为什么说中国房价将维持破而不灭
房地产与股市相同的是两者都已经沦为金融产品，但两者又有不同。股市买卖非常方便，可以在短时间内进行大量的交易；但是房地产不行，所谓崩盘就是价格短时间内大幅下降，如果发生这种情况就必须能够在短时间内进行频繁交易，但房地产市场不是这样的情况。房地产是没有形成金融市场的金融产品，是非常特殊的金融产品，其他的金融产品都有集中固定的交易场所，而房地产没有。从这点上来看，房地产就不可能存在崩盘。我的观点是房子价格可能会“破而不灭”。
“破而不灭”与“崩盘”是两个截然不同的表现。日本房地产价格是这样，日本房地产价格到达最高峰之后，也没有出现一个急剧的下降，也是一年一点慢慢下降的。中国经济在发展，房地产从长期看还会上涨，因此这两股力量对冲的话，中国房地产不可能发生崩盘。
房价看涨预期是房地产投机的首因
中国房地产价格长期泡沫化固然与金融、货币等因素有关，但是从更深一层次进行考虑，我们就会发现，中国房地产价格“长期看涨的预期”才是房地产投机以及民众急于买房的最核心因素，也就是人们认定房地产必然会涨价，所以人们才会买房。
我们治理房地产价格也必须从打消这种预期入手。
如果政府能够做出房地产价格下降的承诺，并切实实现这一承诺，那中国房地产价格上涨的预期就自然消失，毕竟现在的房地产价格是虚高的。如果中国房地产价格长期上涨的预期不复存在，那房地产市场的非刚性需求也自然会望风而退。这将会成为中国房地产价格回落的一个最重要因素。我相信中国政府是可以做到这一点的，因为政府手里的牌还很多，只是想不想打出来的问题，这不仅仅看地方政府的态度，更考验中央政府的决心。
高房价的最大危害在于推高通胀
尽管中国的通胀原因复杂，如不可低估的货币因素和不可避免的输入性因素，但是有一个容易忽略的因素，那就是因房价不断攀高而引起的通货膨胀。这里面又包含两个原因，其一是地租级差化的问题，其二是房地产泡沫的问题。
确切地说，中国的地租级差化是从改革开放之后开始的，1997年住房制度改革又使这一过程进入加速阶段。地租级差化的过程本身就是造成通货膨胀的因素。中国用十几年时间完成了发达国家几百年才完成的过程。在中国地租级差化的过程中，包含着两个重大转变：其一是从无地租到有地租，其二是平等地租向级差地租转变，这两个因素都大大推高了通胀。
地租级差化本身就在推高中国房价，而中国近年来投机性的房地产泡沫化更是放大了这一因素。中国GDP七八年才翻一番，中国房价从1997年改革以来已经翻了十番左右，这对通货膨胀将是多大的冲击。当然，房价的上涨与地租（含商业地租和房租）的上涨并非同步，中国也一直存在着房价上涨与房租上涨的偏离，主要表现为房价上涨快，房租上涨慢，但正是这种偏离，为日后房租的报复性上涨预留了空间。要么降房价，要么涨租金。如果房价在短期内降不下来，那么租金必然会涨上去，这将是继续推高通货膨胀的主要因素。
另外，中国现在最大的问题是我们不能再制造更多的房奴。因为每个房奴都是中国经济内需不振的来源。每个房奴的还贷期都在二三十年。日本当年的高房价至今还有很多人在背负着贷款，这也是日本经济不振的原因之一。这样的悲剧不能在中国重演。
房地产价格不可能“大降”，买不起房的人也租不起房
关于买房问题，政府虽然有过让民众暂时租房住的表态，但现实情况是，如果房价长期脱离民众收入水平维持高位，那租房也很难满足民众的需求。因为那些买不起房的人，租房照样存在经济困难。租房每月的租金并不比房贷少多少。这也是人们倾向于买房的原因，也是我们主张房地产价格必须降下来的道理。
尽管中国出台了很多措施，但中国房地产价格不可能出现“大降”，其原因在于以下几点。
首先，在于中国房地产价格的攀升主要是地租级差化的过程，而这个过程是不可逆转的。
其次，我们可以参照房地产泡沫比较小的中西部二三线城市来看房价，中西部三线城市的均价一般在3000多元，这与“北上广深”主城区的差距在10倍左右。如果认为中国二三线城市不存在房地产泡沫或是泡沫很小的话，那“北上广深”等城市的房地产价格就不能算是高得离谱。因此中国所谓的房地产降价，也只能是挤掉其中的泡沫成分，而对因地租级差化推动的房价上升是没有任何影响的，从这个角度来看中国房地产价格不可能大降。
