楼市中存在着许多猫腻，有很多让普通购房者看得云里雾里的事。
保利香槟国际是保利地产打入南京的第一个高端项目。该楼盘占地150多亩，总户数达1300多户。
2010年6月27日香槟国际正式对外销售，推出166套房源。保利稍稍还是显得有些谨慎，“新国十条”出台3个月的时间，各地楼市一片凄风惨雨，只敢先试探一下市场。
自7月6日开始，保利喜讯不断传来，6日成交130套、7日成交66套、8日成交37套、9日再度成交90套。
这些都是南京房地产信息网提供的数据，通过网络大家都可以查到。南京房地产信息网可是官方机构，而不是保利单方面的说辞。
人们是真的疯了，还是南京有钱人太多？保利香槟国际的售价可不低，一平方米的价格都在一万六七啊，这时最开心的肯定是保利，笑着数钱就是了。
香槟国际独撑起南京楼市的一片天，其他楼盘都还在沉睡之中。因为是保利地产首次在南京露脸，务必一炮打响，如此漂亮的成绩确实让人眼前一亮。
南京及全国各大媒体也连篇累牍地报道香槟国际的热销盛况，这样好的成绩确实给冷清的南京楼市打了一支兴奋剂。保利出手，都是大手笔。香槟国际无疑给那些在寒夜中苦苦守候的开发商一盏明灯，也给央企赚足了面子。
逆市热销，吃独食，这在楼市中并不少见，但冷静下来的人们发现其中有些不对劲。将7月6日~9日保利香槟国际的成交业数据一汇总，问题一下出来了。这4天中，保利香槟国际一下卖了323套房子，但保利香槟国际只推出了166套房子啊。
这样的造假也太明显了吧！7月9日开始便出现大批质疑的声音，中央电视台还专门对此做了一个新闻短片。
事关开发商的诚信，保利马上站出来说话了，并义正词严地刊登了一则声明，都是“南京市网上房地产”惹的祸。因为各种复杂的原因，系统不断将保利输入的数据清零，而保利的工作人员为了不造成误导，一遍又一遍地再次重新输入数据，这样制造了楼盘持续热销的“事实”。
明眼人对这则声明肯定是一笑了之，没吃过猪肉，还没有见过猪跑吗？保利玩的这种招数也太小儿科了，想要骗过业内人士，还是拉倒吧！
后来还有政府部门出来顶罪，再说数据造假也不是保利的独家发明，人们也没有怎么追究。
不过这也说明，为了卖好楼，开发商会使出各种花招，而虚造销售数据便是最重要的一种手段。
在房地产销售中，人们经常提到一个词“羊群效应”。这也和大街上的饭店一样，人们习惯根据饭店里人的多少来进行选择，最后倒霉的便是那些门面冷清的饭店，人多的饭店味道、服务等肯定不错。
买楼其实也一样，既然有这么多人已经买了，说明已经得到大家的认可。热销的场面对于那些处在犹豫中的人来说会造成一种紧迫感，再晚下手可能汤都喝不到了。
当媒体都在说保利的香槟国际在楼市的寒冬中如何如何热销时，必然会引起众多人的关注，自然会有人乖乖地掏腰包。如果一直不冷不热的，可不是什么好兆头。
如果楼盘热销，这可以给宣传提供充足的弹药，热销的新闻满天飞。如果销售一般或销售太差，只有在一旁偷偷摸摸抹泪，自惭形秽吗？开发商可不是善茬，所谓没有条件也要创造条件上，就算一套也没有卖出去，第二天报纸上照样是形势喜人，人们为了一套房子抢破了头皮。
这在2007年前后，还是比较容易的，开发商也有很大的操作空间，媒体在开发商的授意下，黑的也可以说成是白的。
一栋楼盘究竟卖了多少，这个恐怕只有开发商才清楚。楼盘的销售情况对于任何一个开发商而言，可都是最高机密。新闻媒体只能从开发商那里得到一份早已准备好的通稿，普通的小老百姓也只能瞎猜了。
买房者进入售楼处，都会在很显眼的地方看到一张销控表，大大小小的方框中粘满了红点。这时售楼小姐会告诉你，粘了红点的已经卖出去了，你还是把有限的精力放到没有卖出去的房号上吧。
但这个贴了红点的房子卖没有卖呢？如果你有稍许质疑，售楼小姐可能就会赌咒发誓，这怎么可能有假呢，有房哪有不卖的道理，卖给谁还不一样啊。这时我们能相信售楼小姐吗？其实售楼小姐自己都可能会被蒙在鼓里，因为掌握最真实情况的也许就只有少数几个人。
