房地产行业非平衡供求关系主要表现在供给大于需求上面，这一点，商品房的空置率最能说明问题。
来看看房地产业的“生产”与销售的对比。房地产商的代言人们强调，近年房地产投资与销售的增长速度都为每年20%～30%，1998年之后的6年中有5年商品房销售面积的增长率大于同期竣工面积的增长率，因此房地产的“生产”与销售是相互协调的。这样玩弄增长率的对比本身就是错误的论证，它掩盖了房地产的“生产”与销售在数量上严重脱节的实际情况，因而是骗人的。
我国房地产开发投资的实际完成金额，在1999年是4103.2亿元，2000年为4984亿元，2001年为6344亿元，2002年为7790.9亿元，2003年为10106亿元，2004年更达到13158.25亿元；而商品房的销售金额，根据其销售面积与平均销售价格计算，1999年为2988.5亿元，2000年为3936.2亿元，2001年为4863.4亿元，2002年为6031.9亿元，2004年为10375.71亿元。每年商品房的销售金额都比同期房地产开发投资的实际完成金额小20%～30%，这就造成了每年商品房的“生产”都严重地大于其销售，以致商品房的空置面积不断增加。这种“生产”严重大于销售的局面显然是不应也不能永远维持下去的。何况由于空置房屋仍会增加以后的供给，这样不断累积“生产过剩”的过程早晚必须停止。
据国家统计局的最新数据显示，2005年10月末，全国商品房空置面积1.12亿平方米，其中商品住宅空置面积6204万平方米，商业地产空置面积上半年也达2878万平方米，空置率为26%。而美国商品房的空置率约为7%，中国香港约为3%～4%。国际公认的房地产空置率的合理区间为3%～10%，小于3%，则可供购房者选择的商品房较少，不利于房地产市场的发展；如果商品房空置率大于10%，则房地产市场将会出现一系列的问题，乃至影响国民经济的正常运行。
那么，是什么原因导致我国商品房这种供大于求的非平衡供求关系呢？还是人为预期制造虚假需求和虚假舆论的结果。由于有了这种人为预期的虚假需求和舆论，才会有房地产商大量盖房导致大量商品房的空置，从而构成一种无效供给和虚假繁荣的泡沫现象。而这种人为预期性行为是通过房地产利益集团集体合谋造成的。他们首先是垄断，垄断一切所能垄断的各个方面，之后有效控制了舆论并且制造舆论。在这些舆论的掩护之下，他们可以疯狂地盖房，之后疯狂涨价，之后疯狂炒作，最后疯狂赚钱获取暴利。于是，诸如“2020年前需求如何强劲”、“中国房产会旺200年”、“中国房产仅占GDP的1%，也就是800多亿，潜力巨大”等这种预期性的舆论与观点层出不穷，导致房地产市场的集体“自我安慰”。
我国房地产业还在义无反顾地、毫无畏惧地朝前走，真应了那句话：无知者无畏。房地产业的暴利己使所有口袋里多少有点钱的人，都想染指房地产业。连传统的家电生产厂家如海尔、康佳、TCL、美的及医药业的三九都在大举进军房地产业。饲料大王——四川新希望集团也斥资30亿元大举进军房地产业。与此同时，一大批上市公司如数源科技、亚华种业、益鑫泰、经纬纺机、ST黎明及电脑业的联想集团都争先恐后地向房地产业扑去，房地产业的投资和开工几乎是以大爆炸的方式在急剧增长。
真可谓是“房地产投资猛如虎”了。
而针对这种人为预期性行为，另外有一些数据可以给我们一些帮助与启示。据有关资料表明，中国城镇居民的自有住房率已经达到了82%。而这个数据在美国是65.6%、英国是69%、法国是55%、荷兰是52%、日本是60%，德国更低，只有40.5%。只经过了六七年的牛市，中国的自有住房率就大大超过了大部分发达国家几十年累积起来的水平。这当然证明了中国房地产的巨大成就，但也同时证明了中国城市住房的市场容量已经非常局促了。
