旅游房地产一般是指在旅游城市及其周围或自然人文景区开发的房地产项目，它往往依靠现有自然风景和历史文化积淀的优势，营造更具文化的氛围，更好的生态环境，以便更适宜人们休闲和居住。同时也是为完善旅游城市和风景旅游区生活配套设施，提高旅游质量创造了条件。因此旅游房地产开发项目的建筑和基础设施配套系统应符合它所依托的旅游城市景区的特色，适应这个地区旅游居住的需要。同时又要特别注意从有利于持续发展的角度出发维护和发展旅游城市或旅游景区的完整风貌和生态环境，十分珍惜每一个自然景点和历史古迹的价值。通过旅游房地产的开发，要有利于进一步提高旅游城市或旅游风景区品位。旅游房地产项目的选点既要依附自然景区，又要与自然景区保持一定的距离。特别要离开自然保护区，使旅游房地产开发项目与原有的自然人文景观成为相辅相成的有机整体，以更加充分发挥旅游城市和旅游景区的特点，提高其经济、社会和环境效益。
（第一节）旅游房地产的建筑子系统
一、旅游房地产项目的类型和特色
旅游房地产建筑是旅游房地产项目的主体。不同类型的旅游房地产项目，应建设不同特色的房产建筑。
（一）旅游房地产项目的类型
旅游房地产项目的类型按项目用途性质分，可分为居住型项目、经营性项目和居住与经营相结合的综合性项目三种。
居住型项目是指开发建设在旅游风景区周边地区，单纯用于居住的房地产，这类房产主要以出售的方式卖给消费者，用于日常居住、度假、休闲居住用的，通常这类房地产建筑标准较高，布局较宽松，绿化环境较讲究，多为别墅区。如江苏直镇的金澄湖别墅，就是这种居住型旅游房地产项目，它是以江南古镇直这个旅游区为依托，利用金澄湖秀美的风景开发建设的房地产项目。购买这种别墅的消费者除了一部分工作生活在附近地区的人用于日常居住的外，大部分是将这里的房产作为双休日和节假日度假休闲用的。
经营性项目是指开发建设在旅游城市或旅游风景区周围用于为旅游服务的营业用房地产开发项目，如宾馆、度假村等。这类开发项目建成后，主要用于接待团体与个人作临时性旅游居住或短期度假、休闲、会议居住。这类项目的建筑设施的构成一般以满足居住、餐饮和一般娱乐为主，大都没有独特的主题特色。
居住和经营综合性项目是指开发建设在旅游风景区周边地区具有特色主题的独立成系统的综合性房地产开发项目，这类项目一般规模较大，项目除了可供出售和出租的居住用房之外，还应具有一般旅游宾馆所必需具备的建筑设备，以及具有独特经营服务主题配备的建筑和设施。这类项目的居住房屋可以出售给消费者作为日常居住用房或私家度假用房，也可以作为宾馆客房出租给短期和临时暂住人员作为度假休闲用房。租用这类房的顾客既可以享受宾馆式的服务，也可以自开伙食，以家庭生活方式休闲度假。经营性的建筑和设施既可以像一般宾馆和度假村那样接待旅客，还可以以本项目独特的经营服务主题（如康复、自我保健、会议、养老等）接待较长时间定点旅游、疗养、度假的人员。主题经营的内容，则是向居住在本项目居住用房内的长住居民或临时居民提供与各主题服务相配套的功能设施的服务。这类项目如前面提到的昆山清水湾中星康乐城，江西龙虎山申龙湖主题度假村等。
（二）旅游房地产建筑的特色
旅游房地产的建筑要既突出所处旅游城市或旅游景区的特色，又要符合本项目主题服务内容的特点。旅游房地产项目的建筑要与所处旅游城市或旅游风景区的个性和特点相融洽相协调。
否则就可能破坏旅游景区固有的特色，影响旅游景区原有的姿态。
例如在小桥流水、黑瓦粉墙、古色古乡的江南古镇里，开发建设一个玻璃幕墙的高楼大厦房地产项目，就会严重破坏古镇的整体特色，损害其本来风貌。给人们产生一种不伦不类的感觉。所以旅游房地产开发建筑一定要根据每个旅游城市或旅游风景区的现状特点与发展要求，科学合理地选择开发地点，确定建设规模和设计适宜的建筑式样。例如，在体现江南水乡特色的古镇内或周围新开发的房地产项目，一般不宜设计完全西方欧式的房屋建筑，而应设计既能与江南水乡建筑相协调的又能体现现代气息的建筑。相反如在以天主教堂为标志性建筑形式的特色旅游区——上海佘山风景区周围，如果选择开发建设具有浓郁的欧美风格的建筑，不但显得非常协调，能与整个佘山风景区融为一体。而且可以充分利用佘山原来的风貌特点与旅游房地产项目共同造成品牌效应。又如，江西龙虎山是我国道教文化的发源地之一，具有秀美的自然风光和丰富的道教文化人文景观和历史文物。吸引了国内外无数旅游者来此朝圣观光。所以在策划龙虎山申龙湖度假村项目时，无论从建筑结构布局，还是设置的功能设施，都要从龙虎山风景区的特色出发，尽可能体现出道教文化的气息，如八卦广场和道教文化展视厅等的设置，就是为了使旅游房地产项目尽可能与当地旅游风景区特色相结合的目的出发的。
