结合本案查明的事实，可以认定该房屋的承租人变更系发生在双方婚内，那么于某母亲将其租赁的公房权益赠与至于某名下，是对其个人的赠与还是夫妻双方的一种赠与呢？ 依据我国《婚姻法司法解释(二)》第22条第2款规定的司法精神，我们认为，于某母亲赠与的该财产权益应当视为对双方的一种赠与。根据各地公房租赁政策来看，承租人只可为一人不可是多人，因此于某母亲将其自己的公房租赁权变更至于某名下，属于赠与行为，但这种赠与行为并不足以表明于某母亲赠与该财产权益时具有排除赠与于某配偶武某的意思表示，倘若承租人可以是多人，但于某母亲只是将承租人变更至于某一人名下，根据我国《婚姻法司法解释(三)》第7条第1款规定的法律精神，则可表明于某母亲具有将该财产权益赠与于某一人的意思表示。
依据我国《婚姻法》第17条和第18条之规定，一方婚内接受赠与所得之财产，原则上属于夫妻共同财产，除非赠与合同明示只归夫或妻一方所有的财产。通过以上分析可知，于某取得的其母亲赠与的公房权益系夫妻共同财产，因此婚后由双方利用夫妻共同财产购置成产权后，虽然登记在于某一人名下，但依法也属夫妻共同财产。依据我国《婚姻法》的相关规定，原则上夫妻共同财产各半分割。但就本案而言，还应考虑财产的来源，以及双方离婚后于某还要解决同住人即其母亲的居住问题，故不宜各半分割。
二、法院审理结果
本案经法院审理后认为，结合在案证据及双方当事人陈述，依法可以认定系争房屋原系于某母亲租赁的公有住房，于某与武某双方婚后取得售后产权，考虑房屋来源、居住状况等情节，该房屋归于某所有为宜，于某应当按照房屋评估价格，支付原告一半房屋价款即人民币17万元。
律师提醒
很多老人为子女着想，一般会在生前将自己名下的一些不动产权益过户到子女名下，其目的在于防止日后可能出现的遗产税征收等问题，老人的心思是好的，但有时天有不测之风云，一旦子女发生婚变，往往又会后悔当初的所为。
因此为了安全起见，笔者建议，最好提前咨询一下专业的法律人士，采取一些法律措施来保护自己的权益，比如通过书面协议约定财产只赠与给自己的子女，排除配偶或采取与小夫妻做个特别约定等形式，针对本案而言，若武某是在于某的母亲并不知情的情况下擅自将公房购买成产权房，则于某母亲可采取撤销该交易的方式来保护自己的权益。
法条链接
1.《中华人民共和国婚姻法》
第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
(一)工资、奖金；
(二)生产、经营的收益；
(三)知识产权的收益；
(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；
(五)其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
第十八条 有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：
(一)一方的婚前财产；
(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；
(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；
(四)一方专用的生活用品；
(五)其他应当归一方的财产。
2.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》
第二十二条 当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。
3.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》
第七条 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
第六节 婚内，一方父母将其承租的公房购买成产权并登记在该方名下，离婚时另一方可要求分割吗
案 例
