摘要 以房养老是一种特别的融资和理财方式，是老年人动用所居住住宅的房产价值，通过某种机制将其提前变现，以养活自己的余生。
从宏观上讲，这种自我养老意识根本上减轻了国家和社会的养老负担，有利于社会的稳定和发展；从微观上讲，它将促使人们从长远乃至一生的角度出发更合理地配置自己的经济资源，使得个人经济生活独立化，养老观念更为理性化。
关键词 以房养老 家庭资源优化配置 养老负担
以房养老在中国的推行，目前已经被提上议事日程。有关部门正在投入紧张的产品研发进程之中。这一美国最早创意的房产养老寿险产品，是否适合中国的国情，能否在中国也得到广泛应用；这一产品推出后能否受到社会公众，尤其是众多老年人的青睐并积极参与，都是值得大力探讨的。
一、以房养老有助于减轻养老负担，提高晚年生活的质量
今日老龄化趋向越来越明显，当用货币养老时，老龄化是一个极大的威胁，人们预期存活寿命的持续增长，使得社会保障基金入不敷出，遭遇到极大危机。比如，当人口的平均寿命为60岁时，人们正常工作的时间同处于养老期的时间相比，养老负担几乎不必加以考虑。当预期寿命延伸到75～80岁甚至更长时，人们有生之年的工作期同养老期相比较，后者就显得过大过高，养老负担就显得很沉重。
独生子女政策在我国的实行，已经有了20多年的历史。随着21世纪人口老龄化的快速到来，我国将普遍出现“四二一”的家庭结构。由独生子女构成的家庭，将成为我国家庭结构的主体形式。即一对年轻夫妻在抚养一个小孩的同时还要赡养四位老人。我们可以确知的是，一对中年夫妻要同时承担两双老年父母的养老问题的，再加上还要抚养自己的一到两个幼小子女，不要说经济实力无力承担，对老年父母，尤其是已无法自理的老年父母的日常生活起居的照料，也因工作繁忙、社会竞争的加剧而力不从心。即使成年子女的“常回家看看”，给晚年父母以相当的精神上的抚慰，也是不大可能之事。尤其是在今日现代大工业和社会化的生产74 方式下，越来越多的子女相继脱离父母的怀抱，出外学习、工作、生活，空巢家庭、两代分居家庭的比例日益增多。老年人的社会保障、家庭保障乃至自我保障事项已日渐突出，逐渐成为较严重的社会问题。在这种人口倒金字塔的年龄结构下，养儿防老已经很不适应社会经济的发展。目前大力开办的商业保险养老和社会保障养老，也因资金短缺而受到极大障碍。
我国的老年人经过长期的积累，实际上已拥有了相当的资产。目前，我国城乡居民的储蓄存款总额，再加上居民家庭的手持现金、股票债券及养老保险等，合计已高达20多万亿元。据权威资料评论，其中应当有40%即约七八万亿元为老年人持有。居民储蓄存款的用途中，据《文汇报》于2005年3月10日公布的一项权威机构的调查显示，“为子女上大学做准备”、“准备买房”、“留做将来养老”者，高居前三位。其中人们出于养老保障为目的的储蓄，占据整个储蓄的比重在逐步上升，目前已经仅次于子女教育，有2万多亿元，再加上居民个人在保险公司的养老保险金的缴纳，累计也达到上万亿元，两笔用于养老的款项合计3万余亿元。如果将“准备买房”和“留做将来养老”的资金融会打通，用钱买房，用房养老。那么，房地产交易市场又该呈现出何种发展势头，养老保障的力度又会增强多大呢？
当前，养房和养老是个人和家庭的两大重要支出。一般而言，房产构成了家庭的主要财富。个人在解决自身老年保障中的责任日益突出，加上养老资源的匮乏，房产的提前兑现将成为一个有效的突破口。在以房养老的观点看来，住房同货币一样是一种有效的养老资源，将房产和养老做巧妙结合，即可开拓家庭理财的新途径，大大增加个人在有生之年的可支配资源，尤其是退休时期的养老资源，也将会大大减轻我国社会的养老负担。在不远的将来，以房养老将是一种非常必要和有生命力的养老补充方式。
住宅由于其附着地产价值的天然的增长性，可以大大减缓老龄化到来之时的负面影响，起到较好的增值效果。以房养老本身就从心理上提升了老年人对今后生活的乐观预期，有效减少部分老年人对生活保障的担心和迷茫，放心大胆地花钱消费，心情愉快地享受晚年，而且能够活多久住房养老保障系统就会供养多久。
