（第598节）影响房价的因素1：国家金融政策
目前来看，在经济市场上房地产业是我国的支柱产业，会带动钢铁行业、水泥行业、建筑行业等50余个相关行业的发展。每年房地产业光是缴纳的税费都相当可观，大力支持了国家从城建到民生的基础设施建设。我国经济有三驾马车：出口、内需、投资。出口要受到国际经济形势的影响，启动内需是一个复杂、系统的工程，且显效缓慢。防止经济突然过快下滑，只有投资，而投资中20%是房地产投资。并且从长期来看土地效益和房地产交易环节）税收占地方税收的1/3。可见房地产业在我国经济之中的所占的重要地位，房地产业一旦长期低迷，将对我国经济构成很大影响。房地产的需求和供给都会受金融经济、及政策调控在一定程度上的影响，同时进而又影响到整个国民经济的发展。
但是，牛顿（第三定律说明了力和反作用力是相互作用的，这条经典定理也适用于这里。不仅是房地产业会影响我国的经济发展，就经济发展也会影响到房地产业。一般情况下，在经济发展势头好的情况下，房价会持续走高，一旦经济步入低迷，房地产业也很难独自蓬勃发展。这在西方国家地产业的发展史上可以看出。于是，国家为了保证房地产业良性持续的发展，会出台一系列的金融政策，这些政策会对房展产生什么影响呢？
自2001年至2008年，国家每年都出台新的房地产金融政策，基本上经历了规范、发展、加强管理和适度调控四个阶段。例如：2001年6月19日，中国人民银行下发《关于规范住房金融业务的通知》（银发[2001]195号文，以下简称“195号文件”），主要是规范商业银行为了竞争任意放宽房地产贷款条件的行为。2003年6月5日中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号文，以下简称“121号文件”），是针对贷款利率下调以后，我国房地产业发展迅猛，局部地区出现过热苗头，为了防止出现房地产泡沫，加强对商业银行房地产金融业务的管理。
回顾大部分城市近年的房价情况，可发现这些政策都曾一度对房价产生一定的影响。
由于房地产行业与金融业有密切的联系，所以金融经济政策出台调控，会对房地产业的发展起到一定的影响作用。金融政策对房地产开发的影响以及对购房者的影响，同时会影响未来房地产价格的走势，具体原因如下：
1．利率调控与房地产价格的关系。我国的金融政策多表现为利率政策，利率政策调节）主要包括调整存款利率、贷款利率和存款准备金率三种途径。首先，存款利率的调高，直接影响到房地产投机行为，投机减少带来的成交量下发成本，从而会减少房源的供给量；再次，存款准备金率上调后，商业银行可提供放款及创造信用的能力就下降，结果是银根偏紧和货币供应量减少，导致利息率的提高和房地产投资和需求的减少；
2．其他金融政策与房地产价格的关系。除利率政府外，影响房地产价格的其他金融政策主要包括对金融信贷的管理、对按揭首付比例的规范、对社会保障住房开发的优惠等措施。这些措施对规范开发商贷款行为、改善房地产市场供给结构，缓解住房压力和降低住房需求发挥着重要作用。
了解到金融政策对房价的影响之后，能够帮助我们从大局上了解房价的浮动趋势，对投资者将是一个福音。
（第599节）影响房价的因素2：房地产投机
我们一直在谈论的是房地产投资的问题，但本节）要提出一个概念：房地产投机。投资和投机到底有什么不同呢？投机又会对整体市场产生什么样的影响呢？我们一起来看看。
所谓房地产投资，是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。而利用一个一个价值与价格不等的投资机会，利用市场出现的价差进行买卖从中获得差价的交易行为，就是房地产投机。房地产投机是利用房地产价格在短期内的高涨来买卖房屋赚取利润的行为，并且主要以购买期房为主。那么，这样的投机到底是怎么操作的呢？
