（4）如果原承租人急于脱手，他可能在转让价格比商店的实际价值稍低的情况下也愿意成交。这样你就可得到一家物超所值的商店。这样，既降低了你的成本，又使你还没正式经营就获利了。
接手转租店有两种形式，一种是接手铺面，另一种是接手整个商店。在接手之前，一定要有一个全面的调查和了解。
①了解原经营者转租店铺的真正原因。不管转租人所说的转租理由是什么，你都应设想他们转让的理由与经营有关，因为没有人愿意把赚钱的口岸让给别人，除非原经营者真有无可奈何的原因。
②找出导致他们经营失败的原因。看看究竟是口岸原因，还是行业原因，或者是经营失策等等。
经营失败，其原因无非行业、产品、价格、策略、装饰、口岸、竞争对手等等因素。如果你对接手这家商店有兴趣，就该对这些方面进行一个全面的调查，调查的方法可以是自己观察分析，以及走访他原来的员工、附近的居民及同行等。通过调查，一般会找到答案，如果调查后还找不到原因，那就不如放弃。
③仔细考虑自己能否解决这一经营困难。通过调查了解了该店经营失败的原因后，应结合自身实际情况考虑自己有无能力解决。如若不能，则应考虑放弃。
接手转租店看来要比租赁房屋自己装修开店要简单，实际上这中间也有许多应小心的。
首先，转租店常见于餐饮店、服饰店、美容美发店等等。这类店由于不需要太多的资金，普通人都容易进入这个行业，故这个行业经营者越来越多，竞争也就空前激烈，亏损者也就越来越多，接手这样的店铺就需要全面考虑你的能力，否则极易重蹈覆辙。
当然，转租店也常见于一些“热门”行业，如卡拉OK厅、酒吧、茶楼等等。这些店一般是在盲目赶潮流中一窝蜂开起来的。市场较饱和、竞争激烈，对经营者限制也很大。千万不要一高兴就不知天高地厚盲目接手。
其次，如果你不光接手店面，还接手店内库存货物，而且接手的库存货物还很多，这时，你最好核实一下存货的具体价值。因这些库存货物要么还可赚一点，要么只可保值，要么可能已不值一文，不要以为转租方大幅降价你就占了便宜。存货太多，既占压资金，还有可能全部砸在你的手里。到时候极有可能因贪图小便宜而吃大亏。
第三，有些转租店可能真是因为经营之外的原因而转租的。整体接手后虽然能使你具有较高的经营起点，但也切不可盲目乐观。因为转租店一般易受限于原有的装潢和原有的经营模式，你很难以塑造新的形象。店铺投资技巧店铺投资技巧如何正确选择商铺投资商铺投资已经成为目前的一个投资热点。那么，如何进行正确选择呢？
（一）要瞄准新建市场
一般说来，新建的市场其出售的价位相对而言比老市场要便宜得多，如果到有发展潜力的新市场购置经营门面，则升值的潜力大，投资少。
（二）要盯住一些新开发的城区
在这些地段中，一些房地产商在开发临街住宅时，大都有经营门面供出售，如果这一地段有快速发展的势头，则可在此选购门面，这里的门面也同样有着价位的优势和升值的潜力。
（三）商业气氛
1.投资小型商铺首先要考虑的因素是所选地点区域性商业气氛是否浓厚。商业圈半径在250～500m之内为核心圈层，半径1千米左右为中心圈层，公共交通线路可以伸达的区域为次中心圈层。按照这样的商业地域圈层划分标准，对于中小型商铺地点选择起决定性作用的商圈应为核心圈层，其次是中心圈层、次中心圈层。
2.火车站、长途汽车站附近是往来旅客集中的地区是适合商店开业之地，由于人群流动量大，这一地段商业价值较高，尤其适应发展饮食、食品、生活用品、当地特产等方面经营的商店。
3.商业区地段是居民购物、聊天、逛街、休闲的理想场所，也是商店开业的最佳地点顾客消费需求主要在娱乐、休闲，所以适合于饮食、食品、娱乐、生活用品方面的商品发展。商业效益好，投资费用相对较大，较适合那些有鲜明个性特色的专门经营商店发展。
4.临街与临巷铺面的选择就目前城市住宅集约化发展来看，很多地方都已兴起不少颇具规模的居住小区，住宅“社区化”的发展趋势愈演愈烈。各种类型的商店，如小餐馆、平价超市、小型连锁店、发廊、录像带影碟片租赁店、医药店甚至诊所等先期进入住宅小区。“家带店”商业店铺取得了良好的经营业绩。
