住宅市场的价格以消费者从事的经济活动为基础。经济活动规模和效益出现起伏，住宅市场的价格也会出现波动。住宅价格波动的财富效应极易诱发经济和金融危机，从而形成住宅市场的系统性风险。
一、住宅市场价格的经济基础
小男孩“放羊—娶媳妇—生娃—再放羊”的故事虽然幽默，但确实反映了一个很浅显的事实，这就是人参与经济活动的目的最终还是参与经济活动。人首先要从事生产，获取收入，购买各种各样的商品消费，更新自己的劳动力，最终再投入到生产活动中去。在这一过程中，住宅不过是一件比较特殊的商品而已。从人参与经济活动循环的这一现实出发，消费者不难认清住宅的消费属性。
第一，住宅消费是更新劳动力、进行生产活动的需要。生产活动的连续性以劳动力的持续更新为前提，住宅是劳动力更新的必备场所。没有必要的住宅条件，人更新劳动力所要求的吃、喝、拉、撒、睡、洗衣、做饭、性交等都失去了依托。正是在这种意义上，住宅需求是一种刚性需求，住宅消费是一种刚性消费。
第二，消费者的购买力是住宅市场价格支撑的基础。住宅作为一种商品，是需要消费者用货币去购买的。消费者的货币购买力越强，住宅的市场价格越高；消费者的货币购买力越弱，住宅的市场价格越低。住宅市场价格的变化不过是囿于住宅供给的限制而对消费者获得住宅的时间和数量进行调节的一种手段而已。当住宅供给不足时，住宅价格上升，让一部分人减少住宅购买量或干脆暂时停止购买；当住宅供给过多时，住宅价格下跌，让一部分人增加住宅购买量或提前购买。
第三，消费者的财务风险与银行的信贷风险是联结在一起的。住宅是一种典型的劳动和资源密集型商品，单位金额大，寿命周期长，消费者购买住宅时无须一次性付款，往往借助于银行融资实现分期付款。这意味着消费者的财务风险与银行的信贷风险是联结在一起的。当消费者缺乏必要的资金偿还银行贷款时，消费者陷入财务危机，银行的贷款则变成坏账；当消费者收支状况良好足以清偿银行贷款时，消费者信誉高，银行的住宅贷款也是优质资产。
第四，住宅竞购是地价实现的前提。理论上房价是由地价和造价两部分构成的，但从价值角度看，造价是活劳动与物化劳动投入的结果，地价则不含任何人类劳动的投入，因此土地其实是没有价值的。土地之所以有价格，是因为住宅必须有地基，而地基的使用又具有排他性，只要有两个人及两个以上的人竞争住宅，住宅的价格就不会仅仅限于住宅的造价，而会变成造价与地价两者之和。相反，如果住宅只有一个人购买，甚至没有人购买，则住宅的价格至多是住宅造价的反映，这同时也意味着，由于市场形势的变化，住宅市场价格的变化至少可以达到让地价为零的程度。
第五，消费者的购买力取决于经济活动的规模和效益。消费者的购买力尽管分为自有购买力和借入购买力，它们归根到底还是取决于消费者参与经济活动的规模和效益。一方面，消费者借入的购买力终究要通过消费者获得的收入去偿还；另一方面，消费者借入购买力的大小取决于消费者的自有购买力大小，因此消费者所处的就业环境对消费者购买力的形成极为重要。经济活动规模越大，收入规模越大；经济效益越好，收入水平越高，这无论是对国家来说，还是对个人来说，都是如此。盛松成、刘斌（2007）通过国际和国内房地产发展史的深入对比分析，发现需求是房地产价格变化的决定性因素，而且经济发展和房价变化互为因果，中国经济的持续快速增长决定了中国的房价长期变化趋势必然是向上的。
由此可见，住宅价格既是许多经济行为的原因，也是许多经济行为的结果，住宅的价格取决于国民经济活动的规模和效益，但住宅价格的变化也将对国民经济活动产生牵一发而动全身的影响。
当然，住宅市场的价格也不是完全被动取决于国民经济的活动情况，土地财政和住宅投机就是人对住宅市场价格施加重要影响的两个最典型的例子。土地财政通过人为限制地基的供应，将地价抬高，从而将住宅价格抬高；住宅投机通过制造虚假的住宅需求，在住宅供应短期内保持基本稳定的前提下，直接将住宅价格拉高。不过这两种住宅价格的形成途径，由于脱离了实体国民经济活动的现状，因而有虚高的成分在内，不利于国民经济活动的正常开展。一旦价格泡沫破裂，其对国民经济活动产生的危害尤甚。
二、房价下泻与住宅市场的系统性风险
不管是什么原因，人为打压也好，经济自发调整也好，房价下泻特别是虚高房价的急剧下泻，对国民经济活动的影响都是破坏性的，极易在住宅市场产生系统性风险。