反向抵押贷款是个人自我保障的一种方式，房屋持有者以房养老，自我养老，将大大减轻政府、单位和家庭的养老负担，特别是减轻子女的赡养负担。在一定的期限内老年人通过自己的力量解决养老问题，可以大大缓解国家因老龄化的到来所带来的财政压力。部分老年人采用反向抵押贷款后，对抵押的住房如果不想保留居住，还可以对外出售出租，获得更多收入，用于支付保健护理和入住养老机构的费用，从而大大减轻家庭养老的经济压力。
二、以房养老促成家庭养老决策制度的积极变迁
随着独生子女政策的推行，家庭成员的年龄结构正发生着深刻的变化，将来家庭赡养老人的义务将变得相当沉重。随着市场经济体制改革的深入，人们的生活方式、价值观念正发生着巨大转变，“子承父业”、“养儿防老”等传统思想观念，同样在发生较快的变化，独立自主、自我养老的观点逐渐得到确立强化，子女继承父母房产的可能性大为减小。建立在传统家庭养老基础上的带有计划经济色彩的社会养老保障方式，已远远不能适应今日市场经济发展的需要。以房养老模式的建立，有着极强的现实意义。
家庭养老功能弱化的趋势，是一个难以逆转的潮流，这需要人们采取更适应时代发展的新养老方式。我们设想以房养老的理念，并期望将其做成“反向抵押贷款”或“房产养老寿险”的新型金融产品，向全社会推出，原因正在于此。这种全新的视角必将激发人们进一步拓展养老的新思路。随着我国经济社会形势的发展和人们思想观念的变化，自有房产拥有量的逐步增加和房产质量的改善，以房养老这一养老模式可以看作是家庭养老决策制度的积极变迁，将有可能成为家庭养老决策中的一个可选择方案。老年社会保障体系会因此进一步发展完善，并极大地带动相关老年事业的发展。
以房养老模式中，成年人在中年时期就开始考虑养老问题，可以看作是养老观念理性化的一种表现，具有非常实用的价值和前瞻性意义。一个理性的社会成员会自觉地将其在职期间收入的一部分积存起来供退休后使用，并保持各期生活消费水平的基本相当。即使在人均收入水平较高的发达国家，住房仍然是一个家庭的主要财产，个人一生的积蓄主要在房产上。住房又是流动性较差的资产，很难转化为老年人的当期消费，往往老年人去世后，留下大量的财富在住房上，在世时却过着清贫的生活，造成很大的浪费，收入没有在一生中得到合理的配置。把房产和养老通过某种制度设计结合起来，充分挖掘房产价值，以房养老，必将大大改善养老现状，缓解养老压力。
老年人通过出售或抵押自有住房，以增加养老资金的来源，提高老年人的生活质量，这种全新的视角，必将激发人们进一步拓展养老的新思路。计划生育政策推行后，家庭人口结构发生了巨大变化，出现了“四二一”的家庭结构，我国家庭发展的趋势小型化、核心化。提高老年生活质量，有利于老年消费市场开发，促进老年产业发展，拉动国民经济持续增长。
房屋持有者把房屋所有权卖给特定机构之后，会定期地从特定机构得到一笔补偿，再将这笔款项用于养老，就可以大幅提高晚年的生活质量，使养老水平得到基本保障与提高。对房屋持有者来说，拥有相对自己寿命远远过剩的住房，面对同自己需要严重短缺的养老资金，这一资源的置换与重新调配是非常有益的。许多老年人是“不动产富人，现金穷人”，反向抵押贷款正好解决了这一问题。
通过老年人出售自有住房，以增加养老资金的来源自我养老，正是开拓养老思路的一较好方式。以房养老最大的优点，是可以让老年人将房子的价值部分或全部变成现金流动的同时，仍能保留对房屋的所有权。对许多老年人来说，这一点是极有吸引力的，自己的房屋可能承载了许许多多的家庭故事和个人意味，他们愿意为留在家里付出很大的代价。一般的以房养老在居住年限内或者老年人生存年限内不要求借款人还款，直到永久性搬迁、出售住房或死亡时，贷款才宣告到期，然后用该住房归还贷款本金和利息。这一模式的推出，将会极大地改善老年人在整个晚年生活期间养老资金的供给状况，显着提高老年人的晚年生活质量。