二、旅游房地产项目建筑工程的规模和构成
旅游房地产项目建筑工程的规模可大可小，大到一个旅游城市的开发建设，小到一个单体工程项目。其建设内容的构成也是可繁可简，繁到可包含一个城市建设的所有方面，简到单一的住宅别墅。
（一）旅游房地产项目建筑工程的规模
旅游房地产项目的建筑工程规模，按其大小一般可分为三种，其一，是旅游城市的开发建设。我国有很多着名的旅游城市，如杭州、扬州、桂林、苏州、肇庆等是我国广大人民和国际旅游者的游览胜地。随着生产的不断发展和经济文化水平的提高以及改革开放的进一步深入，我国旅游事业将会越来越快地得到发展，很多原有的旅游城市要进一步发展和完善，新的具有旅游资源潜力的城市或地区会开发建设成新的旅游城市，这一切都离不开旅游房地产的开发。没有旅游房地产的开发，就没有了大规模开发旅游的先决条件。我国有很多非常秀丽的自然风光和历史古迹，就是因为缺乏必要的交通道路和起码的生活必需条件，而得不到开发利用，只能成为极少数人的探险的去处。好多的沿海地区漂亮的海湾和美丽的沙滩，白白地搁在那儿，无人过问，却每年有许多人花很多的钱跑到美国夏威夷海滩去游泳，淌沙晒太阳，这是为什么，就是因为那儿有一个可供游人吃、住、玩的良好环境条件。夏威夷城的各项建筑都是围绕着为旅游、为海湾、为沙滩旅游服务的。夏威夷城的开发建设，本身就是一个大的旅游房地产开发项目。又如海南岛在设立特区后开发建设的三亚市，也是一个大的旅游房地产开发项目。它从城市的个性、功能、定位到每一个建设项目的确立实施都是从有利于开发三亚丰富的旅游资源，为旅游服务出发的。
三亚很快就成了着名的国际旅游城市。
其二是综合性的成片旅游房地产开发项目。这一类项目往往是选择在那些具有较丰富的旅游资源潜力，但尚未开发或尚未完全开发的地区实施。所以，它必须从开展旅游活动所必须条件的各个方面，全方位地考虑开发建设，从整体上为开发旅游资源创造条件。因此它必须是综合性的开发，即不仅是房地产本身的开发，而还必须同时进行市政、公用基础设施、交通、信息、商贸、文化等等的开发。这样开发的结果不仅能唤醒长期沉睡着的旅游资源，发挥其应有的作用，而且项目本身也将成为一个良好的旅游度假景点。就象前面所提到的清水湾康乐城，它地处离昆山18公里、离苏州45公里、离上海65公里、位于淀山湖一侧的一个占地408亩的小岛上。尽管它四周环水，面对浩淼宽广的淀山湖，具有得天独厚的旅游度假的良好基础条件，但如果这里不进行综合性的房地产开发，既没有可供人们居住的宾馆别墅，也没能提供餐饮的美食中心，更没有直达这里的便利交通，这块美丽的土地，永远只能作耕种庄稼之用。
其三是单纯的景观住宅或旅游服务建筑设施的开发建设项目。这类项目，一般是在已经开发建成的旅游城市或旅游风景区周围，为进一步开发完善旅游服务设施，充分发挥旅游城市或旅游风景区作用和效力而实施的房地产开发项目，这种项目带有拾遗补缺的性质，故更应该服从已制定的旅游城市或旅游区总体规划。
成功的项目可完善旅游设施，推动旅游发展，同时取得较好的开发经济效益，反之不但得不到应有的经济利益，还会破坏旅游城市和旅游区的整体效益和特色环境。
（二）旅游房地产项目建筑工程的构成
旅游房地产项目的建筑工程有住宅建筑、公共建筑、基础设施建筑和环境小品等构成。
住宅建筑一般以别墅公寓为主，旅游房地产作为房地产开发项目中档次比较高的开发项目，其主要消费对象是经济条件比较好的阶层和旅游度假人员，因此无论建筑标准、环境布置都应较一般住宅来得高级些。特别要注重起居空间的布局和装饰，营造一种豪华和温馨的氛围，才能给人们一种休闲享受的感觉，所以作为旅游房地产项目对建造一般的高层或多层住宅要加以控制。
