刘幸福:“风哥，我才知道天悦店旁边还有个这么好吃的饭店，一个鱼香肉丝都这么好吃，这个厨师不简单啊。”
肖风:“有眼光，刚才的两个菜是老板娘做的，他们的厨师才没有这么好的手艺呢，这个地方是我帮他们租的，所以关系一直不错，老板娘年轻的时候在酒店做过一段时间，现在成家了就不想太累了，偶尔朋友来了才亲自掌勺。”
刘幸福:“风哥待会是带我和客户去看房子么。”
肖风:“今天还巧了，本来是准备带你和我一起带客户的，不过客户有事没来，我就教你点别的吧，教你怎么用客户本。给，这是我的客户本，你看看。”
刘幸福:“风哥你把客户本给我看了，你不怕我偷你的客户啊。”
肖风:“这是我半年前的客户本，现在我已经不需要记在本子上了，咱们公司的人经常偷别人的客户本你又不是不知道，而且我的客户别人也偷不走。”
刘幸福:“那倒也是，风哥你的字这么好啊，看不出来啊，写的跟字帖似的啊。”
肖风:“那是，一年一百多万学费的学校我也就练出了一手好字了。你看看我的客户本和其他人的有什么不一样。”
刘幸福:“我就见过我们组几个人的客户本，主要还都是倩姐给我让我打的，不过打出来的客户又被倩姐带走了。”
肖风:“她抢新人客户的事在区域里是出了名的，你也是好脾气，之前有不少人都气的离职了。”
刘幸福:“哎，风哥，你这个客户本记得可真详细啊，客户的各种信息全都有，客户姓名，现在住址，经济状况，家庭状况，家庭成员，客户所有车辆，车牌号，购房目标，购房价格预期，匹配住房小区推荐，匹配房源推荐，客户方便接电话的时间，每次联系之后的内容记录。另外还有性别你记他干什么，你还记不住客户是男还是女啊。哎不对啊，别人的客户本只有客户姓名和联系方式。你这里怎么除了联系方式其他的信息全都有。”
肖风:“客户的所有联系方式都在我手机里，即使没有手机了我也基本都能记住，就不用记在本子上了，记电话这个事也要感谢夜店，以前即使喝的再醉我也能记住美女的电话，一次记住五个以内都没问题。现在清醒的时候记电话就更不是事了。”
刘幸福:“你可太厉害了，不过你是也要我像你一样的这么记录客户的信息么。”
肖风:“我就是给你个借鉴，你的客户本里我有的这些信息你也最好都要有，记录的方式和我的不一定要一样。其实客户本就是刚开始一两个月能用到，起到一个帮你整理信息的作用，这样面对一个客户你才可以有地方可以入手，打电话沟通的时候也才有的聊。昨天马天云肯定和你说沟通业主要经常保持联系了，客户也一样。刚开始认识的时候一两天一个电话联系看房，有了看中的房子的时候一天五六个电话商量具体的条件。就是一直不停的联系，首先让客户认识你，慢慢的信任你。这样在最后选择的时候你的话才有重量。很多时候客户是不敢下决定的，需要你去刺激一下。至于怎么刺激就要根据每个客户不同的性格特点有不同的方式了。”
幸福:“把客户的信息整理的这么详细难怪你带客户这么的厉害了，风哥那你的客户都是怎么找的啊。”
肖风:“这事一般都是你们自己门店的经理要跟你讲的，姓刘的要跳槽了也就不管你了。”
刘幸福:“刘经理要离职的事怎么好像除了我，所有人都知道啊。”
肖风:“你在这的时间还太短，干这行的人都是人精，靠的就是心眼，谁有点什么猫腻，根本瞒不了多久的。而且最重要的，咱们这行的挖人没有只挖走一个人的，都是挖走一个经理，让经理带走一个店的人，或者挖走一个区经让他带走两三个店的人。姓刘的想要去别的公司还受人重视继续当经理当然要带走几个人了，他还问过我呢，他也不想想，我干的比他强，为什么要跟他走。”
刘幸福:“我就知道天天打电话，这些内幕的事还真一点都不知道。”
肖风:“说回找客户的事吧，你知道的找客户途径都有什么。”
刘幸福:“其实我就知道一个打电话，打各种的电话，之前我都不知道这些电话是哪来的，昨天云哥告诉我，我才知道原来这些电话就是周边的********。”
