《窃听风云3》把眼光落到了房地产上。由于历史政策，新界的男丁生下来可以获得建设一套几百尺住房的权利，此之谓“丁权”。然而虽然有丁权，但也不是人人能盖得起房子，正如每个人都有一小块庄稼，但却永远不是地主。但丁权可交易却让那些大资本家发现了机遇，低价收购丁权，然后盖成大房子卖给那些买的起的人，这中间的利润让多少人为之葬送了性命。
《窃听风云3》是对人为财死的因果性讽刺，也是对地产霸权的控诉。然而，这却很难改变人对房子的迷恋。而人之所以迷恋房子，一大原因就是以为这是财富之源，是永远可以聚集财富的聚宝盆。香港如此，北京如此，现在，在全世界的大型城市无不如此。
很难说清楚人们对房地产的迷恋是从什么时候开始的，但这也的确可以追溯。在古代的封建社会中，领地乃是权力的一大象征。普天之下，率土之滨，他的所有权属于谁，谁就是这个国家的所有者。当然，权力和财富仍旧有所区别，但是土地是农业社会进行生产的最重要资料。肥沃的土地可以生产出更多的粮食，从而孕育更多的人口，创造更富裕的社会，进而可以扩充实力，获得更多的土地，实现权力的进一步扩张。
大英帝国追逐殖民地，是因为这些地域不但是市场，也是资源。同样的逻辑也发生在后来的美国身上，不过因为时过境迁，加上美国的独特性，美国获得土地的方式往往多了些公平贸易的外衣，比如以极低的价格买入阿拉斯加大片的土地。当然，小国日本的手段却是另外的一种野蛮。这个尽人皆知，无需多虑。
在一国之内，随着社会民主程度的增加，加上农业重要程度的降低，土地的重要性似乎也大不如以前。如果人口稀少而领土稠密，房地产这样的东西也是很难成为人们竞相追逐的对象。正如诺贝尔经济学得主希勒在《非理性繁荣》中所说的，美国一直没有形成全国性的房地产市场，因此人们对房地产的追逐也并没有形成很大的规模，也就没有全国性的泡沫。如今的美国仍然如此，除了几个大城市，其他地区的房价低得让我们中国人顿时觉得自己富可敌国。
但大城市的故事的确是例外。像纽约，伦敦，乃至北京这样的地方，仿佛单独形成了一个市场，这里的房地产价格不但相对高出许多，上涨幅度通常也要高出其他普通地区数倍。
要解释这里房价的居高不下，当然有很多被人们认可的公理。比如，大城市的配套设施完全，各项服务密集，人们生活质量高。比如大城市人口稠密，资源相对稀缺，因此房价必然高企。香港的市场就是这些理论的一个具体代名词。这个狭小的地方生活着近千万人口，同时又是全球最重要的金融中心与贸易自由港口之一，需求的强大应对供应的有限性，这让人们对房地产的看法更是固执：拥有房子就是拥有财富，房子从长期看永远是会升值的。而至于哪些房子的升值潜力最大，哪些房子的财富升值空间最强？LOCATION！LOCATION！LOCATION！
很多富豪对这一理论的践行，则更让我认为这样的公理乃是上天的旨意。君不见，多少中国的富豪在纽约曼哈顿购置了豪宅，而伦敦的房价又在全球富豪尤其是中国富豪的推动下创出历史新高，香港的豪宅一再创出天价，而这些只有几百平的房子，从大小完全看不出豪在何处，只不过它的位置能够看到维多利亚港湾而已。
坚信长期必胜的人，仿若是价值投资的真理掌握者。而对于房地产的价值所在，在他们看来就是位置等一系列因素。长期的看法在很大程度上都是正确的，很多的市场都可以验证。比如美国股市，从长期看回报非常高。一个在早年间买入沃尔玛或者可口可乐的人，如今都可能身价翻百倍。而香港的房地产市场也一样，在97年金融危机期间，香港的房价几近腰斩甚至更低，但如今却再次反弹超过了97水平。而至于房价是否会继续创造新的纪录，谁人能知？但是相信这一点的绝对大有人在。