一般而言，作为工薪阶层、自由职业者、个体户和农民到了法定退休年龄，大多会有自己的房产，这就是他们手里捧着的“金碗”，但他们占有了这一重要资源，却没有途径去挖掘和实现这种资源的价值。现在养儿防老的时代已经成为历史，老年人仅靠一点养老金生活，不仅不能从儿女那儿得到什么援助，反而出现了众多儿女的“常回家看看”，不是回去尽孝心，而是从父母那儿提前挤兑财产。以房养老不仅可以实现老年人安度晚年的愿望，提高生活质量，还能切断这种父母与子女之间不合理的代际经济联系。老年人依靠住房实现了自我养老，子女在经济物质上毋需资助老人，也就不再有继承财产的可能。这一做法能激发年轻人的独立能力和上进心。以房养老这种新型养老模式的建立，具有极强的现实意义。
三、以房养老有效增加老年居民收入水平和支付能力
反向抵押贷款又称房产养老寿险，是把房产与养老结合起来，以房养老，充分挖掘房产价值，是养老保障体制改革的一种全新思路。在老龄化趋势日益明显和市场经济改革日益深入的今天，研究房产养老寿险具有很重要的意义。
居民家庭的各大项支出，如子女抚养教育费、购建住房费用、养老保障费等，如各项资金全部依靠自我积累筹措，不啻是一大负担。相当多家庭或是无力承担，或者是勉强承担的，又使其在有生之年里，时时陷于负债、还债、攒钱、花钱的怪圈难以自拔。以房养老模式推出后，专门的商业寿险养老几乎没有必要。每人只要考虑有生之年的住宅购置即可，到晚年期再用该住房的余值提前变现来养老。由此而产生的一个显而易见的事实是，家庭在购房、养老、子女教育等诸多负担中，养老负担得以有相当的解脱，大家不必在工作期间时时就养老金的筹措、缴纳等下太多工夫，这样就减轻了家庭的一大负担，使大家可以生活得更轻松一些。
以房养老增加了部分老年人的收入，提高了生活质量，减少了老年时期对养老问题的担忧。老年人收入来源渠道狭窄，比其他年龄阶段的家庭更应该注重理财，理财中最重要的项目就是养老金的筹集。以房养老模式中，人们于中年期或者更早考虑买房之时，就将两者放置一起作通盘考虑，对其有限收入做跨时期的消费安排，使之更为合理，提高一生的总体福利水平。通过以房养老模式的落实，老年人可以将自有房产这种“僵化的资产”从价值上予以激活，既可以进行融资变现增加收入，提高晚年的生活质量，又可以在有生之年一直居住在原房屋。这样既有钱花又有房子住，真正完全享受了自己所积累的财富。对于个人而言，以房养老是一种科学理财、享受晚年的选择。它可以有效地增加老年居民的收入水平和支付能力，使得他们在人生收入的低谷期，开启已经形成的“房产金库”，将积蓄在房产上的巨大个人财富分期支用，有效补偿老年收入来源。它还可以有效保证老年人所需要的体面、尊严的生活；保证了社会弱势群体的生活安定，从而有力地保障了社会的稳定，同时又使家庭资源得到有效利用和配置。
老年人以自有住房作抵押，可以有效增加养老资金来源，减轻家庭养老负担，有利于调节家庭经济生活，优化配置家庭拥有资源，实现个人家庭效用的最大化。
莫迪利格安尼的生命周期理论认为，一个人或家庭的收入应该在自己的整个一生中合理配置，以期达到最大效用。一般来说，个人在年轻和年老时的收入水平相对较低，中年期的收入水平相对最高，在青少年和晚年养老期则几乎没有任何收入。
孟晓苏博士曾形容城镇老年人有资产无现金的现象，是“一边捆着草，一边饿着牛”。“饿着的牛” 为何吃不到“捆着的草”，原因就在于体制和观念的缺欠。这个矛盾正可以借助保险和银行等金融机构力量，通过以房养老的手段加以化解。
作为居民户，尤其是中老年居民户，将是以房养老模式的最大受益者。它拓展了新的养老资金的来源渠道，为大家安度晚年，又最大限度地改善生活居住条件提供了可行途径。但大家对此方案仍可能心存疑虑，担心寿命很长，房价很快消耗殆尽“养不住”，剩余年份仍旧面临养老危机。这时可以首先考虑将大住房变换为小住房，用差价款养老。等到一定年份再将该小住房用反向抵押的办法，继续获取现金流入，安度晚年。还可以将售大房购小房的差价款用作投资，为养老提供更有实力的保障，或将该差价款用于办理养老年金寿险，每年支取现金用来养老。最终再把小的住房对外出售，自己住到养老院去安度晚年。只要大家开动脑筋，办法总比困难多，在有限的住房资源的限制下，完全是可以借此轻松养老。
