大家都在说土地财政，但土地财政到底是怎么回事，多数人知其然不知其所以然。如果这个土地财政只是用来做社会保障和社会安全方面的开支，城市的房价不会这么高，拆迁征地的矛盾也不会这么激烈。但如果土地财政的主要目的是用来做无底洞似的政府投资，那么不仅愈演愈烈的拆迁征地矛盾无解，城市高房价和百姓收入低的矛盾也将无解。
各级政府都以投资为己任，但地方政府又没有征税权和发债权，它们不能随意降低税费标准，尤其是国税方面的标准，因此，在招商引资过程中，最有效的竞争利器就是土地，竞相压低工业用地的价格成为各地招商的法宝。很多时候，政府出让工业用地的价格，甚至比征地价格还低。但是大家都知道的基本事实是：土地名义上是国有或者集体所有，但在使用权上大都已经名花有主，因此政府征地是要花钱的。同时政府自身是不直接创造财富的，被压低的工业用地价格，以及基础设施建设方面的投资，最终都需要从商业用地和住宅用地上面补回来。
著名的房地产开发商、既不怕得罪政府也不怕得罪百姓的任志强团队提供的数据显示：“每年农田占用的总量中房地产开发用地仅占5%左右，纯商品住宅只占1.5%左右。大量的土地并非是商品住宅所占用。2010年2.7万亿元的土地出让收入中，由开发商购买的土地不到1万亿元，另1.7万亿元出让的土地并不是商品房。而开发商购买的土地中仅70%是住宅用地，其中还包括约20%—30%的保障房，纯商品住房所占的比例就更低了。”换句话说，只占1.5%的房地产开发用地，却承担了37%的总地价！这其中，还得“内部消化”20%—30%的保障房成本！
2010年4月，财政部首次公布了2009年全国土地出让支出情况。数据显示，2009年全国土地出让收入为14239.7亿元，支出总额为12327.1亿元，收支结余1912.6亿元，按规定结转下年继续使用。在支出结构上，其中用于征地和拆迁补偿、城市建设以及土地开发分别占比40.4%、27.1%和10.7%，三项合计占比总支出的78.2%。
这个数据可以反过来佐证任志强的数据。虽然被征地和拆迁方只拿到总地价40%的补偿，但地方政府其实已经拿不出更多的钱来了。
现有土地和政府发展模式下拆迁难题无解
在商业和住宅用地招拍挂的信息越来越透明的情况下，被拆迁的老百姓对拆迁补偿的预期越来越高，成为推动整个房价、地价上涨的主要因素。
在1998年住房市场化之前，开发商只需跟村里、区里谈好就完了，老百姓并不清楚，只拿到一个地上建筑物的补偿，这使得当时的地价几乎相当于零。但在2004年实行土地招拍挂政策之后，土地拍卖信息的公开，使得城市和乡村的“钉子户”对于拆迁补偿的预期迅速提高。2010年北京西单的基准地价从8800元每平方米一路调升到了33000元每平方米。
多数老百姓并不知道自己所得的补偿只占土地拍卖价格的40%，而总是认为，拍卖时是多少，就应该全部用于被拆迁户的补偿。但实际上，整个城市基础设施的建设费用，比如公园、道路，甚至教育、医疗等大量的公建配套用地的成本都是均摊到住宅与商业金融用地上的。而越是在金融和商贸业不那么发达、人口净流入也比较少的二三线城市，商贸和住宅用地占征地总面积的比例越低，因为那样的城市，在招商引资过程中廉价供应甚至倒贴供应的工业用地的比例很高，而能够付出的拆迁征地补偿比例很低。
2012年4月20日，国家审计署发布2009年至2010年土地管理及土地资金审计结果，24个市县中，14个市县违规征地22万亩；14个市县少征和减免土地资金40.79亿元；11个市县未按时征收土地出让收入137.47亿元；12市县挪用15亿土地资金，其中有1.09亿元被直接用于补助企业经营及其厂区建设等，有2.07亿元被用于出借等，有3.17亿元被用于湖泊生态建设、湿地修复等超范围支出。很显然，这些违规资金大多数都是用于补贴工业企业的。新华社的消息只披露了少数几个县市区的用地违规违法情况，全国的情况大同小异。
尤其是各地方政府普遍实行土地储备制度以后，大量用于储备的土地也许要很多年后才能卖出去，因此在拆迁征地时往往没有一个合理的中间价格可谈。
在这种情况下，被拆迁征地者会不会遭遇暴力强拆和血拆；拆迁征地一方会不会遇到性情刚烈以死相拼的钉子户，对于双方而言，都凭运气。
