当代物权法百科全书小辞典初稿576-1
宅基地使用权的变更登记注销登记综合概念
一、概述
宅基地使用权的变更、注销登记，即宅基地用益权的变更登记、注销登记，是国家土地统一规划管理的一项不动产确认与保护制度，旨在保护宅基地用益权人和基地上房屋所有权人“房地合一”的合法权益的一项新制度。是城乡建设用地使用权统一登记制度的一个品种，是在宅基地使用权已经办理登记基础上，因宅基地使用权转让或者消失而进行的变更登记或者注销登记的含义。
宅基地使用权的变更、注销登记，是不动产登记生效主义的法律要件，意思是非登记不可，不登记就不能发生法律效力，也不能对抗善意第三人的占有，尤其是变更登记是如此。宅基地使用权发生转让或者消失，是办理变更登记或者注销登记的前提。宅基地使用权转让或者消失已经构成事实要件以后，已经登记的宅基地使用权应当及时办理变更登记或者注销登记。如果不办理、未办理相关登记，不发生宅基地使用权转让或者消失的法律效力，更不能对抗善意第三人。
宅基地使用权的变更登记，即宅基地用益权的变更登记，包括权利或者权利人、地址、名称、土地用途等项指标的宅基地使用权的变更登记等主体、客体要件在内的登记。形式上，包括主动变更登记、被动变更登记和自动变更登记等各种类型。
宅基地使用权注销登记，亦称宅基地用益权注销登记。指基于宅基地使用权设立登记和变更登记之上的注销宅基地使用权和使用证书登记，是宅基地使用权自然终止、消灭终止、转换终止之后的注销登记。
物权法第155条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”
理解上述规定应当从以下几个方面来把握。
第一，宅基地使用权已经登记是办理变更登记或者注销登记的前提。
第二，宅基地使用权已经发生转让或者消灭，是办理变更登记或者注销登记的事由。
第三，宅基地使用权转让或者消灭的事实要件成立后，已经登记的宅基地使用权应当及时办理变更登记或者注销登记。
第四，宅基地使用权变更登记或者注销登记，对于特定对象而言是个交叉性的登记办法。
宅基地使用权转让，包括宅基地使用权的互换、赠与、出让、析产或者继承、遗赠等类型。有的转让会导致宅基地使用权消灭，需要采取注销登记的办法。有的转让不会导致宅基地使用权消灭，需要采取变更登记的办法。如宅基地使用权的互换则完全是采取变更登记的办法。宅基地使用权赠与、出让、析产或者继承、受遗赠等类型，部分采取注销登记的办法，部分采取变更登记的办法。如夫妻二人未离婚，丈夫将自己名下登记过的房屋连同宅基地使用权一并过户给妻子，只需要变更登记就行了。唯一继承人继承房屋连同宅基地使用权，一并过户过继承人就行了。
不过变更登记与注销登记往往是一个问题的两个基本点，或者是新旧宅基地使用权登记的衔接。宅基地使用权永久性消灭，无人受让或者无新的更替的只能采取注销登记一种办法。如自然灾害导致的宅基地使用权永久性消灭等。
二、登记方式
形式上，包括主动变更、注销登记，被动变更、注销登记和自动变更、注销登记三大类型。此三大类型，也可归纳为单人申请登记与双人申请登记、连续交叉复式登记与一步到位式登记、房地合一的登记与宅基地使用权单独登记等种类。
1．主动变更、注销登记。是指针对需要快速办理和登记机构不知情的情况下，宅基地使用权人应当主动地向登记机构申请宅基地使用权变更登记、注销登记。
2．被动变更、注销登记。是指针对需要加强强制办理和登记机构知情的情况下，宅基地使用权人被动地接受登记机构申请宅基地使用权变更登记、注销登记。
3．自动变更、注销登记。是指针对以上主动变更登记、被动变更登记的特定情形，有关登记机构可以设定自动登记项目，或者强制性登记项目，以提高办事效率的自动变更登记、注销登记。
其中注销登记的自动登记项目，是宅基地使用权注销登记的指定项目。一些注销登记的项目，即使当事人不申请注销登记，也自动到期，有关证书自动失效了。这种注销登记的登记生效主义，是由法律要件决定的，事实要件是为其次的要件。
4．单人申请登记。指（1）宅基地因自然灾害、环境污染事件或者因国家征收等原因消灭后，并符合宅基地申请重新分配的变更登记或者原宅基地使用权的注销登记。（2）单人申请继承、受遗赠、受赠与宅基地使用权成立后，旧宅基地使用权的变更登记和原使用权人的注销登记。（3）宅基地使用权人因转让房屋和宅基地使用权，并且全家人成为城市居民并有稳定的经济来源，不再分配宅基地的，应当单人申请注销登记。
5．双人或多人申请登记。指（1）宅基地使用权依法转让、互换后，出让人与受让人、双方互换人都得申请变更登记或者注销登记。变更登记，是出让人将自己的宅基地使用权于转让后变更给受让人，或者是各自互换宅基地使用权的变更登记。一般而论，宅基地使用权是不能单独转让的，主要是在转让房屋时附带转让宅基地使用权。（2）双人或者多人申请继承、受遗赠、受赠与宅基地使用权成立后，旧宅基地使用权的变更登记和原使用权人的注销登记。
