（9）开发的会所等产权不明确，就转给物业，不按开发产品进行税务处理，或者将不需要办理房地产证的停车位、地下室等公共配套设施对外出售不计收入。
（10）整体转让“楼花”不作收入。即开发商将部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账。
（11）按揭销售，首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转账后不及时入账，形成账外收入，或将收到的按揭款项计入“其他应付款”等科目。
（12）售后返租业务，以冲减租金后实际收取的款项计收入。
（13）旧城改造中，房地产企业拆除居民住房后，补偿给搬迁户的新房，对偿还面积与拆迁面积相等的部分、超面积部分以及差价收入没有合并收入计算缴纳所得税。
（14）以房抵工程款、以房抵广告费、以房抵银行贷款本息、以动迁补偿费抵顶购房款等业务，不计收入。
（15）以房换地、以地换房业务未按非货币交易准则进行处理。
续表
风险源风险表现
1.收入方面
（16）与部队、村委会等单位联建商品房，隐匿收入。
（17）采取包销方式，未按包销合同约定的收款时间、金额确认收入。一些开发企业与包销商签订包销合同，约定一定的包销金额，包销商负责销售，开发商负责开票。有的包销商在销售过程中，采取部分房款由开发商开具发票、其余房款直接以现金收取或开具收款凭据，隐瞒销售收入。
（18）签订精装修商品房购销合同，对装修部分的房款开具建筑业发票，少缴营业税。
2.成本费用方面
（19）发生销售退回业务，只冲记收入，不冲回已结转成本。
（20）从外地虚开材料采购发票，或到税负较低的地区申请代开发票，或者使用假发票入账。
（21）多预提工程费用，虚列开发成本。
（22）在结转经营成本时，无依据低估销售单价，虚增销售面积，多摊经营成本。
（23）滚动开发项目，故意混淆前后项目之间的成本，提前列支成本支出。如有的企业将正在开发的未完工项目应负担的成本费用计入已经决算或即将结算的项目，造成已完工项目成本费用增大，减少当期利润。
（24）向关联企业支付高于银行同期利率的利息费用；或向关联企业支付借款金额超过其注册资金50%部分的利息费用，未按规定调增应纳税所得额。
（25）将开发期间财务费用列入期间费用，多转当期经营成本。
（26）有的开发企业将拥有土地使用权的土地进行评估，按增值巨大的评估价作为土地成本入账。
（27）巧立名目虚列成本。如利用非拆迁人员的身份证，列支拆迁补偿费。
（28）虚构施工合同，骗开建安发票。
（29）白条列支成本现象比较严重。
3.其他发面（30）故意拖延项目竣工决算和完工时间，少缴土地增值税。由于房地产企业利润率高，而土地增值税预征率相应较低，故意拖延项目竣工决算时间，躲避土地增值税结算，延迟纳税。
（31）少计商业网点、公建收入，或错用预征率，少缴、不缴土地增值税。
（32）虚列劳务用工人数，偷逃个人所得税。
（33）未按规定缴纳开发期间的土地使用税。
（34）将未出售的商品房转为自用、出租、出借，未缴纳房产税。
（35）未按规定申报缴纳契税。
（36）联建、集资建房、委托建房业务，不按相应政策规定缴纳营业税。
（二）天源集团三大税种的税务风险因素分析与防范
1.营业税纳税风险分析
营业税是对房地产企业有偿转让不动产而征收的一种税。对于房地产企业来说，影响营业税纳税风险的主要因素有以下几种。
（1）开发产品的处理方式。
房地产企业对开发产品有两种不同的处理方式，一种是对外销售，一种是长期持有。营业税是对有偿转让行为进行征税，因此，如果企业选择对外销售则应缴纳营业税，而持有开发产品，则无须缴纳开发环节的营业税。
（2）开发产品的销售价格。
营业税是按销售收入作为计税依据，因此，企业确定的销售价格越高，企业缴纳的营业税也就越多。
（3）开发产品的转让方式。
开发产品的转让方式一般有三种：
一是有偿转让方式，需按转让所得计算缴纳营业税；
二是受托代建方式，即房地产企业受购买者的委托而建设项目，建设完成后移交给购买者，这种方式需按收取的代建费计算缴纳营业税；
三是投资入股方式，即房地产企业将开发完成的产品以实物资产的形式投入到购买企业。根据规定，以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担风险的行为，不征营业税。
以上这三个因素是决定房地产企业营业税税负的关键因素，因此也是税务风险控制的关键环节，必须进行税负测算和方案选择以降低税收负担及纳税风险。
2.土地增值税纳税风险分析
土地增值税是对房地产企业转让房地产所取得的增值额征收的一种税。对于房地产企业来说，影响土地增值税纳税风险的主要因素有以下几种。
（1）开发产品的处理方式。
