一、关于房屋租赁的法律规定
房屋租赁是双方当事人通过合意，由出租人将房屋交给承租人使用，而承租人为此交付租金并在租赁期限届满时交还房屋。
房屋租赁具有以下法律特征：房屋租赁是双方法律行为即合同行为，房屋出租人和承租人经过协商就租赁房屋事宜达成一致时，房屋租赁关系方能成立。房屋租赁是转让房屋使用权的法律行为，承租人从出租人处取得对房屋的占有、使用的权利，但在租赁期满时，应将房屋交还出租人。房屋租赁是有偿的法律行为，承租人必须向出租人支付租金。房屋租赁是要式法律行为，房屋租赁必须采取书面合同形式。房屋租赁不要求必须将房屋完整地出租，出租人可以将同一所有权的房屋分别出租给不同的承租人，成立各个租赁关系。
1.房屋租赁合同的订立与内容
（1）关于房屋租赁合同的订立有以下规定。
[1]房屋租赁合同双方当事人。一般情况下，房屋出租人应是房屋所有人，只有其所有人才能作为出租人。关于承租人，一般是公民，根据《城市私有房屋管理条例》规定，机关、团体、部队、企业事业单位不得租用或变相租用城市私有房屋。如因特殊需要必须租用，须经县以上人民政府批准。
[2]房屋租赁合同的形式。房屋租赁合同必须采取书面形式。城市私有房屋租赁合同订立后，还须报房屋所在地房管机关备案。这种备案虽然不是合同成立的必要条件，却是一种必要的手续。
（2）房屋租赁合同的内容有以下几方面。
[1]租赁的房屋及有关附属物。房屋租赁合同应明确记载租赁房屋的座落、门牌号码、面积。如果仅将房屋的一部分出租，合同中应明确这一部分的位置，如房间号码或位置等。对于房屋的装修设备、树木和其他附属物，也应清点，并在合同中载明或列入合同附件中。
[2]租金及支付方式。公有住宅用房租金，由出租人根据当地政府规定的租金标准核定。私房租金由租赁双方按照房屋所在地人民政府规定的私有房屋租金标准，协商议定；没有规定标准的，由租赁双方根据公平合理的原则，参照房屋所在地租金的实际水平协商议定，不得任意抬高。
[3]租赁期限。房屋租赁双方可以约定期限，也可以不约定期限。确定期限的方式一般以一定日期为准，但也可以一定事件的发生作为租赁到期的条件。
[4]租赁房屋的使用方式。租赁双方应根据房屋的性质，规定承租人对房屋的使用方式，如住宅用房（特别是公有住宅用房）不能随意改为生产用房。在租赁期间，承租人要改变房屋用途，须经出租人同意，并且租赁双方可以因房屋用途的变更而改变租金标准。
[5]租赁双方关于房屋维修的分工及水电费等费用的分摊。关于房屋维修的分工，一般是房屋的外部、结构部分及附属设备由出租人负责；房屋的内部装修由承租人负责，但根据约定，也可以由出租人负责。如果租赁双方共用一个水表、电表、煤气表等，双方应预先约定分摊费用的方法或比例。
[6]违约责任。公有住宅用房租赁合同的违约责任，一般在房管部门印制的租约文本中预先拟定，承租人若同意即可签约。其他公有房屋及私有房屋租赁合同的违约责任，可由双方当事人自行约定，但不得排除法律的强制性规定。
2.有关租赁房屋的出售与收回的法律规定
法律为了保护承租人的利益，规定出租人出卖租赁的房屋时，须充分考虑承租人的要求。一是要提前通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买的权利；二是如承租人不愿或无力购买，第三人受让租赁房屋的所有权后，原租赁合同对新的所有人继续有效。新所有人不得以自己未同承租人签订租赁合同，原出租人已失去房屋所有权而致合同失去效力为由，请求承租人交出租赁房屋。
租赁权物权化使财产承租人的利益受到了较强的保护。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条规定：“未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般应当准许。承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁；如果承租人搬迁确有困难，可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋。”
