福德集团和牛德福目前的困境，马天佑凭前世阅历，猜也能猜个八九不离十了。
房地产开发，后世的历史上，一直都是高杠杆行业，其中空手套白狼的案例也出现过不少。
牛德福说，他在福德批发市场投下了2000多万。马天佑猜测，其中自有资金能有200万就很不错了。
按现在这样的高利率，以福德批发市场项目至少10倍的金融杠杆，加之其民营企业背景，一年的资金成本恐怕最少也得两三百万。
福德在这个项目上，投入已经超过一年半，甚至考虑到项目前期筹备的一些隐形成本，这一年多时间，福德在这个项目上的真实资金成本恐怕已不下于500万。
在投资这个项目之前，福德一年的净利润大概率不会超过200万。
如果一朝不慎，这个项目反而可能压跨牛德福和他的福德集团。
牛德福迫切需要在福德批发市场正式招商后，快速回笼资金，不然后果很严重。
这是马天佑嗅到的机会，甚至是一次不大不小的机遇。
不过，他也知道，即使遇上了最理想的情况，他也需要至少两三个月时间来准备。
牛德福的故事讲述了近1个半小时，马天佑不愿事后再去找他补充什么，当场又追问了不少细节，还有牛德福的一些感想或思考。
这样又花了半个小时的样子。
然后，马天佑简要讲了自己的写稿思路。
大致上，是一个农村穷苦小伙闯荡禹南城，在曲折中不断寻找机遇，奋发突进的励志故事。
同时，在他自己走向成功时，也带上老乡共同致富。成功后，又大胆兼并，替政府分忧，解决破产企业职工下岗的问题，也为自己求得转型发展的机会。
最后，大手笔大魄力投资前瞻性项目，在禹南建设首个大型批发市场，带动本市的经济建设和城市发展。
嗯，一个走在时代前列、又富有社会责任感的企业家形象……
马天佑讲完自己的写稿思路和文章立意，不仅让牛德福颇为满意，连胡博都暗自震惊。
他完全没想到，才应聘不过半个多月的马天佑，刚听完牛德福的故事，就能如此清晰地道出写稿思路和文章主题。
实际上，胡博刚才听着牛德福讲故事的同时，也在琢磨这篇稿子该怎么写。
然后，听过马天佑的想法，胡博脑子里的思路才清晰起来。
他觉得，自己还是小看这个年轻人了。今天，他甚至有种在马天佑面前当了一回学生的感觉。
这种感觉，甚至让胡博觉得有些荒谬，却又不得不承认，马天佑在新闻这个行当的悟性实在有些吓人。
“马记者很不错，看起来还很年轻嘛。”
牛德福很认真地打量了马天佑两眼，似在重新认识他。
听完马天佑建议的写稿思路，牛德福完全认同，这已经大大超出他来之前的预期了。
“牛总，马天佑今年才22岁，你别看他年轻，这脑瓜子活得很，写文章很厉害，很多老记者都赶不上他，所以我今天带的是他过来。”
胡博心情很愉快，今天这个专题算是彻底稳了，也适时捧了马天佑一句。
“才22岁啊，确实很年轻，水平也确实很高。马记者，希望我们合作愉快。这篇文章做好了，福德集团不会亏待你们二位。”
这时候，牛德福又取出两盒软中，这一次是伸手递给胡博和马天佑，没用随手扔的动作了。
马天佑笑着接了烟，也客气道声谢。他不知道软中现在卖多少钱一盒，想来50块钱左右是有的。
坐着喝喝茶，听听别人的成功故事，顺带收了两盒极品烟，感觉不错。
牛德福自己点了一根烟，突然叹了一口气。
“老胡，咱们也算是老朋友了，我实话告诉你们二位，批发市场这个项目的投资，给我的压力非常大。
这篇人物专访，我本来也抱着应付一个人情的态度，没想到马记者虽然年轻，但水平很高。
马记者刚才的总结，比我自己的思考还要到位，我觉得这篇文章做好了，或许会对福德这个项目带来一些实质性的帮助。
