如果开发商进行了10万平方米的商业开发，虽然这个商业在住宅的旁边，但是它的经营特点已经不是一个社区商业，因为它所在社区的消费群体已经不能满足它的需要，需要把远处的消费者吸引过来，这样的商业地产已经成为一个区域商业。区域商业需要开发商进行统一的定位、规划、招商乃至管理，任何一种商业规模达到了2万平方米以上的集中商业都需要有专业人士进行管理。
社区商业对外部的市场依赖不强，但是区域商业不行，开发商或者管理商必须在娱乐或者创新的品牌业态招商及管理等方面做很多工作，才能保证这个项目的成功。正是因为社区商业风险比较低，普遍受到投资者青睐，开发商出于营销的目的对市场宣称所销售的项目是社区商业以此混淆投资者的视听，投资者分不清真伪，盲目地跟进肯定会产生问题。
（3）专家的陷阱
很多项目在做营销的阶段会策划很多活动来吸引投资者，比如利用专家的说法是一种常用手段。很多专家会运用大量的营销观点来鼓励众多投资者，使其对这个项目或这个区域形成很高的一个价值的判断。投资者要谨慎地对待这些所谓的专家的建议，并非专家讲的都是对的，尤其是有些专家在配合开发商作宣传，投资人需要谨慎关注。跳出专家营造的美好“幻象”，从多个方面去综合评估投资项目的价值。
（1）无效招商的陷阱
商业项目有序经营是投资者收益的保障，而有序经营的基本前提是开发商必须很清楚这个项目未来60%~ 70%营业额来自哪些消费者，他们的消费水平和年龄区间确定后，才能够确定哪些是这些消费群体认同的品牌，并把这些品牌招进来至少占据20%~ 30%的面积，这样才能保证这个项目开业后形成预定的商业氛围。
如果对这个不做判断，开发商前期的招商就是无效的。目前有很多商业项目很快开业又很快关门，就是因为在前期根本不清楚项目的消费群体是哪些，项目需要的商家是哪些，这就产生了只要是商家就招进来的现象，这种招商是无效的招商。比如早些年大家很关注的北京××中心，与项目相匹配的30%的商家没有形成，只是不断地开了再关，关了再开，不断地调整，所以这10年××中心的商业一直无法良好运转。
投资者不能简单地认为这个地方招满了，就没有问题。如果没有弄清楚这个项目以后的市场主导群体和匹配的商家，这个项目就算成功开业了以后也不能保证顺利运营下去。这些问题如果没有彻底解决或者方向不对，那么开业以后两三个月的时间这些商家损失严重，开业一段时间之后商家支撑不住撤退很正常，所以投资者不能简单地理解招满了就没有问题。
（5）管理商的陷阱
有些开发商出于营销目的，为了吸引更多的投资者，设置了一个颇有架势的“管理”团队出来。细心的投资者会注意到很多招商项目都在宣传其项目背后有国际或者美国的管理团队进行管理，不仅拥有几十年的管理经验，而且其管辖下有上百万上千万的管理面积。
客观地看，确实有很成功的商业管理商，但是好的管理商基本上都是在做直营管理，比如赛特、恒隆、国贸等。我们也不排除国内外有专业素质的人士介入和启动管理市场，但是投资者要认清一个现实，目前国内的商业管理市场处于起步的阶段，不要简单地以这个项目的管理商有国外多少年的管理经验而盲目地去投资。
中国的商业市场跟国外市场的情况完全不一样，在欧美一个餐饮做到一两千平方米已经是极限了，但在中国一个餐饮项目做到两三万平方米是很平常的事，洗浴中心项目的规模也如此。中国式的餐饮和休闲娱乐在欧美国家并不是那么流行，所以国外的管理商对这些业态的管理元素的了解比较有限，所以投资者不能简单地认为这个项目是国际的管理商来管理就不顾全局地做出投资选择。
（6）回购陷阱
中国商业地产开发商的资金实力相对而言并不是很强大，大多依靠银行贷款，同时国内的商业地产融资渠道相对狭窄，所以回购很大程度上只是一个美丽的营销幌子。最终能否真正实现回购却是存在很多的变数，而且这些变数就是风险所在，所以投资者应该理智地对待开发商提出的回购的承诺。
（7）假的“统一管理”的陷阱
