法官析案
作为一家专业从事室内装潢的公司，应当知道民用建筑室内装修，严禁使用沥青类防腐防潮处理剂。但该装潢公司仍将水柏油作为防潮材料使用，违反了国家强制性的规定。基于该装潢公司的违约责任，李女士随时可以终止合同。
根据双方的合同约定，终止合同后双方即应办清算手续，但双方均无证据证明采取过积极主动的措施作清算，导致停工后的工程量和费用无法准确估算，双方均有责任，但装潢公司违约在先。法院综合考量后，遂判决装潢公司承担主要责任。
9．格式合同约定不明，提供方索款法院不给撑腰
关键词
格式合同/未作出约定/不具有约束力
基本案情
2002年4月11日，天津某置业有限公司与钟某协商签订了房屋拆迁补偿安置协议。协议内容为：被拆迁房屋的折价、过渡费、搬家费合计48739．77元，被告被拆迁房屋面积为107．48平方米，安置房为都市阳光小区23号楼1单元301室，钟某提前进行搬迁，按协议置业公司奖励钟某8平方米的安置房屋面积。2004年11月，被告搬入都市阳光小区23号楼1单元301室。
置业公司诉称，置业公司对被告钟某进行拆迁安置，经结算，钟某还应给付置业公司房屋差价款23654．02元，要求钟某给付23654．02元。
钟某辩称，自己与置业公司签订的房屋拆迁补偿安置协议是事实，但协议上对安置房价款等事宜未作约定，不同意置业公司的诉讼请求。
法官析案
国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁人与被拆迁人应当就补偿方式、补偿金额、安置房面积、安置地点等事项，订立拆迁安置协议。置业公司、钟某所签订的协议对补偿安置房屋的约定明确具体，协议签订后钟某按协议约定进行搬迁，并已按协议实际入住安置房屋。协议系置业公司提供的格式合同，置业公司主张钟某应给付房屋差价款，只提供了拆迁部门的结账单，钟某对此予以否认，结账单是置业公司委托拆迁部门作出的，系置业公司自己单方意思的体现，故对钟某不具有约束力。协议只约定了钟某被拆迁房的补偿款及安置房的位置、面积，对钟某超过安置房的费用负担并未作出约定，置业公司作为开发商相对于被拆迁人处于专业上的优势，对协议内容的理解应作出不利于置业公司的解释，置业公司要求被告给付差价款23654．02元无事实依据，故依照《城市房屋拆迁管理条例》第十三条之规定，判决驳回置业公司诉讼请求。
10．格式合同出现争议，条款提供人利益靠后
关键词
不利于条款提供/非格式条款/优于/格式条款
基本案情
2001年7月，王女士在某保险公司为自己7岁的儿子投保了一份少儿终身险，约定保费每年交一次。该公司保单第六条规定：“投保人在保险合同生效之日起180天后因病去世的，可免交其死亡后的保费，合同继续有效。”两年后王女士病逝，按照合约约定，王女士可免交其死后的保费。后来，该保险公司在查阅王女士的病历后，认为王女士曾患有高血压，而投保时未向公司说明，保险合同第六条不适用，应继续缴纳保费。王女士的家人则认为保险合同第六条并没有有关疾病和症状的例外免责，认为不应该交保费。那么，余下的保费，王女士家人该不该交呢？
律师说法
保险公司的合同是典型的格式合同。格式合同通常由一方当事人事先拟定成固定的格式和内容，简化了当事人订立合同的过程，提高了交易的效率。但是，格式合同也容易造成一方当事人利用其优势地位，在格式合同中列入一些不公平的条款，而合同的另一方当事人由于自身地位的原因，对格式条款只能被动接受，这样的合同实际上违背了公平原则。
《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供条款一方的理解。”对格式条款的解释，须遵循两个条件：1．不利于条款提供人的原则；2．非格式条款优于格式条款的原则。在上述案例中，保险公司与王女士家人对保险合同的理解产生严重分歧，《合同法》将明白无误地支持王女士家人的主张。
律师提醒
我们会在生活中遇到大量的格式合同，特别是与电信、邮政、供水、供电等行业打交道时。这些合同中可能有许多不利于消费者或模棱两可的条款。当您在生活中使用此类合同时，完全可以按照自己的合理理解去向对方讨个说法，以维护自己的合法权益，这也正是我国《合同法》关注格式合同的目的。
11．由第三人造成的违约责任，需分别解决
关键词
合同中的纠纷/最终归责
基本案情
