第6章

（2）维持设施的义务。地役权人为必要附属行为、建造必要设施的权利。同时，一旦地役权人为了行使地役权而在供役地上设立工作物，如水道、道路等，则有维持其设置的义务，其维持的费用，如果双方没有特别约定，则由地役权人负担。

（3）为最小损害的义务。地役权人在行使地役权的过程中，可能为必要行为、必要附属行为、建造必要建筑物，这些积极行为的行使必然要和供役地人的所有权或其他用益物权发生冲突。那么，法律上就可以以地役权人为最小损害的义务。根据我国《物权法》第一百六十条的规定：地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽可能减少对供役地的权利人物权的限制。也就是说，地役权人对地役权的行使，不能超过需役地不动产效益所必要的限度，而应选择对供役地损害最小的方式进行。

46.地役权合同签订不详细引发的纠纷应如何处理？

朱某和赵某各自承包一块牧场，朱某的牧场水草不够肥美，于是朱某和赵某达成一致，在赵某的牧场上设立地役权，朱某取得每年6~8月在赵某牧场上放牧牲畜的权利。双方对于朱某的利用方法没有作出约定，结果朱某每次放牧都把牲畜放到水草最多的地方，赵某心里很不高兴，于是将朱某告到法院，要求朱某按照一定的路线放养牲畜。请问，法院对赵某的请求能否予以支持？

由于双方当事人的地役权合同比较简单，没有对朱某利用赵某的牧场放牧牲畜的方法进行规定，只是规定了放牧的目的和时间，所以造成了朱某每次都在水草最肥美的地方放牧，导致赵某自己的牲畜草量不够。赵某诉至法院，如果朱某的行为确实不公平，法院会责令朱某按照一定的路线放牧，但是这个举证责任就在赵某自己，而且必须举证朱某的利用方法很不合理，给需役地带来很大的麻烦，这样的举证是不容易的。

所以，从这个案例中我们可以得到一些启示，要想在地役权存续期间减少纠纷，最大限度的保护自己的合法权益，就要在地役权合同上认真对待，尽量将地役权合同的条款规定得全面细致而没有疏漏。

47.如何处理地役权解除纠纷？

吕某和胡某二人的宅基地相邻，吕某在自家要办豆腐房，于是和胡某达成协议，在胡某的房屋上设立地役权，内容是吕某通过胡某的房屋接拉电线，吕某每年付给胡某500元，地役权期限为四年。第二年，吕某的豆腐房由于经营不善，生意冷清，于是吕某就拖交租金。于是，胡某将吕某告到法院，要求解除地役权，吕某要拆除电线，并缴纳拖欠的租金。请问，胡某是否有权要求吕某解除地役权？

这里首先要澄清的是地役权的消灭方式有哪些。一般而言，分别是土地灭失、国家征收、期限届满、地役权抛弃、混同、地役权解除。本案件涉及的主要是地役权的解除。根据我过《物权法》第一百六十八条规定了若地役权人有以下两种情况，役地权人享有的法定解除权：一种是违反法律规定或者合同约定，滥用地役权的；另一种是有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用的，也就是说解除权的享有是法定的，必须符合法定条件才能享有并行使法定解除权。

其次，本此案件中，胡某是否享有法定解除权呢？吕某作为地役权人和役地权人胡某订立的是有偿地役权，那么自然吕某就有支付租金的义务，但是吕某拖欠租金不交，并不意味着胡某就当然享有了法定解除权，这里还需要满足两个条件：一个是付款期间届满，另一个是合理期限内经两次催告仍未支付费用的。所以，本案件中，胡某应该为吕某设立一个合理还款期限，如果经两次催告仍不还款的，当然可以解除地役权。

48.不动产能否善意取得？房子的所有权应归谁？

某县，教师节前夕，某房产商推出一个楼盘，对教师实现优惠：购者如有教师资格证书，房价可获得九折优惠。此时文某与马某，正为结婚要买一套房子。正好因为这时马某的母亲江某是教师，于是他们拿了江某的教师证以江某的名义购得了一套房子，并在房地产证书上以江某的名义登记。后来文某与马某闹离婚，要分割财产。这时岳母江某出来主张房子是她的，并以房地产证书为证。于是文某拿出购房时银行付款的单证，以及多年来居住该房子的事实主张该房子实际上是属于自己的。诉讼期间，江某以当时市场价格将房子卖给林某，并办理了房产登记手续。林某以买卖合理合法为由，主张其享有房子的所有权。请问，此案件应如何处理？

