商铺投资相关的政策性规定
商铺投资能否成功，对政策的研究是一项十分重要的工作。如果政府对某个地段的业态有种种的限制，那么这个地方的商铺的租赁效果和升值空间必然受到较多的限制，投资时要予以关注。
如在虎门镇一繁华商圈的一处生活小区外墙上曾有过这样的一块提示牌：“请勿接手餐饮店或重新设立餐饮项目”。因为该小区店面与住宅楼相邻且不具备餐饮业的专用烟道，因此，这里的餐饮业产生的油烟、噪音污染大，居民投诉量也大。因此由街道办、工商所、环保部门共同拟定了这个提示牌，劝诫那些看中这里的餐饮投资者。
据了解，根据相关规定，环保部门确认这个小区的店面将不得新设立餐饮项目，这样一来，新投资者将因无法办理环保的前置审批手续而无法办理营业执照，导致出现无照经营餐饮的现象。
从这个事例不难看出，要投资商铺并非把钱拿出来买商铺就结束，在购买之前还要了解各类政策，尤其是环保、工商等部门的相应政策，投资者都要了解清楚。
与商铺投资有关的政策性规定主要有下面七项，与出让金、贷款政策、面积标准、水电费用、物业管理费、特殊要求、空置等相关，分别在不同时期要加以注意。
（1）在前期购买环节应注意的问题
①商业建筑的土地出让金要比住宅高，土地出让年限只有10年。
②在贷款政策方面，例如住宅底商的贷款是6成10年，利率是6. 25%，这仅是参考数据，具体数据投资者仍需要咨询贷款银行。只有工程到了具备竣工备案条件后，银行才会放款。因此，住宅底商贷款的月供是在房子即将投入使用时才发生的。
③住宅底商不是按套销售，而是按最小销售面积销售。具体面积标准因项目而异，有100平方米的，也有1000平方米的，也有不打散卖的。
（2）在后期使用过程中以及硬件配备上应注意的问题
①水、电、气、热等需按专门的商业市政标准缴费。
②物业管理费高于普通住宅，一般在10元／平方米／月左右。
③根据经营范围，各行业的主管部门对房屋有些特殊要求，如餐饮业要专设污水隔油池等特殊设备。
④由于按面积出租，良性的空置是住宅底商经营不可避免的。
商铺抵押贷款政策
商铺投资需要大额资金的支持，并不是所有的投资者都能完全承受，所以向银行进行抵押贷款不失为一种有效的筹款方式。商铺抵押贷款是指借款人购买商业用房，并以其所购商业用房作抵押向银行申请贷款的贷款品种。
（1）贷款条件
①借款人年龄在18 ~ 65周岁之间，具有完全民事行为能力。
②借款人具有稳定的职业和收入，信用良好。
（2）借款额度和期限
①贷款额为评估价值的50%。
②贷款期限最长不得超过30年。贷款期限与房龄不得超过30年，贷款期限与贷款人实际年龄不得超过65年。
（3）所需材料
①消费贷款所需材料：
房产证原件及复印件。
借款人及产权人夫妻双方身份证、户口本、结婚证，单身者提供离婚证、离婚协议、单身证明原件及复印件。
借款人夫妻双方收入证明。
贷款用途证明。
②经营贷款另需提供：
个体类：营业执照；个体工商户流水（近期）一整页，国税、地税单；如有其他收入，如房租年底分红等可同时提供。
公司类：在本市有固定经营场所，提供营业执照；完税证明；组织机构代码证；税务登记证；验资报告；公司章程；购销合同；上年末及近一期财务表；近三个月的银行流水账户。
（1）贷款流程
①选择贷款种类；
②准备身带材料；
③配合评估机构看房评估；
④到银行签订贷款合同；
⑤在签字银行开户；
⑥银行审批；
⑦到房管局办理抵押登记手续；
⑧到房管局领《房屋他项权证》；
⑨银行放款。
商铺投资市场调查方法
市场调查是商用物业开发、经营策划的基础性工作，“没有调查就没有发言权”，此言乃真理。商业地产策划所需要的商业、商圈、商用物业调查，与住宅、写字楼物业市场调查或纯商业经营相比，调查的区域更弹性、更集中、内容更广泛、程度更深入，相应难度也会更大一些，因此有必要就此问题作专题探讨，与大家交流共享。下面是关于投资集团的市场调查方法，供个人投资者参考。其中有很多方面包括调研方法、调研思路、调研手段等等，还是对个人商铺投资者有很好的指导意义。
（1）市场调查分类
商业地产策划和前期市场调查，按不同目标、任务、规模、方式，可分为以下几类：
