先来看一个例子吧。一对恋人在M市工作已有4年之久。他们都在某外企工作，两人月收入在1万元左右，一直在市区附近租着一套两居室，每月的租金2000元。两人计划下一年结婚，自然也就把买房的事提上了日程。家里人也愿意给予10万元作为支持，再加上自身15万元的存款，小两口就有25万元可用作购房前期款。最近，他们看上了一套80平方米的小两居，单价每平方米6500元。
该房总价52万元，首付30%即15．6万元，假设贷款利率为6．39％，贷款期限20年。以贷款金额36万元计算，那么他们每月就要还款3000元，月还款额占月收入比为30％，属于合理区间，月供并不会造成太大的经济压力。20年后，该房产就成为净资产，若以每月2000元的租金出租，一年的租金收入为2.4万元，以房屋使用权限70年计算，他们的租金收入可达120万元。
假如他们不买房而是租房，以当下每月租金2000元计算，20年的租房成本是48万元，加上20年的搬家费用以及中介费用，50万元是最低的租房费用。同时，这种成本的支出是属于消费性支出，随着消费的终结不会产生任何价值。
看过这个例子以后，可能很多人都倾向于买房，理由如下：一是生活更安定，省去了租房不适搬家的烦恼；二是资金风险小，买了房后房子就是自己的，而租房还要面临租金上涨的情况，自己的存款也可能缩水，丧失和如今形势下相当的购买力。
表面看来买房似乎是不错的选择，其实买房和租房的优劣各有千秋。通常来讲，买房以后就有了扎根城市的感觉，但买房的负担也很重，手头上必须要有一定的积蓄，交付了首付之后，还必须要有稳定的收入来保障支付月供。但房子供完了以后，就是属于自己的财产了，既可以把房子作为居住用途，也可以作为投资。
而租房的回报率几乎是零，不论住了多少年，房子终究还是别人的。但租房迁居比较灵活，且费用比较低，尤其是选择与几个朋友合租的方式，更能降低房租的费用，但同时也要注意处理好与人同住的学问，比如水电分账的问题、各人隐私的问题等。
所以我们应当根据个人的实际情况，权衡清楚自己手头上的积蓄、目前的收入来源、工作稳定性、未来几年甚至十几年的晋升前景以及风险承受能力等，量入为出，看自己是适合租房还是买房。
买房巧“砍价”
商品房的价格，一般可分为底价、标价和成交价三种；善于“砍价”的，可用低于标价，甚至低于底价的价格作为成交价，让自己得到真正的实惠。
我们在买东西时，首先考虑的就是其价格是否能再便宜一些。房屋作为一种商品，也有它的议价空间，这也是购房过程中很重要的地方。因为在一些小的细节上开发商即使做出让步，却仍以较高的价格出售，这就好比是“捡了芝麻，丢了西瓜”，吃亏的还是购房者。
首先，购房者要分析一下商品房价格的构成。商品房的销售价格一般是由成本费用、期间费用、税金、依法应当缴纳的其他行政性事业性收费和利润组成。其中，期间费用和利润是有弹性的，开发商可以根据自己的实际情况做相应的调整，这也就是购房者砍价的关键所在。
对于目前商品房的销售价格，有底价、标价和成交价三种。底价是开发商自己或者委托销售公司销售的最后底线价格；标价是开发商做广告对外所宣称的价格；成交价是购房者和开发商经过协商以后签订购房合同时所确定的价格，在底价和标价之间每平方米相差可能有几百元之多。不善于砍价者，用标价作为成交价，这样即使购房合同签订得再详细，补充协议签订得再多，也还是吃亏了，只不过在表面上维护了将来可能发生也可能不会发生的利益。
因此在谈判时，一定要舍得“砍价”，让对方做出让步，用低于标价，甚至低于底价的价格来作为成交价，即使在签订合同时不违背基本原则的情况下做出一些小的让步，也不失为明智之举。
具体来说，对于期房，销售人员会对购房者认为的某些不足的地方，做出每平方米几十元的让步。对此，购房者一定不要感到满足，应该进一步提出让价要求。这样，销售人员一般就会请出业务主管来和购房者谈具体价格，只有让销售人员请出业务主管，购房者才有可能进一步把价格洽谈下去。因为一般销售人员没有进一步让价的权利。
购房者在和业务主管谈价时，要从挑剔房屋着手，比如对房屋管线设计、公共设施面积、房屋朝向、小区绿化、电梯数量等提出合理的毛病，这样业务主管才有可能做出进一步让价的考虑。
不管怎样，购房者提出让价的要求后，要做到成交价一定要低于标价，至于成交价是否接近底价，甚至低于底价，就要看购房者个人谈判水平和楼盘销售情况了。