3.有关出租人有权解除租赁合同的规定
在房屋租赁合同中，双方当事人都享有一定的权利，同时也必须履行相应的义务。如果一方当事人不履行自己的义务，那么对方当事人就可以依照法律行使自己的权利来保护自己的合法权益。如我国《城市私有房屋管理条例》第21条规定：承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同：
（1）承租人擅自将承租的房屋转租、转让和转借的；
（2）承租人利用承租的房屋进行非法活动，损害公共利益的；
（3）承租人累计六个月不交租金的。
4.有关出租房屋的转租的法律规定
转租是指由承租人将所租赁房屋再出租给第三人。在转租关系中，承租人成为“出租人”，他将所租赁房屋交给第三人占有使用，并从第三人处收取租金；第三人称为“次承租人”，他从承租人处取得房屋之占有、使用权能，并向承租人交付租金。
在房屋租赁关系中，承租人只取得了对房屋占有使用的权能，并未取得处分权能，而转租则属于处分行为。因此，承租人如未经出租人同意而将房屋转租属于违反租赁合同的行为，并构成出租人解除合同的理由。但是，在出租人同意的情况下，承租人则可将房屋转租。出租人的同意在订立房屋租赁合同时表示，亦可在承租人为转租而征求意见时表示。出租人同意转租的意思必须通过明示形式，租赁合同中没有禁止转租的条款，或出租人未作反对表示，不能认为是出租人同意转租。公有住宅房屋是为解决人民住房问题而低租金出租的，带有社会福利的性质，承租人若无自住需要时，应将房屋交还，而不得转租。因此，对公有住宅房屋来说，不存在经出租人同意而转租的问题。
在出租人同意转租后，承租人可以将房屋全部转租，亦可将房屋的一部分予以转租，也可将全部房屋分别转租给不同的次转租人。
二、房屋租赁案件的起诉和应诉
1.房屋租赁官司中的起诉
关于房屋纠纷官司起诉的案由，一般认为，欠租和腾房的纠纷用房屋租赁为好，强占公房和强占私房的纠纷，统一用强占房屋为好；房屋买卖纠纷就用房屋买卖为好；其他房屋纠纷，笼统用房屋纠纷为好。
关于房屋案件的管辖，强占房屋的案件，由侵权行为地人民法院管辖，房屋买卖纠纷，由不动产所在地人民法院管辖；房屋租赁和其他房屋纠纷，由被告住所地人民法院管辖，住所地与经常居住地不一致的，由经常居住地人民法院管辖。所谓住所地就是户口所在地，经常居住地是指公民离开住所地至起诉时已连续居住一年以上的地方。
如何写房屋官司的起诉状，可参考下面的起诉状样式：
民事起诉状
原告人：余×，男，60岁，汉族，××厂退休干部，住××市××胡同×号。邮编××××××。
被告人：王×，男，59岁，汉族，××厂工人，住所地和经常居住地均在××市××胡同×号。邮编××××××。
案由：房屋租赁
我有房屋一所，坐落在××市××胡同×号，1983年落实私房政策时，和承租人王×签订了租赁契约。由于我的房屋已被王×拆改过，为此，房管员与我们双方讲明，过去遗留下的拆改问题，先不要提了。今后不能再乱拆乱盖，如若动就要恢复房屋的原来面貌。但王×于1995年×月×日把扩建的房屋前脸拆了，把门朝西改为朝南，我当天找王×说，我的房屋不能随便拆改，若拆改就要恢复房屋的原来面目。王×不但不听，反而连夜加紧施工。综上所述，王×不经我同意，乱拆乱改我所有的房屋，已侵犯了我的合法权益。因此向法院起诉，要求如下：
一、王×将我的房屋门窗恢复原来的面貌。
二、由于他乱拆乱建所造成的房屋漏雨或倒塌，从而伤人伤物，都由王×负责。
此致
×市××区人民法院
附：本起诉状副本1份。
原告人：余××