但是，一方面，政府投资和招商引资需求逼得各级政府大肆征地。社会学者孙立平在《转型陷阱，中国面临的制约》一文中写道：“我去某地，晚上区长请我吃饭，就两个人，他说你知道我今年最难的是什么吗？今年最难的是拆迁任务100万平方米，这和我乌纱帽连在一起，拆完了还当区长，拆不完区长就别当了。我说拆哪，他说拆哪都行，只要拆出一百万平方米。我们现在不是经济停滞的问题，而是走火入魔，陷入畸形发展。”
另一方面，农村土地的集体所有制，给了征地以极大的便利。通常村委会少数几个人就可以代表村民卖出大片土地，他们中的人拿一些回扣或者受到上级官员或相关企业的威逼利诱，就随时有可能把村集体大量土地廉价卖出，等企业签订了相关合同，再进行开发，如果这时万一有农民不服从不愿意，双方都已经无路可退，矛盾就有可能僵持甚至迅速恶化。
在政府土地储备制度和农村土地集体所有的双重作用下，征地范围过宽成为非常突出的问题。目前我国省级以上各类开发区有1600个左右，很多省份每个县都有一个省级开发区。每个开发区规划面积平均在8万亩左右，全国开发区规划面积在1.3亿亩左右。这是一个极其庞大的数字。按目前城市建成区的边际GDP产出能力估算，这些开发区全部建成以后，总的GDP应该达到260万亿元，超过目前国民经济总量约5倍！
所以，要解决高房价、拆迁征地矛盾以及大量违法违规征地问题，必须改革农村集体所有制度，弱化甚至完全取消村集体对土地征用的发言权，强化农户的土地财产权，使农户参与到土地流转中来。同时要转变政府职能，政府不能再以经济建设为中心，而应该以社会保障和社会的公平正义为中心。只有政府彻底退出微观经济活动，中国的经济和社会才能走上正轨。
土地储备与货币超发互相作用
政府预先征地的土地储备制度，不仅使大量土地征后抛荒、加剧征地拆迁矛盾，而且在相当程度上绑架了中国的银行体系，也就是绑架了中央政府。
土地是城市最为重要的资源，对城市土地进行集中储备和供应是城市经营的核心和关键环节。土地储备最早起源于1896年的荷兰阿姆斯特丹，随后欧洲很多国家都实行了土地储备制度，后来在瑞典、法国、德国、英国、美国、澳大利亚、韩国等国家得到推广。20世纪80年代初期的香港也实行了土地储备制度。
中国内地的政府土地储备制度，比住房私有化还早。住房私有化是1998年，但在此前，1996年上海就成立了中国第一家土地储备供应机构——“上海市土地发展中心”，1997年8月杭州成立了“杭州市土地储备中心”。杭州的土地储备中心成立之后，效果突出，国家1999年开始把杭州土地储备制度的经验和成果进行推广，得到各地政府和土地管理部门的推崇，随后各地都纷纷成立土地储备机构。2007年11月19日，国土资源部等三部委出台《土地储备管理办法》，意味着中国内地的政府土地储备制度纳入了法治轨道。
土地储备制度下，政府征地不再是直接用财政或者开发商的钱来征地，而是用银行的钱来征地，用征来的地向银行进行抵押贷款，未来卖地的钱，就是连本带利还银行的根本依据。这部分银行借款，俗称地方债。
到目前为止，中国的地方债有多少？官方公布的数据是10.7万亿元。民间和境外一些媒体则另有说法，有的认为10.7万亿只是有明确的土地做抵押的，还有大量上级机构没有查出来的，总额最高的说法接近20万亿元。
而中国内地整个银行业的资产有多少？据银监会披露：截至2011年12月末，我国银行业金融机构总资产为111.5万亿元；总负债为104.3万亿元。也就是说，银行业的净资产只有7.2万亿元。
所以，地方债的安全，事实上紧紧连着整个银行业的安全。如果政府储备的土地卖不出去或者被迫低价甩卖，那么不仅银行业不安全，整个中国经济社会都不会安全。
在这里，土地制度跟流动性互相作用：因为征地过程中实际只有极少量土地用于住宅建设，还要大量补贴工业用地等（这是投资型地方政府的唯一利器），所以助推地价房价；而土地集体所有，导致征地太容易，地方政府通过向银行大肆借地方债滥征土地，加之不断上基建项目（价格和数量都是正常市场需求的N倍），必然加剧货币需求，导致货币流动性上升，也会助推物价房价。
这是一个极有意思的中央和地方政府互相绑架的现象：因为分税制导致中央和地方政府财权事权不协调，使得土地财政和地方债事实上成了地方政府的“第二财政”。“第二财政”不稳，则金融不稳；“第二财政”要稳，则房地产必须稳。
土地集体所有和小产权房为什么不敢放开