然而，并不是所有的市场都和股票市场一样。比如黄金。长期持有黄金的回报率低到你难以想象。而也不是所有持有股票的人都会发财，因为在这百年的历史中，退出市场从此绝迹的公司也数不胜数。这就是市场的魅力，但也是市场的残酷性。永恒只是总体上的，就像是一只队伍即便要经过草地沼泽，但最后终究取得胜利，然而作为个体，你却不知道自己是幸存者，还是早就死于兵荒马乱的过程之中。
凯恩斯说过一句话，从长期看，我们都会死。这句话的对错充满争议，然而却暴露了他曾经作为股市投机者的睿智。在市场中，下跌的房子的确是可能会涨回来然后再度创出新高，然而，这样的时间会有多长？如果说股市的平均周期是10年左右，那么房地产的周期呢？虽然没有确切的估算，但按照现有的计算，它的周期显然要比股市更长。看看日本的房地产市场，我们就会倒吸一口凉气，如果你碰上了这样的市场，你还能如此的相信未来吗？
另外一种迷思则认为大城市的房价相对于其它地区更加坚挺。的确，在上次金融危机期间，纽约的房价下跌较轻，但是我们不要忘记，在上一轮的金融危机中，最为严重的是受害于金融衍生品泛滥的金融机构，而房地产遭受的冲击并不大。而据此认为北京上海广州等地的房价也固若金汤，甚至认为即便二三线房价下跌，一些城市房价也安稳无忧的人，也许应该再看看日本。
上周我参加了某证券公司的会议，该公司的首席国际市场分析师给我们看了日本房价与东京房价的对比图。图很清楚的显示，东京房价下跌的速度和趋势和全国相比尽管有些落后，但却基本一致。这位分析师用北京CBD的租房市场做例子说，当5环以外的房租下降时，人们不会不考虑更便宜的5环，因为从5环到CBD，一样很方便。同样，到二三线城市房价下跌到让人们认为在那里生活性价比更高的话，一线城市的房价为什么不会下跌？
说了这么多，那么现在是不是投资房地产的好时机呢？
我想，对待这个问题有多个标准，首先是你是否认为这是房地产市场一轮周期的顶端？如果这是顶端的话，那么未来即便有小幅的二次上扬，那么最终还是会下跌，你愿意赌房地产的下跌周期会迅速结束吗？这里又想到的是牛顿的例子。当年牛顿看到南海公司股票已经出现泡沫，当即果断抛售，然而随着泡沫的继续上升，牛顿对自己当时的理性决定懊恼不已，遂再次把身家投入该公司股票，结果这次却换来惨烈下跌泡沫破灭，让牛顿本利尽失。
其次，我们要看看如今投资房产的租金收益回报，是否足够高？如果高于通胀，高于余额宝，高于存款，那是不是可以考虑继续投资房产？但是如果租金已经低于一些低风险理财产品的收益，那我们应该如何抉择？
最近的几个报告都在指出房地产投资回报的下降，但同样也有以前退出房地产商人重新回到了房地产。但是，目前的经济状况不甚理想，政策宽松的预期在增长，而一旦政策宽松，大家也不免想起来2012年或者2008年的事情——只要宽松，房地产就是最好的炒作品种，谁让股市是个扶不起的阿斗，不投房产，我们还能投什么？！
我对这样的问题向来无法给出确切答案，但是我能肯定的是，房地产的收益与风险只比在变小。这不仅在于收益减小，也在于风险的增加。而至于这种风险已经走在周期的哪个阶段？这个恐怕需要每个人自己分析，也要看每个人的不同喜好。但是在这样的情况下，减小杠杆，降低风险，永远是一个谨慎者的最佳选择。这就是我的观点。