老年人经历了大半生的辛勤劳动和艰苦生活，希望在自己的晚年生活中能够有个好的结局。尤其是在中国的特殊情形下，大多数国民也只是最近10多年里才初步脱离贫穷进入温饱阶层，能自称为进入富裕甚至是富豪阶层的，还只是经济发达地域的部分富裕人士。老年人的生活状态自然是又等而下之。这种好的结局，包括坐落在适合养老地段的适合生活居住、功能较为齐全、日照充分、面积较大一些的一套住房；能有持续稳定的养老金收入作为晚年安定生活的保障；来自子女后代的孝敬、生活起居的照料和亲情的慰藉；社会的适度尊重，在生病期间能够得到较好的医疗保障服务等。再如生活自理困难、得了重病请家庭看护、应对突发疾病治疗或购买医疗设施等，急需一笔钱时，有能力支付一笔预付款，不致使老年人陷于贫病交困的境地。这一愿望是正当合理的，应当给予积极满足。
以房养老的推出，确实为老年人的养老提供了稳定的现金来源，大大提高了老年人的生活质量。根据反向抵押贷款搞得最好的美国的数据显示，住房与城市发展部（HUD）开展的房屋价值转换抵押贷款（HECM）计划，是最受欢迎的反向抵押贷款项目，借款人的平均年龄为76岁，平均年收入为10400美元，是所有拥有住房老年人平均收入的44%；借款人拥有房屋的平均价值是102000美元，比所有老年房屋所有者的平均房屋价值高42%。这正是大家谈论最多的“房产富人、现金穷人”。通过以房养老，老年人可以支配的现金增加，从而可以更好地满足日常开销和其他支出如医疗费用、房屋维修费等。
四、以房养老可有力地保障老年人的晚年生活，改善老年人生活质量
反向抵押贷款作为以房养老的典型实施办法，在发达国家的开办已经有20多年历史了。在基本养老金保障日常生活的基础上，每月还能领取一份额外的款项，不失为经济来源的有利补充。许多老年人并不把它当作维持基本生活的手段，而是将其作为改变生活方式，过上更健康、富裕生活的积极途径。制定切实可行的以房养老政策，不仅能够改善老年人的经济条件，提高晚年生活质量，更重要的是能够减轻社会保障体系的压力，促进整个社会稳定和经济发展。如美国、加拿大的老年人利用这笔房款购置度假产业，或到国外旅行度假或从事业余爱好活动。
房产养老寿险可增加老年人购建新房、晚年享受幸福生活的积极性。一般而言，老年人经过数十年的积累，通常手中都有一定的积蓄，但居住空间、生活居住环境却是很为糟糕，几十年来一直是在又小又破的旧房里窝窝囊囊地生活。很想在晚年时代改善住房生活条件，但顾虑到养老的资金需要量问题，不敢将其拿出购买新房，这就只能在很差的居住环境里一直生活下去。实际上，老人对住新房的积极性都很大，辛苦了一辈子，也很希望晚年能在较好的居住环境舒心度日。
这里能否设想老年人首先将这幢已经居住了数十年的旧房小房忍痛割爱，获取一笔钱财，再加上已经积蓄的这笔养老金一起来买房，买个面积大、功能全、地段好、适合老年人居住的住宅，极大地改善生活居住条件。然后，再将这幢新购买的住宅办理反向抵押，释放出钱财用来养老。这一做法的好处是非常明显的，老年人养老的钱有了，住房也有了，大大提高了养老生活居住的质量。这一小房换大房的办法能够为众多的老年人接受时，市场规模应当是相当可观的。事实上，目前众多购买新房的人员中，老年人占据比例不少，且大多是为改善居住条件者。如果将反向抵押贷款以新模式加入进来，对老年人的购房积极性又是一大促进。
以房养老提高了老年人的生活质量，它将房屋这一固定资产变现为储蓄，即可住，也可租，在增加老年人的养老收入和可变现资产的同时，使老年人的生活医疗多了一份保障，贴补了养老不足，有力地保障老年人的晚年生活，使得他们在不卖掉房子的同时，在经济上自给自足，减少了后顾之忧，拥有一笔固定收入用于维持和改善生活。同时，由于房子仍然属于借款人所有，他可以继续享有房子增值带来的收益，可以在适当的时候选择出售或其他处置方式，获得更高的收益。