肖风:“打电话只是一开始锻炼和客户交流的方式，基本上是效率最低的一种了。而且很有可能你推荐了一套房子，这个客户感兴趣了不找你，反而找了自己熟悉的经纪人去看房，那你不就黑了么。”
刘幸福:“我也知道找出客户的概率不大，不过平均打一两百个电话还是有一两个客户有兴趣的。就是真的愿意出来看房的实在太少了。”
肖风:“我也听说过，你打电话特别的勤快，但是你都在这半年了还只靠打电话找客户就太浪费时间了，咱们找客户的方式主要有这么几种:转小区，发短信，打电话。其中打电话是最没有技术含量而且效率最低的一种。发短信的好处是客户可以肯定的看见，不会因为不接电话就错过，而且短信保留在电话里，可以随时看。转社区的好处是很容易找到客户带看房子，而且成交的概率也是最大的，因为遛弯的都是周围的业主，愿意看房的都是想换房的，这样成交的话就是一次两个单子，一买一卖了。”
刘幸福:“发短信?用手机发短信也太慢了吧，这怎么能找到客户啊，而且一条短信一毛钱，要发多少条短信才能找到客户啊。”
肖风:“看来你要了解的东西还挺多的，咱们这个行业发短信是不用手机发的，而且发短信是一次最少都是一万条一万条的发的，一般来说一万条短信能够找到俩仨个出来看房的客户。”
刘幸福:“一万条短信?怎么可能啊，要一千块钱啊!”
肖风:“这个就是你不知道了，这个东西其实很普遍，叫做短信平台。就像是一个短信发送装置，你给一个人钱，他会给你一个账号，然后登陆一个网站，你在这个网站里给自己的账号充钱。基本上是三百到八百块钱换一万条短信。你把短信编辑好，把电话号码都复制进去，点一下发送，一万条短信就发出去了。三百块的收到的概率低一些，八百的基本都能发送到。”
刘幸福:“风哥，这个东西不是违法的吧，这也太夸张了吧，一下一万条一万条的发。这就是一万条的垃圾短信啊，难道没有人举报么!”
肖风:“违法?之前和我一起玩的都是各个公司老总的孩子，我这么跟你说吧，所有现在挣钱的行业，没有一个公司干的事是完全合法的。合法你还怎么挣钱啊。再说怎么举报，这种短信发出去每个受到短信的人现实的发送号码都不一样，所以用这个东西你必须要在短信后边留上你的电话号码。收到垃圾短信的人去举报谁去啊，再说你知道现在的电信诈骗有多严重么，有的甚至一整个号段都是诈骗电话，有的诈骗电话被标记了几十万次了都没有人管，你说几大运营商不知道?这里面没有猫腻?你信么?有的诈骗犯甚至都猖狂到冒充警察了，怎么查啊?我们伟大的人民警察每天处理社会治安就忙的要死了，一个月铮那几千块钱，给孩子喝奶粉都不够，谁有功夫去查啊。不过像你说的这个事太缺德了，不停的发垃圾短信实在是太扰民了，所以我是从来不做的，不过你要知道有这个方式，说没用过也不对，我还真的用过一次，有一次云哥有个业主孩子生病了，着急用钱治病，只能卖房子。房子卖了一个月都没卖出去。医院一直催着要钱，那家人都快急疯了，我就冲了一万块钱的短信，发出去了。第二天就有客户找过来把房子买了。不过这个东西也就是现在法律不完善，以后肯定会被查的，所以能不用就不要用。”
刘幸福:“风哥你说咱们这么多业主电话是哪来的啊，光是我打过的就不只几千个了。得有上万了吧，这些电话号码不都是隐私么。”
肖风:“这个问题和刚才那个一样，严格讲肯定是违法的，但是现在中国这样的事太多了，又没有人管。要说房产公司没有内鬼那是只有鬼才信了。先不管这些资料是怎么来的，你说这些资料的来源是哪里。”
刘幸福:“昨天云哥说都是物业和开发商的资料。”
肖风:“对啊，就是从他们那来的，现在是什么社会，市场经济商品社会，只要是商品就是有价格的，这些资料也一样，物业还好一些，有的管理好的，只有非常信任你的时候才会把业主电话卖给你。开发商才是最缺德的，有些开发商交房完成之后都会直接上门来卖这些资料。这些东西根本没有人在意的，物业或者开发商的职员一个月可能就挣三四千块钱，有的保安一个月才两千多。你知道这一页资料多少钱么，如果是最新的，别的公司没有的，一页资料就是五百块钱。一个小区二十页，就是一万块钱。卖资料被发现了大不了被辞退。但是钱到手了啊，拍拍屁股走人换下一个地方了，咱们还没发展到欧美那样有行业黑名单，你在一个地方犯了错就休想再从事这个行业了。”