项目的后期经营管理是一个很重要的环节。很多开发商注意到了这一点，所以在营销的前期非常强调商铺的统一经营管理，商铺经营成功与否直接影响未来的收益。比如，在售卖商铺的时候跟投资者约定所购买的这个商铺今后的发展范围限制，但是这只是管理所涉及的较为基础的层面，在实际管理中还是具有很大的局限性。
任何一个地方的商铺是根本不可以十年如一日地说这个地方只能用来做什么，这是违反市场规律的。中国的市场在快速发展，居民的收入水平在提高，每一个商业市场的周边都在发生很大的变化。人们的住宅条件在不断地提升，从过去的平房到楼房，有些甚至住进了别墅。任何区域的消费市场结构都在不停地发生动态变化，开发商开发的侧重点也就有所不同。所以商铺不可能从一开始就简单地约定用途而不做调整。
不少项目为了热炒，大多打出“项目统一经营管理”的旗号，但是在实际的操作当中并非如此，实现真正意义上的统一经营管理只是一个虚构的“童话”。所以投资者要注意不要以“统一经营管理”作为判断投资的主要依据，投资者一定要清楚如何做才是统一的经营管理。
（8）返租期的陷阱
现在全国各地返租期有三四年的，有十年的，也有无限期的，总之五花八门。是否长期的返租期就有保障，就没有风险了呢？答案是否定的。开发商通常会宣称以其优良资产作为抵押，但是如果开发商破产了怎么办？在此，提醒投资者要侧重于开发商对项目的专业化操作，保证项目能有一个持续稳定的经营，而不是开发商所保证的资产抵押。所以大家应该把眼光更多地专注在观察开发商是不是踏踏实实在解决定位招商管理的事情。如果开发商能够确实解决项目管理存在的各种问题，投资者在家就可以坐享其成。否则，问题解决得不好，很多时候是血本无归。
（9）担保的陷阱
国内很多商业项目在营销的时候都会强调其担保人有多么重要的背景和实力。投资者别以为东家实力强大就可以高枕无忧了，一定要去了解担保的内容、担保的时间和担保的期限。一般的投资者可能并不太了解这些内容，开发商因此可能会在担保的内容上做手脚，投资者大多数情况下只关心广告宣传上哪些人士做担保，而忽略了担保的期限、担保的内容，这些内容可能跟你完全没有关系。担保的具体流程和内容范围是比较专业的知识，所以怎么样甄别担保是否对自己有效，这是投资者需要关注的问题。
（10）媒体的陷阱
2003年，北京的几个媒体都给商业项目“巨库”颁发了各种奖项，致使众多投资者前来投资。可是最后不少投资者因为“巨库”遭受了很大的损失，在谈及他们为什么购买“巨库”时，很多投资者表示受到了媒体的鼓动影响，看到媒体给巨库颁发的各种奖项，既然媒体大众都对这个项目有信心，自然是一个不错的投资选择。可是，投资者往往忽略了一个事实，中国的媒体市场正在一个发展的阶段，很多媒体为了推动它的广告营销，对开发商更多的是一个配合的角色，所以投资者要谨慎评价各种媒体评奖的内容，不可以简单地以这些评奖作为投资判断依据。
以上是对广大投资者如何躲避商铺投资陷阱提出的10点建议，希望能够对投资者进行商铺投资时提供参考价值。
投资商铺别轻信“包租”承诺
现在的人们不再以捂着钱包或存银行作为主要的致富手段，懂得了充分利用“闲钱”来创造更多的收入。用“闲钱”投资商铺是一个时尚又赚钱的好办法。可是，投资商铺在获取高额利润的同时，也伴随着高风险。所以，提醒众多的商铺投资者，只有冷静思考、理性分析，才能真正实现资金增值的目标。
（1）明确业态方向
首先，投资者要明确自己想投资的业态方向。一般来说，大型的商场或者商业街的投资价值跟地理位置、交通状况紧密相关。投资者一旦确定了自己的投资方向，就应潜心考察这一方面的情况，不要什么都一把抓，以免最后扑个空。
（2）长线投资要了解政策
经营商铺的关键是要意识到是长线投资。投资者除了要关注自己的经营项目，还需要了解其他相关信息，如交通、道路的改善、旧区改造、市政动迁等，而且商铺对环境的要求很高，投资者必须对该商铺未来的环境有深入的了解，以保证商铺本身的价值提升。
