当代物权法百科全书小辞典初稿610-1
地役权抵押限制的法锁关系
一、基本理念
地役权抵押限制的法锁关系，指的是由地役权的普通物权关系、普通法锁关系而引发的地役权担保法锁关系。这种担保法锁关系的设立，将对于地役权关系的法律关系、普通法锁关系、物权关系、信托关系、合同关系、排他关系、对世关系和社会关系产生一系列的影响，牵一发而动全钧。确切地说，地役权抵押限制肯定是受担保物权法系规范与调整的，但又牵连到普通物权法系的规范与调整；如果牵涉到土地产权的专项管理制度，则可能受制度物权法系的规范与调整。制度物权法系禁止地役权抵押、转让的，双方的地役权抵押、转让合同及其行为均告无效。
理解地役权抵押限制的法锁关系，应当从以下几个方面来深入研究。
第一，不动产抵押不同于动产抵押，法定和约定的限制条件明显增加。
动产抵押的标的物是略式物，一般是不限制流通之财物，因为物权关系很单纯，故动产抵押的法锁关系亦很单纯。其中一个显著特点，动产抵押人只能是财产所有权人或者信托所有权人包括第三人，用益物权人一般是不能自主地抵押所有权人的财产的。各个国家的普通物权法加上担保物权法，较少规定动产普通物权及其抵押关系，是因为动产抵押的法锁关系和物权关系比较简单。还有一个显著特点，因为动产抵押的法锁关系和物权关系比较简单，很少受政策物权法和制度物权法的规范与调整。
不动产抵押的标的物是要式物，全是限制流通之财物，全部是双重式或者多重式复合物权，即使是单一式的标的物，而物权却不是单一式的。不动产抵押，多数情势下本质上不是抵押物，而是抵押物权。如抵押建筑物，实质上是抵押建设用地使用权和抵押地役权；抵押承包地，实质上是抵押农用地使用权和抵押地役权。其中一个显著特点，不动产抵押人很少是财产所有权人或者信托所有权人包括第三人，较多的反而是用益物权人，用益物权人能自主地抵押所有权人的财产。各个国家的普通物权法加上担保物权法，很多规定普通物权及其抵押关系，是因为不动产抵押的法锁关系和物权关系比较复杂。还有一个显著特点，因为不动产抵押的法锁关系和物权关系比较复杂，往往受政策物权法和制度物权法的规范与调整。
相比之下，由于诸多条件的限制，不动产抵押不同于动产抵押，法定和约定的限制条件明显增加。
第二，地役权抵押不同于土地承包经营权、建设用地使用权抵押，限制条件明显增加。
地役权关系，是不动产的末端物权关系或者法锁关系。就物权关系或者法锁关系来说，牵连到许多层次。第一层是土地所有权关系，第二层是建筑物所有权关系，第三层是土地承包经营权、建设用地使用权这些用益物权关系，第四层是地役权关系即用益权关系。以上层次，还没有包括制度信托、普通信托等中介式物权在内。物权层次和法锁层次越多，标志着限制条件越多。
就土地承包经营权、建设用地使用权这些用益物权关系而言，有关不动产的政策物权、制度物权和专业物权、技术物权的法式，就高达200多部。所谓地役权抵押限制，只不过是冰山一角而已。
第三，即使是地役权单独抵押，也会与土地承包经营权、建设用地使用权抵押发生主从物权的关系。
确有个别地役权单独抵押的情形发生。不过，地役权抵押法锁关系毕竟根植于土地承包经营权、建设用地使用权之主物权或者主法锁，毕竟地役权是从属于土地承包经营权、建设用地使用权。
第四，地役权抵押法锁关系，一般源于土地承包经营权、建设用地使用权的普通法锁关系。
地役权的债权与债务是两个不同的法锁化方针。地役权的债权多数是依赖土地承包经营权、建设用地使用权的主债权而发生的，少数是因地役权上的建筑物、构建物及其附属设施或者地上随着物收益发生的。地役权的债务全是依赖土地承包经营权、建设用地使用权的主债务而发生的。主债务原为普通法锁下的债务，后上升为地役权抵押法锁的债务，标志着限制条件又层层加码到最为紧张的时候了。
第五，地役权抵押法适用于地役权转让法，其法理逻辑几乎是相当的。
地役权抵押法，属于地役权准转让法。地役权能够转让的就能够抵押，反之，地役权能够抵押的就能够转让。否则，地役权抵押、转让的权利都不能成立。具体的法理逻辑，此处从略。
地役权抵押的限制的法锁关系，是地役权变动或者流变过程中的法锁关系。客观上，地役权抵押的法锁关系因受主物权、他项物权的限制和客观条件的限制，多少有一些虚拟、虚弱的一面，地役权人会试图打造为踏实、刚强的一面。问题在于，地役权人对于自己的地役权物权价值要有清醒的认识，尽量做到举一反三，趋利避害。
二、两种主要的地役权法锁关系
1．农村田野地役权与土地承包经营权的法锁关系
正常情形下，上述法锁关系，由初始法锁关系和殿后法锁关系组成法锁网络系统。
A。初始法锁关系：其一，土地发包人与土地承包人的土地权利法锁关系；其二，在此基础上，进一步发展为地役权人与供役地权利人的法锁关系。一共有两重法锁关系，即土地承包经营权的法锁关系与农村田野地役权成立的法锁关系。