××年×月×日
2.房屋租赁官司中的应诉
房屋纠纷官司的应诉，也应该是从法律和事实上进行考虑，首先了解有关房屋的各项政策，然后按照法律，把与自己有利的事实和理由进行陈述和答辩。
房屋官司的答辩状，可参考下面的答辩状样式：
民事答辩状
答辩人：王×，男，40岁，汉族，××邮局邮递员，住××市××胡同×号。邮编××××××。
被答辩人：宋×，男，38岁，汉族，××饭店工人，住××市××胡同×号。邮编××××××。
为被答辩人诉我欠租一案，兹答辩如下：
一、我确实租住被答辩人所有的北房两间，房屋坐落在××胡同×号，两间房的租金每月8元，欠租的原因，是由于我承租被答辩人的房屋漏雨，下大雨时，屋内漏的积满了水，多次要求被答辩人对房屋进行修缮，而被答辩人一直不给修缮。因此，无奈，只好停付房租，将房租存入银行。等待被答辩人进行修缮。既然他向人民法院起诉，要求给付欠租，但他应该考虑履行他房主应尽的修房义务。所以请求人民法院责令被答辩人将我承租的房屋修好。
二、我今后决不欠租，如果被答辩人还不修缮，则要求人民法院准许我自己修缮。修缮费从房租中扣除。房主只知收租不履行修房的义务，是不对的。
此致
×市××区人民法院
附：本答辩状副本1份。
答辩人：王×
××年×月×日
3.打房屋租赁官司所必要的证据
对房屋租赁纠纷，当事人应当提供如下证据：
（1）出租人应提供自己拥有房屋产权的证据材料。
（2）提供房屋租赁契约或者借住、典当房屋的证据材料。
（3）提供出租人和承租人是否存在不履行应尽义务的情况。例如，出租人擅自撕毁租赁契约；或者不主动维修房屋给承租人造成财产损失等。又如，承租人无故拖欠房租、私自拆改、转租、出借房屋等，都应提供有关的证据材料等。
（4）出租人家庭人口及居住情况的证据材料。
（5）承租人家庭人口及居住情况的证明材料。承租人有无自建房屋或者所在单位能否解决住房问题的证明材料。
三、房屋租赁官司案例及法律分析
1.刘某夫妇诉赵某房屋租赁案
□[案例介绍]
刘某夫妇在某市有私房一处。1988年11月，因冬天寒冷，刘某夫妇便到其在南方工作的女儿处过冬，留下正在上高中的儿子刘×在家。刘×一人居住非常寂寞，便常邀同学来家里玩。11月底的一天晚上，刘×的同学带赵某一起来玩，赵某提出：“你们家房子和院子这么大，3口人住着太空闲，我准备结婚急需房子住，不如租给我两间，一方面咱们也好做个伴，另一方面你还能有个零花钱。”刘×当即答应，双方马上签了合同，约定：刘×将房屋东头两间出租给赵某居住，租期5年，每月租金20元。第二年春天，刘某夫妇回家后，发现儿子已将房屋出租，马上表示反对，让赵某立即退还住房。赵某则以租赁合同为据，拒绝腾房。后刘×多次找赵某要求解除合同，退出住房，赵某均不答应。无奈，刘某夫妇以法定代理人身份，代理儿子向某区人民法院起诉，要求确认刘×与赵某签署的房屋租赁合同无效，并要求赵某立即腾退房屋。
某区人民法院受理案件后，经调查，刘×在与赵某订房屋租赁合同时才16岁，正在上高中，应认定为限制民事行为人，依照《民法通则》的有关规定，其与赵某所订合同应为无效民事合同。后经调解、双方自动解除了合同，赵某同意在10天内腾出房屋。
[法律分析]
根据《民法通则》第11条第1款的规定，10周岁以上不满18岁的未成年人是限制民事行为能力人。刘×16岁，正在上高中，属于限制民事行为能力人，只能独立进行与他的年龄、智力相适应的民事活动，其他民事活动则应由其法定代理人代理或征得其法定代理人同意才能进行。刘×作为限制民事行为能力人，对于出租房屋这样重大的民事活动来讲，显然与他的年龄、智力不适应。最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见第3条指出：“10周岁以上的未成年人进行的民事活动是否与其年龄、智力状况相适应，可以从行为与本人生活相关联的程度、本人的智力能否理解其行为，并预见相应的行为后果，以及行为标的数额等方面认定。”出租房屋的行为标的数额较大，与本人的生活也绝非密切相关，对于并无多少社会经验的高中生刘×来讲，很难理解其行为的性质和预见到行为的后果。根据《民法通则》第58条第1款第2项的规定，限制民事行为能力人依法不能独立实施的民事行为无效。因此，刘×与赵某所签订的房屋租赁合同并不产生法律效力。
