当代物权法百科全书小辞典初稿308-1
业主所有权的性质
一、一般理念
业主所有权的性质，一般是指业主建筑物区分所有权、建设用地使用权、地役权以及派生性、关联性权利义务的性质。最根本的性质，是私共化或者共私化的性质，与业主建筑物共管权有着非常密切的联系，是私共化中最典型和持续最长久的混合财产权之一。此项规定，由所有权关系法和物业管理法规范与调整，但建设用地使用权很大程度上肯定会由制度物权法统一规范与调整。
物权构造上，广泛存在复合性、复杂性、粘连性、并联性和立体性等特点。建筑物区分所有权总是与建设用地使用权结合在一起，建设用地使用权往往与地役权粘连在一起，建筑物专有权往往与建筑物共有权联系在一起，业主的共有权与共管权往往并联在一起，物权的设立、登记、变动往往复合在一起。
物权关系上，广泛存在交叉性、稳固性、多样性、特殊性和立体性等特点。业主所有权本身是个很大的财产权包裹，也可以与身份权、人身权等发生关系。建筑物和建设用地经久耐用，所有权人之间和所有权人与用益物权人之间可以建立长期而稳固的物权关系。业主所有权上，可以产生普通物权、担保物权与制度物权、政策物权等多种物权关系，建筑物上、建设用地上和供役地、需役地上都可以按照用途产生各种物权关系。在各种物权关系上，建筑物所有权和建设用地使用权的物权关系，是最特殊、最庞杂、最对世、最容易产生矛盾和最有发展动力的一类特种物权关系。
业主所有权，亦称业主建筑物区分所有权，系指业主建筑物专有权并延伸至建筑物共有权、建设用地使用权的复合性权利，辅之以业主建筑物作用权、利用权、地役权和成员权、共管权、共决权等成龙配套的一系列权利，是私有财产中权利与义务最庞杂的财产关系之一。因为它是一种错综复杂的很特殊的不动产，故既受所有权制度规范与调整，又受所有制制度规范与调整，除了普通物权法的保护与限制以外，制度物权法或担保物权法也不同程度地对此进行保护与限制。
业主所有权，指业主依法依规对建筑物内自己的专有部分享有占有、使用、收益和处分的全套权利，在此基础上，业主可以对于建筑物外共有部分享有共有、共管的权利，对于物业小区内的绿化地、空闲地和防空洞等享有共同使用、共同管理的权利。
广义的业主所有权是不局限于业主专有权的多维度权利，而狭义的业主所有权仅仅是业主核心的权利。总之，业主所有权是业主的独立性与共同性、一般性与特殊性相联结的权利。
本条款特将业主的专有权单列出来，是为了突出业主独立自主、权能完整的权利，而在实际情形下，业主所行使的是多维度的复合型权利。
二、一般分析
（一）业主所有权的独立性与共同性
业主所有权的独立性，类似于其他不动产和动产所有权的独立性。基于一物一权主义原则的主导，可以独立地体现出其绝对性、持久性、排他性。所有权人在法律规范的限制范围内可以自由地管领、支配、使用、收益、处分专有部分的财产，并排除他人的干涉、侵占、哄抢、破坏。这是一种独立自主、权能完整的权利，业主的排他性效力、优先权效力、对世效力、溯及力效力、物权请求权效力，从这里都可以完全显现出来。
业主所有权的共同性，是指业主专有权派生出了建筑物及其设施的共有权、共管权、共决权，包括派生出局部的和全体的共有权、共管权、共决权。业主建筑物专有部分是整体建筑物的主要组成部分，与共有部分形成一体性、不可分离性、建筑与土地集约性的特征，以及便利共享、公事共管的成员权利。譬如，没有电梯、楼梯、走廊，业主不能自由出入自己的居室、经营性用房等专有部分。因此，业主居家专有权的实现，必须经过通行设施共有权的行使才能获得。没有供水、供电管线等公共配套设施，业主不能正常利用自己的居室、经营性用房等专有部分。因此，业主生活专有权的实现，必须经过生活设施共有权的行使才能获得。
业主所有权的独立性与共同性，看似对立实则是统一的，相当于条件映射原理发挥的作用。业主所有权的独立性构成权利的中心，成扇形散布权利的纽带，全力映射到土地使用权及作用权、建筑物使用权及利用权、配套设施使用权利用权等共用权、共管权、共决权上来。业主所有权的独立性所发挥的效能是促使业主的产权清晰化，业主所有权的共同性所发挥的效能是促使业主的效益集约化，两者之间配合默契，相得益彰。这也是工业化、城市化建筑群体的一大景观，也是现代化建设的主流。现代化城市建筑，就是以高层多层和联体建设为基调，业主所有权的“独立性+共同性”就是最基本的物权模式。
（二）业主所有权的一般性与特殊性
业主所有权的一般性，有着他的外在表现与内在规律。透过此项条款，我们的第一印象，就是其所有权的四项权能适用于所有不动产与动产所有权的权能而且是一模一样的，所谓其占有权、使用权、收益权和处分权，就是所有权的通用公式。从所有权权能公式上，我们几乎看不出有什么破绽。由此及彼，我们容易找出其所有权的一般性的规律，如物权化的法律效力、独立自主的效力、物权保护与限制的效力等等，所有这些均可以视之为业主所有权的一般性。