对于一个人来说，做梦是允许的。他的梦可以是各种各样、奇形怪状的，一些在现实生活中不能企及的东西可以通过做梦得以些许的安慰，他可以去到虚拟的地方，见到虚拟的人，说些虚拟的话，做些虚拟的好事情。而倘若这个人想要将梦里虚拟的东西带回到现实的世界中，想要在现实世界中做一些虚拟的事情，那通常都将会以失败告终。
房地产商们也一样，他们也一样可以在梦幻般虚拟的市场中多多地制造虚拟的需求，然后多多地卖房，多多地赚钱。而当他们也把这些虚拟的东西带回到现实的世界中，并且以各种虚拟来制造市场，并且想要通过这些虚拟的市场来换取大量真实的暴利时，一切最终也都会破灭，因为它是泡沫。
行文到此，道理和事例已经讲得够多了。下面就让我们通过经济学的科学分析再来具体解释一下，并且我们还可发现，如果我们不针对房地产的现状采取任何措施，或这些措施不足以改变现状的话，那么，就在我们身边，随时随地都将不可避免地发生危险。下面是一幅关于供求关系的图表，相信你会从这幅图表中看出什么来的。
在上文，我们曾说过对于一般实物商品很难具有金融产品的特性，它们的交易规律是符合供给与需求间存在比较稳定的平衡关系的，在几百年前人们就已经认识到了这一点，并把这种供求平衡关系总结为图1画出的曲线。
对于一般实物商品，当它的价格上涨时，生产厂家为了获得更大的利润，往往试图在较高价位上卖出更多的商品，从而会增加生产、加大供应量。但与此同时，消费者会觉得价格太高，从而减少消费，这时市场对该商品的需求量也就减少了，于是出现了供过于求的场面。生产厂家发现，商品卖不出去，为了减少积压，实现利润，生产厂家只能一方面减少生产，一方面降低价格。价格一旦下降，消费者觉得这种商品比较便宜，从而增加消费，这时市场对该商品的需求量也就增加了，于是出现了供不应求的场面。生产厂家又发现，商品不够卖，为了使有限的商品卖出较好的价钱，生产厂家一方面增加生产，一方面抬高价格。于是又出现供过于求，就这样生产商与消费者为了各自不同的利益经过一段时期循环往复的供求斗争，最终达成一种妥协，生产商知道了消费者为该商品愿意付出的价格，消费者也了解了生产商能够出售的最低价格，于是价格就稳定在了一个平衡点上，生产商只能赚取合理的社会平均利润，消费者支付其所愿意的价格成本。市场就这样在经历了一系列的价格大战和抢购风潮中，渐渐地平衡了起来，形成图1中的供求曲线平衡点“1”。
然而，当经济飞速发展，各种原材料价格上涨，人民收入大幅度提高时，一方面生产厂家无法维持在原有价格上的利润，要求涨价。另一方面人民收入和生活水平的提高，产生了对该商品更大的需求，而且能够承受更高的价格时，建立在原有供求数量、价格上的平衡将被打破。这时生产厂家和消费者又将展开一场价格较量，最后，价格平衡，又在生产商新的社会平均利润和消费者所愿意支付的新的价格上建立起来，形成图1中的供求曲线平衡点“2”。这时价格往往会比原先的价格高一些。
虽然大部分实物商品都遵循图1的市场规律，但是，对于一些特殊的实物商品，比如说垄断经营的商品（北京的电信产品、汽油等）和土地以及与土地联系紧密的住房，就存在十分明显的不同的另一种规律，如图2所示。
就一般消费品而言，比如说电视，消费者购买的是其使用价值，既可以观看电视节目，所以，我们买这台或那台电视是没有区别的，对于供应者来讲，他可以提供大量相同的电视，而并不关心你具体买走了哪台电视。
而房屋和土地则不同，土地的供给是唯一的，也就是说，对于同一地理位置的土地是唯一的。消费者购买的不仅仅是土地、房屋的居住功能（在偏远山区的房屋同样可以满足居住），而绝大部分购买的是房屋的地理位置（上班近、交通便利、购物方便等）。那么，我们住房的地理位置的供给就具有唯一性。比如说，你想买天安门广场周边的土地或住房，那么，对于消费者就不存在第二个天安门广场；你想买北京三环周边的土地或住房，那么也不存在第二条三环路。对于国家来讲，它也无法提供更多的天安门周边的土地或者三环周边的土地。对于房地产开发商来讲土地是有限的，楼房高度是有限的，所以他也无法提供更多的天安门周边或三环周边的住房。然而对于极少量的供给来说，全国人民对天安门广场的向往却是无限的。北京市市民对拥有一处三环周边的住房的向往也是无限的。
