程燕
《中华人民共和国物权法》颁布实施后，我国以立法形式确认了建筑物区分所有权制度，虽然立法对这一问题予以了明确规定，但条文的简陋与匮乏与司法实践问题的多样和复杂形成鲜明的对比。开发商、物业公司、业主之间因建筑物区分所有权产生的纠纷层出不穷，如小区停车位出售权之争、外立面墙体广告收益权之争等在各地不断上演。在诸多目光关注因一部法律的颁布而产生的各种权利收益时，笔者数月前代理了一起与建筑物区分所有权有关的责任和义务纠纷，颇有几分曲折和感慨。
天降水泥石块 无辜业主遭殃
2011年10月27日12时，银川市X区原国有企业家属住宅小区内，刚刚办理完退休手续准备颐养天年的李女士，在自家居住的单元楼房门前清扫落叶时，不幸被该幢楼宇墙面上脱落的水泥石块砸中头部，当即意识不清，后被120急救车送往医院急救，因抢救无效当日死亡。突闻此噩耗，与受害人相守大半辈子的丈夫一夜之间几乎白了全部头发，其独生女儿更是经受不起几度昏厥。
生命的脚步被从“天”而降的灾祸意外阻断，原本幸福美满的家庭顿时变得破碎而暗沉。受害人的家人为其处理完后事后，怀着对亡者的无限追思，开始探求这场灾难的原因和责任。接连数月，他们奔走于XX区政府的相关职能部门、小区物业公司之间，得到的均是“这件事与我们无关，我们不负责”的答复。悲痛无奈之下，他们委托律师依法维权。
侵权案事实清楚 责任人扑朔迷离
接受受害人家属的委托后，本人经初步调查了解得知：涉案小区原系银川市X国有企业家属区，该国有企业于2003年改制重组后成为一家民营有限责任公司。小区内楼宇始建于20世纪80年代初，属砖混结构，楼宇外立面墙采用的是水泥砂浆抹灰工艺（厚6～8cm），但因年久失修，大多数楼宇外立面墙外表水泥砂浆层均有不同程度的脱落。受害人李女士居住的房屋位于该栋楼宇一层，门口有一半封闭小院落，案发时李女士正在院中打扫落叶。案发现场的水泥砂浆石块系从楼宇四层位置（高约10米）的外立面墙上脱落下来，脱落面积约一平方米，重量超过十千克，坠落后直击受害人李女士的头部。从公安机关调查收集的现场照片、法医鉴定报告和医院诊断病历等材料可认定，受害人李女士的死亡原因为高处坠落的水泥砂浆石块造成重型颅脑损伤，心跳呼吸骤停。从法律关系上讲，这是一起由建筑物构件脱落致人损害的侵权案件。
案发经过和死亡原因查清，法律关系亦确定，过错推定的举证责任分配有利于受害人，本案最大的难点在于确定被告主体，也即责任人。而按照《中华人民共和国侵权责任法》85条之规定，此类人身损害赔偿案件承担法律责任的主体为物业的所有人、管理人或使用人。
追查事故责任人 证据锁定两被告
首先，寻找墙面脱落物“主人”——物业业主造成受害人死亡的“罪魁祸首”是墙面上的水泥砂浆块，但该墙面水泥砂浆块系整个楼宇外立面墙中的一部分，按照《中华人民共和国物权法》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，墙面属于建筑物的共有部分，也即该栋楼宇所有业主对墙面共同享有建筑物所有权。受害人居住的房屋原系公房，于1998年参加公有住房改革，一次性交清购房款后，办理了房屋所有权属登记证书，案发时属于私有住房。涉案楼宇共有32套单元房，至2003年原国企改制时，其中14套参加过房改，剩余18套未参加房改的房屋在国企改制时被依法收回国资委。2006年，国资委又将未参加过房改的国有资产全部移交×区人民政府管理，同时拨付800万元给×区人民政府，专项用于涉案小区的维护和设施改造问题。
本案中墙面脱落物的业主，包含受害人在内，有14套属于私有产权业主，剩余部分为国有固定资产，由×区政府代为行使权利。如此一来，即使私有产权房屋设有两个以上共有人的情形，业主数量至少15个，而且性质上有公有私。案件至此，还有一个不得不面对的现实，除受害人外的13个私有产权业主，实际在涉案楼宇居住的仅有五六户退休职工，剩余全部出租，实际使用人的情况更加复杂。通过从多个部门调查，本律师仅通过国企改制中的相关文件查找到涉案楼宇中的每户房屋是否参加过房改的情况，但对于房改后私有产权的业主以及物业实际使用人的信息系空白状态，调查难度不言而喻。如果以现有证据中显示的业主为被告进行诉讼，无疑是给立案和送达制造了一座大山，诉讼过程的艰难程度可想而知，诉讼结果更不堪想象！
其次，查找“主人”背后的责任人——物业管理人
