房地产税在美国地方政府财政中一直占有重要地位。早在1902年，房地产税收入就占地方财政收入的73％；到1992年，这个比重为40％。从1902年至1992年，房地产税在地方政府财政中的地位有很大变化。1902年，房地产税收入占州政府收入的45％，占州和地方政府收入的68％，占国家、州和地方政府总收入的45％。而到1992年，房地产税收入所占比重分别下降至1.2％、18％和8％。在美国公共财政发展的早期阶段，房地产税是美国州政府收入的主要来源。但到19世纪30年代后期，特别是东部各州，房地产税的重要性大大下降。在中期阶段，由于限制发行公债，州对房地产税的依赖度又增加。直到19世纪末，房地产税都是州和地方收入的主要来源。在发展的第三阶段，各州开始开征新的税种，如汽油税、销售税和所得税，房地产税在州政府总收入的比重下降。房地产税的变化趋势是房地产税本身作用的结果，也是各级政府间职能的转变以及新的收入来源的发展造成的。尽管如此，房地产税一直是地方政府财政的重要组成部分。其原因是地方政府能够以较低的成本征收房地产税，能够更好地确定政府投资的获益对象，从而更有针对性地制定有利于缴纳税收的纳税人的政策，能将纳税人和受益人对应，这给予地方政府使用房地产税的特殊优势。因此，房地产税在美国一直是并在将来也会是地方政府自给收入的主要来源。
二、成都市财政收支的变化运行状况
（一）成都市财政收入的变化（1978－2011）
成都市1994-2011年的财政收入情况。
自1994年实行分税制以来，成都市的财政收入总额一直以平均每年23.43％左右的速度稳步增长。1994年，由于分税制的实行，财政收入增长幅度达到了35.9％；2008年，由于金融危机、自然灾害等影响，增长速度放慢；2010年，成都市的财政收入总额达到了20222972万元，比2009年相比增长了58.1％。
（二）成都市地方财政收入的变化（1999－2011）
成都市1999年－2011年的地方财政收入情况，2000年成都市地方财政收入出现了负增长，之后一直保持增长趋势。其中，2007年和2010年，由于政府性基金收入分别增长了3.7倍和1.15倍，地方性财政收入出现大幅增加。至2011年，地方财政收入总额达到16195521万元，较1999年增长了24.6倍。
（三）成都市地方财政支出的变化（1999－2011）
成都市自1994年以来的财政支出情况。从变化趋势来看，成都市的财政支出一直保持稳步增长的趋势，平均增长幅度在24.4％左右；并且，财政支出规模已经超过了地方财政收入，使地方财政出现了赤字。2011年，成都市的财政支出总额达到了17942741万元，而同年的地方财政收入总额为16195521万元，赤字额为1747220万元。
（四）成都市财政赤字状况（1999－2011）
成都市近年来的财政赤字情况。从1999年以来成都市财政一直都存在着财政赤字现象，并且赤字额一直以较高的速度增长，尤其是2008年增长幅度达到了283.93％。
三、成都市房地产税收入状况及原因
（一）成都市房地产税收入状况
房地产税，从广义上看，是指以特定的房地产投资行为、房地产价值或数量为征税对象的税种，涉及土地使用权出让，房地产开发、转让等诸环节；从狭义上看，是指直接以房地产为征税对象的税种。广义的房地产税，包括建筑业营业税、企业所得税、个人所得税、契税、印花税、耕地占用税、房产税、城镇土地使用税、城市维护建设税、房产税、土地增值税这10种税（教育附加费）。狭义的房地产税主要有城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、土地增值税。在这些税种中，完全属于地方税的有契税、房产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税，其余的税属于中央和地方共享税。
2011年，房产税、城镇土地使用税和土地增值税的税收收入总额占财政收入的比重为2.46％，占地方财政收入的比重为3.45％。显然，房地产税并没有成为地方财政的主要收入来源。2007年以前，在房地产税中的主要税种是房产税，这一税收收入一直保持稳步增长，由1999年的20774万元上升到2007年的77052万元，尤其是2002年出现了快速增长的势头，收入为33139万元，比2001年增长了39.05％。土地增值税在1999至2001年之间一直保持着稳步增长的趋势。2002年开始，该税种的税收收入开始快速增长，该年土地增值税收入达到2104万元，比2001年增长了179.79％，并一直保持着快速增长的势头。2007年以后，房地产税中土地增值税的收入规模超过房产税，成为主体税种。其中，2010年土地增值税收入达到291931万元，较上年增加61%。城镇土地使用税近年来也一直呈现出稳步增长的势头，由1999年的3999万元增长到2011年的191555万元。其中，2008年城镇土地使用税实现了跨越式增长，实现收入169733万元，比上年增加了3.81倍。