2.姚某诉张某房屋租赁案
□[案例介绍]
原告姚某在某市有私房2间。1984年，姚某曾口头委托其姐夫张某将房屋出租。张某因为对租房行情不熟，未事先经姚某同意，便将联系出租房屋的事宜转托其堂兄江某代理。同年10月6日，江某以姚的名义与他人签订房屋租赁合同，合同约定：“月租金100元，租期10年。”同年11月20日，房主姚从其姐夫张处取走第一个季度租金300元。当时，张告诉了姚房屋出租又委托江代理的情况，姚当时只对出租期限太长表示不满，但也未明确提出异议，收取了第一个季度租金后，将房屋租赁合同留在了张处。以后姚每季度定期从张处领取租金。
1987年，因姚房屋所在的地段成为商业繁华地区，房屋租金价格上涨，姚向房屋承租人提出，自1987年10月份起房租提高一倍。房屋承租人以租期未到为由拒绝。后经张、江等人多次从中协商，姚与承租人均未达成协议。1988年1月，房主姚以张为被告，以江和房屋承租人为第三人，向区人民法院提起诉讼。主张根据《民法通则》第68条的规定，以代理人转托他人代理未取得被代理人同意为由，请求法院认定房屋租赁合同无效。
法院经审理认为，虽然《民法通则》规定转代理需由被代理同意。但本案中，转代理事实形成后，原告人以领取租金的形式默认了这一转代理关系，因而该转代理关系有效，转代理人江某实施的在代理权限范围内的行为并无不当，因而也是有效的，故判决姚某败诉。诉讼费由原告承担。
[法律分析]
这是一起因转托代理而引起的民事纠纷。本案中，房主姚某将房屋出租事宜口头委托给其姐夫张某代理，姚和张之间的委托代理关系形成并有效。其根据是《民法通则》第65条第1款规定：“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。”
张某接受姚某的委托后，因对租房行情不熟悉，为了被代理人姚某的利益考虑，将委托代理事项的全部又转托给江某代理。江某代理姚与承租人签订了房屋租赁协议。当姚得知这一情况后，并未明确对此提出异议，而仅仅是对这一合同的期限太长表示不满意，并且领取了第一季度的租金，使合同实际履行。从姚某对转托代理未提出异议和接受租金的行为，可以推定她对转托代理是事后同意的。《民法通则》第68条规定：“委托代理人为被代理人的利益需要转托他人代理的，应当事先取得被代理人的同意。事先没有取得被代理人同意的，应当在事后及时告诉被代理人，如果被代理人不同意，由代理人对自己所转托的人的行为负民事责任，但在紧急情况下，为了保护被代理人的利益而转托他人代理的除外。”本案中，转托代理关系是有效的，江某作为转托代理人或再代理人与房屋承租人所签订的租赁合同是合法有效的。
3.某某诉王某房屋租赁纠纷案
□[案例介绍]
王师傅和妻子是内地某市国有企业职工，前两年，夫妻双双下岗，生活一下子没了着落。
王师傅上有老下有小，生活的重担压得他喘不过气来。他与妻子商量今后的生计，夫妇俩决定到某沿海城市打工。
1998年年初，王师傅携妻子来到某沿海城市。初来乍到，经人介绍，王师傅租了一处私房，与房主达成协议，租用房主的私房两间，租金每月300元，租期为一年，双方还到房管部门办理了登记手续。
他们夫妻都在一家电器厂上班，希望以后能多挣点钱。可是没过几个月，电器厂以效益不好为由，裁减了部分员工，王师傅的妻子被裁了下来，只好回老家。
妻子走后，王师傅觉得自己一个人住两间房太浪费，而租期又没到，于是将其中一间以每月两百元的价格租给了同厂的同乡。一来节省开支，二来也有个伴儿。
