国家切实可行，并且为国家带来了持续发展的结果，类似诺贝尔经济学奖的奖项，自然会降落到中国这片神奇的土地上。不过，比起好的理论对社会的实实在在的贡献，奖项不过是一个符号而已。
（刊于《环球财经》2008年第12期，原文题为《开发商的主业是“剪径”》，收入本书时作了酌情修改。）
2 谨防鼓励购买高价房透支未来
2008年11月10日，国务院总理温家宝重申房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用，要求出台政策促进房地产市场平稳健康发展。2008年12月21日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，其中最具“震撼性”的政策，一是加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度，二是对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。
那么，这些政策对于拉动内需刺激消费，从短期和长期来讲究竟能起到多大作用呢？远在美国的奥巴马刺激经济的系列举措缘何没有涉及房地产？为此记者采访了中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海。
拉动内需不能光靠购房鼓励购买高价房等于透支未来消费
记者：国家频频出台刺激房地产市场的政策，为什么刺激经济一定要刺激楼市？
曹建海：从中国的情况看，住房和汽车这应是消费中的两大热点，一旦消费的这两个部分熄火，我国的消费增长将出现巨大的滑坡。2007年，我国商品房的销售总额是2.96万亿元，其中绝大部分是住房销售。2007年我国国内生产总值（按支出法计算）为26.2万亿元，其中消费占49%，大约是12.8万亿元，购房款占到消费的20%左右，应该是一个很大的比重；另外一个部分是汽车消费，2008年以来在我国批发零售业的销售总额中，汽车销售占28%，成品油销售占12%，这两个部分加起来占到了批发零售业销售额的40%。当中国的出口成为经济增长拖累，住房和汽车这两大热点一旦熄火，那对中国的经济增长的打击将是非常明显的。
然而，在房地产价格虚高、严重脱离城乡居民家庭收入水平的条件下，要想保证住房消费增长的可持续性，从理论上看几乎是不可能的。如果剔除住房消费中的投资和投机需求，真实的住房消费远没有近3万亿之高。住房需求的不真实表现在两个方面：一方面是商品房价格虚高，2007年全国商品房平均销售单价为每平方米3885元。这个价格相对于2006年的3367元，上涨了15.4%，而且这是包含了全国县镇、经济适用房和限价房之后的价格水平。另一方面，在房价大幅度上涨的2003～2007年，我国商品房的交易量是虚高的。原因在于商品房需求中包括较多的投机需求，不属于真实需求。对于这些炒家而言，买房的目的是为了卖房，房屋从开发商手里转到炒家手里，并没有实现真实的消费，所以这种占全国消费20%的购房支出是不可持续的。
记者：除了刺激楼市，我们还有其他刺激经济的方法吗？
曹建海：我觉得拉动经济扩大内需，不能依靠刺激国内居民购房。在现有房价虚高的情况下，鼓励老百姓买得太多，必然会挤压了其他的消费，并且透支了未来的消费；所以，我认为不应该鼓励现在购房，除非房价是合理的。
记者：房价回落到一个什么样的水平，你觉得是真实的呢？
曹建海：真实的水平实际上就是剔除掉房地产价格中的暴利，其实这个价格就是经济适用房的价格，回到经济适用房的价格就算是真实的了。全国平均下来每平方米价格应该是2000～2500元左右比较合理，这需要大约50%的回落。如果能降到这个价格水平，肯定会引起需求量比较大的增加，这样物价也不会涨。
记者：这能在多大程度上挽救经济发展呢？
曹建海：房价下跌到合理水平将刺激两部分需求：一部分是人们改善住房的需求。因为价格比较合理，原来不准备买房的现在也准备买了；另外一个可能就是刺激那些中低收入的群体加入到购房队伍中来。不管采取怎样的刺激消费方式，一个根本的原则是，必须在公平交易中实现公众的消费；反过来，简单地把公众的钱从银行驱赶出来，尽管短期扩大了需求，但是这个消费需求是不可持续的。因此，一定要在公平交易的基础上扩大内需，绝对不能欺骗消费者，这是一个原则。
二套房政策实际上鼓励炒房行为，银行放松银根埋下假按揭隐患
记者：如果房价回落到真实水平，需要多长时间能够实现？
曹建海：如果房价能有一个比较大的回落，需求必然会增加；从短期看，在下跌过程中，要想把这些需求释放出来还是有困难。因为在回落的过程中很多人还是不买，他们还在等待，直到2011年、2012年他们认为房价如果能回落到位的话，需求就能真正释放出来了。
记者：目前国家出台的这些针对房地产的优惠政策，尤其是最近出台的二套房政策和免征营业税等政策，对于房价回落有没有帮助？老百姓能得到什么样的利益？
曹建海：现在这种情况其实对于房价回落没有帮助，还出了问题。
记者：出了什么样的问题？
曹建海：问题在于国家已经对开发商放松了银根，一个是对开发商的贷款，一个是对购房者的消费按揭贷款。消费按揭贷款的放松就表现在出台二套房政策等政策规定上。一旦国家放松了银根，对房地产商下调房价的压力就变得不现实了。
目前，从政府对于房价调控的各种手段和效果来看???对房价压力最大的是扩大经济适用房的供给，并且越是在好的地段建设经济适用房，房价下降的效果就越明显。这也是一直以来政府和房地产开发商之间的博弈所在。但是目前，有些地方政府干脆停建了经济适用房，保留经济适用房的地方，则将其建在了偏远地段，严重削弱了经济适用房的应有作用。
消费按揭贷款的放松就表现在出台二套房政策等政策规定上。这样下去还有一个更为严重的问题，就是开发商可以做假按揭。既然买二套房有很多优惠，那么购房者就很容易买进售出。假按揭怎么做呢？假如说你是开发商的员工或亲戚，就可以用你的身份证买自己公司建的房子。签了购房合同后，首付就是开发商自己从银行又交给了自己，从银行套出除首付外的房价总值80%以上的贷款才是最重要的。
