（2）投资回收形式。购物中心牵涉的经营业态有主力店、半主力店、专卖店、娱乐设施、餐饮设施等。不同规模的购物中心里面的业态类型有多有少，其中超级购物中心里面的业态组合最全、最多。以上各种经营业态的经营商基本上都是采取租用商铺的方式，其中主力店作为购物中心重要的组成部分，往往有一定的独立性，每个的面积规模在1.5万～2万m2之间；半主力店、专卖店、餐饮、娱乐等设施基本上都以独立铺位商铺的形式分布其中。
购物中心里面的商铺主要采取出租的方式，有些运营商会采取按照经营流水提成的方式，或者采取租金和提成结合的方式。
（二）购物中心商铺投资技巧
购物中心商铺主要适合投资机构，该类项目规模庞大，无论是项目定位、规模、市场策略、开发建设、运营管理等各种问题都需要采取系统化运作，而系统化运作正是投资机构的长处。即使有些购物中心项目由于资金原因，不得不采取商铺出售的方式，那么开发商必须选择有效的操作方案，一方面，吸引个人投资者进来；另一方面，考虑管理商“返租”等方式，以最大限度保证项目经营管理的整体性。
对于个人投资者来讲，购物中心商铺的投资风险相对比较高，虽然这些项目一旦成功，所创造的价值升值会比较大，但该类项目面对市场成熟问题以及竞争市场环境等问题，风险始终相伴。投资者可予以关注。
带租约商铺投资技巧
（一）受青睐的带稳定租约的商铺
商用房地产之所以受到众多投资者青睐的一个最主要原因之一是：好的现金流，长期、稳定的租金收入。因此，带租约的商铺买卖就受到了投资者的普遍欢迎，同时由于具有未来的增值性，使得一些租金回报并不很高的，例如回报率仅5％～6％的商铺也同样受到了关注。根据统计，购买商铺的投资者中90％是以出租收取租金回报为目的，可见带稳定租约的商铺是颇受投资者青睐的。
（二）带租约商铺投资技巧
1.稳定的租约是关键这里强调“稳定”——也是收益稳定的前提。一般可以通过了解租客的公司实力、背景、经营状况等情况，来确定租约是否稳定。相对而言，上市公司或者拥有著名品牌的公司，履约能力是较强的，同时即使很难继续经营的话，也会比较妥善地解决租约问题。可见有一个履约能力及实力很强的公司，对于投资者的吸引力是非常大的。
2.投资价值的研判20世纪末，曾经有一个案例，房东委托中介将上海淮海中路的一间带租约的商铺出售，很多投资者都去看过，但都放弃了，原因只有一个，租约上显示的租金与售价之间的回报率偏低，仅仅达到5％，而且租约一共签了5年，当时仅履行了2年，还有3年租约。但经过实地了解，周围商铺的实际成交行情是该商铺的2倍，也就是说，只要租约到期，按照正常的出租行情，租金收益将大幅上升，起码是现租约租金的2倍，其中还不包括其他因素。经过这样的剖析与客户自己的实地走访，确定了这样的事实，该商铺很快就被慧眼识宝的投资者相中并成交。
同时，要提醒投资者注意的是：切忌被虚假的租约所蒙蔽而轻易地决定投资。在决定投资购买前，须实地去了解标的物周围的市场行情，用自己的亲眼所见来判断租客的经营状况，然后综合各方面因素后再决定是否投资。
3.租期长短事物总是具有两面性。一方面，一份长期的租约固然可以为投资者带来稳定、长期的收益，但同时长期的租约，将使得投资者错失物业升值所带来的增值收益。因为一旦正常交易，购买带租约商铺的必须按照原先的租约履行，这就是通常所说的——“买卖不破租约”。
4.需要提醒投资者的是在签订买卖合同之前，除非在原租约中已经明确规定承租人不享有优先购买权，否则在同等条件下，原承租人有优先购买权，因此必须要求产权人出示承租人签署的“放弃优先购买权”声明。
商务区商铺投资技巧
在商铺投资市场上，经验丰富投资者的诀窍之一就是“看客买铺”。在上海、北京等商业地产发展较成熟的城市，已出现了CBD商务规划区铺位热销趋势。分析其原因，关键在于投资判定一家商铺的价值，最重要的是看客流的消费能级，哪里的消费能力高，哪里的商铺投资就越有价值。
目前，北京的商业地产发展日趋火热，出现了包括CBD、中关村、金融街等多个不同功能的商务区。在这些商务区内，不仅需要大量的写字楼营造商务氛围，同时也需要一定的商铺来打造商业氛围，实现区域功能的多样化。
