普通住宅市场由于供给弹性较大，通常不会成为投机资本炒作的对象。但在特殊情形下，普通住宅也有可能成为投机资本攻击的目标。
一、普通住宅市场的供给弹性
在住宅市场上，普通住宅的供给弹性通常是很大的，原因主要有：
第一，普通住宅较少受到距离远近的限制。在聚集经济的作用下，城市工商业活动在地理上相对集中，公共产品和劳务的供应通常也局限在很小的范围内。聚集效应越明显的地区，住宅用地越紧张，住宅的等级也一般越高；聚集效应越不明显的地区，住宅用地越宽松，住宅的等级一般也越低。普通住宅通常以众星拱月的姿势分布在优质住宅的周围，一小块优质住宅在中间，外面则是大量的普通住宅。与优质住宅相比，普通住宅对地理位置的要求远不如优质住宅苛刻。从数量对比上看，普通住宅的数量也远远大于优质住宅的数量。
第二，普通住宅较少受到容积率和绿化率的限制。优质住宅不仅受到地理位置的限制，还受到容积率、绿化率以及附属设施的限制，这决定了优质住宅即使不考虑地基供应的劣势，其数量供应也非常有限。与优质住宅相比，普通住宅不仅大大解除了地基供应的束缚，而且可以更少受到容积率与绿化率的限制。普通住宅无须是单门独户，无须有独立的小院，无须有豪华的附属设施，也无须大面积的绿地以保持开阔的视野，它可以向多层、小高层、高层、超高层发展，可以将楼宇之间的间隔放到最小，这无疑进一步放大了普通住宅的供给弹性。
第三，普通住宅可以在一定程度上牺牲建筑物质量以获得较高的房屋使用率。建筑物的质量高低总是与一定的建筑成本联系在一起的。建筑物的成本在一定程度上也会影响到住宅的供给弹性大小。一般来说，建筑成本越高，住宅的供给弹性越小；建筑成本越低，住宅的供给弹性越大。普通住宅在缺乏政府必要监管的情况下有可能以牺牲建筑物的质量来换取房屋使用率的提高。最典型的是城市贫民窟或棚户区，那里建筑物的质量极为低下，一块破旧的木板或者废铁皮就是一堵墙，哪里有空隙，结构简单的贫民窟或棚户区就可以延伸到哪里。
第四，普通住宅的某些外在环境是可以复制的。优质住宅的供给弹性之所以极其有限，是因为住宅的经济和社会环境是一个非常复杂的有机整体，很难加以复制，现有的优质住宅地基决定了优质住宅的供应数量很难有大的变动。但是普通住宅不同，普通住宅不需要高度完备的经济和社会环境，普通住宅只需要最基本的商品和劳务服务，只需要最基本的基础设施和公共产品，这些不但可以复制，而且成本也不高。某些经济、社会环境复制的可行性和合理性，决定了普通住宅的供应在某种程度上可以脱离距离的束缚，这无疑将普通住宅的供给弹性推至最高。
普通住宅的供给弹性以市场机制的充分发挥作用为前提，如果市场的边界被政府人为限定，则普通住宅的供给弹性就会受到很大的影响。例如，为了确保整个城区建筑物的协调，地方政府通常限制一般建筑物的高度不得高于某个地标性建筑物的高度，在其他条件不变的情况下，这无疑会限制普通住宅的最大供应量；为了美化市容、市貌，实现城市经济、社会和自然资源的最佳配置，城市规划历来是影响普通住宅供给弹性的重要因素，城市规划不仅规定住宅的容积率，也规定住宅的绿地率，特别是规划往往会限制各种类型用地之间的自由转换，这在相当程度上影响着非住宅用地向住宅用地的转化，影响着住宅特别是普通住宅的供给弹性；政府对普通住宅市场的最大影响是限制农用地与住宅用地之间的自由转换，出于维护粮食安全的考虑，出于维护耕地的考虑，政府一般不是将土地所有权收归国有，就是将土地开发权收归国有，这意味着农用地向住宅用地的转换已经不是遵循市场的渠道，而是遵循行政的渠道，价格机制已经无法实现农用地向住宅用地的自由转换，自然普通住宅价格的变动就不会体现在普通住宅的供给数量变动上。政府对普通住宅市场的不当管制导致普通住宅的供给缺乏弹性是普通住宅市场产生投机行为的最主要的原因。
二、普通住宅市场的需求刚性