以房养老使老年人在经济上无须依靠子女，甚至还可以补贴他们。即使老年人的身体不好，也不用再省吃俭用地节省医药费并可以大大减少子女的负担。“久病床前无孝子”的担心将不复存在。空巢家庭老年人疾病的医护问题很突出，一些空巢家庭的单身老年人生病以后，感到特别的无助，有的甚至只能听之任之。就是那些相依为命的空巢老年夫妇家庭，也同样面临这一问题：当一个老人生病时另一个老人尚可陪同就医，但两人都因病而卧床不起时，生活就无法处理。对许多家庭的父母来说，年轻时除了子女教育、家庭生活开支后，几乎就剩下唯一的房产了，如果能以房养老，那么这些人就会为自己养老作好资产安排。这样，以房养老还可以减轻年轻人赡养老人的负担，而且，这些年轻人年轻时就可以根据未来以房养老考虑调整自己现在的消费计划。
英国着名经济学家和哲学家杰里米· 边沁提出功利主义的思想，认为苦与乐是人类行为的基本动力，避苦求乐是人类活动的最高准则，快乐和幸福就是功利，而人生的最大目的就是为了使自己获得最大幸福，增加幸福总量。旧福利经济学的代表人物庇古，在边沁“最大多数的最大幸福”的功利主义的基础之上，把“福利”
规定为个人所可获得的各项满足的总和，把社会的“福利”规定为个人福利的总和。
由于社会福利最大化意味着社会上最大多数人的最大满足，要增加社会福利，就应当使社会上较多的人得到较大程度的满足。在庇古看来，社会经济福利的最大化取决于国民收入总量的最大化和国民收入分配的均等化。这一观点是形成今日的效率和公平的基本渊源。南京大学的陈晓律教授在对西方经济发达国家标榜的“福利国家”给予评析时，认为“福利国家是传统农业社会向现代化工业社会转型过程中的必然产物。随着生产的社会化，原来主要由家庭、子女乃至领主承担，对个人的生老病死一类的社会保障义务，终将逐步地由社会承担。生产社会化需要个人保险体系的社会化，这就是福利国家的本质” 。
在以房养老的新型理念下可以有效保持老年人所需要的体面、尊严的生活及子女与社会的长期尊重。保证了社会弱势群体的生活安定，也就有力地保障了社会的稳定。通过以房养老模式，老年人将自有住房提前贴现，把这种流动性最差的家庭资产变成一种持续的现金流做养老年金，依靠这种持续的现金流维持晚年生计。在经济方面可以不依靠子女，衣食起居方面也能完全自我支配。
老年人有了稳固的经济保障，就有了较为健康的心理，除满足自己的日常生活用费外，还可以发展兴趣爱好，重温旧梦。还可以脱离子女的约束，同其他老年人组成一个社团，过上群体社会；失去伴侣后，也可以自由选择住进老人院，减少孤独感。和谐的老年社会必将出现，从而在较大程度上减少了老年社会存在的一些弊病。
五、以房养老可提高养老预期，和谐家庭代际关系，倡导儿女的独立自强
以房养老模式是老年人将自有房产通过提前变现来寻求自我养老。房产价值一般都比较大，确实可给老年人带来一笔很大的收入，再加上收入来源的确定性，养老质量预期会得到极大地提高，从而可显着改善老年人晚年期的养老水平。再如，农村老年人基本上都有自己的住宅，但在丧失劳动能力后很少有独立的生活来源，晚年生活状况如何基本上被把握在子女手里，养老水平预期具有很大的不确定性。这些老年人如能与有关方面签订住房反向抵押贷款的协议，即可在有生之年持续获得基本的钱财物资保障。
以房养老的引入，可倡导个人自立自强，协调家庭的代际利益关系，有利于确立市场经济时代的新型代际关系。以房养老削弱了子女对父母财产的依赖性，培养了他们的独立性。有些不孝子女只惦记着老人的财产，不关心老人的身体健康，甚至在老人故世后，互相争夺房产，不利于子女间的团结。以房养老客观上鼓励子女孝敬父母，减少房产纠纷。即可减轻子女赡养的经济负担，也在相当程度上切断了子女继承父母房产的通道，激励了年青一代自立自强，勤奋学习、积极工作。此外，还减轻了社会的养老负担，有利于社会的稳定和谐和经济的快速发展。