本案是适用不动产善意取得的一个典型案例。根据《物权法》第一百零六条规定的精神，善意取得制度适合于动产和不动产，不动产所有权的取得以登记为生效要件。江某将产权办理在自己名下的夫妻共同住房出售给林某，并办理了过户登记。现文某以江某对房屋无处分权为由主张合同无效，而林某则以善意取得提出抗辩，在这个典型的案例中，林某是否构成善意取得应该从以下五个方面去分析。

（1）善意取得不动产的基础应是信赖公示原则。依赖公示原则是动产善意取得和不动产善意取得的区别所在，动产善意取得可以基于卖方对物的占有，而不动产善意取得则必须基于产权登记的公信力。

（2）名义登记人实施的是无权处分的行为。名义上的登记人实际上并不享有或是不完全享有不动产的物权，其是在无权处分的情况下对财产进行了处分。

（3）支付合理的对价。第三人取得不动产构成善意取得，需要支付和不动产价值大体相当的合理对价。因为善意取得制度的立法本意就是保护自由交易的安全，如果交易本身就存在着不合理、不公平，在权利义务上不对等，那么善意取得制度保护交易安全的初衷就无从说起。因此，支付合理的对价是构成善意取得的要件之一。

（4）取得行为属于善意。即不知道名义登记人是无权处分人，只要取得人不知道名义登记人的处分行为存在瑕疵，而该瑕疵又无法通过表面特征被人所知晓，那么基于对登记公信力信赖，在自愿协商达成协议，并支付对价之后，取得了不动产，即可认为是善意。

（5）进行了产权变更登记。作为不动产交易的成立要件，进行产权变更登记，即过户登记是第三人取得所有权的必要要件。登记解决的不是善意问题，而是取得的问题。

在本案中，经过合法登记的不动产所有权归“记载于登记簿”（法定）的江某。但是，本案中江某只是形式上的权利人，并不是真正意义上的房屋权利人，因此，江某不具备对该房屋的处分权利。对于林某来说，表面上，房产证上载明的所有权人仍旧是江某，林某信赖此项登记，无义务去了解房产的具体出资人是何人，因此林某只要是以合理价格购买的，而且办理了登记手续，他就可以取得房屋的产权。因此其转让行为不违反法律法规，林某合法取得房屋所有权符合善意取得的五个构成要件。

在本案中，如果文某要想减少损失，只要能主张原来的购房合同无效，并确实经仲裁或诉讼确认合同无效，并能确实证明江某并无购房意思表示也未出钱购买，只是以江某的名字来办理的，实际付款是夫妻的话，就可以通过合法途径要求江某退还不当得利并赔偿因此产生的损失。

49.破坏耕地要承担哪些法律责任？

对于破坏耕地行为的处罚主要包括行政责任和刑事责任两种。

（1）行政处罚主要包括责令期限改正或者整理，以及罚款。由作出处罚决定的土地行政主管部门责令违法者自行纠正其违法行为，并责令在一定的期限内对其违法行为所造成的后果采取措施进行治理，以减轻其违法行为的后果。这种补救性的处罚，目的是在使被破坏的耕地得以恢复，保证现有耕地的数量和质量。限期改正是指在有关部门规定的期限内停止实施其违法行为，并采取措施加以改正。限期治理是指在有关部门规定的期限内，对被破坏种植条件的耕地或者造成荒漠化、盐渍化的土地进行整治，使其恢复原有的种植条件或者消除荒漠化、盐渍化现象。对于破坏耕地的行为可以并处罚款额为耕地开垦费的两倍以下的罚款，但是否处以罚款，应当由作出处罚决定的土地行政主管部门视违法行为所造成的后果来确定。

（2）破坏耕地行为的刑事责任。当破坏耕地的行为触犯《刑法》第三百四十二条时，即构成非法占用耕地罪，并承担相应的刑事责任。非法占用耕地罪是指违反土地管理规定，非法占用耕地改作他用，数量较大的，造成耕地大量破坏的行为。非法占用耕地，是指未经法定程序批准、登记、核发证书、确认土地使用权，而占用耕地的行为。

非法占用耕地行为通常表现为：

一是未经批准占用耕地即未经国家土地管理机关审理，并报经人民政府批准，擅自占用耕地的。

二是少批占用耕地的，即部分耕地的占用是经过核发批准的，但超过批准的数量且多占耕地的数量较大的。

三骗取批准而占用耕地的，主要是以提供虚假文件、谎报用途或借用、盗用他人的名义申请等欺骗手段取得批准手续而占用耕地，且数量较大的行为。改作他用是指改变耕地的种植用途而作其他方面使用。