2001年7月，某中学向某商贸公司购买了100台教学电脑，并签订了合同。合同约定，每台电脑3000元，共计货款人民币30万元，由该商贸公司于同年11月底前将电脑送至该中学。该中学在合同签订后向某公司预付货款15万元，其余货款在收到全部电脑后一个月内结清，如一方违约，应向对方交违约金2．5万元，并赔偿相关损失。该商贸公司送货的货车途中被个体运输户金某撞翻，致使10台电脑受损。经交管部门认定，此次事故的责任由金某负全责。某商贸公司见责任不在自己，故不肯承担某中学的损失。某中学对此有异议，多次派人交涉，均无结果，遂告上法院。
律师说法
《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”第三人是指合同当事人之外的公民、法人或其他组织。解决由第三人原因造成的违约纠纷应分为两步：第一步，依据合同由违约当事人向对方承担违约责任，以解决合同中的纠纷；第二步，承担违约责任的当事人向造成违约原因的第三人追究法律责任，以解决违约损失的最终归责和赔偿问题。
因第三人的原因造成的违约行为，仍由合同当事人承担责任。债务人和第三人之间的关系属于另一法律关系，应该另行解决。
本案中，某商贸公司提出未按合同交足电脑系个体运输司机金某所致，其不应当承担违约责任的理由不能成立。某商贸公司未按合同规定数量供应电脑，属于合同违约，应当依合同向某中学承担违约责任。个体运输司机金某对某商贸公司造成的损害，属于侵权行为，某商贸公司应当依据事实和法律直接向金某要求其承担损害赔偿责任。某商贸公司向某中学承担违约责任后，可以依照法律规定或按照约定向人民法院另行起诉，要求金某赔偿其损失。这是两种不同性质的法律关系，应当分别解决。
12．不明价值错卖古董，合同关系可撤销
关键词
重大误解/可撤销合同
基本案情
78岁的仲老汉，家有祖传木床一张，仲老汉见木床比较破旧，准备出售。曹某得知后，与其岳父宋某一同前去看货。宋某一眼便看出这是张古董床，价值不菲。但他并未声张，于是二人欣然以8000元购得，尔后以18万元的价格将其售出。得知这一情况后，仲老汉懊悔不已，向曹某翁婿追讨这张错卖的明代香红木床。在多次协商未果后，仲老汉一纸诉状将曹、宋两人告上了法庭。
法院审理后认为，曹某等被告在买卖过程中，故意隐瞒真实情况，不如实告知这张床是由名贵木材打造的明代古物，并隐瞒了他们贩卖木床的真实用意，使得仲老汉作出错误的意思表示，因而曹某等被告也存在一定的欺诈行为。现在，仲老汉在知道撤销事由之日起一年之内提起了诉讼，法院依法应予以保护。在该院法官的调解下，买卖双方以9万元的总价平息了这起祖传明代木床买卖纠纷。
法官析案
法律规定，行为人因对标的物的品种、质量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。在本案中，仲老汉由于自己的认识能力不足，对这张价值不菲的明代香红木古床作出了错误认识，使18万的木床贱卖为8000元，因而仲老汉对这起买卖行为存有重大误解，其与曹某等建立的合同关系，属可撤销合同。
13．皮毛官司不复杂，退货还款好商量
关键词
重大误解/合同/撤销/退货
基本案情
秦小姐在段某的时装店花5200元买了一件毛皮大衣，秦小姐说，当时她再三向店员询问，得知衣服是狐皮的。因担心有假，她再次到该店，要求店员给她写下收据一张，并标明衣服为狐皮。
该衣服后经有关专业人员鉴定，认为衣服只有衣领、袖口部位为狐皮，衣身为兔皮。秦小姐认为时装店在销售服装时对她形成欺诈，所以要求退货，并双倍赔偿购衣款共计10400元。
段某则称，狐皮与兔皮区别很大，一般消费者均应有此常识，店员根本没有故意欺诈消费者。
另外，段某说，店员根据顾客的要求为秦小姐写了收条注明所买衣服为狐皮，是因为该衣服的确有一半是狐皮，因为衣服不全是狐皮，所以没有注明全狐皮，段某同意退货，但不同意双倍赔偿货款。
法院经审理，判决段某还秦小姐货款5200元，秦小姐将所购皮衣退还给段某。
法官析案
因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院予以撤销，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。
秦小姐到段某处购买的皮衣，大毛领及袖口均为狐皮，秦小姐认为收据中所注明“狐皮”指的是衣身为全狐皮，段某认为收据中的“狐皮”指的是该衣服含有狐皮，并未明确标注为全狐皮。