饱受高房价之苦的一些民众纷纷转向小产权房。许多小产权房是村集体之间通过整合集体所有的建设用地和宅基地，然后再在整合之后的集体土地上建设的。一般是开发商提供资金，镇政府或者村政府提供土地，最后房子分成，省去了招拍挂等许多环节，因为没有土地出让金、契税和各种税费，小产权房在购买时既方便又便宜，而且这种“方便”还包括不受限购等方面的限制。
国土部门不完全的统计，截至2007年上半年，全国小产权房面积已经达到66亿平方米，近年来小产权房存量逐年增加。另据全国工商联数据，1995年至2010年，全国小产权房竣工建筑面积累计达7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。小产权房在深圳、北京等房价较高城市持续热销的局面，最多的已达到房地产市场销售总量的1/5。
另据2012年4月8日《中国经营报》报道，中国房地产协会副会长陈国强认为：“尽管没有统一的数据，目前北京地区的小产权房面积已经占所有住房面积的20%，而且从全国来看，北京和其他城市的小产权房并无很大的区别，粗略预算，目前小产权房的规模已经占去四成。”在陈国强看来，小产权房最大的吸引点就是价格优势，“相对国有土地上的商品房，小产权房价格更低，一般只有商品房价格的三分之一，有的甚至低于经适房的价格”。从现有数据分析来看，小产权房主要集中在大中城市城乡接合部、城中村、旅游景区和休闲度假区等郊区，种类繁多，情况复杂。
虽然国土资源部一直想清理小产权房，但总量还是越清越多。对已经成型的、规模较大且已经卖出的小产权房，拆除的可能性很小。否则大规模拆除将激化社会矛盾，影响社会稳定，也是住房建设资金和建筑材料的巨大浪费。
但为什么又一直不肯放开，通过完善规划、收取房产税、交易税等方式让小产权房转正呢？至于更进一步的完善农民的土地产权，让农民的土地和房屋私有产权更完整、更独立，却是连提都不敢提。
小产权房和土地私有化，并不会影响政府的地方债。农民不是傻瓜，一旦土地私有化和小产权房合法化，他们的要价会更高，随着税费的完善，今天所谓小产权房的价格也会水涨船高。因此它对城市尤其是大中城市房价的影响也不会很大，尤其是对中心城区房价的影响微乎其微。
小产权房合法化和土地私有化，影响最大的是两个方面：一是政府的土地储备制度。土地产权落实到农民个人了，征地就要一家一户地谈，大规模征地和在此基础上的大规模土地储备就越来越难，地方政府招商引资的最有力武器从此失去锋芒。它将逼迫政府职能和中国经济发展模式的全面转型，政府“以经济建设为中心”失去依据，被迫回到守夜人的位置上，以社会保障、安全和公平正义为中心。这是好事，中国社会由此从权力市场经济向真正的自由市场经济转型。
影响最大的另一个方面，是由房地产补贴工业用地的时代终结，房地产价格有可能带来真实的回落。但更重要的是市场价格被扭曲的现象会得到纠正，以后谁要是办企业，不可能再获得由房地产补贴出来的廉价工业用地了。失去了房地产对工业的补贴以后，工业的真实成本浮出水面，可以挤出地方政府在招商引资过程中富余出来的大量过剩产能，有效淘汰低附加值、低效率的企业，对环境保护和中国的产业升级都大有好处。
过于天真的张五常
著名经济学家张五常在《贫富分化与土地政策》一文中认为，地区竞争不会搞高楼价。中国内地的县际竞争激烈，而地方政府一律重视工、商业的多元化发展。在这样的竞争局限下，只着重增加卖地的收入就是自取灭亡。想想吧，一个县免费提供一幅大地给一家名牌工厂，怎么会傻到搞高住宅楼价来把该厂吓跑呢？虽然档次较低的工人可住工厂提供的宿舍，但职位较高或成家立室的，怎会不考虑住宅楼价？
事实上，张五常先生真的有点儿老眼昏花了。他哪里知道，免费提供给名牌工厂的大片土地，征地时并不是真的免费得来，而是把征地的成本，在卖地时都压到了房地产头上。这种情况下，住宅楼价要是不高，那只能说明天上会掉陷饼！
地方政府当然也要考虑住宅楼价，考虑怎样才能满足张五常所说的职位较高或成立家室的企业高管们的住宅需求，但他们采取的是消防队员的办法，头痛医头脚痛医脚，哪里失火，就拿一个消防水龙头到哪里去灭火。
他们采取的办法是对所谓高端人才实施特殊政策。《南方日报》2012年3月1日报道，目前全国31个省（港澳台除外）均存在不同程度的个税违规情况。主要表现在两方面，一是对个税奖励，即先征后返；二是对给予个人的奖金免征个人所得税。