以房养老模式的推出，有助于减轻老年人的育儿负担和年轻人的养老负担，协调家庭的代际关系，建立起适应市场经济时代要求的、和谐的代际利益关系。还应看到，实施以房养老新模式后，老年人固然是用自己的房产养自己的老，减轻了儿女的养老负担，但也将某些父母试图为儿女留下更多遗产，某些子女试图躺在父母的遗产上，舒服过日子的打算化为泡影。
在我们中华民族的传统美德中，父母总是以儿女为重。父母生活的重要目标之一，就是精心照料儿女的健康成长，为儿女留下较多的包括房产在内的遗产。许多老年人购建住房，固然有自己晚年居住舒适的打算，但更多的是考虑自己百年之后，可以将该房产留归儿女继承，自己养老的重任自然也就指望寄托在儿女身上。
但在现实的经济生活中，许多儿女的自私作为，已经使父母根本不可能再做这种指望。这种传统的养老思路已经不适应了。
通过以房养老能激发年轻人的自主独立能力和积极上进素质的培养。老年人养老问题解决的最好办法，就是提前抵押或出售自有房产，实现自我养老，自己养自己的老最为牢靠。通过以房养老，还可以将对老年人的物质赡养和精神赡养区别开来，老年人只需要子女生活上的照料和精神上的慰藉，而无须经济钱财的供给。这将为老年人的晚年生活开创一片新的天地，父母与子女融洽和谐的新型代际关系将会形成。
居民户实施以房养老行为，还是对传统家庭财富的代际传递模式和遗产继承行为发出了强有力的挑战。以房养老模式的出现，倡导了一种个人创造和拥有的财富，在个人生命周期的不同阶段予以合理配置、尽可能运用耗费或捐赠社会的新思路。这就在相当大程度上切断了代际之间的财富传递、物质赡养和遗产继承的通道。在某种程度上，为市场经济时代的代际关系与财富传递、养老模式变革等打开一条新思路。众多家庭也不妨一试，以使得自己家庭的代际经济联系变得更为简洁明快、利益直接、权责分明。
以房养老还从法律上体现了老年人对自己拥有住宅的权益，是应当完全归由拥有者本人享用支配，任何其他人员，甚至包括自己的儿女们，要取得这一住宅就必须按照市场经济的法则，支付相应的代价。它从经济的角度，体现了老年人对其有生之年创造积累财富的最佳的处置和支配。真正做到了莫迪格利亚尼声称的，一生（主要是其劳动期）创造的财富在整个一生期间里平均分配，以使个人效用达到最大化。
六、实现老年人自我养老，满足老人在家养老的愿望
中国老年人的消费心理上有着传统的“为子女攒钱”思想，往往缺乏围绕自己消费，为满足自己需要消费的意识。同时，老年人为了减轻子女负担，预备未来高额的医疗费用，不得不将自己的住房改善问题放在其次。通过反向年金抵押贷款业务，老年人就可以在一定程度上通过自己的力量解决自身的养老问题，增强自我保障能力，提高有生之年的生活水平和医疗保障程度。既减轻了子女的经济负担，也缓解了国家的财政压力。
老年人采用反向年金抵押贷款后，出租或抵押自己的住房，可获得更多收入用于支付家庭护理或养老机构的费用，大大减轻家庭养老的经济压力，减轻老年人购房的心理负担并放心大胆地购买住房。这样，不仅增加了老年人的有效收入和支付能力，而且刺激了老年人的住宅消费需求，使潜在消费能力变为现实购买力，从82 根本上推动了老年住宅的发展，成为启动老年住宅市场强大的动力源。
老年人采用反向年金抵押贷款后，不立即改变房产所有权，就可以满足老年人在家养老的愿望。从主观而言，养老的方式与住所的选择，除了受传统观念影响外，老年人对长期居住的环境包括地理环境、人文环境等存在眷恋心理，也是很重要的影响因素。从客观而言，目前开办的众多的社会养老机构，一是收费过高，超出了老年人承受能力；二是设备简陋，无法较好地满足老年人改善生活品质的需要。这都是吸引或迫使老年人不得不居家养老的重要原因。反向抵押贷款可以使老年房主一直拥有对房屋的所有权，直到出售或自己死亡，满足了老年人居家养老的愿望，符合老年人购房的心理要求。
七、以房养老可以完善家庭的供养关系