而对于现房，如果楼盘的规模比较大，一般议价的空间就比较小，因为个案数量多，给某个购房者大幅度让价的话，可能会引起大的混乱，开发商通常不会冒这么大的风险。如果楼盘规模较小，议价的可能性就大些，关键还是看购房者如何去和开发商交涉。当然，对于热销楼盘，开发商一般不会考虑让价的问题，而对于销售状况一般或者是滞销的楼盘，购房者不妨用上述办法试一下。
选择什么房贷产品划算
如今我国各种房贷政策轮番上阵，各大银行推出的房贷产品也是层出不穷，可对于自住购房和发送性住房的消费者来说，不管政策怎么调整，怎么还贷都将是一个绕不开的话题。
最新的政策显示，购买首套房产首付比例不得低于三成，二套房产首付比例已经不得低于50%，利率不得低于基准利率的 1.1倍。在这种情形下，有的人可能会想，首付比例提高以后，利率贷款能不能有所优惠。目前来看没有这方面的政策，不管首付比例提高到多少，利率都会是一样的。
房贷首付比例的提高，也给消费者购房增加了压力，鉴于此，各种房贷产品也应运而生。目前很流行加快还贷频率型，有的银行就推出了“双周供”，即将个人按揭贷款由传统的每月还款一次改为每两周还款一次，每次还款额为原来月供的一半。这样做的好处是还款频率加大，本金加速减少，还款周期明显缩短，而还款总额也有所减少。
举个例子，如果你因为买房在银行贷了50万元，按照30年的贷款期限、基准利率5.94%来算，选择传统的按月等额还款法，每月要还款2978.49元；而如果选择“双周供”，每两周还款1489.25元，这和一个月的还款额没多少差别。但从最后的还款总额来看，差距就比较明显了，前者为107.2万元，后者约为95万元，可使购房者节省一大笔开支。
但是，“双周供”一般适用于现金比较充裕，对房贷压力并不敏感的人群。而对于一般的工薪阶层来说，如果手上想保有一定的现金，可以考虑“定额供”、“定期供”、“接力贷”等产品。
“定额供”是指借款人每月按约定的金额归还贷款，月供不随利率变化而变化，多还的本金直接冲减贷款本金，少还的金额和剩余本金到期一次偿还；“定期供”是指借款人在借款期限内每月偿还贷款利息，按约定的期限间隔等额偿还贷款本金；“接力贷”是指以某一子女（或子女与其配偶）作为所购房屋的所有权人，父母双方或一方与该子女作为共同借款人，贷款购买住房的住房信贷产品。这种方式可以将借款人年龄加贷款年限适当延长，不受规定上限的限制。
而对于那些资金流动频繁、数额大的购房者来说，不妨考虑“存入闲钱省利息”型的房贷产品。贷款客户可向房贷账户中存入闲散资金，这笔资金即被视为提前偿还贷款本金，当日即可从计息基数中抵消；而该账户上的闲钱可以随时提取，不妨碍使用。
“二手房”贷款注意事项
房产价格居高不下，二手房渐渐受宠，于是各大银行纷纷推出了自己的二手房贷款项目，并在价格和手续上给出了不同的优惠。不过，由于二手房贷款要比一手房贷款复杂，作为二手房的购房者来说，在办理贷款时必须要注意以下一些情况。
1.了解所购房屋的产权情况
银行所提供的二手房贷款，是银行向借款人发放的用于购买售房人已取得房屋产权证、具有完全处置权利、可在二级市场上合法交易的个人住房或商用房贷款。所以，在购买二手房之前，购房者必须要到当地的国土局查档，了解一下所买房屋是否符合上述标准，如果不是，就要分情况处理。
如果你想要买的房子还处于房贷还款期，也仍然可以购买，只不过，你需要到银行办理个人贷款转按揭贷款。
如果卖房人没有独立处置权，那么合同上需要由房屋产权共有人共同签署，或者是获得所购房屋产权共有人同意出售房屋的书面授权文件。否则，不仅银行不会批放贷款，买方也很有可能会损失定金，甚至是首期款。
如果房子是公有住房或是经济适用房等非商品房，那么你需要明确该房产是否已过了非买期，已经批准可以上市买卖了，并需要向房主索要有关部门准予上市交易的文件或批准证书，因为这一文件在办理二手房贷款的时候也是必需的资料。
2.了解二手房评估费用
相对于一手房贷款，二手房贷款需要的材料更多，银行审批也会更严格，所以，大部分购房者会选择由中介代办。目前，房屋中介公司太多，良莠不齐，有些中介为了留住客户，往往会减少中介佣金费，却会在以后的其他收费项目上赚回来，而评估费用就是最常用的突破口。因此，只有了解二手房评估费用的收费情况，才能减少自己不必要的额外负担。