根据土地增值税政策的规定，对外销售需计算缴纳土地增值税，而如果房地产企业对开发产品长期持有，则无须缴纳土地增值税。
（2）开发产品的销售价格。
土地增值税是按房地产增值额作为计税依据，而开发产品的销售价格直接决定了增值额的大小，因此，企业确定的销售价格越高，企业缴纳的土地增值税也就越多。
（3）开发产品的转让方式。
对于在营业税中涉及的三种不同的转让方式，土地增值税政策的规定是：有偿转让方式和投资入股方式需计算缴纳土地增值税，而受托代建方式无需缴纳土地增值税。
（4）开发产品的成本。
开发产品的成本越低，企业取得的增值额就越大，缴纳的土地增值税也就越多。
（5）共同成本的分摊方法。
对于企业同时拥有销售物业和经营性物业的情况下，共同成本的分摊方法则决定了销售物业成本的大小，从而决定了销售物业土地增值额以及土地增值税的大小。
3.企业所得税纳税风险分析
企业所得税是对房地产企业经营所得和其他所得而征收的一种税。对于房地产企业来说，无论是销售还是持有，无论是有偿转让还是受托代建或投资入股，均需计算缴纳企业所得税。因此，开发产品的处理方式和转让方式都不会对企业所得税税负产生影响。
由于企业所得税是对企业经营所得征收的，因此，影响经营所得的收入以及成本水平就是影响企业所得税的关键因素。另外，由于房地产企业在经营过程中是按照预计毛利额计算缴纳企业所得税，因此，影响预计毛利额的因素也将影响企业最终企业所得税纳税总额的大小。总之，企业所得税纳税风险影响因素主要有以下几种。
（1）开发产品的销售价格。
企业确定的销售价格越高，企业的经营所得就越大，缴纳的企业所得税也就越多。
（2）开发产品的成本。
企业开发产品的成本越大，企业的经营所得就越小，缴纳的企业所得税也就越少。
（3）开发产品的预售时间和进度。
开发产品预售时间越早，按预售收入预缴企业所得税的时间就越早。同样，开发产品预售收入越大，预缴的企业所得税也就越多。
（4）开发产品的竣工时间。
税法规定，开发产品竣工后，企业应对预缴的企业所得税进行清算，一般情况下，企业在清算时要补交很大一笔企业所得税。因此，开发产品竣工的时间越早，清算补交税款的时间也就越早。
对于房地产企业而言，营业税、土地增值税以及企业所得税是最主要的纳税支出项目，因此，这三大税种的税务风险即是房地产企业总体税务风险的深刻反映。
三大税种的纳税风险因素分析如图3所示。
图3三大税种的纳税风险因素分析
从图3可以看出，图中的七个因素是影响房地产企业纳税风险及纳税结果的关键因素。这七个因素是天源集团在开发项目过程中必须予以重点关注的。天源集团纳税风险的降低与税收筹划的关键和重要内容就是对这些因素的内容进行具体的选择，确定一个最优的组合，以达到实现综合税负最小化的目的。
附件相关财税法规与数据资料
（一）财税法规
1.财政部国家税务总局关于企业资产损失税前扣除政策的通知（财税［2009］57号2009—04—16）
2.国家税务总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知（国税发［2005］9号2005—01—26）
3.国家税务总局关于个人因公用车制度改革取得补贴收入征收个人所得税问题的通知（国税函［2006］245号2006—03—06）
（二）数据资料
4.北京天源集团手册
5.天源集团控股结构图
6.北京市建筑工程材料采购合同（合同编号：CY—008）
7.限定单价物料——石材供应货款直接支付三方协议
8.天源集团各公司2009年度纳税统计表
方案四天勤宏博房地产开发公司节税方案
【方案说明】
1.本方案特为天勤宏博房地产开发有限公司拟定，请勿随意套用以防风险。请务必不要出示给第三方。
2.对于该方案，在执行中还特别提示财税风险。对于执行中出现的新问题，方案中不清楚的程序或操作，请诉诸中介机构给予讲解与指导，不可擅自曲解。
3.对于方案的运作需注意细节问题，细致把握相关税收政策，且务必注意内容与形式的统一，尤其是发票、合同与账务记录、财务报表、纳税申报表的一致性。
(第一部)分总报告
一、宏博御景项目概况及主要指标
（一）宏博御景项目概况
宏博御景项目总占地11.54公顷，建设规模22.8万平方米，计划总投资3.53亿元人民币，总建设工期3年，分三期开工建设。目前一期已经建完，二期三期在建。
（二）重要项目数据及经济指标
1.规划建筑面积
项目建筑控制规模约228000平方米，其中住宅面积202400平方米，商业用房面积25600平方米。
2.总投资
宏博御景住宅小区总投资3.53亿元人民币。
3.总建设工期
总建设工期3年。
4.其他技术指标
建筑层数：618层
建筑控制高度：1852米
容积率：2.40
居住户数：1472户
住宅停车泊位：1000辆
二、财税风险识别及对策分析