业主所有权的特殊性，界定于建筑物区分所有权的特殊性。其特殊性是来源于多方面的潜能和多维度的权利配置。
第一，土地和建筑物的耐久性。土地是建筑物的依托物，土地的耐久性是任何物也不能比拟的，只要不受自然的或者人为的破坏，土地的使用期一般可高达40亿年以上。对于业主而言，土地的使用权、利用权至关重要，比任何一种标的物都显得极其特殊。业主的建筑物，按照现代的建筑标准衡量，一般可以使用一百年以上、一千年以下。这就意味着业主的建筑物所有权及其土地使用权可以传宗接代地行使一百年以上。不仅仅如此，土地和建筑物的升值空间是不可想象的，这就意味着业主的建筑物所有权及其土地使用权的含金量也是非常特殊的。
第二，业主建筑物物权的多维度。由业主建筑物土地使用权可派生小区公路和市区公路、绿化地、休闲地使用权和地役权，以及土地出租权、土地收益权；由业主建筑物所有权可派生出居住权、使用权、出租权、经营权、收益权、处分权和担保物权，以及继承权、赠予权；由业主建筑物专有权可派生出业主建筑物区分共有权，由业主建筑物区分共有权可派生出业主的共管权、成员权、会员权。
第三，业主建筑物所有权来源的特殊性，登记生效是其中之一。
后现代社会中城乡建设用地审批和建筑物规划，是要经过一套严格的程序进行的。凡是合法的建筑物产权，都是来之不易的。业主建筑物产权来之不易，不仅在于其价格高昂，更确切地说是公权力介入规范而导致获得建筑物产权的复杂化。相对于一般标的物，其获得所有权要比建筑物所有权的获得简单得多。
业主建筑物来源的特殊性，意味着业主行使建筑物所有权的特殊性，管领权、支配权、使用权、利用权、作用权有着特定的保护和限制性的条件。
业主所有权的一般性与特殊性，是从个别到一般，再从一般到特殊的演化过程。业主的专有权利是个别人独有的权利，业主的共有权利是从专有权利派生的权利，以上两种权利升华的结果，充分暴露出其权利的多潜能、多维度权利的特殊性。如果将业主建筑物区分所有权混同于一般的所有权，那么，业主的建筑物所有权就会变得一团糟。
（三）业主所有权法律内容的特异性
业主所有权的特异性，指由于某种原因导致物权法的内容上，加大了非重点项目的份量而减少了重点项目的份量。
业主所有权的核心权利是业主建筑物专有权和建设用地使用权，其次是业主建筑物共有权以及共有地役权，业主成员权、共管权、共决权等权利是外围而配套的权利。就是说，业主的专有权、共有权和共管权是业主所有权的三大中心内容，而专有权是其中的核心内容。
物权法《业主的建筑物区分所有权》一章中，共有权的内容大大超过了专有权的内容，而共管权的内容又大大超过了共有权和专有权的内容。不是因为业主的专有权不重要，也不是条款上轻重倒置，而是因为以下的客观原因或矛盾使然：一是，专有权是个相对封闭式的物权，划清界限后就没有多少要说的了；而共有权是个开放式的物权，划清界限后要讲物权关系和共管权、共决权。二是，专有权部分关注了建筑物，却难以将建设用地使用权区分为专有权，往往将建设用地使用权全部看作了共有权。理论上因为业主花钱购买了建设用地使用权，就应当有一份建设用地使用权的专有权；实际上在整栋大楼中建设用地使用权分割为专有权和共有权两个部分是行不通的，也没有什么多大的意义。再者，法律规定了单位与个人不能随便买卖土地。如在一栋楼房中，有几十个业主划分几十个建设用地专有权，平时看不出有什么意义，只有在整栋大楼被政府征收、拆迁时，或许对于业主各自的建设用地专有权以及建设用地共有权和建筑物专有部分、共有部分一同补偿一下。
物权法排列条款时，既会考量业主专有权的重要性，又会考量专有权的必要性，把一些重要的问题规定清楚了就适可而止了。总而言之，物权法关于业主建筑物专有部分的内容很少，业主建设用地使用权专有部分和共有部分没有涉及到，并不是因为这些物权不重要，而是因为有意无意地省略了，客观上不成比例了。
建设用地使用权一章中也很简略，只规定了建设用地使用权的本位权和地面权、地上权、地下权、地役权之类的权利。
建设用地使用权与建筑物所有权的最大区别，在于建设用地使用权本身的功效处于共用性甚至于公用性，不能如建筑物所有权那样人为地区分为共有权和专有权两个部分。变通的手法是，业主在转让自己的建筑物专有部分时遵循“地随房转”的规则进行交易，至于受让建筑物专有部分是否需要向出让人交付土地使用权费用，法律对此不作具体规定。物权法毕竟是民法，心有余而力不足。
相关法律：物权法第71条
相关名词：【业主建筑物共有权】【业主建筑物专有权】
字数：3888字
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