第一，房价下泻意味着消费者财富的巨大损失，社会消费出现紧缩。住宅是典型的劳动资源密集型商品，单位金额大，使用寿命长，是个人一生中最重要的财富形式。房价下泻意味着住宅尽管使用价值没有变化，但价值量下降了，个人的财富缩水了。根据莫迪利安尼的生命周期假说消费理论，个人财富的缩水，势必导致消费者消费行为的变化，消费者会缩减消费。当房价下泻成为一个普遍的社会现象时，整个社会的消费就会全面紧缩，从而给主要依靠消费拉动的国民经济带来沉重的打击。
第二，房价下泻意味着住宅抵押价值的下降，银行住宅融资风险上升。住宅作为使用寿命最长的耐用消费品，个人通过银行融资实现住宅购买的分期付款，是当代社会住宅市场的一种常见现象。银行融资以抵押融资方式为主，信用融资方式为辅。住宅的市场价格越高，住宅融资的额度越大；住宅的市场价格越低，住宅融资的额度越小。当融资过程结束后，房价下泻意味着住宅抵押价值的下降，银行的住宅抵押融资风险上升，它们之间呈现明显的反向对立关系。
第三，房价下泻意味着住宅市场需求的萎靡，住宅投资大幅减少甚至停滞。房地产业是一种典型的劳动、资金、资源密集型产业，房地产业的发展对于解决就业、拉动内需、促进经济增长具有非常显著的效果，因此一直是各国政府努力培育的国民经济支柱产业。房价下泻意味着住宅市场的需求不足，住宅供给相对过剩，住宅投资至少暂时没有必要。这样，整个社会的投资就会因为住宅投资的大幅减少而黯然失色，这对于严重依赖投资拉动增长的国民经济来说绝对是一枚难以吞咽的苦果。
第四，对中国来说，房价下泻还意味着地方政府土地出让收入的断流，政府投资和政府购买的缩减。土地财政虽然在中国是一个贬义词，但土地财政带来的巨额现金流确实对于中国地方政府的正常运转具有不可估量的意义。房价下泻意味着地价的下跌，意味着土地出让规模的缩减，甚至意味着土地出让收入的断流。在中国，政府投资与政府购买对国民经济拉动的作用远甚于西方国家，财政收入大幅削减的地方政府必然会在政府投资和政府购买的规模上大幅削减，这同样也会重创国民经济。
第五，房价下泻会遏制住宅投机，加剧住宅市场供求的失衡程度。住宅投机行为的产生和存在以住宅市场价格的一路攀升为前提，没有这一前提，住宅投机行为就很难进行。房价下泻意味着原有的住宅市场供不应求的格局被打破，住宅价格的攀升不再被人们视为理所当然，这势必改变人们的心理预期，本准备购买住宅的消费者推迟购买，本准备将来销售的住宅提前销售。这一切迫使住宅投机者不得不将手里囤积居奇的住宅以割肉价、地板价抛向市场，从而加剧住宅市场本已出现的供求失衡。
尤其重要的是，房价下泻往往发生在国民经济调整或衰退时期，因此房价下泻的经济效应对已经呈现颓势的国民经济活动不啻是雪上加霜。一定范围、一定规模和一定效益的经济活动，必然会派生一定数量和一定价格的住宅需求。经济总是与住宅市场存在着千丝万缕的联系，尽管经济总是决定着住宅市场的基本走向，但住宅市场也会时不时地对经济体的运行产生一些扰动。经济整体向上，住宅市场必定是供求两旺，价格上扬；经济萧条，住宅市场必定是需求萎靡，供给停滞，价格下滑。由于住宅价格的下泻往往发生在国民经济调整或衰退时期，房价下泻通过乘数和加速数效应会放大其已有的消极作用，最终加深国民经济的衰退程度。
应该注意，虚高房价的理性回归，尽管其经济效应在上述方面也不同程度地存在，但它对国民经济的积极影响是占主导地位的。正常的住宅价格有利于合理分配社会的住宅资源，有利于最大限度地满足人们的居住需求，有利于社会的公平分配，促进住宅的可持续供给，确保劳动力的正常更新，保证银行信贷融资的安全，遏制土地财政和住宅投机行为的发生。因此，我们不能将住宅价格的理性回归与住宅价格的崩溃混为一谈。
三、与一些错误观点的商榷
针对当前国内住宅市场的高房价，人们甚至一些政府官员和学者都存在一些似是而非的错误认识。