（3）正确看待商铺价格
在分析商铺价格时，不能独立地作横向比较，而应该要把多种因素结合起来。一般来说，在同等条件下，面积大的商铺平均价格要比面积小的单价便宜，因为它的利用率相对较低。例如，在北京市场上，几十平方米至100平方米的商铺占主流地位。
（1）别轻信“包租”承诺
现今流行的一种经营方式是从开发商那儿买了商铺后，再把商铺租给开发商，让他们经营，自己收取租金。表面看来，对于投资者，包租是很有利的。包租期内会有稳定的租金，而且包租期越长，风险就越小。可是很多开发商不具备商场经营经验，不能保证在经营期内稳赚，从而也不能保证许诺给投资者的租金。有的开发商承诺物业公司代为出租，租金收不回的话，可以向开发商追究担保责任。但如果开发商破产，投资者的租金也就没了，投资者就在承担开发商的风险。
（5）识别售后包租方案
A：售后包租的1 ~ 5年，收益率5%；5 ~ 15年及以后，固定收益率7%至8%。
评价：收益率较低但比较稳定。
B：售后包租的1 ~ 5年，收益率5%；5 ~ 15年及以后，在5%收益率基础上，与运营商以协商比例分配额外收益。
评价：要承受将来发展欠佳、租金收益变低的风险。
C：售后包租5年之内，固定收益5%；5 ~ 15年及以后，如果在A、B两种方案中选择收益高的一种，可以进行转化调整。
评价：折中方案，中等风险。
D：承诺包租3年，收益率为5%，收益额在交易的总额里一次性抵扣。
评价：更像一种营销骗局，承诺包租的3年之中，业主其实得不到任何收益。
商铺租赁纠纷“绸缪”方案
商铺租赁是投资市场的一大热点，市中心一些热门地段那是一铺难求啊，但是也并不是所有商铺都那么让人如意，不同区域因配套交通等不同条件也会造成冷热不均的局面。就在商铺租赁日渐趋热的同时，也产生了这5类新型纠纷，可称为商铺租赁过程中的典型。
（1）保障独家经营权
商家往往不愿意同其他同行离得太近，所以在商铺租赁中商家常常希望通过约定独家经营权，来实现自己在一定范围内的独家经营。但独家经营权如果约定得不明确，纠纷就在所难免。下面就通过一个独家经营权的案例，提醒投资者在租赁商铺时如何保证自己的“独家经营权”。
甲乙双方就A商铺签订租赁合同，约定乙方租用A商铺用于装饰装潢业务。由于乙方不希望有其他装潢公司在商铺所属大厦做装潢业务，故在合同中约定：乙方入驻B大厦后，甲方保证B大厦中将不再有其他装潢公司从事装饰装潢业务。乙方入驻不久，发现在大厦中出现了一家家居公司，推出“整体家居解决方案”业务，据查证该公司其实在从事家庭装潢业务。乙方想根据合同约定要求甲方承担责任的时候，却发现自己正处在极为不利的境地。首先，“家居公司”并不等同于“装潢公司”，该公司从事装潢业务，是否意味着甲方对该条款的违反；其次，“整体家居解决方案”并不等同于装潢业务，双方没有在合同中对什么是装潢业务作明确界定；最后，甲方违约并不等同于乙方可以解约，双方没有在合同中明确甲方的违约责任。
投资分析：
要保证商铺租赁中独家经营权的实现，约定条款中必须包含下列内容：
①明确独家经营权的含义。比如本案中，应明确任何其他公司或自然人都不得在大厦内从事装潢业务，以免去对“家居公司”束手无策的尴尬境地；而且，对装潢业务也要予以明确的定义，以免有人以所谓“整体家居解决方案”打擦边球。
②明确违约责任。如解除合同、继续履行，把竞争对手赶出去、要求赔偿或是要求出租方支付一定数额的违约金。如果承租方签约时还没有把握，不妨事先咨询房产专业律师或者由律师陪同签约把关，以避免不必要的损失。
（2）承租方的解约权
在商铺租赁中，由于涉及的财产较大，所以在签订合同时，投资者既要考虑怎样履行合同，又要考虑怎样保证自己在特殊情形下解约退租的权利。否则，当投资者由于某种原因需要解除合同时，就会产生纠纷和损失。