（二）房地产税收入增长缓慢的原因
正如前文所述，分税制改革划分收入时，把税源稳定、税基广、容易征收的税种划给了中央，税源不稳、税基窄、征收难度大的税种划给了地方。在地方税中，营业税、城市维护建设税、企业所得税虽然是几个大的税种，但都不是独立的税种，而是不同程度地被肢解了。城市维护建设税是为了加快城市建设与发展而开征的，专门用于城市建设，专款专用，具有明显的地方税特征。然而，它本身并无特定的征税对象，是以纳税人实际缴纳的增值税、消费税和营业税的税额为计税依据，实际上是一种附加税，没有体现出它的主体税种的特点，并且只限于在城市、县城、建制镇和工矿区开征。其次，税种老化，收入弹性差。房产税是以房屋为征税对象向产权所有人征收的一种税，只对商业用途的房产征税，其计税依据是房产原值或租金收入。城镇土地使用税是指在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据，按税法规定的税额计算征收的一种税。耕地占用税是以占用耕地建房或从事其他非农业建设用地为课税对象，实行从量计征的地区差别定额税率，一次性课征。由此可见，这几种税与经济增长的关联度不强，其税基不能随着经济发展和物价水平的提高而扩大，尤其是近几年，房价和地价大幅度地上涨，与此相关的税收却维持原来的水平，收入弹性差。这不利于稳定和壮大地方财力，不利于调动地方发展经济、开辟财源的积极性。第三，无特定的支出对象。房地产税具有明显的地方税特点。从国际经验来看，房地产税一般用于特定的支出项目，来发展当地经济、提供地方公共品，还有助于提高地方政府的财政效率和服务质量。我国也有类似的规定，如城市维护建设税要专门用于城市建设，耕地占用税实行列收列支、专款专用。在实际操作中，房地产税完全纳入各级政府的预算收入范围，并没有明确特定的支出项目，也没有与地方公共品的供给挂钩。这样，一方面，地方政府用于城市维护和建设的资金短缺，不能提供让当地居民满意的公共品。1999年，与房地产密切相关的城市维护建设税、房产税、印花税、城镇土地使用税、土地增值税税收收入共计7.001亿元，占当年城市维护费及建设资金支出的39.8%； 2010年，这五种税税收收入共计9.79亿元，占当年城市维护费及建设资金支出的25.9%，缺口越来越大了。另一方面，单位和个人缴纳了税收，也不能明白清楚地享受到政府提供的公共品和服务的好处，不利于人民对政府的监督、约束。
成都市1999－2011年的税收情况。税收收入是成都市财政收入的主要来源，2004年以前，税收占地方财政收入的比重达到90％以上，并且税收占财政收入的比重基本上是稳步增长的，到2003年，税收收入占财政收入的比重达到了96.08％。由此可见，税收收入在财政收入中已经占据了绝对地位。2004年以后，虽然税收对财政收入的贡献率降低，但多数年份仍保持在60%以上。税收对财政收入的贡献中，主要收入都来自增值税、营业税、所得税和消费税。增值税是比重最高的税种，最高时比重达到了40％左右；但近年来有逐渐下降的趋势，2011年最低降到了22％。其次是营业税，占税收收入总额的20％左右，近年来也有逐年下降的趋势，2007年营业税占税收收入的比重为23.04％，2011年这一比重为20.51％。所得税中主要收入来自企业所得税，近年来占税收收入总额的比重保持在17％左右，并且这一税种有稳步增长的趋势，2011年最高达到了19.276％。个人所得税也以较快的速度逐年增长，由1999年的2.94％增长到2011年的6.5％。
1999到2011年成都市城市维护费及建设资金支出的情况，主要包括了城市公共设施、公用事业、城市住宅建设、环境保护和城市水资源建设等方面的支出，这些支出总额大约占成都市财政支出总额的30％左右，并且有逐渐上升的趋势。
四、房地产税收入测算：以成都市为例
