当代物权法百科全书小辞典初稿559-1
建设用地使用权续期制度
一、基本概念
建设用地使用权续期制度，是建设用地使用权长期化全程化管理的一个后续步骤，是各种建设用地统一规划调度、分类处理的有效措施，也是积极探索新型的土地管理制度的有益尝试。其包括自动续期制度和申请续期制度两大类别，主要由制度物权法或政策物权法规范与调整，普通物权法和担保物权法是辅助工具。全国统一的土地管理制度是其中心，所有权制度和用益物权制度是两个基本点。其中，住宅建设用地使用权自动续期制度是物权法新推出的一项重要制度，为保障广大业主和居民的居住权，使得有恒产者有恒心、安居乐业和物权社会的稳定奠定了法制基础。
法定的建设用地使用权续期制度可以分为两大类别，一类是住宅建设用地使用权期间届满的，统一实行自动续期制度；一类是非住宅建设用地使用权期间届满的，可以申请续期，但没有被批准续期的除外。其他的情形，如对于建设用地使用权期间届满后，国家无偿收回土地上的房屋和其他不动产的强制性规定，逐渐淡出旧法律法规的视野，并以新法律法规代替之。至于“约定的续期办法”，需要具体情况具体分析。
自动续期制度，是物权法最新创立的不动产双重保护与恒定制度，旨在针对住宅类建设用地使用权与房屋所有权的特殊性作出的特别规定。这是物权法的一大亮点之一，为广大业主所赞同与佩服。是大力支持广大业主安居乐业、完全利国利民的特别物权保护制度，具有非常重要的现实意义和长远的指导意义。
申请续期制度，是旧通用续期制度中可保留的一项建设用地使用权续期制度，即指合理的非住宅类申请续期制度。但在“有约定的，按照约定”方面，政府与大型重要基础设施的投资合同约定中突破了非住宅类土地使用权法定的期限，应当视为“准申请续期的约定”，法律并无禁止的规定。
建设用地使用权续期制度实行“两条腿走路”的方针，既要考虑到妥当地保护私人业主长远的合法权益，又要考虑到妥当地维护国家的长远利益，讲风度而不失土地所有权人的身份，讲身份而不忘适度的放权让利。建设用地使用期限高达40年～70年不等，确实需要高瞻远瞩又胆大心细，脚踏实地又运筹帷幄。未来漫长岁月中，确实存在许多不确定性因素，有些因素可能波动性相当大，也许对于现行的续期制度多少有些冲击，但实行“两条腿走路”的方针将会是长期不变的战略方针。
为了稳妥起见，物权法对于某些未来的不确定性事项，暂行不作硬性规定，以防不测。如建设用地使用权期间届满，自动续期以后，是否需要向国家续交土地出让金，这是一个敏感的课题，需要慎重斟酌。但是，未来中国几十年后到底是个什么样子呢？谁也想不到，谁也说不准。物权法没有匆忙或者草率地规定“续交土地出让金”，是有远见卓识的。
其中“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”制度，是2007年颁布的物权法新出台的特殊制度，舍弃了以往立法对于建设用地使用权期间届满后，国家无偿收回土地上的房屋和其他不动产的强制性规定，对于业主的房屋所有权和建设用地使用权的“双恒产”保护机制加大了份量，给不动产权利人吃了定心丸。“自动续期”制度的设立符合中国国情，设计合理，大大激发了海内外人士投资置业的积极性，可促进房地产支柱产业持续稳定增长，并可带动相关行业的跟进增长。因此“自动续期”制度是于国于民双方有利的新型物权化不动产保护制度。
对于非住宅建设用地使用权期间届满的，也舍弃了以往立法对于建设用地使用权期间届满后，国家完全无偿收回土地上的房屋和其他不动产的强制性规定，对其归属也允许按照约定处理，同样具有积极、稳妥的长远意义和连锁效应。
二、一般理解
物权法第149条明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”“非住宅建设用地使用权期间届满的续期，依照法律的规定办理。该土地上的房屋及其他不动产归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”
本条款对于建设用地使用权续期制度，既有明确规定了的，也有留有余地的。
1．明确了住宅建设用地使用权期间届满的，统一实行自动续期制度。但本法对于自动续期后是否需要缴纳土地使用费即土地使用权出让金没有规定。
2．明确了非住宅建设用地使用权期间届满的，依照法律规定办理。这种规定也有一定的弹性。
就目前的法律来说，非住宅建设用地使用权期间届满，原土地使用人可以在使用期届满前一年申请续期，未获得批准的不能续期。但本法对于申请续期后是否需要缴纳土地使用费即土地使用权出让金没有规定。
3．关于非住宅建设用地使用权期间届满
当事人故意不申请续期的，或者未获得批准不能续期的，如果地上有建筑物、构建物及其附属设施，国家通过什么办法如何收回建设用地、是否需要对于建筑物的所得给予经济补偿问题没有具体规定。
4．现行的非住宅建设用地使用权是否兼顾了特殊建设用地的使用期问题