小强通过同学聚会认识了小丽。两人都觉得对方是自己找寻多年的意中人，很快就坠入了热恋。热恋6个月后，双方决定趁热打铁领结婚证，用小丽的话说就是“让婚姻像恋爱一样充满新鲜”。虽然双方父母都觉得有点突然，但小强和小丽还是义无反顾地做了“闪婚族”。
但婚后不久，闪婚的恶果就出现了，小丽发现小强婚后不像恋爱时那么体贴，小强觉得小丽婚后不化妆的样子不能接受。就这样，一对吵吵闹闹的年轻人决定“闪离”。但在分割财产时出现了麻烦。小强名下有一套上海某区的售后公房，这房屋本是小强父亲单位的福利分房，由小强父母承租使用，在小强与小丽结婚后，小强的父母按照当时的公有住房出售的政策出资将该房屋买成了产权，当时小强父母考虑到自己年龄大了，就只将房屋登记在小强一人名下。现在小强与小丽离婚，小丽表示这个房子产权的取得是在婚后，是夫妻共同财产，自己对该房屋也应该享有份额。但小强认为该房屋是父母出资购买的，和小丽没关系，而且房子实际也是父母在使用，小丽无权要求分割该房屋。双方僵持不下，最后小丽向法院起诉要求离婚并要求分割该房屋，那么小丽要求分割房屋的主张能得到支持吗？
律师剖析
本案系争的登记在小强一人名下的上海市某区房屋系小强的婚后个人财产，并非属于小强与小丽的夫妻共同财产。
依据我国《婚姻法》及相关司法解释的规定，婚后夫妻双方购置的房产，无论登记在双方还是一方名下，均属夫妻共同财产；婚后父母出资为双方购置房屋的视为对双方的赠与，但明确表示赠与一方的除外。就本案而言，登记在小强名下的该套房屋，并不是夫妻双方一起出资购置的财产，因此不能仅仅依据房屋登记的时间在婚后即推定为夫妻共同财产。房屋产权的取得时间固然是判定该房屋是否属于夫妻共同财产的重要标准，但绝非唯一或确定标准，同时也要考虑财产取得的原因和来源。
一、系争房屋使用权取得时，小强与小丽均无贡献
本案系争房屋系小强父母在小强与小丽登记结婚之前承租的单位福利分配的房屋，该房屋的取得是与我国计划经济体制之下低收入、高积累等政策直接相关的，是基于小强父母向单位履行了劳动义务后换取的福利，因此无论是小强还是小丽对于该房屋使用权的取得并无贡献，即便小强属于同住人，也不能证明其对房屋的取得有贡献，其享有房屋居住权也是基于父母向单位履行了相关义务后才享有的。也就是说，该房屋之使用权具有的交换价值应当属于小强父母所有。
二、小强父母将该房屋出资购置后并登记在小强一人名下，应当依法认定为小强婚后个人财产
小强父母按照国家有关公有住房出售政策的规定，将该房屋用自己的财产购买成产权，并登记在小强名下，应当依法认定为小强父母对小强的个人赠与。依据《婚姻法司法解释(二)》第22条第2款之规定，当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。何为明确表示赠与一方呢？2011年8月12日出台的《婚姻法司法解释(三)》第7条规定，若婚后由一方父母出资购买房屋，且产权登记在出资人子女名下的，该房屋应认定为该方的个人财产。
三、法院审理结果
本案审理中，法院认为，小强与小丽对系争房屋均无贡献，并非夫妻购置所得，虽然房屋的取得时间在双方婚姻关系存续期间，但不能据此推断该房屋系夫妻共同财产。结合法院查明的事实来看，该房屋原系小强父母承租，后由小强父母依据国家相关政策出资将该房屋购买成产权，且产权依法登记在小强一人名下，故可视为小强父母对小强的个人赠与，系小强的个人财产，小丽主张该房屋系夫妻共同财产，但无法律和事实依据，故本院难以支持。
四、其他几种情况假设
在双方婚姻关系存续期间一方婚前或一方父母承租的“公房”转化为“产权房”(即售后公房，又称“房改房”)后，该房屋是否属于夫妻共同财产？ 若属于夫妻共同财产，那么该房屋使用权所蕴含的交换价值在离婚分割时是否应予考虑？ 以上问题法律并无明确规定，由于“公房”问题政策性较强，且无统一标准，故司法实践中争议最大，我们现依据上海高院的相关规定，就几个典型问题归纳如下。