5.中小型商业店铺地点选定后其面积的考虑也不应忽视。特别是小型商铺，一般说来，面积小比面积大更好，也更容易收回成本。
商铺投资要实地考察
随着商铺市场的发展，越来越多的市民对投资商铺产生了兴趣。然而商铺不同于住宅，选择商铺是一门大学问，不要以为繁华地段的商铺就一定是旺铺。选购商铺一定要实地去“看”。
（一）看人流量
商铺收益最终决定于人流量。说到流量无非是固定人流、流动人流、客运流、货运流。真正支撑商铺的是固定人流，其次是流动人流、客运流（公交、地铁站）。货运流对商铺没有任何帮助。有的道路，虽处闹市，但是由于与著名商业街相邻，实际人流量要远远小于商业街。而有的道路，虽然不在繁华地区，但是由于周边固定人流较多，因此反而很热闹。社区商铺离小区出入口越近越好，购物者一般不会舍近求远。
（二）看商铺周边人员结构
商铺区域内居住人口从事的职业和行业直接影响商铺周边市场消费。例如新的高档商品房区域内高收入者比例高，其市场消费就高。据了解，目前最有消费能力的是25～35岁的中高收入阶层，而不是一般所认为的一些超级大户。低收入阶层较密集区域，其购买力相对较低。
通常投资者可以询问一下周边的房价，注意一下周边人使用的交通工具是以汽车代步还是以自行车代步等。基本上就能看出该区域的消费能力如何。
（三）看商铺周边产业结构
产业结构与职业或行业类别比例是相辅相成的。商铺区域的产业结构不断优化升级，第三产业比重的增加会造成商铺区域对金融服务等产业的需求。商圈内产业的迁移，会带来人口的迁移。例如金融机构进驻、办公大楼的增多自然造成对周边服务业的需求。
（四）看商铺周边公共设施的建设
公共设施的开发与使用对商铺的升值有重大影响。公共设施的建设可以使你的商铺价值增加也可以使商铺价值降低。例如商铺附近新建了公共汽车站，会带来人流，反之马路拓宽二车道变四车道或六车道中问营造绿花隔离带会造成商圈人流减少。有人说“宽街无闹市，闹市无宽街”，许多道路的人流、人气的变化充分说明了这一点。
商业还贷五要诀
（一）还款期并非越长越好
延长还款期限的目的主要是为了降低每月还款额，但是否期限越长越好呢？
以借款1万元为例，如果一年还清，每月还款865元，如果两年还清，每月只需还款448元，每月还款减少413元.负担减轻50％左右。而比较第19年和第20年，前者为每月还款76元，后者为每月还款78元，同样是延长一年，每月负担只减少2元，约为2％。可见期限过长不能使每月还款额大幅度减少，还白白增添了利息负担。所以合理的期限为5～8年。
（二）最好贷款满一年再提前还款
借款人最好不要在贷款一年内就提前还款。农行不允许购房人贷款不满一年就提前还款，满一年提前还款则不收违约金。中行、工行、建行北京分行虽然暂不会对一年内提前还款的客户收取违约金，但由于外省市已有了收取违约金的先例，所以今后是否收费还是个未知数。
（三）商贷不能随意变公积金贷款
商业贷款转为公积金贷款的条件是：
1.原商贷必须是在市资金中心委托的公积金贷款银行网点办理。
2.经原贷款的商业银行同意。
如果不符合上述条件，只有提前付清后，才能再办理公积金贷款。如果您购房时有公积金贷款的意向，应当了解一下开发商的楼盘是否属于“贴息”的楼盘，从而与开发商协商办理“贴息贷款”。
（四）提前还款后可申请退保费
如果当初申请贷款时办理了保险，假如全部提前还贷或缩短了贷款期限，可以向保险公司申请按月退还保险费。
（五）还清贷款后莫忘注销抵押
提前全部还款后莫忘去产权部门办理抵押注销，领回退还的抵押权证明书，否则会给日后的交易带来不必要的麻烦。
商铺投资禁忌
商铺投资是近几年风行起来的投资方式，不少人对商业地产的投资期待缺乏必要的心理准备，不了解商业物业投资的规律，对风险估计不足。
