（2）广告宣传工作。物业管理人员应根据所获得的市场信息，策划能够引起潜在租客兴趣的广告，以此招揽承租人，广告宣传应充分利用物业自身的特点，采用报纸、电视、广告牌等媒体，选择合适的时机发布，以起到吸引更多租客的作用。
（3）确定租客。物业管理公司为了将物业尽可能快捷、有效地出租出去，应选择高素质的管理人员主动寻找租客，通过与潜在租客的沟通和交涉，达到物业出租的目的。对租客的选择必须注意以下几个方面。
①须有支付租金的能力，可靠的财力保证。
②租客的形象应符合物业类型的要求。
③租客须有愿意支付有关费用的意向。
5）租约谈判
租约谈判是确定物业租金、签订物业租赁合同的过程。租金的确定需有全局观念。物业管理人员应当具有丰富的谈判经验，掌握一定的谈判技巧，努力说服租客，争取达到预定的租金定价标准，在业务活动中取得最佳效果。
6）物业出租
物业出租时，物业管理公司应注意下列文件的审查和执行情况。
（1）审查出租人的物业产权证明和相关文件。
（2）审查承租人的身份证件。
（3）填写物业状况报告书。
（4）请租赁双方提供担保证明和其他相关文件。
（5）协助租赁双方签订物业租赁合同。
（6）监督租赁合同的执行。
3·租赁过程中的管理
物业委托人与物业管理公司签订的代理协议中，如果包括物业管理业务，物业管理公司则应在物业出租之后，根据物业的特点，安排日常管理与有偿服务工作。物业管理业务涉及广泛，但针对出租性物业的特点还应有以下几个方面。
1）建筑物的管理
（1）根据物业的类型及使用特点、位置、维修费限制，制定建筑物的维护标准。
（2）房屋使用中的情况登记。
（3）出租房屋的钥匙管理。
（4）建筑物内外广告标志牌的管理。
2）租金管理
（1）租金标准的确定。物业管理人员应对同类物业市场进行调查分析，根据同类物业的租金水平和出租率，制定物业合理的租金标准。租金标准是随着市场的变化而变化的，所以应制定物业在乐观、悲观和一般情况下的不同租金标准。另外，物业的地理位置、楼层、朝向、使用面积、平面布置和装修档次等均会对租金标准产生影响，物业管理人员应根据个体物业情况逐一详细制定。
（2）租金的调整。怎样准确把握时机，调整合理的租金标准是物业管理人员的一项重要工作。原则上租金每1～2年调整一次，对短期租客，可适当增加调整频率，但需提前1～3个月通知租客，使其有所准备。租金的调整有两种方法：一种是根据市场供求随时调整租金升降幅度；另一种是按照租赁双方事先商定好的每年租金上升比例，逐年增加。
3）收支管理
物业管理公司在物业出租及管理业务中要合理确定资金收支管理项目，以保证管理工作的正常进行。
（1）出租及管理业务中的主要资金收入包括物业管理费、物业代理费及其他收入。
（2）出租及管理业务中的主要资金支付，包括委托人所得租金、广告宣传费用、行政办公费用、日常管理费用、管理基金支出、政府税收。
12·3·2配套设施经营
房地产开发企业在规划设计时应考虑配套建设，所建物业应预留部分经营用房，不但为物业管理公司开展多种经营打下良好的基础，也为使用人的日常生活带来许多方便，同时还能够提高开发企业的市场信誉。
常见的配套设施经营项目有以下几种。
1·娱乐中心
娱乐中心对于一个物业区，尤其是住宅小区来说，具有重要的意义。通过娱乐中心的日常经营服务，不仅能为业主提供各种娱乐活动、竞技比赛，还能够促进区内人际交流，提高社区文明建设，同时也能为物业管理公司带来一定的经营收入。
娱乐中心通常可包括以下项目。
（1）卡拉OK厅。卡拉OK厅的装修不必过分豪华，以适合小区居民活动为宜，可定期举办京剧演唱会、少儿歌曲比赛、青少年流行歌曲比赛等，也可提供家庭晚会、亲友聚会、生日宴会等包场服务。