《中华人民共和国物权法》85条仅概括性地列举了相关责任人，包括所有人、管理人、使用人，但对于责任人内部法律关系及承担方式并无明确规定。作为受害人家属委托的代理人，需对案件进行更深度的挖掘，再对调查取得的证据材料进行筛选和甄别。
先看私有产权业主的物业管理人。与受害人李女士共同参加房改的业主，均在1998年至1999年期间与当时原国企签订《公有住房买卖协议书》，由参加房改的职工一次性向原国企交纳一定数额的购房款后，房屋产权即归职工所有。仔细查阅该协议书，代理人惊喜地发现，该协议书中明确约定“乙方（职工）取得房屋所有权之后，室内维修养护由乙方负责，费用自理，共用部位、共用设施的维修养护费用由甲方（原国企）负责，费用按10元每平方米，由乙方一次性支付给甲方。”又查找相关法律，得知该约定同时也符合《银川市市区公有住房出售管理暂行办法》第三十五条“公有住房出售后，室内维修由购房者自理。共同部位和共用设施的维修养护，通过建立储备金的办法由原产权单位或受委托单位负责维修养护。储备金来源由售房单位从售房款中提取15%，另外，购房人按所购住房的建筑面积每平方米10～15元的标准一次性交原产权单位或委托单位，实行专户存储，专项使用。”由此可见，公房改制时已考虑到物业共有部分的维修养护责任。私有产权业主只要按约定交纳物业维修养护费用后，该养护义务再次转移至原产权单位即原国企，本案中建筑物共有部分的维修养护义务经过数次历史变革，最终转移至×区人民政府。
再看国有资产部分，×区政府作为该栋楼宇的最大业主，自治区国资委将物业移交政府时，文件中明确说明由×区政府对该物业进行管理，同时划拨800万元物业维护管理费用。故本案中，×区政府即是18套公房的业主，同时也是整个小区包括涉案楼宇共有部分的物业管理人。
再次，物业公司的义务到底有多大
厘清扑朔迷离的业主、管理人身份后，当然不能遗漏直接管理方——物业服务公司。涉案小区设施陈旧老化，且居民经济条件较差。经查，国企改制后，先后入住过三家物业服务公司，因维修量大、物业费交费率低、管理难度大等原因，物业公司先后撤出，案发时由Y物业服务公司进行物业服务管理。当受害人家属和本律师找到Y物业服务公司有关负责人时，其叫苦不迭，声称该公司是被×区政府强行要求接收涉案小区的物业服务，只向业主收取每月几元的垃圾清运费，对于小区内建筑物共有部分维修、养护均不负责。况且，由于连年亏损，物业公司也无偿付能力。
为查清物业公司的权利义务，本人通过到银川市物业办、房改办等部门调查，依法调取了×区人民政府与Y物业公司签订的《物业服务合同》，同时也查到Y物业公司多次从房改办申请领取物业维修基金的书面证据。根据《物业服务合同》及申领物业维修金的申请材料等证据，可充分证实Y公司对小区共有部分和公有部位具有维修养护的义务，并非仅仅是垃圾清运的义务。
责任无可推卸 家属获赔35万元
至此，本案相关责任人终于水落石出，代理人搜集整理完本案书面证据后，依法将×区人民政府和Y物业公司诉至×区人民法院。由于案件被告涉及地方政府，启动立案程序大费周折，此不再细说。开庭审理过程中，两被告均以原告诉讼主体错误为由进行答辩，但当原告代理人出示完毕所有证据材料后，并提出根据《中华人民共和国侵权责任法》第85条“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。”即本案法律关系为“物件脱落、坠落损害责任纠纷”。代理人选择的法律关系、被告的诉讼主体地位及举证责任意见得到了合议庭成员的完全认可。
庭审后，由于案件涉及当地政府，主审法官将案件逐级上报至院长，原告代理人的意见再次得到法院审委会的一致肯定，由×区法院院长两次亲赴×区人民政府对此案进行调解，最终×区政府和物业公司共同向原告家属赔偿各项损失35万元，本案纠纷得以化解。
结案启示
案件已尘埃落定，家属收到赔偿款时，临近受害人周年祭，这份来之不易的维权结果也算是对亡者的告慰吧。
但仔细想想，无论受害人家属或×区政府和物业公司，均因这场意外受损。一边是再也无法回到身边的亲人，一边是35万元财物。如果一切可以重来，在意外发生前，×区政府和物业公司可以仅用数十分之一的赔偿款就足以将墙面修复，悲剧将不再发生；而受害人家属，情愿不要分文赔偿，更或是倾其所有，也愿与受害人相伴守候秋之静美……