所以，由于这种供给的唯一性，对于土地和住房的供给就会永远不足，所谓“地荒论”就完全是一种谬论。所谓供求矛盾，供不应求，就会永远存在，普通意义上的供求平衡就会永远无法实现。如果非得用供求平衡来解释房地产市场的话，那么，将是一种特殊的平衡关系，其形式虽然是供求平衡，但是其实质早已变成“富豪评比”。根本不存在供求平衡的两个基本支撑点，即“生产商的社会平均利润和消费者愿意支付的价格成本”，不存在供给者与消费者的对抗、妥协，而形成了消费者之间的竞争和向富人的屈服。
了解了这些基本知识后，我们在具体看一下图2的分析。
由于，房地产的供给的产品数量是相对不变的，既不增多，也不减少，所以在图2中供给曲线呈现为一条“垂线”，其供应量不随价格的变化而变化。这时的需求曲线没有什么变化，消费者的需求量依然是当价格上升时减少，反之则增多。当价格升高时，需求减少，出现供过于求的情况，房地产商发现，商品卖不出去，为了减少积压，实现利润，房地产商只能降低价格，由于房地产商无法减少供应量，这样就导致一方面大量土地和房屋闲置，另一方面房地产商必须用比一般商品更大的降价幅度来补偿不能减少供给的缺点，从而造成房地产市场价格的大幅下降。然而价格一旦下降，消费者觉得房屋比较便宜，从而增加消费，这时这时市场对房屋的需求量也就增加了。于是出现了供不应求的场面。房地产商又发现，房屋不够卖，为了使有限的房屋卖出较好的价钱，房地产商抬高价格，同样是由于无法增加供应的问题，房地产商可以把价格抬得更高，从而造成房地产市场价格的大幅上涨。这一跌一涨就形成了房地产市场价格大起大伏的特性。经过这样房地产商与消费者为了各自不同的利益，一段时期循环往复的供求斗争，最终达成一种妥协，形成一个平衡点“3”的价格。这种平衡价格一旦确立，同样是由于房地产无法变化供给量，使这种平衡比较牢固，较难打破。通过世界其他各国的经验表明，打破这种平衡通常是采用非市场化的强力手段或通过该国超常的经济发展来实现的。所以，通过分析我们看到房地产市场有其独特的特性，即形成平衡价格后比较稳定，很难打破，但是，一旦平衡被打破，就将表现为大起大伏，很难达到平衡，通常这种平衡也是通过政府采取非市场化的手段或超常的经济衰退来实现的。目前，我国的房地产市场就处在原有平衡已被打破，新的平衡正待建立的过程中。
继续看图2，由于我国经济发展异常迅速，房地产市场改革也不断深入，房地产市场原有的平衡必然被打破。再加上经济发展使得人民收入和生活水平的大幅提高，使得人们对土地、房屋的需求也迅猛增长，所以，我国的房地产市场是在市场价格波动的上升阶段开始的。当房地产需求增强时，由于供应量不变，价格会迅猛上涨，一直涨到需求量下降到符合供应量为止。这样才能达到新的平衡点“4”的价格。
然而，像住房这样供应增加量几乎为零的商品，这种上涨幅度将是惊人的。这样就会产生上面分析到的情况“生产商的社会平均利润和消费者愿意支付的价格成本”间的对抗、妥协、平衡将不复存在，而形成了消费者之间的竞争和向富人的屈服。房价于是就取决于消费者所拥有的购房资金。从而出现中国富人手里有多少钱，房价就会长多高的现象，只要中国还有一定数量的富人想买房，房价就不会跌，穷人就永远也买不起房。当然，中国有多少富人呢？这些富人有多少没房子住呢？房地产商总跟我们说：“中国富人的住房，目前还很困难，一定要解决他们的实际困难嘛！以人为本嘛！”但是，有多少富人没房子住呢？有房子住，他们为什么还要买房子呢？显然这绝不是为了居住，而是为了出售，这叫投机，这样的买房不是真正的需求，是虚假需求，是一种变相供给。问题的症结就在这里！需求和供给混为一谈，原来是买、卖两个不同利益集团相互博弈制衡最终形成价格，现在是买、卖同属于一个利益集团，形成自我博弈，就如同自己下一盘棋，胜负完全取决于个人的“偏好”，对于市场来说，价格就完全取决于这个利益集团的“预期”，没有什么博弈制衡问题，从而，脱离了古典西方经济学，更体现出房地产的金融特性。