笔者设想，合并现行的房产税、耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税，开征统一的不动产税。对于城市房地产，无论是从事经营性的，还是非经营性的，都要纳入不动产税的征税范围。笔者假定房地产税改革只是导致房地产的税收发生变化，而其他财政收入和税收收入不发生变化。由于中国还没有建立完整的房地产登记和信息系统，不能给不动产税率的设计提供充分的信息。国务院发展研究中心的研究表明，税率范围可以设定在0.3%～0.8%之间。现行的房产税税率是房产余值的1.2%，本着财政收入和税负基本不变的原则，考虑到经营性企业缴纳的耕地占用税、城镇土地使用税，土地增值税和房产税的合并，笔者估算了不动产税率为0.3%、0.8%、1.2%、2%的情况下不动产税的税收收入，着重分析了不动产税率为2%时的不动产税税收收入，并与现行的财政赤字和城市维护建设支出进行了比较。
根据《四川统计年鉴》上的成都市历年全社会房屋建筑情况的统计资料（1978年－2012年）、房地产开发销售情况中的商品房销售总额（1995年－2012年）以及成都市房管局提供的成都市房产面积（存量），笔者以现行的市场价格对不同年份的房产价值进行了评估，成都市1999年以前的房产存量现行评估价值为30757286万元，1999年至2011年每年新增房产的现行价值分别为961903万元、1181298万元、1971089万元、2543694万元、2864631万元、3577614万元、3725313万元、4511354万元、8879745万元、3790650万元、12529660万元、10084100万元和9139608万元。
把实际取得的财政收入或税收收入减去实际取得的房产税和城镇土地使用税的收入，再加上估算的不动产税收入，就得到调整后的成都市财政收入或税收收入。
根据前面的数据分析可知：第一，对所有的房产征税，以房产的市场价值为税基所征得的不动产税收入比现行的房地产税收收入多得多。如果将调整后的地方财政收入与成都市实际的财政支出相比较就会发现，虽然随着房地产价值的增长，不动产税收也会出现自然增长，但按照原有的房产税税率或更低的税率征税仍然无法满足政府一般预算支出的要求，特别是2008年以后，由于预算支出的大幅增长，财政依然存在赤字。而当税率为2%时，不动产税才可以比较好地满足财政资金的需要。这就意味着在现阶段征收一个税率合适的不动产税可以使市级财政走出收不抵支的困境。第二，虽然估算的不动产税收入逐年在增加，对地方政府财政收入和税收收入的贡献比改革前大大增加，但与发达国家相比，仍存在很大差距。根据OECD组织1994年的资料，不动产税是多数发达国家地方税收的主要来源，如不动产税占美国地方政府税收收入的75.8%， 加拿大占82.6%，澳大利亚占99.6%，英国占95.6%。而估算的不动产税在成都市税收收入的比重最高时都不到40%。从目前的情况来看，不动产税还不能成为我国地方政府的主要收入来源。第三，根据不动产税的“受益”性质，不动产税的收入用于地方基础设施建设能够提升当地居民的生活质量，也有助于提高当地房产的价值，为地方政府提供稳定的收入来源。笔者发现，在基础设施建设支出规模较小的情况下，估算的不动产税收入基本能够满足地方政府用于基础设施建设方面的支出，不动产税收除支付基础设施建设外还有节余，可用于其他财政支出；即使在基础建设支出开支较大的年份，开征不动产税，也可以在一定程度上解决地方财政基础设施建设资金的困难，避免地方政府过分依赖土地收入而带来的财政风险。第四，在现行税收体制下，不动产税占地方财政收入和税收收入的比重不稳定。我国的税收体制一直是以流转税作为主体税种，增值税收入占整个税收收入的一半左右，尤其是近几年，税收收入的增长速度大大超过GDP的增长速度。尽管不动产税的收入也在增长，但其增长的速度远低于增值税的增长速度。这也说明了要使不动产税成为我国地方政府的主体税种，除了进行房地产税收的改革外，还要进行税收结构的调整，使以间接税为主体的税收体制转变成为以直接税为主体的税收体制。
###第三 我国房地产税的税制要素设计
一、我国房地产税改革的思路
按照新时期税制改革“简税制，宽税基，低税率，严征管”的原则和“分步实施”的要求，房地产税的改革要简单明了、渐进推行，近期应改革现行房地产税中不合理的部分，完善现行的房地产税制；中远期目标是改革和完善税收体制、财政体制，使之与社会主义市场经济体制更加适应。根据房地产税改革的预期目标，近期房地产税改革应包括以下内容。
（一）建立新的房地产税收体系