（一）做账规范问题提示
1.发票违规问题
经过调查，我们发现违规发票的类型如下。
（1）发票单位名称为个人（通信费、燃油费发票除外）。
（2）无公章的发票。
（3）收据（除资金往来外，都必须取得正规发票）、白条。
（4）假发票。
（5）大额的办公用品发票无明细。
2.内部控制制度不完善
（1）建立规范的财务制度。
（2）确定审批权限。
（3）支出单、报销单、借款单可以采用自制凭证，格式统一；经手、出纳、审核、审批等相关人员必须签字或盖章。
3.凭证书写不规范
（1）使用旧的科目名称（例如，“现金”应为“库存现金”；“应付工资”应为“应付职工薪酬”等）。
（2）凭证如果在过账前发现错误，可以重新补充，但不可以涂抹。如果过账后发现错误，采用红字更正法、补充登记法等进行更正。
（3）相关人员签名或盖章。
提示：以上问题，需要逐一检查，务必符合会计处理的要求。
（二）账务处理问题
1.开发间接费账务处理问题
［风险分析］
企业把应计入“开发间接费”中的费用误计入“管理费用”，导致账务处理错误。
［错误影响］
期间费用多计，开发成本少计。不影响所得税，影响土地增值税，导致增值额多计，多交土地增值税。
［解决方案］
首先，调整账务处理。
其次，成立项目部门，把项目部门的工资、福利费、办公费、水电费、低值易耗品等统一调整计入“开发间接费——其他”中。
［参考政策］
开发间接费：与项目开发直接相关但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出，以及与项目推广销售有关但发生在楼盘开盘前的费用支出。
（1）工程管理费
A.行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发部门的行政费。五级明细参考“管理费用”明细科目。
a.工资指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。
b.福利费指按上项人员工资总额的一定比例（目前为14%）提取的职工福利费。
c.折旧费指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。
d.修理费指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。
e.办公费指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。
f.水电费指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。
g.劳动保护费指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。
B.在建工程抵押费：评估费、公证费、抵押登记手续费、财产保险费。
C.其他。
（2）营销费用：项目开盘前发生的广告、策划、样板间、售楼中心建设，售楼书、模型等所有营销推广费用。
A.媒介广告费：电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交、电子屏、车站、路牌广告。
B.样板间：临时样板间的建造、设计、装修以及清洁、保安、维修费用。
C.其他。
（3）周转房摊销指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。
（4）利息支出指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计入当期损益。
（5）其他。
组织结构与税收之间的关系密切，也可以通过组织结构的调整影响税收和财务结果。组织结构调整见附件1《××公司各部门职能概要、编制及人员配置》。
2.固定资产折旧账务处理问题
［风险分析］
企业的固定资产从2006年开始没有计提折旧额，账务处理错误。
［错误影响］
少计成本费用，多交所得税和土地增值税。
［解决方案］
补提折旧。项目工程部的折旧费，计入“开发间接费”；管理部门的折旧费计入“管理费用”中，销售部门的折旧费计入“销售费用”中。
制定固定资产折旧表。
3.临时售楼处及办公场所问题
［解决方案］
临时售楼处及办公场所的建造成本，应计入开发成本中，由各期按照建筑面积分摊。
［参考政策］
临时设施的处理：一般由建设单位或总包单位提供。具体处理如下：①边远地区或工期较长的大型项目，施工所需的临时设施一般由建设单位提供，或由建筑企业作为承包工程进行建设，建成后产权归建设单位所有，而建造费用直接由建设单位支付，并分摊计入建设成本。②由建筑单位向建设单位或总包单位收取临时设施包干费，负责搭建施工所需临时设施。
临时设施一般按照工程项目的工期进行摊销。