刘幸福:“这里面水这么深啊。一页纸也就一百个电话，要五百块钱这也太贵了吧。”
肖风:“你还是没有经济头脑，一整本的资料卖一万块钱，一听确实挺贵的，但是这一本电话里面只要找出来一个客户或者业主成交了，那是多少钱啊。那是几万几十万的收益啊。这个买卖还亏么。而且一本资料可能只有一个客户么。这么说你就明白了吧。”
刘幸福:“怪不得二手房交易的小公司开的这么多呢，我还纳闷呢，他们怎么能找到客户呢，原来都是这么来的啊。”
肖风:“这些资料也就只有第一年的时候值钱，像是一些老小区，一整本的资料也就五百块钱。所以小公司只要成交一单就回本了，不过二手房交易容易产生纠纷，小公司一般都处理不了，所以他们赚钱快，倒闭的也快。”
刘幸福:“我还是太天真了，我一直以为那些电话是一个一个业主自己来卖房的时候登记的呢，我还纳闷，是谁这么好把业主零散的信息都整理好的呢。”
肖风:“这就是个题外话，你就是在这的时间太短了，这基本就是行内的规矩。谁也改变不了，也许过个二三十年就好了吧，咱们能做的就是自己别犯法就好了。”
刘幸福:“风哥你刚才找客户的事说了一半，转社区也是一个方法，遛弯不是偷懒么，怎么还能找到客户呢。”
肖风:“这个转社区才是最有效的方式，不仅能找到客户，而且可以培养自己在小区的认识，还能让小区的业主都认识你，当然有的小区是不允许闲逛的，比如那几个豪宅别墅小区。你要是没事在里面闲逛物业肯定把你赶出来。”
“想在闲逛的时候找到客户最基本的是要能培养认出客户的能力，很多客户看中了一个小区的话，他们会自己没事的时候过来遛弯，一般人遛弯都是看看路边的景色，看看路边卖的东西，这些就是很明显遛弯的。你要注意那些不看景色，一直盯着楼房看的人，或者一直在花园里面转和朋友评论小区环境的人，这时候你上去搭话，他们由于对这个小区好奇也愿意跟你聊天，聊着聊着就愿意跟你去看房子了。一般来说再一个小区里每天至少能遇到三到四个这个的客户，周末多一些。”
刘幸福:“风哥你可真厉害，这样都能找到客户。不过听着确实很靠谱啊，你说的让业主认识你这个有什么用啊。”
肖风:“你经常的在小区里面转，穿着正装带着工牌，业主路过的时候都会看见你，业主卖房的时候都愿意找一个熟悉一些的人，看见你一直这么勤奋天天在小区蹲守，不论天气多热除了下雨基本都能看见这个小伙子，偶尔你还可以帮大爷大妈拿一些比较重的东西，帮一些不方便的人开一下小区门，那他卖房或者买房的时候还不来找你么，至少有这个想法的时候会来找你咨询一下。找一个稍微熟悉的人至少比完全陌生的人要靠谱吧。”
刘幸福:“风哥你这个分析的太到位了，怪不得你的客户这么多呢，但是你怎么没说发传单啊，光站着不发传单不浪费时间么。”
肖风:“你记住千万不要发传单，发传单尤其是站在小区门口发传单是最令人讨厌的事。单子随便扔给小区造成污染不说，你之前好不容易天天在小区里塑造的形象就彻底没有了。你在小区闲逛的时候，由于业主天天都能看见你，所以是比较有亲切感的，业主过来跟你聊天还可以算是比较随意，或者只是打个招呼比如“小伙子这么勤奋啊，天天在这”。你发传单的时候就没有这种亲切感了。所以转社区找客户的精髓就是除了着装工牌以外要忘了自己是二手房经纪人，要觉得自己就是这个小区的一份子，只有别人主动咨询你的时候你才可以说房产有关的话题。”
刘幸福:“有点像是欲擒故纵的感觉啊。今天我可真是学了好多啊，回去的时候我得好好整理整理。风哥实在是太谢谢你了。教了我这么多东西。”
肖风:“客气什么，轩哥的朋友就是我的朋友，我回去打卡下班了，明天见!”