第一种观点是，当前的住宅价格太高了。这种观点的产生与中国城镇住宅供求体制的缺陷有关。中国城镇住宅供求体制的缺陷是将所有人，不分收入高低，统统安排到住宅市场，由市场渠道来满足它们的住宅需求。由于土地财政和市场投机已经将商品住宅的价格推至中等收入者能够承受的极限，因此相对于中等收入阶层来说，商品住宅的价格必然是太高了，对低收入阶层来说，通过市场渠道购买普通住宅可谓是天方夜谭。事实上，只要有土地财政存在，对中等收入阶层来说，购买普通住宅永远会掏空他们的口袋，并让他们负债累累；只要不给低收入者提供公有廉租房，普通住宅的价格不管如何优惠，永远不是他们能够承受得起的。从这种角度看来说，当前的住宅价格太高有一定的道理。另一方面，由于腐败和寻租行为的存在，中国所谓的别墅和高档公寓并不是真正意义上的优质住宅，中国作为世界贫富差距最大的国家之一，作为世界奢侈品消费量最大的国家，中国的富豪数量是很多的，对优质住宅的需求也是不会少的，缺乏优质住宅的结果必然是将中国高收入者的过剩购买力挤压到普通住宅市场，刺激中国普通住宅市场的投机行为。因此，站在中国高收入者的立场，从他们对普通住宅拥有的购买力规模看，中国商品房市场的价格其实又不能算是高的。
第二种观点是，当前的住宅价格并不算高。如上所述，这种观点忽视了中国中低收入阶层较低的住宅购买力的现实，是站在高收入者立场上审视中国房价的结果。不过从住宅价格的绝对值上看，当前中国的住宅价格确实不算高，国际横向比较中国房价仍有大幅度上升的空间。如2008年，俄罗斯首都莫斯科平均房价6 100美元/平方米，莫斯科人平均月工资才1 452美元；东京房价在历经十多年的经济萧条后，每平方米仍差不多有10万元人民币；巴黎市区每平方米房价是5 000欧元；即便是韩国，2006年，根据韩国不动产银行的调查，平均房价也已经上涨到每平方米2 509美元，近2万元人民币，首尔的房价甚至超过东京，达到每平方米2万美元，而韩国的人均收入还不及日本的一半。韩国建设交通部2006年的一份报告估计，大韩民国国土总值2 300万亿韩元，折合2.47万亿美元，可以买下半个美国，而韩国的国土总面积只相当于美国的1%，2005年韩国的GDP只有美国的6%邢海洋：《全球坐标中的中国房价》，载《三联生活周刊》2008年9月22日。这些都验证一个流传广泛的判断，中国未来房价一定涨，而且上涨的压力很大。不过，住宅的价格高与低对老百姓并不重要，只要老百姓的居住效用得到满足就行，住宅价格的上升并不应该影响政府必须履行满足社会公众居住需要的基本职能。
第三种观点是，应该将当前的高房价无情地打压下来，直到人们的购买力足以支付。从前面的分析可以看出，当前的高房价是由中国的住宅供求体制决定的，如果不是由于购买力的限制，中国的住宅价格还可以继续攀升，并向国际标准看齐。因此，打压中国的高房价，实际上是拿中国的住宅供求体制开刀，而这又是不可能的。原因在于，普通住宅本就不是向低收入居民开放的，将房价降低到低收入阶层都能买得起的地步，只会导致土地出让收入的大量流失；土地财政对于中国政治体制的顺利运行，具有功不可没的作用，土地财政可以遏制，可以规范，但不能取消；将商品房价不合理地打压，会进一步吸引高收入阶层投机普通住宅，因此现有商品房的高价格是打不下来的，更不可能满足所有人住宅购买力的需要，因为现有的购买力可以买下所有住宅。
第四种观点是，增加住宅供给量是降低当前高房价最基本的手段。在需求不变的前提下，增加供给确实是降低价格的有效手段。然而增加住宅的供给，有三个问题必须解决，一是有没有增加住宅供给的潜力，二是有没有增加住宅供给的意愿，三是增加的住宅是不是能满足消费者的住宅需求。住宅供给的增加必须以经济发展为前提，没有经济的推动和支撑，任何住宅供给都可能是无效供给。有了住宅增加供给的潜力，还要考虑增加住宅供给的意愿，恰恰是在这个问题上，地方政府成为增加住宅供给的头号拦路虎，2003年以后我国几次调节房价的措施居然都是反其道而行之，即通过压缩住宅的供给规模来压低房价，其中的原因也只能用土地财政来解释。如果既有住宅增加供给的潜力，也有住宅增加供给的意愿，但增加的住宅需求来自于投机资本而不是来自于消费者，则增加的住宅供给依然不能满足市场的需要。相反由于投机行为的存在，住宅需求被人为夸大，住宅供求结构进一步失衡，一旦住宅投机的机会不再，过剩的住宅供给就会显现出来，急速下泻的房价会严重冲击国民经济，导致住宅市场的系统性风险。
因此，针对国内住宅市场已经出现的高房价，政府和社会公众应该审慎应对。