我这人文化程度不高，以前也不大重视宣传，马记者给了我很大的启发，今后有机会，我们福德集团可以考虑跟二位加大合作。
所以，这篇文章，我牛德福就拜托二位了。等文章发表了，我再请你们二位吃饭。”
胡博笑着点头，表示应允。马天佑则说，两天之内一定拿出初稿，然后先让胡博看看，再请牛德福审定。
约定好这些，牛德福看看手表，准备告辞了。
“牛总，请问福德批发市场大概会在什么时候开盘招商？”
马天佑突然这么一句，让刚准备起身的牛德福瞬间又坐实了。
“初步定在9月中下旬，可能最后会考虑在9月25号左右吧。马记者，你还有什么需要了解的？”
“牛总，福德批发市场如果全部清盘销售出去，大概会回笼多少资金？”
“这个还没详细测算过，因为还没有研究销售定价。我想，五六千万应该会有吧。”
牛德福对马天佑突然问起这些事有点意外，这多少涉及到一些商业秘密了。
他以为马天佑写稿子需要，也就随口回了这么一句，稿子见报时，如果马天佑写到一些不适合发表的细节，他也会让胡博删改。
“牛总，福德在这个项目的回款压力是不是非常大，或者说，福德对这个项目开盘后的销售回款力度信心不足？”
牛德福有些意外地看了马天佑一眼。
“马记者，你说得不错，这个项目立项时，我们其实挺有信心的，没想到遇到现在这么个经济形势。从去年下半年开始，特别是今年，通胀形势很严峻，物价上涨飞快，经济明显受到了影响，这也必然会给我们的项目开盘销售带来不利影响。这些因素，我们当初也有点考虑不周。”
“牛总，我还想问问，你们公司在这个项目开盘后，对销售有具体的预期么？比如，比较理想的情况是什么局面？”
“这个……”牛德福都不大想回答这个问题，忍了一下，还是接着道，“这方面倒还没有具体测算过，也还没做计划，我想，9月下旬开盘后，到年底，能销出去3成左右，回笼2000万资金就比较理想了。不过，马记者，这些就没必要往稿子里写了。”
“牛总，我刚才了解这些情况，倒不是为了写稿子。”
“哦，那你是为了什么？”
“牛总，请允许我做个假设啊。如果，我说的是如果，如果福德批发市场在开盘时，与我们合作，然后到年底，甚至更短的时间，能销出去5成左右，福德能给出什么回报？”
“销出5成左右？呵呵，马记者，你们要是有这个办法，别的不说，条件随你们提，只要合理，我牛德福绝不会失言。”
“好，牛总，如果我们做到了，按牛总刚才说的，这个项目清盘销售后，能有五六千万的业绩。我们也不求多了，就按四千万来算，要1.5个点，也就是60万，不知牛总意下如何？”
“好啊，没问题，这就算咱们之间的一个君子协定，马记者你没意见吧？”
“牛总的君子一言，我当然没意见啊。”
“好，那就这样。你们二位继续喝茶，我还有点事，先告辞了，改日再聚。”
牛德福脸上带着一丝不易察觉的愠怒而去。
刚才这一段对话，让他对马天佑的好印象瞬间大打折扣。
年轻人果然是年轻人，一身的书卷气味。被人随口夸了几句，就不知天高地厚了，这口气也太大了。
根据福德集团内部的市场调查和测算，福德批发市场开盘后，到年底能卖出去2成以上就得烧高香了。
然后，一个做了几天记者的小年轻说，他有办法让这个业绩直接翻个倍。
牛德福走了以后，一直忍住没插话的胡博，叹了口气：“天佑，你跟牛老板不该开这样的玩笑啊。”
“胡老师，我没开玩笑呀。”
“难道你还真有什么想法？”
“是有点想法，不过现在还不太成熟。胡老师，给我两个月时间，我再向你汇报。”
“你真有想法？”
“真的有，不然我刚才费那么多唾沫星子干嘛呀……”
