老王终于买到了自己心仪的房子，花费了一辈子的积蓄，欢欣鼓舞地去办理房产证，发现个困惑，于是到律所咨询：“为什么我买的房子只有70年产权，这是什么意思？满70年后就不归我了吗？怎么计算年限呢？”
国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度。土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。我国现行的居住用地使用权最高出让年限为70年。
所谓70年使用权是指土地的使用年限，也就是说当土地使用年限满了70年后，你就没有这块地的使用权了，如果政府不征用这块地的话，那土地上的建筑物房子你就可以继续使用下去，不过要补地价。如果政府要征用这块地，你就要无条件地归还。自2007年7月施行的《物权法》又进一步规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但这个规定是笼统而原则的，并未涉及广大群众关心的在续期时使用权人是否再需支付费用这一问题，目前也没其他法律法规作出明确规定。
怎样计算房子的使用年限呢？经济适用房和二手商品房的土地使用年限都是以开发商取得国有土地许可证的时间来核定其土地使用年限的。例如，房屋2000年竣工，如果该房屋2006年出售，那么，购房者所购买这套房屋的土地使用年限＝70年－（2006年－2000年）＝64年。该套房屋的新购买时间2006年+交易后核定的土地年限年64年＝2070年，即这套房屋的最终土地使用年限到2070年为止。
《物权法》第一百四十一条建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。
第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
6.买房子交“定金”和“订金”一样吗？
刘小姐看中了某小区的一套房子，在交了1万元定金之后，回去准备首付款。之后刘小姐因故取消了购房的计划，可在其向房产商要求退回定金时遭到了拒绝。刘小姐认为自己交的是“订金”，房产商无理由不退回。那么，“定金”与“订金”到底有何区别呢?
一般来说，“订金”是一种预付款，是可以要求退还的，除非双方签订的合同另有规定，开发商一般应在签约后将“订金”及时退还或者抵充房款；而“定金”是一种合同的保证金，如果买方违约，是不能要回“定金”的，但如果是卖方违约，则应双倍返还。所以，买房者在订购书上签字的时候，一定要分辨清楚到底是“定金”还是“订金”，以免给自己造成损失。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。
7.买房后后悔，能退吗？
2009年6月，李某与王某签订了购房合同，李某将一居室以69万元的价格转让给王某，并约定2009年7月份交房时付清余款。但是后来王某突然反悔不买了。李某可以要求法院判令王某继续履行合同吗?买受人能无理由退房吗？
房子是一个大宗商品，买受人心态波动性大，后悔概率高，不满意就要求退房。根据买卖关系进程中所处的阶段不同，违约一方承担的责任也不尽相同。定金交付后但未签订买卖合同阶段，买方这时候是可以无理由退房的，只要承担定金的损失；但是如果卖方存在违约，则需要双倍返还定金。签订买卖合同并支付房款后，这个阶段一般无法定情形可以视为买卖关系成立，除一方有根本违约的情形可解除、撤销买卖合同外，任何一方违约都要承担相应的合同违约责任。当办理了房产过户手续，这个阶段物权已经转移，即房子的所有权已经转移，没有法定情形下是不可能再退房子的。
（二）以合理的价格转让； (2)
本案中，两人的买卖合同关系已经成立，李某可以要求王某继续履行。一方中途反悔属于违约行为。《合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但有下列情形之一的除外：法律上或者事实上不能履行；债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；债权人在合理期限内未要求履行。
《物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
8.商品房有质量问题怎么办？
李某购买了某房地产公司开发的住宅楼。住进去没多久李某就发现客厅地面出现了下沉，四周墙角也出现了裂缝。经鉴定，该层主体结构不符合国家建筑结构规范，墙角的裂缝宽度超过允许范围。李某找开发商交涉，要求退房，而开发商承认房子存在质量问题，只同意维修，不肯退房。
广义的商品房质量问题是指因开发商交付的商品房及其配套设备、设施或居住环境存在不符合法律规定或合同约定的质量标准而产生的纠纷。根据我国法律，商品房质量问题通常可分为以下三种情形：（1）商品房主体质量不合格，指房屋地基基础工程和主体结构工程不合格。（2）房屋主体质量合格，但房屋因有其他质量问题而严重影响正常居住使用。（3）房屋存在质量问题，但尚未达到“严重影响正常居住使用”这一严重程度。