（2）棋牌室。棋牌室可提供麻将、象棋、围棋、跳棋、桥牌等各种棋牌活动项目，对象可以是老年人和儿童。
（3）台球室。台球室可根据场地大小，合理设置球案的数量，并在球案周围设置座椅、茶几，创造高雅的环境氛围，供住户闲暇娱乐。
（4）健身房。健身房可根据场地的大小配置不同档次的健身器材，并合理摆放，对住户可实行购买健身卡，凭卡参加活动，也可邀请健美教师举办健美讲座和健美训练班，提供多种学习方式。
物业区内娱乐中心的经营收费不宜过高，要适应区内居民的特点，可采取会员制，收取较低的价格。
2·停车场
目前，物业区域内的车辆停放常常成为物业管理公司面临的一大难题。随着经济的发展，人们生活水平的提高，私人拥有轿车的数量不断增加，便产生了车位不够、停放混乱、车辆被盗等一系列问题。合理设置停车场，不仅能够解决停车的困难，便于日后管理，而且能为物业管理公司带来一定的经济收入。
（1）地下停车场。这是目前较为常见的停车场，通常设置在楼距间或楼宇的空地下面，它的顶部还可以作为露天停车场或公共活动场所，这样的停车场既方便管理，收入也较为可观。
（2）私家车库。高级公寓别墅常采用私家车库的方式，采用这种方式时应注意所要投资的物业类型及档次。
（3）设停车车位。通常采用的方法是加大新建小区的路面宽度，在拓宽的路面上划定车位，住户就近停车，或者利用单位楼前的空地停放。这种方式经济、简便、易行，但不好管理，容易发生扰民、失窃等现象。
（4）专用停车场。这种停车场会占用相当部分的土地，需要有一定数量的资金。
3·餐饮服务
餐饮服务应根据物业的类型及用户的档次来决定经营规模。写字楼类型的物业应设置较为高档的餐饮营业场所，大多采用租赁方式经营。住宅小区宜经营中档、实惠的快餐店，可为住户提供清洁、快捷的早中晚餐服务。无论是住宅小区，还是写字楼及其他物业，餐饮经营都要注意避免噪声干扰和环境污染，住宅小区快餐店的油烟排放应当妥善解决，餐饮店排污要保持畅通，以免影响物业区的环境和卫生。
4·百货超市
新建小区一般距市区较远，购买日常生活用品很不方便，所以在区内设置百货超市既能满足居民的日常生活需要，又能给居民生活提供便利条件。
经营百货超市面对的是一群相对固定的消费群体，要严防假冒伪劣商品，维护住户和公司的利益，要防止货物过期、变质，日常用品、柴米油盐应尽可能供应齐全。可实行送货上门服务，方便群众，提高物业管理公司的服务水平。
5·其他配套设施经营
物业区内可以设置和开展的经营项目是多种多样的，常见的还有洗衣店、游泳池、网球场、乒乓球馆、美容美发中心、蔬菜供应点、物资回收站等。所有这些项目无论是物业管理公司自己经营，还是采用出租经营方式，均可带来可观的经济收入。所以，有远见的开发企业应预留足够的配套经营设施，既可以方便群众，便于物业管理，又能将其作为不动产，取得长期稳定的租金收入。
12·3·3特约服务经营
特约服务项目的宗旨是“服务便民，微利经营”，主要通过委托代理方式为业主提供各种特殊需要的服务。
（1）专送服务。这包括早点专送、鲜花专送、礼品专送、生日蛋糕专送、盒饭专送、日常生活用品专送等。
（2）代理服务。这包括代交电话费，代交传呼费、保险费，代发邮件，代购汽车票、火车票、飞机票，代办彩扩业务，代办摄影录像服务，代买办公用品，代译文件资料等。
（3）家居服务。这包括厨房灶具清洗，摩托车、自行车、汽车擦洗，清洗百叶窗、玻璃窗，清洗抽油烟机，承接企业、家庭的大中小型装修装饰工程。
（4）家教服务。这包括开设各类文化、艺术学习班，介绍各种家教入户施教等。
（5）计时服务。这包括买菜、做饭、入户清洗衣物、居室卫生清洁、看护儿童、照顾老人、接送小孩、病床陪护。