上海高院认为，根据《婚姻法司法解释(二)》第19条之规定，夫妻一方婚前承租的公房，婚后以共同财产购买为产权的，该房屋为共同所有。但从上海的实际出发，由于公房使用权可通过承租权转让的方式上市交易，具有一定的交换价值，因此，在婚姻关系存续期间，以共同财产出资，将原有的公房使用权转为产权后，在离婚分割该房屋时，一概不考虑原一方承租时的使用价值也有失公允，对此上海高院认为，实践中可区分下列情形处理：
(1)一方婚前承租的公房，是基于福利政策分配取得，婚后以共同财产购买为产权的，由于在婚姻关系存续期间内，无法体现出原公房使用权的交换价值，则在离婚分割该产权房时，可不考虑原公房使用权的交换价值的单独归属问题。
依据该条规定，若本案系争房屋系小强婚前个人承租的房屋，且其婚前取得该房屋之使用权是基于国家的福利政策并未支付对价，婚后利用夫妻共同财产购置成产权，即便该房屋登记在小强一人名下，该房屋也系夫妻共同财产，且离婚时在分割该房屋过程中，无需考虑房屋的原始来源，可均等分割。
(2)一方婚前承租的公房使用权，是其以个人财产支付对价取得的，婚后又以共同财产购买为产权，在离婚分割该产权房时，应当将取得原公房使用权时所支付对价部分，确定为当时承租的夫或妻一方个人所有，产权房的剩余价值按共同财产分割。
依据该条规定，若本案系争房屋系小强婚前个人承租的房屋，但其婚前取得该房屋之使用权不是基于国家的福利政策而是支付了一定的对价，婚后利用夫妻共同财产购置成产权，无论该房屋登记在小强一人名下还是小强和小丽双方名下，该房屋均系夫妻共同财产，但离婚时在分割该房屋过程中，需将小强婚前支付的对价部分予以扣除。比如小强支付了20万元的对价取得该房屋使用权，婚后双方将房屋购置成了产权，现双方离婚时房屋市场价为80万元，那么小丽可以分得30万元。
(3)对于婚前由夫或妻一方父母承租，婚后又以共同财产购买为产权的公房，原公房使用权的交换价值可参考《婚姻法司法解释(二)》第22条的规定，推定为父母对夫妻双方的赠与，离婚时可直接将产权房按共同财产分割处理。
依据该条规定，若本案系争房屋系小强父母在小强结婚前个人承租的房屋，婚后由小强和小丽利用夫妻共同财产购置成产权，且登记在双方名下，则该房屋系夫妻共同财产，该房屋所蕴含的“公房”使用权的交换价值视为小强父母对双方的赠与，离婚分割时可暂不考虑贡献大小，以均等分割为宜。
若本案系争房屋系小强父母在小强结婚前个人承租的房屋，婚后由小强利用夫妻共同财产购置成产权，且该房屋登记在小强一人名下，离婚分割该房屋时是否需要考虑原“公房”的交换价值？ 对此，上海高院并未给出明确的指导性意见，我们认为因将“公房”购置成产权房时需要承租人即户主和所有的同住人协商确定产权人，在购买过程中，作为承租人的父母同意将房屋只登记在自己子女名下，而未将自己子女之配偶确定为产权人，可视为其真实的意思表示是将该房屋所具有的交换价值赠与自己的子女而排除配偶，因此根据公平原则且产权只登记在小强一人名下的事实，在分割时应当考虑该房屋原有的使用权交换价值。
(4)一方婚前承租的公房，是基于福利政策分配取得，婚后以个人财产购买为产权的，且产权也登记在该方一人名下，那么该房屋是否属于夫妻共同财产？ 该问题法律并无明确规定，有人认为，鉴于此类房屋承租权的取得在婚前，且利用其个人财产购置为产权，故应当属于个人财产。笔者认为该种说法有失偏颇，针对“公房”这一特殊历史时期的产物，我们不能机械地套用婚前财产和个人财产的概念来定义“售后公房”的财产属性。我国在相当长一段时间内，实行的是国家福利分房，一般结婚前可以向单位申请婚房，同时若配偶一方已经享受了福利分房，则另一方单位在进行福利房安置时就不会考虑该方，不再进行房屋分配，也就说一方婚前已承租“公房”，有时会影响另一方的福利，此时若不考虑该种因素仅以承租时间在婚前而否认配偶方的权利，将有失公允。因此，笔者认为，若该房屋系一方婚前承租，且婚后配偶单位未进行任何福利性质的房屋分配或者未影响配偶房屋的分配，购买产权也系其个人财产出资，则该房屋宜认定为该方的个人财产。总之，鉴于这类房屋的复杂性和地方性政策性较强，我们建议由各地法院内部出台相关指导意见，以保证此类案件的公正解决。