住宅的需求刚性主要指人们对住宅的需求受价格影响不大，只要有支付能力，不管是自有的还是借入的，消费者都愿意首先满足对住宅的需要，这一特点在普通住宅市场上表现得最为明显。普通住宅的需求刚性很早就被人们认识到，从目前来看，普通住宅的需求刚性主要与住宅的如下特征有关。
第一，住宅是基本的生活必需品。与优质住宅不同，普通住宅是人们日常生活所必需的。住宅提供的居住功能被排列在仅次于人生存必备的穿衣吃饭行为之后的第三位。在封建农耕社会，住宅与土地的地位并驾齐驱，农民造反的口号往往都是“耕者有其田，居者有其屋”，以便吸引足够的参与者。住宅作为基本的生活必需品，可能是因为人要维持生存，不仅仅是穿衣吃饭那样简单，还要有一个能遮风挡雨的场所，恒温动物受到风雨的侵袭很容易生病夭折，因此住宅可以普通到简陋，但和穿衣吃饭一样不可缺少。
第二，住宅能够减少人们生活的不确定性。住宅既然是基本的生活必需品，这就意味着人们对住宅的需要是时时的、处处的，不能中断，也不能遇到各种哪怕是经过努力可以克服的障碍。获得居住效用的成本越低越好，风险和不确定性越小越好。中国有句古语，“金窝银窝不如自己的狗窝”。意思是房子再好，如果不是自己的，住着也不踏实、不保险，自己的房子再差，毕竟是自己的，也是最可靠、最值得信赖的。住宅的自有性质可以在最大程度上保障住宅效用的实现。
第三，住宅价值额大，购买不易。在人们购买的所有基本必需品中，住宅的价值额是最大的。住宅是典型的资本劳动密集型产品，住宅的建造不仅要耗费大量的资本性商品，也要耗费大量的劳动力。一套符合标准的住宅凝聚着相当多的物化劳动和活劳动。相应地，购买住宅给消费者造成的财政负担也是最重的。一套住宅通常要花费消费者几年、几十年甚至一辈子也不可能挣得的收入。有的消费者通过融资获得住宅，由于缺乏持久的偿债能力和住宅市场价格的急剧下降，最终住宅和钱财两失。消费者购买住宅，不仅要长年累月准备，还要耐心等待市场的购买时机。
第四，住宅是耐用品，使用寿命长达几十年甚至数百年。住宅建造使用物理化学性能稳定的建筑材料，既是生产生活的需要，也是安全美观的需要。只要经济条件许可，消费者通常尽可能确保住宅的安全、美观、舒适。只要没有人为损坏或重大地质灾害的影响，结构良好的住宅一般都有50年以上的使用寿命，有的甚至长达几百年。住宅较长的寿命，保证了整个社会生产和生活的正常进行，有利于生产力的发展和社会公众生活水平的稳定提高。
第五，住宅保值增值性好，容易典当、抵押。撇开经济发展带来的地价上涨不论，单纯住宅建筑物本身的保值增值性能就很好。建造良好的住宅，不仅具有最基本的居住价值，还有相当的艺术价值、历史价值。通常只要住宅的居住价值得以保存，住宅的艺术价值和历史价值会随着岁月的流逝而成倍上升。事实上，住宅作为耐用品，其保值增值性能非常好，市场变现能力也强，经常被作为典当、质押的对象。
普通住宅的需求刚性意味着在普通住宅市场上，住宅需求具有自主需求的性质，不受价格、收入等经济因素的影响。普通住宅的供求固然是一个经济问题，但更是一个政治问题。普通住宅的供求可以在某种程度上借助于经济手段，但普通住宅的需求得到满足却是一个社会和政治目标，在任何时间它都不能排除任何人，否则引起的不是经济混乱而是社会动荡。与普通住宅的供求不同，优质住宅的供求完全借助于市场手段，是因为市场手段能够通过价格的变动弥补优质住宅市场的供求缺口，实现优质住宅市场的供求平衡。市场将一部分购买力相对薄弱的消费者驱逐出优质住宅市场，并不影响这些消费者通过普通住宅市场的存在得到满足。对于一般社会公众来说，普通住宅价格低了，普通住宅的需求固然好解决一些；普通住宅价格高了，普通住宅的需求同样必须得到满足。普通住宅需求的这种特质，决定了普通住宅市场不能作为投机资本炒作的对象，普通住宅市场应该受到政府的严格管制，以免普通住宅市场的价格脱离一般社会公众的承受能力。