（6）医疗保健。这包括提供医疗咨询、心理咨询、医药指南、家庭医生讲座、企事业单位员工保健讲座等。
特殊服务项目的收费应本着“谁受益，谁付钱”的原则，可由委托双方合理议定价格。
12·3·4多种经营存在的主要问题
1·配套设施不完备
某些开发建设单位只考虑一时的经济效益，建房不为住房想，建房不为管房想，往往造成区内基础设施不齐全，管理经营用房缺少或没有。这样的物业交付使用之后，会给物业管理公司的日常工作带来一定的难度。
2·经营规模
物业管理公司的经济效益与其管理规模相关。有些公司机构健全，所管物业面积大，工作量大，通常有设备专业维修队伍，能够满足不同层次业主的需求。这种类型的物业管理公司，不仅自身具备提供多种服务的条件，而且还可以为其他物业管理公司提供专项服务，能够充分地创造经济效益。经营规模小的物业管理公司，由于辖区面积有限，物业管理费与其他经营收入也相对较少，经济效益不突出。
3·经营机制缺乏活力
目前，有许多物业管理公司是由房地产开发企业派生或由房管站转换经营机制形成的。这些公司或在经济上对上级部门存在依附关系，或受原有行政事业单位人事、机构、经营方式等影响，没有真正实现独立经营、自负盈亏，往往不重视发展多种经营，停留在原有房管部门只重视维修、养护等常规性管理的观念基础上，企业的亏损往往还是依靠国家或上级部门补贴，没有真正发挥多种经营的造血功能。
12·4案例
经营型物业管理模式的案例分析
深圳市××物业管理有限公司1996年在认真分析自身优劣势基础上，确定了经营型物业管理模式，以提高企业的核心竞争力。经过5年的实践积累，这一竞争优势得到进一步强化，经历了多个项目的市场磨合，经营型物业管理模式具有较强的生命力。
在实施经营型物业管理模式的实践中，强调以下4个重点。
1·强调经营观念到位
要求每一位物业管理骨干深刻理解物业经营是物业管理工作的应有之义和分内之事，物业管理固然重要，而一项优秀的物业项目策划出一个好点子，可以使开发商、业主和客户得到更多的实惠。一个管理人员在做好管理工作的同时，不断地迎合市场、创新经营，物业的市场价值会发生很大变化。物业的经营是动态的，物业的经营永无止境，物业管理人只有具备了强烈的营销意识，才能使管辖物业潜力得到充分发挥。
2·注重培养物业经营的人才队伍
物业管理是劳动密集型产业，而物业经营是知识型、信息化产业，没有富有经验的经营人才，经营型物业管理模式就是空谈。因此，几年来，公司注重培养经营骨干，适当引进优秀人才，初步建立了一支配合默契的经营管理团队。1998年，天津××园物业经营管理公开招标，深圳××市物业公司的经营、管理方案以最高分夺标。
3·注重向专业公司学习
随着中国加入WTO，北京、上海、广州、深圳等地在完善市场管理及与国际接轨过程中，物业经营管理市场庞大，需要大量的法律、估价、测量、咨询专业人才。××物业公司在物业经营专业方面的差距仍然很大，因此其近年来始终与××深圳公司保持业务联系，吸收经验，提高专业实力。1999年全球最大不动产中介机构--美国21世纪不动产公司进入珠江三角洲地区后，他们及时参加交流培训，并与之建立业务联系。
4·处理好经营与管理的关系
根据不同物业项目，安排经营、管理的主次关系，使经营和管理相辅相成，相得益彰。在具体运作中，还注意物业管理费用与经营费用保持相互独立，体现不同业务的规范性。
经营型物业管理模式是房地产服务的重要组成部分，是收益性物业管理概念的拓展和外延，是物业经营与物业管理的有机合成，有着广阔的市场发展空间。
思考题
1·简述房地产物业管理的含义。
2·物业管理应当遵循的基本原则有哪些？
3·如何进行前期物业管理？
4·什么是物业租赁经营？
5·什么是特约服务经营？
6·多种经营存在的主要问题有哪些？