公共建筑应根据旅游房地产项目的功能定位的需要进行建造。如果是单纯的住宅型的项目，则应配备可供住宅用户集会交际和活动的会所（即社区活动中心）以及必要的商业网点等，如开发项目附近的建成区内无可供共用的中小学、幼托、医院的，根据项目的规模，必要时应按规划要求配置建设一定比例的公益性公建。如果是居住型与经营型相结合的成片旅游房地产开发，则除了大型公建可依靠附近建成区已建公建外，一般应自行配套建设，特别是具有项目主题服务功能的公用建筑，更应该具有体现主题功能特色的平面、立体布局和结构要求。
基础设施建筑，主要是指有关市政、公用基础设施配套的地面附属建筑，如变电站、水泵房、雨、污水泵站、煤气整压站等，在布置和建设这类建筑时，要特别注意它们在总体布局中的位置，要尽可能布置在边缘隐蔽地区。最大限度地减少其噪音、异味等污染源。
其建筑外型要采取多种手段进行处理。使其看上去象一个装饰小品建筑，与整个开发区的建筑形式相协调一致。
园林绿化是旅游房地产开发项目的重要组成部分，特别要下功夫设计和建设，绿化环境建设搞好了，能极大提高旅游房地产开发项目的品位和效果，反之会破坏其项目的整体协调性，成了项目的败笔。
三、旅游房地产项目的建筑规划设计的原则
既然旅游房地产项目是一项区别于一般房地产项目的建筑工程，那么它应有其自身遵循的规划设计原则。
旅游房地产项目的规划设计要根据项目前期策划定位的要求，服从旅游城市或旅游风景区总体规划和发展需要，结合当地具体的社会、自然、环境条件，综合考虑公共设施，内外交通、环卫环保、技术经济、行政管理条件和旅客、居民的生活习惯等因素，合理使用土地，科学功能分区和建筑布局。一切以人为本，进行建筑平面布置和立体构思，努力为各类旅游者和居民创造一个更为舒适、方便、卫生、安全、经济和优美的旅游、休闲、度假、居住的环境。为旅游城市或旅游区创造一个既系统协调又富于特色的组成部分，增添光彩夺目的一笔，以充分提高开发项目的经济、社会、环境效益。为此，在旅游房地产项目的规划设计中，具体要坚持以下原则：
（一）正确处理旅游风景区与旅游房地产开发区的关系
旅游城市的中心风景区或着名的旅游风景区是构成旅游城市和旅游风景区的个性和特点的主要因素，无论是自然风光，还是历史古迹都是国家和全体人民的珍贵财富，是对国内外全体游人开放的游览胜地，它反映了我们国家博大精深的文化历史底蕴和经济文化发展水平，因此是全局，是不容许影响和破坏的。旅游房地产项目是为旅游城市和旅游风景区服务的众多设施建设中的一个，即使规模最大的房地产项目，也只能为其中的一部分人直接服务，所以它还是局部，还是处于从属的地位。局部不能影响全局，更不能破坏全局。同时就旅游房地产项目自身的功能要求来说，无论是长期居住或临时居住，还是定点度假休闲，都需要有一个宁静、舒适、不受干扰的环境，应适当离开城市中心风景区或旅游风景区，而选择周边的海滨、湖区、河湾、山坡、溪泉等交通方便的地区开发建设，既能依靠旅游风景区品牌优势，又能创造形成开发区自身的特点。
到底旅游房地产项目在什么地方开发比较合适呢？这要根据不同旅游城市和旅游风景区的不同实际情况，应地制宜的规划布局，如果项目依托的风景区远离城市，而又缺少必要的生活居住设施，可选择在中心风景区的外围边区开发建设一些经营性旅游宾馆和综合性配套齐全的房地产开发项目，以解决来此旅游人员的居住生活问题；当风景区靠近城市或城镇的地区可选择在城市或城镇与风景区之间，开发建设居住型的旅游房地产项目。这样既能依托风景区提高房地产的品味和价值，又能依靠和利用城市或城镇建成的公建和基础设施配套条件，减少项目配套投资。
（二）创造舒适、宁静、安全、卫生、生态平衡的环境
人们至所以选择旅游房地产作为自己居住、休闲、度假的场所，就是想避开城市烦躁，享受美好的生活。因此旅游房地产就应该创造一个较高标准的舒适、宁静、安全、卫生、生态平衡的生活环境。用于居住的房屋应拥有比城市住宅更加良好的日照、通风条件，有宽敞、优雅的庭院绿化空间，提供适合不同年龄、不同消费能力、不同所需求的文化、商贸、通信、体育、医疗等活动设施。
旅游房地产项目应营造一个合理布局、配置科学、天人合一、生态平衡的自然环境，采取各种手段，防止各种废气、污水、噪音的污染和侵害，配置科学有效的防盗、防灾、防震、防火、防空等设施，做到安全、私密性强。同时，要做好开发区自身的三废处理工作，严防开发区产生的三废，污染自然环境，损害社会利益。
（三）总体布局灵活，建筑风格多样
