【法条链接】
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 出卖人即开发商在房屋交付时间、房屋质量、面积误差、规划设计、权利瑕疵、虚假承诺、迟延办证等方面存在违约行为时，业主方可行使法定合同解除权提出退房或降价补偿。
★私下买卖的私有房屋受法律保护吗？
【案例】
2004年白某听说某老城区要进行改造，该区住户被列为拆迁户。白某趁机以2万元购买了方某的两间私房，欲赚取拆迁补偿。但他们未到房管部门办理过户手续。半年后，该区未列入拆迁范围，白某维修房屋花了8000元。事后白某反悔，以双方买卖合同无效为由要求方某返还2万元。
【法律解析】
不受法律保护。买卖私有房屋，买卖双方必须持相关证明和身份证明到房屋所在地房管机关办理手续。未经办理登记过户手续，私下买卖房屋是不被法律保护的。
【法条链接】
《城市私有房屋管理条例》第九条 买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持有购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。
任何单位或个人都不得私买私卖城市私有房屋。严禁以城市私有房屋进行投机倒把活动。
★“定金”与“订金”是一回事吗？
【案例】
林小姐看中了某小区的一处房子，在交了l万元定金之后，回去准备首付款。之后，林小姐取消了购房的计划。可在其向房产商要求退回定金时遭到了拒绝。林小姐认为自己交的是“订金”，房产商无理由不退回。那么，“定金”与“订金”到底有何区别呢？
【法律解析】
一般来说，“订金”是一种预付款，是可以要求退还的，除非双方签订的合同另有规定，开发商一般应在签约后将“订金”及时退还或者抵充房款；而“定金”是一种合同的保证金，如果买方违约，是不能要回“定金”的，但如果是“卖方”违约，则应双倍返还。所以，买房者在订购书上签字的时候，一定要分辨清楚到底是“定金”还是“订金”，以免给自己造成损失。
【法条链接】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
★房子的保修期如何计算？
【案例】
乔某准备在市区购买一套商品房，但由于该地区所处的地理位置气候条件比较恶劣，日后免不了为房屋修修补补。为此，老王乔某咨询了几个朋友，朋友告诉乔某在跟开发商签订合同时一定要注意保修期的问题。乔某纳闷了：房子也有保修期？那这保修期该如何计算？
【法律解析】
房子保修期的长短，一般是由买卖双方根据自己的实际情况协商确定的。新房的保修期是从房子的交付之日开始计算。所以，买房者在与开发商签订合同时一定要注意保修期的时限，避免错过保修时间给自己带来损失。
【法条链接】
《商品房销售管理办法》第三十三条 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。
非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。
★商品房宣传广告的内容是要约还是要约邀请？
【案例】
2006年，某房地产公司开发了一处住宅，其广告中宣称无偿提供从住处到市区某处的公交。公司在购房合同中没有加上此条。李某签订了正式合同，并交了房款。入住后，李某发现此条款并未兑现，遂要求退款并赔偿损失。
【法律解析】
广告内容属于要约。根据法律规定，即使房产公司售房合同广告声明的内容没有订入合同，也应当认为是合同的内容，当事人违反的，仍然应当承担违约责任。若公司拒绝履行或迟延履行经催告仍然不履行的，李某可以解除合同要求返还购房款，并可要求赔偿合理损失。
【法条链接】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
★该合同违约责任如何分担？
【案例】
甲乙双方在房屋买卖合同里约定：2008年重阳节以前甲方交付房款现金3.5万元给乙方，甲方将该款项付清时，乙方将房产证交给甲方保管，而在此之前，乙方要向开发商领取并保管房产证。但甲方并未付款，乙方也未领取房产证。乙方是否违约？
【法律解析】
一方面，乙方作为卖方应拥有该房屋所有权，乙方应拥有房产证，如乙方无法获取房产证则应承担相应的责任；另一方面，如果乙方能够获取该房产证，但因甲方未履行交付房款的义务，则乙方不交付房产证是合理的，乙方行使的是同时履行抗辩权。
【法条链接】
《合同法》第六十六条 当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
交房收房
★如何计算开发商延期交房的赔偿责任？
【案例】
2005年8月，刘某购买了一套期房。购房合同中写明的交房日期是在2006年11月30之前，但刘某实际收房的日期是2007年8月11日。开发商对其延期的行为没有作任何解释，购房合同中也没有约定开发商延期交房的赔偿责任。开发商延期交房的赔偿标准如何计算？