①按工作任务分：基础普查、专题研究调查、项目定位调查。
②按工作规模分：全地段全面考察、典型代表调查、个案深入调查。
③按操作方法分：实地考察调查、问卷调查、访谈调查。
④按考察形式分：系统分工考察、集中快速考察、自由漫游考察。
（2）市场调查准备
无论做哪类市场调研，都应有充分准备，才能有的放矢，提高效率，防止遗漏。一般市场调查的准备工作有以下几项：
①明确任务———明确市调的目的、性质、内容、范围、形式、时间、质量等要求。
②团队分工———明确团队（工作小姐）人员组成、任务分工及协作关系。
③工作计划———why、wha t、whe r e、whe n、who、H o w、M o ne y（5w1H 1M）。
④资料预热———有关调查城市区位（商圈、项目书刊、报纸、网站等公开信息与内部资料）。
⑤配齐工具———准备好考察表格、问卷、访谈提纲、公司资料、数码相机、摄像枪等。
⑥考察线路———前往考察区域对象的交通工具、入口、行走方向、重要节点、出口等的预计、判断及分工协作安排。
⑦时间安排———市调时段的安排（平日、周末、节假日、白天、夜晚），考察时间长短的估算，考察项目、地段的时序安排等。
（3）基本概念理解与应用
在市调和商业地产策划中常用到如下基本术语、名词，需要有共同的界定：
①区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标。
这是一组地理学、规划学、商业及房地产业常用的互相联系的概念。
区位———带综合性的规划学用语，指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市（地区）中所处的空间位置。
板块———住宅房地产开发、营销常用的词语，一般指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多，如华南板块、洛溪板块、广园东板块、工业大道板块等。
商圈———零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简而言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量50%~ 80%顾客的范围）、次级商圈（吸纳15%~ 25%顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳5%~ 25%顾客的范围）。
显然，“商圈”现有两种用法，一是正式的零售界用法，着重指吸纳的目标顾客分布空间范围，另一是现流行的房地产开发和媒体借用后产生歧义的用法，着重指商家聚集的区域、地段。我们使用时，若有必要，应指明商圈的准确涵义。
商业中心———规划学用语，与商业功能区同义，与通俗的“商圈”称法接近，一般分市级、区级、社区、邻里四级。
地段———传统商业中心的商户以街道、马路、干道两侧分布为主，因此商圈、商业中心再可细分为某一地段，房地产开发也常用此术语。
节点———规划学用语，指观察者步行人进出、经过的集中焦点，基本上是交叉口、交通转换处、十字路口、建筑形态的变换点等，它们从某种功能或建筑特征的集聚、浓缩中获取重要性。商业地段（步行街）常以休闲广场、餐饮美食城、电影院、交通广场、著名地标式建筑作为节点。
地标———与节点构成城市空间或商业中心另一类参照点，观察者一般不能进入内部，仅具外在主观、仰视、眺望的视觉性，如超高层公共建筑、钟楼、塔顶、广告招牌、山顶。
应用这些术语要注意：
上述概念常用，应熟练掌握与区分，清晰界定市调范围。
上述概念的空间范围，除不同商业业态、业种商店的商圈有一定伸缩弹性外，基本是从大到小排列，应根据特定任务选择市调区域。
出书面正式报告时，应使用准确、学术性用语。
②业态、业种。
零售商业用语，现对零售消费的各类商户也使用此术语。
业态———指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态，特征是“怎么变”。目前中国有10多种零售业态，日本20多种，美国10多种。