6．连续交叉复式登记。指（1）同一个宅基地使用权变更登记与注销登记可以同时连续地进行，形成交叉式、复合式登记形式；（2）或者同一个宅基地使用权人新旧使用权的交叉式、复合式登记形式。前者（1）主要发生在宅基地使用权依法转让、互换后之旧使用权变更兼注销登记；后者（2）主要发生在互换后之新旧使用权变更登记，或者是同一人因自然灾害等原因导致旧使用权消灭的注销登记，兼新分配宅基地设立的登记，总体上是串联的变更登记。串联的变更登记簿上，应当注明重新分配宅基地的原因和具体事项，以利于备案、查询和追踪管理。
7．一步到位的登记。指（1）农用土地与宅基地、未利用一并征收时，从集体到每个人一步到位式一并注销登记，兼新分配宅基地设立的登记，总体上是串联的变更登记。串联的变更登记簿上，应当注明重新分配宅基地的原因和具体事项，以利于备案、查询和追踪管理。（2）宅基地使用权人因转让房屋和宅基地使用权，并且全家人成为城市居民并有稳定的经济来源，不再分配宅基地的，也可以一步到位的注销登记。（3）全村人因国家大型水利建设、海岛建设全部移民到其他地方，不再使用本村的农用地、宅基地包括房屋及其附属设施的，应当一步到位的注销宅基地使用权。（4）因农林牧副渔业自然生态环境恶化或者严重的环境污染等原因，导致全村移民，不再使用本村的土地与宅基地的，应当一步到位的注销宅基地使用权。
8．房地合一的合并登记。指（1）登记宅基地使用权转让事项时，注明是因为转让基地上的住宅而转让，房屋转让登记与宅基地使用权转让注销或者变更登记可合并在一起。应当注明转让宅基地的原因和具体事项，以利于备案、查询和追踪管理。（2）全村因政策移民或者其他原因移民，房屋所有权转让或者消灭的，连同宅基地使用权一并转让与消灭，两种不动产注销登记可合并在一起。（3）当事人继承、受遗赠、爱赠与房屋，旧权利注销和新权利成立之总体变更登记一并登记，房屋所有权与宅基地使用权一并登记。
9．宅基地使用权单独登记。指（1）闲置宅基地2年以上，或者用于其他用途的，准用变更登记的办法登记并单独登记。但是，农民的宅基地性质不同于城市建设用地的性质，不能跟城市闲置建设用地处罚法那样没收使用权和罚款。很多农民家庭困难，分配到宅基地后难以及时筹款盖房，但可以用于养鸡、养猪、养羊或者晒谷场等其他用途，并没有浪费土地。况且，农村土地包括宅基地一直不能自由的单独的买卖，与圈地运动、炒卖或者倒卖土地无关。（2）更有甚者，集体公寓的宅基地使用权应当单独登记，应当将农户私人的宅基地使用权区分开来，以免发生集体资产流失。（3）初分配的宅基地使用权单独登记。（4）初互换的宅基地使用权单独登记。
宅基地使用权的变更、注销登记，包括权利或者权利人、地址、名称、土地用途等项指标的宅基地使用权的变更登记、注销登记。变更登记与注销登记有时候是相辅相成的，甚至于有时候是与宅基地使用权的设立登记、重新设立登记分不开的。宅基地使用权的的变更登记、注销登记，是宅基地使用权设立、变更、转移、消灭登记的中间环节或者最后把关的环节，也是城乡建设用地规划管理的重要手段之一。
三、登记法工具
宅基地使用权的变更登记、注销登记，主要由《土地登记规则》或者《土地登记办法》等专门法规定之，物权法仅提供其物权关系的向导作用。物权法仅提供其一般规定，重申登记生效主义的重要性与必要性。
宅基地使用权的变更登记、注销登记，主要由《土地登记规则》规定申请登记的起始时间。主要分为两种情形：一种是较宽的申请登记日期。要求当事人在事实行为发生后的30日内，持相关证件、证明材料、合同协议等有效文书到相关登记机构办理相关登记。一种是较窄的申请登记日期。要求当事人在事实行为发生后的15日内，持相关证件、证明材料、合同协议等有效文书到相关登记机构办理相关登记。以上两种登记日期限期，以第一种为主要形式，第二种形式是较为少见的形式。
宅基地使用权的变更登记、注销登记，需要履行的手续和提供的资料主要有以下几种（1）土地登记申请书；（2）土地登记收件单；（3）土地权属证明文件、资料；（4）土地登记审批表；（5）地籍图；（6）土地登记簿（卡）；（7）土地证书签收簿；（8）土地归户册（卡）；（9）土地登记复查申请表；（10）土地登记复查结果表；（11）确权过程中形成的协议书、决定书等文件、资料。以上需提供的资料，从宅基地使用权的设立登记到变更登记、注销登记，均同样适用。
相关法律：物权法第155条
相关名词：
〖宅基地使用权的变更登记〗〖宅基地使用权的注销登记〗
字数：3888字
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