（一）商务区特点
商务区内的客流消费能力相对较高，客户群多为写字楼白领、外籍人士。经营类型以酒吧咖啡馆、健身健美中心、高级餐厅等为主。商铺定位较高。
（二）商务区优势
投资潜力大，拥有相对稳定的高消费群体。
（三）商务区商铺投资技巧
1.从城市的发展看每个城市的CBD商务区规划都非常有限，目前这个区域的高档消费群体已经形成，因此特别适合一些现代商贸服务行业的业态入驻。在高质量定位的前提下，此区域内的商铺投资潜力较大，甚至在未来几年会成为商铺中的稀缺资源。
2.在具体投资项目选择上一般来说，CBD商务区的商铺客流消费能力相对较高。以商务楼白领、在沈阳的外籍人士为目标消费群的酒吧咖啡馆，健身健美中心、美容美发厅、高级餐厅以及银行证券、展览展示厅都会是这些地方的主角。
超市商铺投资技巧
随着住宅类产品的大量开发，新兴的居住区不断增多，超市成为这些居住区不可缺少的生活配套。超市商铺将成为商铺项目中的一匹黑马，以其低价位、低风险、易经营等优势吸引投资者视线。因此，一些大型超市的分割型商铺也成为投资的热点。
（一）超市商铺特点
超市商铺是依赖于超市而产生的，超市经营的好坏直接影响超市商铺的赢利状况。因此选择有实力的超市经营商或者已经树立起良好口碑的超市会起到事半功倍的作用。
（二）超市商铺优势
成本低、经营灵活，风险较小。
（三）超市商铺投资技巧
1.大型超市往往伴随居住区诞生拥有聚集人气的先天优势；大型超市内的商铺大多是分割型的，较独立商铺来说成本要低，经营灵活，因此风险也较低。从目前大型超市的商铺销售情况看，在超市开业时几乎销售一空，不存在闲置现象。
2.超市商铺是依赖于超市而产生的超市经营的好坏直接影响超市商铺的赢利状况。因此选择有实力的超市经营商或者已经树立起良好口碑的超市会起到事半功倍的作用。
专业街商铺投资技巧
专业街商铺是指同类及相关经济活动高度聚集，并能形成一定区域影响力的城市商铺。
（一）专业街商铺的分类
常见专业街按其经营内容共分七大类：
1.服饰类专业街如北京的女人街等；
2.建材装饰类专业街如各地的建材一条街、装潢材料一条街、家具一条街等；3.餐饮类专业街如各地的小吃一条街、美食街、海鲜一条街、水产市场街等；4.机电用品类专业街如机电设备一条街、汽配一条街、建筑五金一条街、通讯产品一条街等；5.休闲旅游类专业街如各地的休闲一条街、旅游一条街、文化一条街、古玩一条街等；6.文化用品类专业街如各地的文具文化用品一条街、小商品市场一条街等；7.其他类专业街如婚纱一条街、国际汽车城、殡葬用品服务一条街等。
（二）专业街商铺投资技巧
1.“慧眼识街”是投资成功的前提每个专业街的发展前景都受政府规划的很大影响，如某市的建材一条街，其前期发展由于有政府优惠的税收政策，一度发展得如火如荼，但是随着优惠政策的到期和政府道路规划的改变，逐渐冷淡下来。
专业街在城市规划成形过程中虽有较大的政策风险，但同时具备巨大的投资增值价值。例如上海新七浦服饰市场在2001年刚开业时底层的平均售价是6万元／m2，但至2004年却涨到了17万元／m2。
一般来说，专业街商铺在大批商家人驻之前价格都比较低，如今后整条专业街发展态势良好，投资者一本万利；但是如果三年内都难聚人气，则投资者损失惨重。
所以投资专业街商铺，需要有“慧眼识街”的本领，对专业街的特点和趋势要有一个全面的把握。
2.慎选换手率较高的专业街商铺专业街红火的经营状况使经营者受益匪浅，必然也会引起其他竞争者争先恐后地前来分得一杯羹，专业街商铺就不可避免地出现了供不应求的局面，这也是商铺租金、售价飞涨的直接原因。
在这种情况下，老经营者的退出无疑是新经营者入驻专业街的大好机会，但是如果出现短时期内老经营者大量退出，也就是商铺换手率较高的现象，就应该引起商铺投资者的重视了。