【法律解析】
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
【法条链接】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
★未经消防验收是否可以交房？
【案例】
2007年12月，陈某购买了一套商住房，但使用后发现消防设施不到位，存在明显的安全隐患。找开发商反映，他们说合同上注明的交付条件不包含消防验收在内。建筑工程竣工后未经消防验收是否可以交房？
【法律解析】
不可以。开发商在建筑工程竣工后，没有经过消防验收合格就将商品房交给业主，已经违反消防法的相关规定，消防部门可以据此责令限期改正；逾期不改正的，责令停止使用，并处以罚款。
【法条链接】
《消防法》第十条 按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程，设计单位应当按照国家工程建筑消防技术标准进行设计，建设单位应当将建筑工程的消防设计图纸及有关资料报送公安消防机构审核；未经审核或者经审核不合格的，建设行政主管部门不得发给施工许可证，建设单位不得施工。
经公安消防机构审核的建筑工程消防设计需要变更的，应当报经原审核的公安消防机构核准；未经核准的，任何单位、个人不得变更。
按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。
★商品房交房条件是什么？
【案例】
何女士在上海买了套商品房，按合同约定，房屋所在的楼层应安装入侵探测器、防盗报警器等安全防范设施。但何女士入住时发现这些设施中的红外探测器是三无产品，没有“3C”认证，防盗报警器也没有“3C”认证。开发商却说交房条件是商品房验收合格，欲强行交房。开发商的做法对吗？
【法律解析】
该房竣工应经有关部门验收合格后，还应具备《上海市新建住宅交付使用许可证》。此外，开发商须向购房者提供《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》。在房屋交接过程中，如果认为安全防范设施有质量问题，可向上海市房地资源局或者区、县房地产行政管理部门申诉，或根据合同追究开发商责任。
【法条链接】
《上海市新建住宅交付使用许可规定》第二条 本市对新建住宅实行交付使用许可制度。新建住宅建设工程竣工验收合格后，其配套设施应当具备居民入住的基本条件，并取得新建住宅交付使用许可证，方可交付使用。个人建造的自住房屋不适用本规定。
★房间面积有误差，是否要补交房款？
【案例】
2007年5月代某买了一套期房，合同约定面积102平米。2007年2月交房时，开发商说房管局测量的面积是115平米，多了10平米。现在开发商让代某补交房款。当时合同中对面积误差是这样规定的：“房屋面积以最终房管局测量为准，房款实行多退少补。”代某是否应该补交房款？
【法律解析】
不需要补交。据相关法律规定，房间误差面积超过3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。而代某房间面积误差超过了3%。
【法条链接】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条
出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
★房屋质量不合格可以要求退还房款吗？
【案例】
刘女士选中了一套房屋，签订了购房合同，办妥了银行按揭。半年后，刘女士接房后发现房屋的面积误差比例达到5％，且主体结构质量存在严重问题。刘女士要求退房，并要求房地产公司赔付自己的银行贷款利息。房地产公司表示愿意退房，但对贷款利息拒绝承担。刘女士的要求有法律依据吗？
【法律解析】
刘女士的要求有法律依据。在房地产公司未按约定向刘女士提供合乎质量标准的房屋时，刘女士享有单方解除合同的权利，此时房产公司应退还刘女士所交的房款。刘女士因房产公司的违约行为，损失了贷款利息，房地产公司应承担赔偿责任。
【法条链接】
《合同法》第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
★新房出现质量问题应如何解决？
【案例】
张某购买了某房地产公司开发的住宅楼。然而，住进去没多久张某发现客厅地面出现了下沉，四周墙角也出现了裂缝。经鉴定，主体结构不符合国家建筑结构规范，墙角的裂缝宽度超过允许范围。张某找开发商交涉，要求退房，而开发商承认房子存在质量问题，但只同意维修，不肯退房。
【法律解析】
张某可以要求开发商退房并为其损失承担赔偿责任。我国法律规定，主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当承担赔偿责任。本案中，张某的房屋经有关部门鉴定为主体结构不符合国家建筑结构规范，显然属于主体结构质量不合格。