业种———指面向顾客某类用途的商店营业种类，特征是“卖什么”。国内零售消费市场可细分上百个业种，国外发达国家更多，难以胜数。应用这些术语要注意：
策划商业地产，必须熟悉业态业种分类及其特征、典型商户等基本功。
市场调查必须分业态业种进行表格、问卷、访谈设计，查清所需类别基本状况进行比较分析。
传统和新兴业种，也逐渐采用不同业态模式经营，如建材、ⅠT、文仪、药品、图书等业种。
零售商业外的业种，也流行采用零售业态经营模式，如美食街、自助式咖啡店、量贩式K T V、旅行社超市等。
（1）市场调查内容和考察次序
商业地产发展（定位）策划，最常见的市调是基础普查、全地段重点考察，其次是专项调查（分商业业态、业种、物业类别），再次是定点考察（类似项目、竞争项目、新兴与特色项目），前者一般会覆盖后两者，因此主要以前者为例。
市调有两个前提，一是实地考察前应对区位的功能有所判别，是商务区，还是商业居住混合区，或是商业功能区，后者再分市、区、社区、邻里四级商业区，实考主要是印证和具体细节了解；二是事先掌握区位、板块、商圈内的面、线、点关系，面是板块、商圈（区位比面要大些），线是地段、路街沿线，点是重要、大型商家和节点。
当然，不同的内容需要采取不同的观察方法。商圈的基本功能、定位、档次、气氛、交通、客流量等，主要通过“面”观察。商业业种集聚、档次、气氛、建筑形态及专业店、专卖店、便利店、小吃店、服务店等，通过“线”观察。购物中心、大卖场、特色店、新开店、大型饮食、娱乐、休闲广场等，通过“点”观察。
调查过程及内容，按当时的要求分工来细定，但调查结果均要反映下述内容：
①商圈范围、业态业种构成、大致比例关系、商户总量、商品种类、品质、产地、品牌、重点商户经营概貌。
②商业竞争趋势（同质或互补、同档或错位、过量或缺少、主要竞争手段）。
③客流量、购物消费者特征（年龄、性别、职业、来源、目的）、消费欲望与消费水平（瞬间顾客密度、收银台排队人长度、结伙人数、客单价、提袋率、关联消费宽度、可停留时间）。
④路街条数、长度、宽度、建筑层数、风格、新旧度，代表性商铺门面宽度、进深、净空，建筑外立面广告牌、霓虹灯、街灯、路面用材、绿化、小品等装饰度，主要节点的功能构成、空间间距，路街步行、购物、休闲的舒适度、安全度、趣味性。
⑤交通干道及出入口，消费者基本交通工具，公交线及快速交通线对外连接区域，停车场数量、泊位及其可观性、便利性，机动车辆秩序及对行人的干扰性。
⑥商圈内写字楼、酒店、娱乐、医院、文教、公园、景点、政府机关、重点住宅楼群等相关机构数量、档次、服务对象、经营状况与购物消费场所的关联度。
⑦商圈商用物业供求与租售概况（单价水平及走势、租售比例、付款方式、空置率等）。
⑧在建、拟建大型商用物业个案，城建规划重点，街区改造和重点扶持对象，政府管理水平等。
（5）市场调查的方式
在进行市场调查的时候，我们主要采用简便、实用的方式方法。
①实地观察法。
通过目测、拍摄、笔记、攀谈、购物、消费体验方式掌握商圈基本概貌。有必要时，需不同时段反复观察、体验才有意义。
②访谈法。
通过个别面谈、小组座谈，较深入了解本地零售经营从业人员、物业开发经营商、商圈内服务从业人员、政府主管部门人员、当地居民与家庭、异地居民与家庭成员对商圈的认识和倾向。
③问卷法。
通过街头拦截式问卷填写、电话问卷填写、访谈问卷填写、问卷置留填写等进行调查统计及分析。
④参展法。
参加行业会展、企业营销展示会、主题研讨会，大型楼盘、商号开盘、开业仪式等活动，集中了解参会参展商户近况、动向，收集营销推广材料及区域市场信息。
商圈意识成就商铺投资
商圈分析是指对商圈的构成、特点和影响商圈规模变化的各种因素进行综合性的研究。对商场来讲，商圈分析有重要的意义。
它有助于选择店址，在符合设址原则的条件下，确定适宜的设址地点；有助于明确哪些是本商场的基本顾客群和潜在顾客群，不断扩大商圈范围；在掌握商圈范围内客流来源和客流类型的基础上，开展有针对性的营销。
但是，从实际调查出发，商圈分析需要大量的资料，一般的商铺投资者是做不到这些内容和步骤的。不过商铺投资者可以借鉴参考以下商圈投资的一些重要事项。