如果在专业街中出现一半左右商家退出，就说明在这里的租金涨幅使很多老商家难以承受，老的经营者都承受不了的高租金，新的承租者也将面临着很严峻的挑战；到最后一旦出现无人接盘的局面，商铺价格必然下跌，下跌的趋势容易引起投资者观望的心理，专业街商铺的持续空置会给投资者带来难以弥补的损失。而且大量商家的转移，会影响整条专业街的特色，也不利于专业街的长远发展。
所以，投资者一定要选择稳定性较好的专业街商铺，才可能选对“黑马”。
别墅配套商铺投资技巧
（一）别墅配套商铺成投资新贵
近两年别墅作为房地产市场中的高端产品，备受政府、房地产投资者的关注。别墅市场的异常活跃必然要求更多的商用房产与之配套。已有很多商铺投资者开始搜集与别墅配套商铺相关的信息。
（二）别墅配套商铺投资技巧
1.通过仔细研究某区域别墅的分布及价位，就能从中发现该区别墅商铺的投资价值由于别墅是住宅房地产市场的高端产品，其别墅的使用者、拥有者一般都拥有较高的社会地位和较佳的经济实力，其生活品质也较高。这些都要求周边有更加完备的生活配套设施。
2.由于别墅具有私密性，别墅区中的商业经营场所很少与别墅配套的购物场所、休闲娱乐场所、就医场所、子女教育场所离别墅所在地都有一定距离。消费者通常需要驱车10～30分钟至休闲、购物场所。所以投资者可以选择在地图上标示出几个别墅的位置，并且将别墅用弧线连接起来，购置成简单的圆形，选出圆心，通常这是几个别墅的消费中心，此处的商用房产拥有较高的商业价值和较大的升值空间。
黄金地段商铺投资技巧
每一个城市都有一个或数个繁华、优雅的高档商业区域，如美国纽约的第五街、日本的银座、香港的中环、北京的王府井及上海的淮海路等，这些顶级区域通常因其极具商业价值被人们称之为黄金地段，租金奇贵。
（一）黄金地段商铺的主要特点
1.介入机会极少黄金地段商铺的稀缺性决定了业主们一旦得手决不轻易出让，因而有价无市甚至无价无市。
香港中环的大多数商铺只有在遇到一些突发事件时，才可能出现大宗交易。英资的置地广场所处的位置正是香港商业街皇冠上的明珠，百年来这块黄金宝地从未易主。又如2003年6月，位于上海黄金地段的静安希尔顿酒店易主，这家1988年由香港信宜集团投资近1亿美元建造的上海首家五星级宾馆，也是首家全外资酒店，2001年APEC期间，美国总统布什曾指定入住这家饭店。至于此次易主的原因，酒店管理人员说：“静安希尔顿是周边客房出租率最高的酒店之一，如果不是缺钱，谁会舍得把它卖掉？买家很有实力。”事实也确实如此，顶级地段商业物业的易主通常是10年也未必一遇，而且几乎都是大宗交易，投资机会极少。
2.高投入但短期未必有回报黄金地段商铺一旦有易主的可能，则其不可多得的唯一性，使买方或者承租方投入的资金很高。成本高，赢利的难度就大。
据调查，上海淮海路一些以高价入驻的外国旗舰商店根本无赢利可言。之所以愿意承担长期的亏损，目的只是为了企业形象——在中国上海的顶级地段拥有窗口，而赢利是这一活广告以外的其他分店的任务。外资对顶级地段价值的这种认知和运作，的确有高明之处，这同时也说明，没有相当的资金实力是很难在这些地段支撑的。
3.高回报伴随高风险黄金地段就是高利润的代名词，然而，黄金地段商铺对经济周期以及突发事件最为敏感。2003年春的非典时期，中国各地特别是疫区的商业中心首当其冲地成为各行业最大、最直接的受害者之一，这对以高租金获得使用权的经营者威胁更大，而非中心商圈的社区商铺受到的影响却不大。
（二）黄金地段商铺投资的机遇
获得黄金地段商铺的机遇难得，更多情况下是一种偶然。黄金地段商铺面临重新洗牌的态势，应看成是历史性的机遇。对于这些地段商铺的投资一般有以下途径：
1.国有资产退出在过去，传统黄金地段商铺几乎全部是国有企业经营，但随着改革的深入，国有资产逐步退出非垄断行业已成必然，这使黄金地段商铺的出让成为可能。因此有的是国有企业欲引进战略伙伴，也有非国有企业或上市公司为实现战略目标而进行的重组购并，以参股等形式介入或拥有这些商业物业，从而实现直接或间接地拥有这些物业支配权的目的。这使得长期以来无缘问津这些黄金地段的民营企业获得了进入顶级地段商铺的可能。