目前商铺投资较常见的模式是开发商将商铺（有不少是住宅裙楼）盖好以后，化整为零分拆出卖，然后再招商引进商家。对于投资者，有些开发商会承诺包租或者回购，投资回报率一般都比较高。但是，这种投资模式的成功取决于一个假设的前提：即商场的经营非常成功，商铺一定可以租出去。如果开发商经验不足，对后期运营不加考虑，商铺经营不理想，投资者的利益就很难保证了。对此，购房者要想成功投资商铺，至少要做到以下几点：
（一）不能太“贪心”
现在不少商铺宣称的投资回报率至少都在10％左右，有的甚至高达20％、30％。这种投资回报率的计算方式非常简单，但诱惑力很强。如果投资者非常“贪心”，就会很容易被这种计算方式所迷惑。投资期望回报是一种正常的心态，但是如果允诺的回报率太高，投资者一定要多问几个为什么。
（二）不能太“放心”
任何一种投资方式都是有风险的，商铺投资也不例外。投资者必须学会自己规避风险。在决定投资之前，投资者应全面考察开发商的开发实力、诚信度、知名度等。对于开发商宣称的租金收益以及投资回报率，自己要去实地考察，多方探查，摸准该地段真实的租金价位，然后才决定是否投资。
（三）不能图“省心”
不少商铺投资者的心态是期望投资之后就可以坐收渔利，不必再操心铺位出租或者租金问题等。但事实上，商铺投资是一种长线投资，获得回报的过程是漫长的，而且回报多少取决于商铺经营情况的好坏。如果经营不成功，商场不旺则租金又从何而来？因此投资者在决定之前，一定要把商场开业之后经营什么、如何经营作为考察重点。特别要搞清楚开发商与一些品牌商家是什么样的合作关系、合作时间有多长等。
别忽视细节
除了商家给的宣传资料外，商铺购买者还要对商业地产项目中关系到安全、经营、人流等诸多方面的各个微小或隐蔽的细节同样给予关注。
（一）商铺分割影响安全系数
购买商铺除了要看投资回报率以外，安全系数和建筑水平也是至关重要的。虽然安全隐患的实际暴发率较低，但对于商铺经营者而言却随时可能造成重大的损失。有关专家认为，部分开发商在销售过程中更改布局，影响了商铺的安全性，是造成这些经营安全隐患的主要原因。
关于出口数量和消防设施数量等条件，有些商业项目在销售前后会进行不同分割，虽然节约了开发成本，却为商铺经营留下安全隐患。例如，一些商业项目在规划设计中只是以总体面积作为计算标准，将安全设施辐射范围设计为最大值，在工程验收中可以符合安全标准。待销售前，开发商再将面积进行细分，重新分割后的商铺虽然在经营上具有独立产权，室内却并没有独立的消防设施，一旦发生纠纷将损失严重。
（二）楼梯宽度关系顾客印象
商业地产设计中关于楼梯宽度、出口数量等细节很容易被购房者忽略，但这些环节往往会对商铺经营的效果产生影响。这些细节很容易影响到顾客购物时的舒适度和进入商场的概率等。
从安全角度而言，公共建筑的楼梯净宽不应低于1.2米，除了要确保发生意外时商场内人员可以顺畅通过外，还应当满足日常经营中顾客的行走安全和舒适。一些消费者也表示，购物时商场楼梯的装修和宽敞会增加自己对商场的好感。
此外，商业设施与住宅一样，同样要关注建筑挑高问题。适当挑高室内空间，可以使购物者的视觉感受更开阔，而明亮的灯光和挑高店堂的搭配，则会使购物者增加逛商场的兴趣。
（三）项目成熟周期至少5年
从实际经营角度而言，商业地产的回报周期具有一定的客观规律。不论购买新建住宅区的商铺还是新建商圈内的项目，其成熟周期通常都需要3～5年的时间。投资者应当将这段时间的经营成本和风险作为必要的投资参考。
一些项目所谓的商业与住宅同步开放，通常指的是建筑周期，即使招商顺利，入住初期社区内寥寥无几的购物需求也不能满足商家的经营需求。要达到生活购物需求，一个大型集中的居住社区，其商业中心配套区的完善从建设、招商到装修、管理等各个环节的完成，至少需要5年左右的时间。
（四）优秀商铺，是投资成功的基础
投资商铺最终需要落实在产品上面，选择合理甚至优秀的商铺产品，是投资成功的基础。如今，市场上的商铺产品很多。就投资类型来说，大概分商业街商铺、写字楼底商和社区商业三类；就项目的面积来说，分大、中、小三档。