在传统的“养儿防老，遗产继承”的代际关系模式中，“供养关系”极其重要而不能不予郑重提出。所谓“供养”，通常是指亲属之间有经济能力、生活能够自立者，对没有经济能力、生活不能自立者予以经济上的供给、生活上的照料和精神上的支撑。由此形成的以供养者为一方，以被供养者为另一方的相互关系，称为供养关系。丁文教授在撰写《家庭学》一书中，特别谈到“家庭供养关系”这一概念，认为这是家庭内部供养者和被供养者之间的一种经济关系。人们依靠参与社会生产劳动或家庭自身的劳动，并取得相应的劳动报酬作为经济来源。但这只限于有劳动能力的人员，他们理所当然地成为家庭的供养者。而对尚不具备劳动能力的孩子和已经丧失劳动能力的老年人而言，经济上是无以自立的，他们只能接受供养者的物质供养才能生活，属于家庭的被供养者。
据苏联社会学家谢苗诺夫的分析，供养关系实质上是指那些有劳动能力或占有生产资料的人，把他们从社会中得到的那份社会产品的一部分，再分配给家庭中那些没有劳动能力也不占有生产资料的人，主要是孩子和老人们，由此便形成了供养者与被供养者的关系。供养关系实质上是家庭代际之间的经济利益和收入、消费品再分配的关系，是社会经济关系在家庭人际关系中的本质性体现。供养关系又是把由姻缘和血缘联系起来的人们，又用物缘联系在一起，使一家人在经济上互相供给，生活上互相照料，精神上互相支撑。这种日常生活中极为密切的关系，使一家人必须居住在一起，同居共食、朝夕相伴、甘苦相依，组成一个社会生活的共同体。并由这个生活共同体，直接负责人们的衣食住用，生老病死。
家庭中的供养关系一般要保持十多年或更长时间，无论是货币或实物供给，都是一笔巨额的经济支付。但在通常的情形下，供养者的这种长时期、大数额的付出，是很难得到被供养者的直接经济补偿的，可称为一种无偿的非等价交换。但在人类社会的世代传承中，它又是有偿的，每个人在孩提时代都要接受父母的供养，自己做了父母后又会理所当然地供养自己的孩子。在这种接力式的供养关系中，个人得到的又于未来向下一代重新付出。另外，每个人都有年老力衰的一天，成年子女要供养年老体衰的父母，到自己年老体衰时又会得到已成年子女的供养。个人付出的又于未来向下一代重新收回。这种供养关系对延续人类社会而言是必需的。任何人都必须履行这一社会责任。在传统社会里是如此表现，未来社会里，这种供养关系仍是维系人类社会延续、存在与发展的基本模式。
供养关系还包括生活起居照料、劳务服务提供的内容。父母将子女抚养成人，仅仅靠一大堆金钱堆砌是远远不足的，还需要父母在子女长达一二十年的成长期中给予无微不至的关怀、照料。这种时间、劳务的付出，在某种情况下比货币、实物的供给更为重要。供养者自觉自愿地为被供养者付出这些劳务，需要有极大的爱心和道德责任感。中青年父母对幼年子女是如此，对待已进入老迈的老父母也同样是如此。
供养关系还包括“精神供养”的内容。人是有思维有情感的，人的心理状况、精神状态，对生命的成长和延续有着极为重要的影响。需要别人供养者，不仅是经济物质生活的弱者，也是精神上的弱者。物质生活得到基本保障后，精神支撑尤其是来自家人的精神慰藉，显得更为重要。孩子需要得到来自父母的鼓励和支持，老年人需要子女的尊重和理解。供养者在向被供养者提供经济扶助和劳务提供的同时，还必须对被供养者的精神生活给予热切的关怀和帮助。经济物质生活愈为富裕，精神供养就愈为需要。社会保障取代个人家庭保障的优越性是显而易见的。
罗伯特· 希勒在撰写着作《金融新秩序》中指出：“整个社会不能也不应该取代这个家庭，但必须意识到这样的家庭并不是普遍的。即使家庭关系很紧密，它们仍然是较小的单元，不能完全分散家庭内部各成员面临的风险。社会虽然不能提供一个美好的家庭内部的关爱，但是它可以分担大部分风险，甚至可以更广泛地进行任何家庭都不能完成的风险分担。”为此，“我们必须重新设计一种社会保障体系，以有效地在不同代际之间分担风险。”“家庭是一个基本组织，我们不想把它替换掉。但将老年人的生存完全依赖于家庭是非常危险的。”