50.什么是土地复垦？土地复垦原则是什么？

土地复垦是指在生产建设过程中，因挖损、塌陷、占压等原因造成的土地破坏，采取整治措施，使其恢复到可供利用状态的活动。

土地复垦实行“谁破坏，谁复垦”的原则。土地复垦应当与生产建设相统一规划。凡是有土地复垦任务的企业，应当把土地复垦指标纳入生产建设规划，在征求当地土地管理部门的意见，并经行政主管部门批准后实施。

土地复垦任务的建设项目，其可行性研究报告和设计任务书应当包括土地复垦的内容，设计文件应当有土地复垦的细节，工艺设计应当兼顾土地复垦的要求。建设单位违反上述规定的，土地管理部门审判建设用地时不得审批。

51.土地复垦的范围和方式有哪些？

土地复垦主要适用于因从事开采矿产资源、烧制砖瓦、燃煤发电等生产建设活动，造成土地破坏的企业和个人。

土地复垦的范围一般包括：水利、交通、采矿、烧制砖瓦等地，农村建设中废弃的沟渠、坑塘、旧宅基地和其他荒废地，煤矿塌陷以及工矿企业的排土场、尾矿场、城市郊区垃圾地，部队、农场、盐场挖废的土地等。

在生产建设中破坏的土地，可以由企业和个人自行复垦，也可以由其他有条件的单位和个人承包复垦。承包复垦土地，应当以合同的形式确定承包方发包方的权利和义务。土地复垦费用，应当根据土地被破坏的程度、复垦标准和复垦工程量合理确定。土地复垦应当充分利用近邻企业的废弃物填充挖损区、塌陷区和地下采空区。

对利用废弃物进行土地复垦和指定的土地复垦区倾倒废弃物的，拥有废弃物的一方和拥有土地复垦区的一方，均不得对对方收取费用。利用废弃物作为土地复垦填充物，应当防止造成新的污染。复垦后的土地达到复垦标准，并经土地管理部门会同有关行业管理部门验收合格后，方可交付使用。复垦标准由土地管理部门会同有关行业部门确定。

52.构成相邻关系上的必要通行权，需满足哪些条件？

（1）不动产权利人的不动产与公路之间没有合适的通路。即不动产权利人的不动产四周皆与公路隔离，没有进出的通路，或者虽有其他通路，但是使用会造成经济上花费巨大或明显不便。

（2）是建筑物通常使用之必要。必要的判断要综合不动产所处的位置、地势、面积、形状、用途以及历史来综合判断。

（3）不动产之间须为相邻关系。相邻的判断标准即相邻既包括了不动产的地理位置相互邻近，也包括不动产权利行使所涉及的范围是相互邻近的。

53.开发、开垦未利用地应该遵守哪些原则？

（1）开发和开垦未利用地必须经过科学论证和评估。考虑到未利用地的开垦可能造成生态环境的破坏，法律要求开垦未利用地必须进行科学论证和评估。

（2）开发和开垦未利用地都必须符合土地利用总体规划，开垦未利用地必须是在可开垦的区域内进行。

（3）利用地必须经过国家有关部门的批准。

（4）禁止毁坏森林、草原开垦耕地，禁止围湖造田和侵占江河滩地。

54.什么是地役权的不可分性？

地役权的不可分性，指地役权存在于需地役权和供役地权的全部，不能分割为各个部分或者仅仅以一部分而存在。即使需地役或供役地分割，地役权在被实际分割后的需役地和供役地的各个部分上仍然存在。地役权的不可分性的理由在于：地役权是为需役地全部利用而设定，地役权不能部分地设立，因为它所允许的对物的享有表现为单纯的使用权，这种使用权当然不能分割，因而人们说地役权是不可分的。地役权不可分性就在于地役权是用益物权，其设立目的是通过对供役地的利用提高需役地的整体利用价值。

55.相邻关系分几种类型？

（1）相邻用水、排水关系。首先，相邻用水关系是指对自然水源，水源地的使用人不得垄断，应允许相邻各方使用。其次，相邻排水关系包括自然排水相邻关系和人工排水相邻关系。

（2）邻地使用关系。分别是通行关系、管道安设关系、建筑物营缮关系。

（3）相邻采光、通风、日照关系。采光、通风、日照妨害是指在行使不动产权利时，应当是己方不动产与相邻他方保持适当的距离或限制适当的高度，不得妨害他方不动产的正常采光、通风、日照。

（4）不可量物损害关系。不可量物侵害是指相邻不动产权利人之间因“不可量物”对人类生存、生活环境的侵害，从而损害人的财产、身体以及精神等方面权益的行为。

（5）邻地损害防免关系。邻地损害防免是指不动产权利人在利用不动产时，应当注意防止、避免给邻地及其不动产带来危险或造成损害的权利义务关系。如果造成损害，则负损害赔偿之责。