B。殿后法锁关系：其一，承包人兼地役权人兼抵押人兼债务人与抵押权人兼债权人的对应于土地承包经营权抵押的法锁关系；其二，承包人兼地役权人兼抵押人兼债务人与抵押权人兼债权人的对应于地役权抵押的法锁关系；其三，地役权人与供役地权利人变更权利主体的法锁关系；其四，抵押权人兼债权人与供役地权利人接管或者变更权利主体的法锁关系。
一共有四重法锁关系，即土地承包经营权抵押成立的法锁关系、地役权抵押成立的法锁关系、原合同当事人变更地役权主体的法锁关系、新合同当事人变更地役权主体的法锁关系。
初始法锁关系和殿后法锁关系组成法锁网络系统，一共有六重法锁关系。这种多重性多维度的的法锁关系，均不同程度地形成地役权抵押的限制条件或者宽限条件。
2．建设用地地役权与建设用地使用权的法锁关系
正常情形下，上述法锁关系，由初始法锁关系和殿后法锁关系组成法锁系统。
A。初始法锁关系：建设用地地役权与建设用地使用权的法锁关系，划拨型与出让型的成立、变更、转让、消灭的自由机制不同，导致前者的法锁关系比后者的更加复杂。依据物权法第137条的规定，采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定，工业、商业、旅游、娱乐和和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地的，应当采取招标、拍卖等竞价方式出让。
建设用地地役权与建设用地使用权是否关系密切，要看其是否出让型建设用地使用权。划拨型建设用地地役权抵押和转让，应当采取招标、拍卖等竞价方式进行。
a。。出让型建设用地地役权与建设用地使用权的初始法锁关系：其一，建设用地使用权人与建设用地所有权人，以有偿使用的形式建立起受让与出让的法锁关系，建设用地使用权人取得相对的土地使用与流转自主权；其二，建设用地使用权成立以后，权利人的建设用地使用权与自己的房屋所有权（包括共有权）建立“房地合一”的法锁关系；其三，在此基础上，进一步发展为地役权人与供役地权利人的法锁关系。
以上共有三重法锁关系，即建设用地使用权人与建设用地所有权人的法锁关系、“房地合一”的法锁关系和需役地使用权、房屋所有权同供役地利用权的法锁关系。
b。划拨型建设用地地役权与建设用地使用权的初始法锁关系：其一，建设用地使用权人与建设用地所有权人，以无偿使用的形式建立起受让与出让的法锁关系，但建设用地使用权人不能取得相对的土地使用与流转自主权；其二，从“划拨型”向“出让型”建设用地使用权转化，建设用地使用权人与建设用地所有权人，以有偿使用的形式建立起受让与出让的法锁关系，建设用地使用权人取得相对的土地使用与流转自主权；其三，建设用地使用权成立以后，权利人的建设用地使用权与自己的房屋所有权（包括共有权）建立“房地合一”的法锁关系；其四，在此基础上，进一步发展为地役权人与供役地权利人的法锁关系。
上述共有四重法锁关系，即“划拨型”和“出让型”建设用地使用权人与建设用地所有权人的法锁关系、“房地合一”的法锁关系和需役地使用权、房屋所有权同供役地利用权的法锁关系。
B。殿后法锁关系：“划拨型”和“出让型”建设用地使用权人与建设用地所有权人的法锁关系、由于初始法锁关系阶段从“划拨型”向“出让型”建设用地使用权转化，两者趋向统一的“出让型”建设用地使用权与建设用地所有权的法锁关系，消除了差别。
其一，建设用地使用权人兼房屋所有权人兼地役权人兼抵押人兼债务人与抵押权人兼债权人的对应于房屋所有权抵押的法锁关系；其二，建设用地使用权人兼房屋所有权人兼地役权人兼抵押人兼债务人与抵押权人兼债权人的对应于建设用地使用权抵押的法锁关系；其三，建设用地使用权兼地役权人兼抵押人兼债务人与抵押权人兼债权人的对应于地役权抵押的法锁关系；其四，地役权人与供役地权利人变更权利主体的法锁关系；其五，抵押权人兼债权人与供役地权利人接管或者变更权利主体的法锁关系。
上述共有五重法锁关系，即土地承包经营权抵押成立的法锁关系、地役权抵押成立的法锁关系、原合同当事人变更地役权主体的法锁关系、新合同当事人变更地役权主体的法锁关系。即建设用地使用权人兼房屋所有权人与抵押权人的房屋所有权抵押的法锁关系、建设用地使用权人兼房屋所有权人与抵押权人建设用地使用权抵押的法锁关系、即建设用地使用权人兼地役权权人与抵押权人的地役权权抵押的法锁关系、地役权人与供役地权利人变更权利主体的法锁关系、抵押权人兼债权人与供役地权利人接管或者变更权利主体的法锁关系。
以上地役权抵押的限制性条件和一些宽限性条件，应当参照担保物权法的相关规定执行。
相关法律：物权法第165条
相关名词：
〖地役权抵押限制的规定〗〖地役权抵押成立的三个平台与限制因素〗
字数：3888字
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