一个周末，我应邀去上海参加一个业内的会议，在机场很偶然地遇到了MBA班的同学韩芒，他和一个老外要到日本去。我问他情况进展得怎么样了，他说不错，然后一定要请我在机场吃顿饭，说实在的，那是我第一次在机场吃饭，六个小菜，六瓶啤酒，居然花了韩芒七百多块。因为他马上就转机去大阪，所以我们就在机场匆匆分手。和他同行的那个外国人不怎么说话，我几次用英语跟他打招呼他都不回答，开始我以为是我的英语水平太差他听不懂，后来韩芒解释，说那人是法国人，他们不是听不懂英语，而是不愿意说。
在上海开会的第二天，业内一朋友祖子赋请我吃饭，地点是在徐家汇一家餐馆，菜式不错，就是太贵。酒桌上，我还认识了一个浙江人，跟我们大谈了一阵工业地产的事情。说实在的，以前虽然我和穆自民搞过几栋厂房，不过都是小打小闹不成气候，另外，我也感到这种项目回收期太长，所以没什么兴趣。
工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。工业类用地上可建的建筑物用途通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。地产投资开发企业先在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，再进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合理的地产开发利润。
那个浙江人在昆山、苏州、萧山等都搞了很多项目，据说做得很好，几年时间已经有上亿身价。说者无心，听者有意，他在说着的时候，我就在想，如果我做这行，不是也不错吗？作为一个在房地产界浸淫多年的我，一直坚信，房地产靠策划，而策划是一种程序，在本质上是一种运用脑力的理性行为。这两年，我所看得到的，一些民营企业，各种行业的企业，不管先前在做什么，但这两年只要有了点实力的，就要么已经涉足房地产，要么就正在奔向房地产业的路上。
其实工业地产的操作模式很简单，首先通过某个工业项目为借口从政府手中取得土地，之后在这块土地上进行建设，当然也会在这个地块上建设一块属于自己的厂房，但大多数的土地建设之后，都拿来出售。实际手段和早期经济发展的二道贩子手法类似，只是工业地产投资更大，收益更多。你能够想象，一个再大型的企业，如果仅仅用于自己生产，需要修建多大的厂房？有必要这么大面积么？他们的用意，当然还是看中了土地的价值，因为多数土地建设之后，事实上是卖给了别人。
当天晚上，我躺在床上打电话给陈耀杰，说了我准备转投工业地产的事情。他很感兴趣，说要帮助我融些资。不过我把这个消息告诉万慧时，她却说：“你可要想好，工业地产可不是那么好做的，目前广东各大工业园区用地指标尚未放开，地根紧缩造成了一定的需求压力。你能拿到一手地吗？”
对于一个创业者，选择一个行业就像对弈中的造势。“势”是胜的基础。尽管我在传统的商住地产方面小有心得，可工业地产对我来说还是一个新的事物，是一种全新的挑战。工业地产不是简单的房地产开发，它是一种有自身特点的管理，包括投资管理和经营管理。成功的工业地产运作，可以以小博大，并保证稳定的现金流，同时还可以实现快速发展。以前的工业地产是“围墙加厂房”，现在这种模式过时了。现代概念的工业地产是服务型、物业型、知识型的，这也是国际趋势。它的主体与住宅不一样，最大的特点是控制物业和资产，靠租金收入和服务收入。在操作中，不是单纯地造房子，我们负责工业园区基础设施建设和招商引资，严格意义上，是集成商，而并非地产商。
回到鹏城，我立刻找到陈耀杰，开始讨论新的出路的问题。在这个过程中，我结识了很多朋友，其中一个东北人崔立明给了我很深的印象，他虽然没什么文化，但能在鹏城白手起家，也堪称奇迹。我到他在布吉的公司去看了一下，很气派。我在那里谈了下一步的规划，他很感兴趣，于是，陈耀杰、我、一个建筑商出身的老板国君奇、崔立明、以及两个政府官员詹春、魏明，几个人作为原始股东开始组建新的投资公司。
土地是詹春、魏明出的，他们只出了少许的资金，大多数资金是我、陈耀杰和国君奇出。崔立明这时才叫我们看清楚，他原来是一个没有什么实力的人，在布吉的公司也就是个空壳，好在陈耀杰说多个朋友就多条路，也可以分担一些风险，大家就叫崔立明进来了。股份如下，我和陈耀杰、国君奇各占百分之二十三；崔立明、詹春、魏明各占百分之七；其余百分之十作为未来的扩股或者给员工配股用。
土地位于惠州，一部分是买的，另一部分是租来的，租来的部分未来有优先购买权。詹春、魏明在里面起了很大作用，他们是利用手里的权力做到的这点，大家心里都很清楚。
考虑到人际关系的问题，我和陈耀杰商量，叫国君奇做总经理，我和崔立明做副总经理。陈耀杰、詹春、魏明不在公司里担任职务，但是参与决策，陈耀杰同时也派了他厂里的一个女人来做会计。我因为还有一些事务要处理，那段时间就是由国君奇和崔立明负责公司的前期和运营。
尽管我把人家的公司搞得不错，但是自己的公司倒是出了问题。地产行业前期都要有很大的关系投入，也就是吃吃喝喝送礼什么的。在我不在的情况下，国君奇和崔立明没有严格控制，不仅是花了很多钱，重要的是里面肯定是出了虚报的情况。
国君奇和崔立明原来就是朋友，至于他们是怎么认识的我也不大清楚，陈耀杰是通过做一单装修工程时与他们两个相识，对他们印象还不错，慢慢地就成了朋友。詹春、魏明也都是他们过去的朋友，具体怎么认识的谁也不好说。
鹏城就是这样，只要是有了商机，几个人就凑到一起做，至于这些朋友以前怎么样，一般还真没什么人关心，这单做完了，能合作就再接着干，不行就散。
无论是团队，还是个人，很多时候我们都渴望有能够和我们一起联手打天下的黄金搭档，但亲密战友是一定要慎重慎重再慎重地选择的，慎重是对彼此而言并非只针对单方。但这次，我们选择合作伙伴的时候就有些过于急功近利。其实，詹春、魏明、陈耀杰还好，有的是公务员，有的是认识几年的老板。可就是这国君奇和崔立明实在是叫人大跌眼镜。
据国君奇自己说，原来他是惠州一个较大上市公司的副总，在惠州当地人脉较熟。崔立明尽管说自己是白手起家，大家合作了以后才知道，这小子是负债累累，根本没钱，而且好酒好色好贪。以前有人说，要想和人合作，他和你一定需要在一个战壕里一起战斗过至少一年，而且是在你没有负他的前提下。他对你所说的每一句话他自己都能负责任，他必须是个实在而且能踏实干事的人。他考虑得更多的是你们之间共同的利益，而这个共同利益高于个人利益。现在看来，这真是金玉良言啊。
我看得出，国君奇和崔立明根本就是一对混蛋，国君奇好大喜功吹牛不上税，崔立明基本上就是个人渣。可是，大家的地也买了，资金也投入了，现在退出，损失更大。尤其是我的资金，当时我把属于我自己的厂房卖给穆自民才凑到钱的，不干出点名堂，对谁也说不过去，尤其是对自己。