在中世纪的欧洲各国，流行着一些离职的王侯贵族和商人、手工业者把自己的财产捐赠给修道院或慈善院，以便晚年在那里养老。到中世纪晚期，人们不再向修道院、慈善院缔结养老协议，改同市镇议会或政府机关缔结协议，从而获得永久性养老年金。这类契约式的养老协议，后来就发展成为社会养老保障制度。据西方史学家的考察，西欧多数老年人退休后不愿和已婚子女住在一起，而愿退居到农庄，接受子媳的分居赡养。
老年人的晚期生活又是对家人、家庭意识、伦理情感最为看重的时期，如果在这一时期完全失去了赖以心灵、身体寄托的住宅，显然如同失去了“根本”。所以，完全地出售住房，用该笔房款养老，固然有其种种优越性，但不利之处也很多。一般而言，家庭住宅小、价值低，其他经济来源又极度短缺之时，出售住房自己住养老院是可行的，也有利于资源的优化配置。对孤老而言也较为适合，单身一人住间大房间，并不如住老人公寓过集体生活，更符合老年人的心性特点。但大多数老年人还是愿意住在自己的家中养老的。故此，反向抵押贷款的以房养老方式是很适宜的。
以房养老行为对家庭的长期稳定性也提出了一定的要求。在高离婚率、家庭关系不稳定随时会有解体风险时，家人们很少会考虑做长远打算的。而以房养老则显然是一长期性行为。家庭的不稳定会影响以房养老保障功能的实现。这一养老的功能是借助于住房的产权、使用权的交易转让而得以实现的。离婚、分家析产必然首先导致住房产权隶属的不确定。从而对有关以房养老合约的签约乃至长期执行、房款的归属等带来相当障碍。在家庭关系可能发生某种变革时，大家自然不大会签订这种合约，即使说已经签订了这一合约，也需要首先对已经实施的以房养老事项给予较好地了结。
八、以房养老可解脱家庭经济危机
在住房的购买中，往往会出现这样的状况，借款人对未来的经济财务状况的预期过于乐观，当未来的就业收入形势发生了较大变化，原有预期已无法顺利实现，当事人就不免陷入财务危机。如数年前许多从事IT 行业的白领，每年收入往往高达十几万元乃至数十万元，且预期未来的状况将会更好，故此纷纷申请抵押贷款，购买大面积、好地段、高档次的豪华住宅。按预期行业经营发展的前景，这笔贷款是完全能够按期归还的。但好时光不到数年即时过境迁，IT 公司纷纷倒闭、裁员或收入锐减，原有还款计划即宣告“泡汤”。此时可以解脱危机的操作办法，就是借款人商得贷款银行的同意，将该购买的豪华住房在市面上出售以归还贷款本息，同时用余剩的资金购买一套同自己的经济状况相适应的住所。这样做的结果是，贷款机构和借款人的财务危机都同时得到解脱。豪宅因其市价上涨本已赚了一笔钱财，但若不出售此豪宅，就只能是“端着金饭碗讨饭吃”。出售豪宅换进普通住宅楼是明智的。但这类业务在我国出现还较少。即使某些借款人希望能借此房产置换之机，解脱债务负担，也会受到相关法规条款的限制，比如借款人在住房抵押贷款未全部还清前，不得擅自变其住宅的产权，不得随意抵押出售转让等。这显然是很不合理的。
鉴于我国住房商品化推出的实际情形，加入购房大军的不只是中青年，许多中老年人也纷纷通过抵押贷款购买了新房，这笔抵押贷款的归还就有了大问题。如某人于50岁时抵押贷款30万元购买新宅，该住宅的价值计60万元，首付比例为50%，议定贷期为10年，到该人60岁时贷款全部还清。10年贷期内大致需要还贷付息45万元，每年需要还贷4.5万元，每月需要还贷近4000余元。但这笔贷款归还必然会大大影响整个贷期10年的生活水平。假如该人员因经济条件变故，已无法按正常程序还贷本息，此时可采取的方法有：（1）延长贷期、降低贷款额度；（2）更换所购买住房，另行买价值低的小房，以换取目前正在居住的大房；（3）借用反向抵押贷款的方式，归还现在的普通抵押贷款。第（3）种方法是在美国等国家，被那些陷入债务危机的人员大量采用的。这就是通过反向抵押贷款，首先取得一笔款项用来归还原有住房，解除当前的债务危机，待日后经济状况大大好转时，再采用其他有效的办法来偿还这笔贷款，或干脆到自己身故时用住房来还贷。