由于一开始就采取了类似期货市场的保险金制度，即开发商只需要投入总体开发成本的一小部分资金，其他由政府支撑的银行提供贷款，就使得政府在这里面扮演了放贷者的角色。原来还可以收房子来迫使开发商“清仓出局”。但房子的流动性很低，政府成了房东其实一点好处都没有。于是，只好开始做局，拿土地的有偿批租来止损，房地产市场于是就一路走高，成了击鼓传花里的花，从政府、银行、开发商、投机者的手里向百姓传去。金融机构也要赚钱。金融机构也是大爷，怎么想办法讨百姓欢心是不会的，因为那是小钱，但有不像老外那样有个比较成熟的信用环境，比较科学的避险机制和方法，总是在存贷差上做文章。
房地产抵押或者按揭服务的确是一个很不错的业务，毕竟中国的老百姓还是很胆小怕事，而且又关乎他们一生的安居问题，于是，在政府主导的一路向上的房地产市场中，金融机构被迫或者半推半就地深陷其中。至今年5月末，在中国17万亿元贷款总量中，房地产相关贷款有2.5万亿元；但在这17万亿元中，以房地产及土地抵押的贷款，则占到50%。到了这一步，房地产市场有个什么伤风感冒，银行也要流鼻涕了。价格向下，怎么可能，我银行（第一个不答应。所以，这样的投机不仅伤害市场，还永远处于恶性循环中。提起投机，“温州炒房团”这样的名词，你一定不陌生，所谓的投机实例就是如此。
前几年，投机房地产行业几乎属于零风险，高收益。从2007年年初以来，国内CPI指数一直保持较高增长，都超过政府预期，这预示着中国的新一轮通胀的到来。从我国住宅市场价格变化情况分析，在过去十多年中价格的平均增长幅度在20%以上，大大超过了周期通胀率15%的水平，美国，英国，香港等地的研究资料表明，房地产价格的年平均上涨率大约是周期通胀的两倍。然而投机过热就会使市场陷入不健康。而现如今过度的投机对房地产市场的影响，我们有目共睹，接下来看几组数据。
2010年年初，统计局公布了2009年1~10月的房屋租售比引起市场关注，北京的房屋租售比超过1：434，上海的房屋租售比超过1：418。深圳、杭州均突破1：360。广州市国土房管局也于今年1月20日对楼市发出预警，称当前房价租金比已超过国际公认的风险警戒线水平，商品住宅市场投资风险增加。
“房屋租售比”是指一套房子每平方米月租金与房屋销售均价之间的比值。国际公认的标准租售比以在1：200～1：300之间为合理区间。而在中国，北京、上海、广州都已经显着超过了1：300，很明显市场存在泡沫。
由于中国人与外国人对购房和租房的看法不同，导致了买房成为大多数中国人生活的必需，这也是造成我国房地产租售比远高于国际标准的原因之一。但是，中原地产等多家专业机构分析人士认为，投资需求的大量入市是促使房价上涨速度过快和租金水平严重背离房价水平的最直接原因。
目前，投资者已经逐步取代刚性需求者，成为市场的主力。但政府已经出台相关政策，例如限购令来大力遏制投机行为。相信一段时间之后，房地产业的泡沫势必会越来越少，这对房地产市场的长远发展绝对是个好事。
（第600节）影响房价的因素3：土地政策
土地政策和地价是有直接关系的，地价又会直接影响到房价。所以土地政策也是影响房价的重要因素之一。
所谓土地政策是指国家根据一定时期内的政治和经济任务，在土地资源开发、利用、治理、保护和管理方面规定的行动准则。它是处理土地关系中各种矛盾的重要调节）手段，一般包括地权政策、土地金融政策和土地赋税政策等。
为什么土地政策对房价会有这么大影响呢？
因为土地是房地产生产建设过程中最重要的投入要素，在我国城市土地国有的制度背景下，土地政策作为房地产经济的外部冲击因素，往往通过调整土地市场的供应方式、供应数量供应结构对土地市场产生影响，进而作用于房地产市场。
在前几年，我国土地价格指数与房屋销售价格指数的涨幅一直处于平稳状态。但在01年以后，房地产用地价格指数出现大幅上涨趋势，与之相比较，房屋销售价格指数的涨幅虽较以前有所提高，但总体来看，房屋销售价格指数的涨幅要远小于土地交易价格指数的涨幅。
地价与房价的这一变化，让我们获得了两方面的信息：
（第一，我国土地市场化的运作推动了土地价格的快速上涨。当然，地价的上涨不排除还有土地与房地产市场背后交易的投机因素不断增加的可能。