没过多久，房主得知了此事，大为恼火，对王师傅说要收回房屋，还要他赔偿损失。王师傅认为自己在租赁期内有权处分房屋的使用权。双方争执不下房主诉之于法院。法院经审理认为，依照有关规定，房屋转租应该经出租人同意，王某没经房主同意，擅自将租用的房屋出租，构成了侵权。在法院调解下，双方达成协议，王师傅将转租的房屋作退租处理，由其同乡重新与房主签订租赁合同。
[法律分析]
根据我国《城市房屋租赁管理办法》的规定，承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。出租人可以从转租中获得收益。房屋转租，应当订立转租合同，转租合同必须经原出租人书面同意，并按规定办理登记备案手续。也就是说，房屋转租须具备三个条件：[1]征得出租人的同意；[2]转租须签订合同，并办理登记备案手续；[3]转租的最后期限应在租赁期限内。其中征得出租人同意是前提条件，转租是对原出租人房屋的处分，只有征得出租人同意，其行为才有效。
本案中的王师傅未经房主同意，擅自将房屋转租他人，违反了有关法律的规定，出租人有权终止合同，收回房屋。如因此遭受损失的，可以要求承租人赔偿。
房屋承租人在对房屋行使占有、使用权时，应当履行自己应承担的义务。转租房屋是承租人对承租房屋的一种处分行为，而承租人对房屋没有处分权，所以要征得出租人的同意，否则就侵犯了出租人的权益，其转租行为也是无效的。第三人租房前也应当了解房屋的具体情况，按照法定的程序办理，避免不必要的损失。
4.黄某诉肇某房屋租赁纠纷案
□[案例介绍]
1997年，肇某因单位住房紧张，没有分到房子。此时肇某刚结婚不久，和已结婚几年的兄嫂挤在父母家里，考虑到以后日子久了，兄弟妯娌关系可能不好处，小两口决定先搬出来。
通过熟人介绍，肇某与一间私房主秦某签订了房屋租赁合同。合同约定，秦某将自己的一间私房租给肇某，租期三年，租金每季度400元，并写明如果肇某一年不交租金，秦某有权收回房子。以后肇某每季度向秦某交租金，不曾缺交。
1999年，秦某与人合伙做生意亏了一笔钱，手头一时周转不灵，债主每天上门要钱。秦某出于无奈，便将租给肇某的房子卖给了黄某，以解燃眉之急。双方到房地产交易管理部门办理了产权转移手续。
同年9月，也就是黄某买房的第二个月，黄某以自己已购买了此处房产，要进行装修为由，要求肇某月底之前搬走，将房腾出来。肇某认为自己根本不知道房子已经卖了，表示不同意搬走，为此发生了争执，双方僵持不下，黄某遂诉之于法院。法院经审理认为，根据最高人民法院贯彻执行《民法通则》的意见第119条及《合同法》第229条的规定，房屋所有权的转移不影响租赁合同的效力。因此，经过调解，黄某同意肇某按原租赁合同继续租住，直至合同到期为止。
[法律分析]
本案涉及租赁合同中的一个法律制度即租赁权的物权效力，也就是我们常说的“买卖不破租赁”。那么这到底是一项什么制度呢？我国《合同法》第229条就对这一制度作出了规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”即出租人在租赁有效期内将租赁物的所有权转让给第三人时，租赁合同对新所有人仍然有效。
适用买卖不破租赁的条件是：[1]租赁合同已成立并生效；[2]租赁物已交付承租人；[3]租赁物所有权变动是在租赁期间内发生的；[4]租赁物所有权已让与第三人。具备了上述条件，即使买受人不知道租赁关系的存在，承租人仍然可以以租赁关系对抗买受人。
结合本案的具体情况，是可以适用“买卖不破租赁原则”的，所以黄某虽然取得房屋产权，但是仍然继续履行原租赁合同，不能要求肇某腾房。
消费者在遇到上述情况时，不要认为自己的租赁合同因产权人的变更而不具有效力。根据“买卖不破租赁”的原则，消费者仍然可以主张权利。