三、普通住宅市场的价格与投机风险
在市场机制的作用下，普通住宅市场的价格有自动均衡于生产价格的趋势。生产价格是住宅建造成本、地价和平均利润之和。在市场竞争的作用下，不但住宅建造成本和利润日益平均化，就是地价也出现趋同化。这是因为房地产业的进入门槛较低，房地产开发商之间、建筑商之间以及房地产开发商和建筑商之间的竞争都非常激烈，建筑商的建造成本已经降到最低，房地产开发商的利润也降到最低；地价也是如此，由于普通住宅对经济和社会环境要求不是那么完善，普通住宅的地基或地理位置在某种程度上是可以复制的，加上普通住宅对路途、距离不是特别敏感，这就意味着普通住宅的地基供应实际上是极其富有弹性的，不会因为住宅地基需求的增加而出现地价大幅度上升的现象。构成普通住宅生产价格的各个组成部分相对稳定，意味着即使普通住宅市场因为供求变动出现价格的上升或下降，也是一种短期的、暂时的现象，长期内普通住宅的价格是相对稳定的，只会围绕着生产价格做有限的波动。
普通住宅市场价格自动均衡于生产价格的特点决定了普通住宅市场很难成为投机资本炒作的对象，特别是期货期权市场的发展使得投机价格更快地趋于正常。然而，由于非市场因素的干扰，让市场机制在普通住宅市场完全发挥作用很不现实，普通住宅市场因此也就有了投机资本运作的空间。从实际情况看，影响市场机制在普通住宅市场发挥作用的因素主要有：
第一，土地开发权或土地所有权的国有化。为了加强对住宅市场的政府管制，大部分国家或者将土地所有权收归国有，或者将土地开发权收归国有。土地所有权或土地开发权收归国有的结果，切断了农业用地与非农业用地特别是农业用地与住宅用地之间的自由转换，首先从数量上限制了农用地根据住宅需求的大小向住宅用地转换的规模。更重要的是，由于非农业用地的收益往往大大高于农业用地的收益，农用地向住宅用地的转换 必须向国家缴纳相当一部分土地增值税之后才能从国家获得许可证明，这意味着普通住宅的地价起点不是农业地价，而是建筑地价或城镇地价，这又一下子将普通住宅的价格提高到远远超出住宅建造成本的水平。
第二，土地利用规划。包括土地利用在内的经济和社会规划，通常情况下无疑有利于改善生态环境，促进资源、能源节约和综合利用，保护耕地等自然资源和历史文化遗产，保持地方特色、民族特色和传统风貌，防止污染和其他公害，但客观上土地利用规划也限制了城镇内部不同类型土地之间的自由转换。特别是当人口增加和经济发展以后，人们的住宅需求和购买力也相应增加，但收益率较低的非住宅用地却不能遵循经济原则迅速转变为住宅用地，人们的住宅需求和购买力只能转向现有的住宅市场，从而在推高住宅市场价格的同时整体上并没有解决任何住宅问题。
第三，政府的低效率和失灵。从某种程度上讲，只要政府廉洁高效，土地的国有化和土地利用规划并不会损害普通住宅市场上市场机制的有效运行。然而实际情况恰恰相反，廉洁高效的政府少见，贪腐低效的部门比比皆是。由于部门利益的相对独立性，土地国有化与土地利用规划往往不是用来改善人们的居住条件，而是用来最大限度地谋取部门利益，最主要的手段就是降低普通住宅市场的供给弹性，这就使得本来不具有投机条件的普通住宅市场也成为投机资本青睐的对象。土地财政是政府管制住宅市场的普遍现象，也是政府管制失灵的主要原因。
普通住宅市场的投机是与政府失灵联系在一起的，投机的成功以政府失灵为前提。然而在现代社会，由于民主意识的觉醒，由于普通住宅事关人们最基本的需求保障，普通住宅的市场投机必然会遭到绝大部分社会公众的强烈反对，一个政府再独裁也不会长期无视民众的呼声，听凭自身的运转失灵。一旦政府失灵消除，普通住宅市场的投机价格必然暴跌，巨大的财富泡沫破灭，由此引发的社会震动不能小觑。因此防范普通住宅成为市场投机炒作的对象，是整个社会的根本利益所在。