另外，中国房地产价格还存在成本刚性。房地产价格最终是由成本与利润决定的，中国的房地产成本主要由土地成本、建筑安装成本和各种税费及营销成本组成。在这些成本中，建筑安装成本、营销成本变动不会太大，房地产税费短期内也不会大幅调整，因此中国房地产价格不会出现自由落体式的下降，也就不会对房地产企业产生不可承受之冲击。
中国房地产价格不可能“速降”
中国房地产价格可能会下降，但是不会速降，而且对中国经济也不会冲击很大。首先，中国房地产的刚性需求仍然旺盛。按政府承诺，未来5年中国将新建保障性住房3600万套。保障性住房应当以公租房和廉租房为主，再加上棚户区改造。保障房达到3600万套以后，在住房的覆盖率可以达到20%，这将有效缓解住房的压力，特别是解决中低收入和新参加工作大学生的住房要求。但从另一方面来讲，即使这一目标实现，中国也将会有80%的人需要靠市场来供应住房，这是个非常大的刚性需求。
其次，随着中国房地产价格的下降，将会有更多的人能够买得起房，中国的刚性需求只会增加，而不会降低，中国房地产的市场容量短期内不会减小。在一个需求旺盛的市场，产品供应商发生危机的可能性是很低的。就像中国人民币一直升值，中国出口照样强劲，其中最关键的因素就是外部市场的需求。
第三，中国房地产企业不存在“产能”问题。在制造业的其他行业，如果其企业上了生产线而不进行生产，机器闲置就会产生亏损。而房地产企业不会出现这样的情况，房地产入行快，转行也快，保障房增加的过程，也必然是中国房地产建设不断减小的过程。如果中国很多房地产预期房地产价格会有所下降，他们就会及时收缩项目，中国房地产的产能也会随之下降。这种现象在金融危机时就上演过一次，当时政府想出售土地都卖不出去。
房地产降价的突破口
中国房地产价格下跌会有三个突破口。从近期，看突破口可能为加息。当中国加息加到购房者不可承受之重时，就可能出现房地产成交量下降，价格下降的现象。从远期看，房租下跌将是中国房价下跌的推动因素，但这需要政府的保障性住房真正到位才能实现。还有一个不可预知的突破口，那就是中国政府的房价调控措施。政府的调控措施属于“不定时的炸弹”，时间不确定，威力不确定，但是这也是最可能使房价出现拐点的情况。
最近政府出台以及即将出台的调控措施，都会对房价有所影响。除此之外，建议政府在土地出让过程中，也可以考虑改“价高者得”的拍卖方式为“价中所得”的投标方式，这样才能从技术上改变游戏规则，对高房价起到釜底抽薪的作用。毕竟地价是推高房价的主要原因，另外“价高者得”的方式缺乏必要的做空因素，很容易出现单边上涨行情，这是技术性因素，但我们不要忘记基本面的改善，往往是从技术上取得突破的。
房价下降有那么可怕吗？
有人认为当前中国经济只有房地产这一个支柱行业的情况下，如果房地产价格下降，那中国经济必然出现问题。如郎咸平就是持这样的观点。这种担心有其合理成分，但也存在偏颇之处。笔者认为，中国降房价不会对中国经济产生太大的影响。
房地产价格下降危害不大
关于中国房地产价格下降，是否会冲击到中国经济，我认为这不必担心。因为房地产价格下降会冲击中国经济，建立在房地产的需求和供给下降的前提上，而这样的情况很难发生。
对于地方政府来说，房地产价格下降，可能会造成土地出让收入的减少，但在现有土地出让体制没有大变动的前提下，中国地方政府的土地出让收入也不会迅速下降，不会对地方政府的财政收入造成大的冲击。
总之，中国房地产购买市场的需求刚性以及中国房地产供应市场的成本刚性这两个最关键的因素决定了中国房地产价格即使下降也是一个平稳回落的过程。不会对房地产企业和地方政府造成非常大的冲击。
中国现在实行的是市场经济，在市场经济条件下，没有任何一个行业的市场总容量是持续增长的，这在其他行业早已经是常识，房地产市场也应如此。房地产企业本身就应该存在这样的意识与应对能力。只要市场容量存在，房地产企业就能生存，房地产价格下降只会将那些弱小的房地产企业淘汰出局。
房地产价格平稳回落是一个不可阻挡的大趋势，与其让泡沫大到一定程度破裂，不如提前主动挤掉泡沫。人为的托市是愚蠢的行为。让房地产价格大胆地降下来吧！