因双方对该标注存在争议，秦小姐作为消费者，对所购的商品有重大误解，起诉要求退货，段某同意退货。秦小姐说店员在销售皮衣时对她构成欺诈，理由不足。
14．租客违约，中介撬门收房违法
关键词
强行撬门/侵权
基本案情
李先生2005年10月25日通过某房地产中介租了一套二居室，并签订了为期13个月的租房合同。合同上标明房租每月3000元，并约定了4次交款时间，交付方式是付三押一。但没约定每次交付多少。
2006年12月1日中午，当时李先生不在屋内。后来李先生发现中介公司曾撬门收房，故前去理论。
中介负责人表示，李先生没有按时间交租金属违约，他们有权收回房屋，且不退押金，撬门是因找不到李先生。李先生说，合同并没写明最后一次交费需多交一个月，且合同里有押金可抵租金的条款，他们现在的租金到25日，还没到期，中介无权强行入室。那么，即使胡先生真的违约，中介公司是否有权撬门收房？
律师说法
中介不是房屋产权人，也不是使用权人，且不是公安机关，无权利强行入室，强行撬门属侵权。
15．租赁期满，租约不能“自动续约”
关键词
不定期合同/随时终止租赁合同
基本案情
刘某在某路段租了一个商铺，当时与业主约定租赁期为2000年4月至2001年4月。合同期满后，刘某未与业主重新签订租赁合同，又继续使用该商铺近四个月，并交了租金。现在刘某决定不再租这个铺了，业主认为按照当初约定，刘某必须找到人转租，否则不退回5万元押金。但刘某认为与业主之前签订的合同已期满，自己没有必要再履行合同。那么，业主和刘某究竟孰是孰非？
律师说法
按照《合同法》第二百三十二条的规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”
从本案可以看出，刘某与业主的租赁合同期满之后，又继续交租并使用该商铺的，该租赁合同已自动转为不定期合同，依法律规定，业主有权随时终止租赁合同，要求刘某搬出该铺，但要给刘某必要的准备时间；刘某也有权随时终止租赁合同，但要及时通知业主。终止租赁合同后，刘某没有义务为业主再找新的承租人。至于业主扣刘某押金，既没有合同依据，又没有法律支持，业主应全额退还押金给刘某，否则刘某有权向法院起诉要求取回押金。
16．妻子偷偷卖房，伪造合同无效
关键词
不构成表见代理/取得并非善意
基本案情
1993年8月，37岁的吕某（女）经人介绍与大她七岁的何某（男）结婚，由于两人都是再婚，故非常珍惜新成立的家庭，夫妻感情也较好。为了改善家庭经济状况，两人商定由何某出国打工，而吕某则留下来照顾家里。何某临走前，将租赁公房的房卡交与吕某保管。
何某一去就是四年，期间也按时给吕某寄了生活费。但由于长期分居，二人产生矛盾。故2005年元月，何某回国后经过再三考虑决定离婚，并向妻子索要一直由其保管的租赁公房的房卡。没想到妻子已将此房买了下来，并转手卖给了自己的亲生女儿。
何某莫名其妙丢了房子，几番思考挣扎后，决定把房产局和妻子吕某告上法庭。
法院审理认为，吕某与房产局所签《公有住房出售合同》，与其亲生女儿所签《房地产买卖合同》无效。
法官析案
何某将家庭成员的利益都归于自己，房地局没有足够的理由相信吕某能代表家庭共有成员，是为家庭共同利益，因此不构成表见代理，房地局与何某妻子所签合同无效。吕某的女儿作为理应知道内幕的第三人，在售让房屋后未能支付相应对价，对该房屋的取得并非善意，与吕某所签合同也视为无效合同。
17．在出租房内从事非法活动，出租人可随时解除合同
关键词
承租的房屋/进行非法活动/出租人有权解除合同
基本案情
2005年9月13日，胡某、杨某通过中介，以每年5000元的价格承租了黄婆一套位于西区的房屋，并签订了两年的合同。胡某、杨某入住出租房屋后，多次聚众在出租房内赌博，后因群众告发，遂引起公安机关的注意。2006年2月17日，胡某、杨某等共计8人在出租房赌博时，被有备而来的公安人员抓获。黄婆知道胡某、杨某租房屋系用于赌博后，很是气愤，便在他们治安拘留释放后，提出解除房屋租赁合同。胡某、杨某以租赁期未满为由，拒绝解除租赁关系。黄婆便向法院起诉。
法院审理后认为，胡某、杨某在租赁期间，将出租房屋用于赌博，有公安机关的处罚证明以及群众证言证实。胡某、杨某召集他人赌博的行为致使合同规定的解除条件出现。法院遂依法判决解除房屋租赁合同关系，并限胡某、杨某于判决生效后3天内搬出出租房。