首先要明确的是，国家对于二手房评估的收费并没有做明确规定，仅仅是规定了最高限价。一般评估价格在100万元以下的房屋，评估费用不能超过价格的0.5%，市场上的各家评估公司可以根据情况自行确定收费。
其次要明确中介与评估公司的关系。由于竞争激烈，评估公司不得不靠中介拉客户。既然客户是中介拉过来的，“好处”肯定是大家分，如果评估费收得少了，那么分到手的就不多了。而很多购房者又是外行，不了解评估费收取标准，中介公司在与购房者签订过户服务合同的时候，通常只有中介服务佣金一项明确收费，其他的费用常以“办理过户、按揭所需费用均由买方承担”一句带过，这样，中介公司就会与评估公司联手将评估费用做到最高，使购房者蒙受损失。而实际上，评估公司最多可以在最高限价的基础上打四折。
因此，购房者在与中介签订合同时，要明确评估费用，将其尽量压到最低，如果对于中介提供的评估费用不满意，也可以自己找评估机构进行评估。
最后，在办理二手房贷款时，要对房屋进行两次评估。一次是由卖房人申请，评估价格作为过户时缴纳税费的依据；另一次是买房人申请，评估价作为办理贷款抵押的依据。因此，在与中介签订合同时，要明确合同中所收取的评估费用是几次的费用，以杜绝中介机构日后的乱收费。
■ 黄土即黄金，如何利用房产理财
房产理财的几个实用技巧
我国的房地产，已不再是简单的“住的地方”，很多人都把房子看成是商品化的一种投资方式。随着房价越来越高，房地产这一领域已经被越来越多的人所关注，而且引起了国家保证刚需对房地产的大规模调控，这也使得未来的房地产市场走向很不明朗。但不管未来房地产走向何方，想要理好财的我们，知道点房产理财投资的实用技巧也是非常有用的，以免因一时冲动投资房地产后给自己带来损失。
技巧一：买房巧用公积金。
现在很多企事业单位都为员工提供了比例可观的住房公积金，而在经历了多次加息、提高首付的前提下计划购房，很多购房者也都意识到了选用公积金是最好的省钱还款方式。然而如何巧用公积金也有学问。一般来说，将市管“贴息贷”和国管“组合贷”进行组合，两贷齐下其实更省钱。
据专家介绍，公积金贷款的还款方式较为人性化，如市管公积金的“贴息贷”，每半年返还房贷借款人一次贴息差额的优惠政策，能够为借款人节省不小开销；国管公积金的“组合贷”，则在公积金贷款不足的差额部分可由商业贷款补齐，利率按照不同的贷款方式分段计算，更加合理、公道。
技巧二：从小房产开始投资。
买房时是要贷款还是要一次性付清，不同的人会有不同的考虑。一些年轻人，看到刚刚竣工的楼盘就很冲动，很想一步到位，买下又高档又宽敞的房子。其实盲目买房是很不可取的，一定要量力而为，选择适合自己资产状况的房产投资，可以先投资小房产，待事业稳定，收入可观后，再考虑大而奢华的房子，循序渐进，不可幻想一步登天。
技巧三：可投资房产边缘产品。
除了买房子以外，房产边缘产品也是投资的途径。比如投资房地产股以及房地产信托产品等方式，以达到间接投资房地产，逐步了解房地产市场的目的。
技巧四：不要让投资的房地产空置。
投资后的房地产如果将其空置，是很不明智的做法，这既造成房产资源的浪费，又减少了自己的投资收益。其实，房产的投资收益有两方面，一方面是增值，另一方面是租金。只有玩转增值和租金，才是合格的房产投资者。
投资者买房为升值，这种理财思路是对的，但是，买房以后坐等升值，就不可取了。就住房而言，它的基本用途是居住，无论是自住还是他住，它都在释放着它应有的价值，一旦无人使用它，它的价值无法释放，投资者就得不到投资回报。
另外，持有房子也是有成本的，而且成本还不低，如物业管理费、装修折旧费以及为贷款而付出的利息等。为了减少这部分支出，投资者不妨将短期持有和长期持有分别对待。
对于那些以短期持有为目的的房产投资者来说，一个楼盘从交房开始，园区1～2年是装修扎堆之时，房产投资者可在拿到房子的钥匙后，把清水房出租给装修公司作临时办公用，如果是一楼的房子，还可以出租给建材供应商作临时仓库。对于以长期持有为目的的房产投资者来说，应该对已购房产进行简单的装修，以提高投资房的出租收益。有租金支撑的房子就像“开工资”，月月开年年开，累积下来，也是一笔可观的收入。
“宝”要押在“风水宝地”上
地理位置的好坏是影响房地产价格的关键因素，凡是好的地区或地段的房子，往往能成为房地产投资者手中的“王牌”，不出则已，一出便会有炙手可热的效应。那么，对想要投资房地产的人来说，什么样的地理位置才算是好的地段呢？
1.交通便利