房屋建成后交付使用前，建设单位应组织勘察、设计、施工、监理等各方对工程质量进行验收，验收合格的应该签署质量合格文件；并申请规划、公安消防、环保部门对房屋进行检查，出具认可文件或者准许使用文件；最后由建设单位向工程所在地的建设行政主管部门备案，取得房屋建设工程竣工验收备案表。因此，购房人在办理商品房交接入住手续时，应要求出卖人出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，查验该工程是否经验收合格。如果出卖人不能出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，说明该工程未经验收或者验收不合格，购房人有权拒绝收房，由此引起的延期交房责任由出卖人承担。如果出卖人超过约定的期限房屋仍然未能验收合格，购房人可以解除合同并要求赔偿损失。
对商品房住宅国家有强制性的质量标准《住宅设计规范》，很多地方也制定有相应的质量标准。国家明确规定开发商不得将工程质量不合格或配套不完善的房屋交付使用；同时还规定住宅小区需经国家相关部门综合验收合格后才能交付使用；商品房交付使用时，开发商应向购房人出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，承担商品房保修及维修责任。但是，由于开发商片面追求高额利润，商品房质量问题仍然层出不穷。
出现商品房质量问题后，根据不同情况，由开发商承担相应责任。（1）商品房主体质量不合格。在此种情况下，购房人如果认为房屋主体质量不合格，首先应该向工程质量监督单位申请重新检验，经检验确属主体结构质量不合格的，购房者有权解除商品房买卖合同，即退房，并要求开发商赔偿损失。协商不成可以起诉。（2）房屋主体质量合格，但房屋因有其他质量问题而严重影响正常居住使用。“严重影响正常居住使用”是指购房者所购买的房屋出现严重质量问题，且该质量问题通过修复等亦无法保证购房者人身安全、财产安全及正常居住使用。
购房者订立合同的目的是购买使用功能正常的房屋，开发商交付的房屋不能让购房人实现使用目的，构成根本违约，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。此种情况下，在协商或诉讼过程中要对房屋质量进行鉴定，证明质量问题的客观存在、损害结果的存在以及它们之间有因果关系。（3）房屋存在其他质量问题，但尚未达到“严重影响正常居住使用”这一严重程度。在这种情况下，开发商存在部分或轻微违约，尚未达到根本违约的程度，所以购房者不能要求解除合同并退房。依据相关法律规定，如果在保修期内，开发商应当承担修复责任，如果开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房者可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。此种情况也需要作出质量鉴定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
《城市房地产开发经营管理条例》第十六条房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。
房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。
勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。
第三十二条商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
《建筑法》第六十一条建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。
9.能按照购房合同索要违约金吗？
2009年10月，陈某与某房地产开发公司签订了合同，合同约定：总房款98万，2010年1月31日交房，某房地产开发公司逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，并按买受人累计已付款的2％支付违约金。合同签订后，陈某即支付了首付款，并办理了按揭贷款手续。半年后，陈某才收到入住通知。于是，陈某要求解除《商品房买卖合同》，并要求房地产公司支付总房款2％的违约金。房产商同意解除合同，但对违约金有不同意见：“房款大部分是按揭付款的，怎么能按全款给付违约金呢？”双方争执不下，诉至法院。
陈某的主张法院可以支持，房产商应该按总房款的2％支付违约金。在违约金的计算方式上，虽然该房款大部分为银行贷款，但开发商实际上已经得到合同约定的全部房款。因此，只要不存在其他情形，房产商应该依据购房合同的约定来给付违约金。
《合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
10.签约、付款、交房后，卖方不过户怎么办？