本来我们分析到这里就可以结束了，但是现在又出现了一个新的情况。即有一部分买房者不是为了居住，而是为了投机销售。这一点太可怕了，买和卖变成了一家，供给何需求开始混淆了。建立在供需独立、对抗基础上的“古典西方经济学”、“供求平衡曲线”失灵了，我们上面分析的图1、图2将无法反映这种更加特殊的经济规律和市场表现——这就是房地产的金融特性。
金融产品的非平衡供求关系曲线（见下页）
（这种曲线也可以根据“供求平衡曲线”的“提前超额调整”理论进行分析，但是毕竟早已“物是人非”，难免有些牵强。）
这张图是不是很像股市的大盘图呢？并不稀奇，因为在这里反映的是房地产的金融特性，那么也就难免类似于股票市场的大盘图了。部分房地产市场沦为金融市场的一枝后，这部分房地产市场就不再表现为平衡市场了，而是买卖合体的非平衡市场。市场中的供给与需求再也画不出平衡曲线，而是像股票市场中，呈现出某个人在某一时刻的每笔交易平衡，而众多人在连续时间内的市场总体交易不平衡的特性。因为对于某个人在某一时刻的每笔交易，它的供给或需求是分明的，不是买就是买，不是充当的供给者就是充当着需求者，符合“供需独立、对抗”的原则。但是，对于众多人在连续时间内的市场总体交易，又有谁能说得清自己是买还是卖呢？所以，对于总体交易的不平衡，在“图3”中就表现为供给曲线和需求曲线相互缠绕，时分时聚，好像结合成一条曲线。在市场中，价格是由交易决定的，所以价格曲线也随着供给和需求曲线的变化而变化着，很少出现平衡点。
从图3中，我们看到，价格曲线总是起起伏伏、大涨大跌，仿佛让人们无从把握，到底是什么力量导致的呢？我们又如何把握市场的脉动呢？今后的房地产市场又将是什么行情呢？房地产价格何时会下跌呢？
下面让我们逐条进行分析。房地产金融市场已经不是供求制衡主导的市场，而是供求合流主导的市场，从而不能再将供求双方分开寻找它们间的矛盾的方法进行分析了，而是要寻找它们的共性，即同时制约它们双方的重要因素。从目前的房地产市场看，这种制约因素有三种：房地产预期价值、资金支持和政府。
第一，我们清楚了房地产预期价值的真实面目，就清楚了房地产金融市场的基本结构与内容。通过以上几章的分析，我们已经清楚地看到了，这种预期其实就是对级差地租的预期，对于这种极高的预期值，目前已经显现出其不合理，甚至是荒谬的，并且这种预期还受到了各种力量的强烈扭曲，引起社会大众的强烈不满，政府也在不断地出台各种政策，对不切实际的预期进行调控。中国有句古话叫“众怒难犯”，凡是懂得一些中国历史和尚存一些敬畏之心的人，都应该及早停止对房地产预期价值的投机或炒作。
第二，任何金融市场的运行和任何金融产品的升值都需要强大的资金作为后盾。只要这种资金源源不断地涌入市场，市场就能永远繁荣，行情不能只涨不跌。但是，资金是有限的，资金也是流动的。只要资金供应的某一个环节出现问题，无法提供足够的资金，即资金链断裂，或者资金大量涌出市场，那么金融市场就会随即萎缩，行情就会巨幅下跌，甚至崩盘。
第三，政府既要考虑经济的发展又要考虑经济的平稳，更重要的政府还要维护社会公平、稳定。当政府通过市场完成经济启动后，就希望它能够平稳、真实地运行，而不希望出现泡沫，更反感大幅金融投机、炒作。尤其在这种金融投机、炒作已经威胁到人民利益、社会稳定与经济健康发展时，政府就会采取一系列的措施。也许有人会说，我们有国际资本撑腰，做了“双重准备”，不怕政府宏观经济调控。但是，如果政府同时采取巧妙而强硬的政治手腕呢？从“国八条”到“国六条”，政府正在逐步积累经验，应对金融投机、炒作的方法日臻成熟，打击的态度也更加坚决。