这也就是所谓的“销控”，哪些楼栋先卖，哪些房号保留，在房子开卖前都是要有一个明确计划的。如把一些朝向、位置好的房号保留下来，最后再卖个高价，这时要做的只是在这些房号上贴个红点，或者根本不制作这些楼栋的销售表。有些户型卖得不好，这时就会在其中几套上贴个点，消费者看到别人都不敢买，心里也会害怕，有了几个小红点的引导，消费者就会打消顾虑。
销控可算是开发商追求利润最大化的重要手段。销控表在手，楼市在任何情况下都是一房难求，都是热闹异常，开发商也才可以更好地牵着小业主的鼻子走。
这种销控也把楼市搞得乌烟瘴气，成为房价上涨的重要原因。开发商完全掌握了话语权，不管哪个楼盘都卖得相当好，给普通置业者造成巨大的误导。
但这种情况在2006年得到改观。
这源于国务院办公厅转发建设部等九部门制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，这也被称为“国六条”，其中第六条为“完善房地产统计和信息披露制度”。
这对开发商绝对是一个沉重的打击。如果没有销控，开发商不等于底裤都不穿了，赤裸裸地站在普通消费者的眼前吗？
虽然有开发商强大的压力，各级地方政府还是陆陆续续建立了信息公示制度，每个楼盘的销售都通过网站清清楚楚地显示出来，再玩销控就有难度了。
但是，道高一尺，魔高一丈。备案系统仍有漏洞可钻，开发商还是变着戏法玩出很多新花样。
信息公示系统主要目的是为了打击开发商“囤房”，肆无忌惮地制造“房荒”假象，它一般规定：房子一旦取得预售许可证，在一定时间内必须正式销售，如有不轨行为，那国土局将可能将这些房子锁住，卖都卖不成了。
这时开发商是有办法的，以前开发商可以进行销控：我领取了预售许可证，卖不卖在我。现在我就卖多少拿多少预售许可证。开发商以挤牙膏的形式，一栋一栋地推，他才不嫌麻烦。以前一个楼盘一年开个一两次盘都算多了，现在可以隔几天当一次新郎，隔几天办一次喜事。
每次推一点点，每次都可以取得骄人的销售业绩，这样还可以长期占据各种媒体的版面，增加曝光度，也可以最大限度地刺激人们的消费欲望。前文提到的保利香槟国际，20万平方米的社区，开发商一口气都可以开发完毕，但他的开盘却显得非常“小气”，只是试探性地推了166套房。
商品房销售一般会经历签订认购书、签订购房合同和备案三个环节。开发商和客户签订了认购合同后，消费者还是有机会反悔的，但签了正式合同后，就基本上板上钉钉了。
这就给开发商操作留下了空间。
因为很多地方的房地产公示系统都是根据签订认购书来排座次，这也就出现了开发商不断签订认购书，又不断撤销的情况，虽然这样房子不可能多卖一套，但销售数据却非常好看，可以天天成为媒体的头条，可以制造销售势头非常迅猛的假象。
保利地产166套房源卖出323套的销售“奇迹”也是这样干出来的。南京的房地产销售系统不断出错，保利的工作人员也连夜赶工，不断重新输入数据。
要是不能制造房子热销的局面，保利吃饱了撑得吗？
看着保利地产漏洞百出的声明，只能说好笑，7月6日~9日系统不断出错，为什么不发表声明，说自己的业绩有虚报之嫌，而是不断给媒体发通稿，不断制造楼盘热销的场面，直到后来有人提出质疑时才“发现错了”，才发表声明？保利地产早干吗去了？
媒体，吹鼓手的喧闹
中国楼市有一个奇怪的现象，不知道是开发商底气不足还是什么其他原因，他们迫切需要一些奖牌来给自己壮胆，好给自己卖高价找到充足的理由。因此，在很长一段时间中国房地产的各种奖项满天飞，什么“十大畅销楼盘”、“十大最具价值楼盘”、“十大新星楼盘”。
获奖的楼盘总会把这些大大的、做工精致的牌匾挂在售楼处最晃眼的位置，让你老远就能看见，售楼小姐也会在你面前唾沫横飞，“十大”就是好楼盘的标志，就是口碑，没有实力能跻身“十大”吗？
有些消费者可能会有些疑惑，为什么一定是十个呢？这些“十大”评判的标准又是什么呢？这时售楼小姐可能会指着各种牌匾，你这时会发现这些发证机关，房地产协会、报纸、网站的大名都落在上面。
这些可都是大名鼎鼎，绝对的权威机构，消费者还用什么顾虑，掏钱吧，早日成为本项目的业主。
为了搞清那些奖牌是如何来的，我们先看一段对话。
“哥们，有没有时间，我们整个‘十佳楼盘’评选如何？俺现在手头有些紧。”