已知非住宅建设用地之公共利益用地是不受使用期限制的，但某些原公共利益行业改变为经营类行业了，如收费公路、铁路、港口、机场等等，到底该怎么办？如果说按照原公共利益类型的对待，那么对于其他国有企业的非住宅建设用地使用权显失公平；如果说不按照原公共利益类型的对待，跟其他国有企业的非住宅建设用地使用权一样对待，那么50年期满后他们硬是不申请续期，政府也难以收回建设用地，该怎么办？政府总不能将公路、铁路、港口、机场等等当作违章建筑拆除吧？对于特殊的建设用地续期问题没有明文规定是个漏洞。
5．关于“有约定的，按照约定”
本条款列举了两种法定的建设用地使用权自动续期、申请续期，这是在一般情势下的正常程序。“有约定的，按照约定”明显是约定的建设用地使用权续期，是另类续期问题。如有的使用者觉得使用期太长，需要在法定的期限内缩短期限；有的因公共利益需要被政府收回建设用地使用权而缩短期限；有的则可能是行业或者营业特殊，在与政府签订合同中加入了“自动续期”或者“使用期届满继续使用”，对于某些特殊的非住宅类建设用地使用期在合同就作了调整。
立法专家提出一个例书“比如按照BOT合同的约定处理等”。BOT合同是国际范式合同，BOT是BuildOperateTransfer的缩写，通常译为“建设-经营-转让”，实质上是基础设施投资、建设和经营的一种方式，以政府和私人机构之间达成协议为前提，由政府向私人机构颁布特许，允许其在一定时期内筹集资金建设某一基础设施并管理和经营该设施及相应的产品与服务。整个过程中的风险由政府和私人机构分担。当特许期限结束时，私人机构约定将该设施移交给政府部门，转由政府指定部门经营和管理。
比照上述BOT合同的“约定”，主要是只要投资方的建设用地使用权一到期，政府可以依据合同约定收回建设用地，也不需要考虑申请续期或者批准续期的问题，甚至于政府可以提前收回建设用地。所有这些，显得有些另类。如果说，BOT合同中投资方与政府方约定了“建设用地使用权期限届满，自动续期”，或许这种合同也是有效的合同，是对于特殊的建设用地或者是特殊的基础设施用地的合同为有效合同，对于其他的工商用地合同则不一定能够“自动续期”了。
表面上本条款规定的是自动续期制度和通用续期制度两种形式。而仔细分析开来，通用续期制度中可能存在特殊的续期制度，上述的“BOT合同约定”中，除了正常的建设用地使用期以外，合同中提前的、滞后的使用期也会有的。非住宅建设用地使用权提前的并不奇怪，但滞后的即在合同中约定了“自动续期”的就有点奇怪了。
三、08版合同示范文本关于续期的约定
《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF—2008—2601），自2008年7月1日起执行。国土资源部、国家工商行政管理总局2000年和2006年发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本和《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本（试行）同时废止。
合同的第5章“期限届满”共3条，主要对于申请续期是否成就的合同约定，或者说是意向性约定。
第26条规定“土地出让期限届满，土地使用者申请续期，因公共利益需要未获批准的，土地使用者应当交回国有土地使用证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记，国有建设用地使用权出让人无偿收回。出让人和土地使用者同意本合同项下宗地上的建筑物、构建物及其附属设施，按本条第——项约定履行：（一）由出让人收回地上建筑物、构建物及其附属设施，并根据建筑物、构建物及其附属设施剩余价值，给予土地使用者相应补偿；（二）由出让人收回地上建筑物、构建物及其附属设施。”
第27条规定“土地出让期限届满，土地使用者没有申请续期的，土地使用者应当交回国有土地使用证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记，国有建设用地使用权无偿收回。本合同项下宗地上的建筑物、构建物及其附属设施，由出让人无偿收回，土地使用者应当保持地上建筑物、构建物及其附属设施的正常使用功能，不得人为破坏。地上建筑物、构建物及其附属设施失去正常使用功能的，出让人可要求土地使用者移动或者拆除地上建筑物、构建物及其附属设施，恢复场地平整。”
第25条承认了“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。”规定了“本合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用本合同项下宗地的，应当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请书，除根据社会公共利益需要本合同项下宗地的，出让人应当予以批准。”“出让人同意续期的，土地使用者应当依法办理出让、租赁等有偿使用手续，重新签订出让、租赁等土地有偿使用合同，支付土地出让价款、租金等土地有偿使用费。”
相关法律：物权法第149条
相关名词：
〖物权法实施前后通用续期制度〗〖自动续期制度〗〖申请续期制度〗
字数：3888字
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