房地产是一种非常重要的投资工具，它适合富裕人士进行投资。本章将主要对住房投资进行介绍。
房地产概述
【一】房地产的概念
房地产是指土地、建筑物和附着在土地、建筑物上不可分离的部分，包括物质实体和依托于物质实体的权益。房地产是房产和地产的总称。
【二】房产和地产的关系
1.房产
房产是指各种明确了权属关系的房屋和与之相连的建筑物。
2.地产
地产是指明确了土地所有权的土地。我国的地产是指有期限的土地使用权。
3.房产和地产的关系
房产和地产之间存在着客观的、必然的联系，主要表现在下列3个方面：
●从实物形态来看，房产和地产不可分割。
●从价格构成来看，房产价格包含地产价格。
●从权属关系来看，房产所有权和地产所有权是紧密联系在一起的。
【三】房地产投资的特点
房地产作为一种投资工具，它具有下列特点：
1.既是消费品，又是投资品
自住房既是消费品，同时也是投资品。
2.既有投资价值，又有使用价值
房地产在升值的同时，又可以用来居住、办公。
3.位置固定，不可移动
房地产由于其位置固定，又被称为不动产。
4.投资标的的有形性
房地产是看得见、摸得着的投资品。
5.具备长期升值潜力，可以抵御通货膨胀
由于土地资源的稀缺性，使得房地产具备长期的增值潜力，可以抵御通货膨胀。
6.投资需要的资金量大
投资房地产需要的资金量很大，少??几十万元，多则几百万元、上千万元。
7.流动性较差
房地产的流动性较差，投资人欲将房地产变现，远比出售股票和基金困难得多。
8.地域之间的价格差异大
房地产的地域性很强，不同城市、同一城市的不同地段的房地产价格都会存在差异。
9.产权的期限性
房地产的产权具有期限性，住宅有70年的使用权，而商业用房只有40年的使用权。
10.维护成本较高
投资房地产，每年都要缴纳物业费、供暖费，如果今后开征物业税，则会进一步增加投资人的负担。
【四】房地产价格的影响因素
房地产价格的影响因素主要有下列12种：
1.自住房的需求
随着我国城市化进程的加快，越来越多的人口涌入城市，增加了人们对自住房的需求；随着家庭的裂变，子女独立生活后，也会增加自住房的需求；随着离婚率的增加，也会增加自住房的需求。
2.投资的需求
随着人们生活越来越富裕，更多的人加入到房地产投资者的队伍中来，投资性房地产的需求不断增加。
3.就业率
随着就业人数的增加，人们的实际收入将会增加，进而对房地产的需求会增加。
4.通货膨胀
从近百年国际上许多国家的发展来看，投资房地产是抵御通货膨胀的一个良好手段。
5.利率水平
较低的利率水平会刺激更多的人贷款购买房地产，而较高的利率水平会抑制人们的购房行为。
6.人民币汇率
人民币汇率的升值会带动房地产价格的上涨。
7.政府的政策
房地产是国民经济的重要组成部分，政府的政策，诸如土地供应政策、房地产税收政策等，都会对房地产的价格产生重要的影响。
8.建设成本
水泥、钢铁、建筑材料的价格，人员的工资水平，都会影响房地产的建设成本，进而影响房地产的价格。
9.建筑设计和施工质量
建筑设计的新颖和高质量的施工，都会带动房地产价格的上升。
10.房地产的租金
如果住房租金上涨，会刺激租房者贷款购买房产，因为他们会发现租房成本和贷款成本相近；如果住房租金下降，他们就会继续租房并观望。
11.不同城市房地产价格差异
不同城市房地产价格差异的原因主要有下列4点：
【1】不同规模城市的经济发展水平存在差异。
【2】不同规模城市的居民消费水平、消费观念存在差异。
【3】不同规模城市的房地产受政策影响的程度不同。
【4】不同规模城市的政治地位不同。
12.同一城市中的房地产价格差异
在同一城市中，造成房地产价格差异的主要原因有下列6点：
【1】距离市中心的远近。
【2】交通便利程度。
【3】社区环境。
【4】物业管理水平的高低。
【5】生活的便利程度。
【6】子女教育的便利程度。
【五】买房还是租房
买房还是租房，这是没有自住房的人们经常提出的问题。下面，就让我们看看它们各自的利弊：
1.买房的利弊
【1】买房的好处。
●房地产是抵御通货膨胀的良好武器，可以使自己的资产保值增值。
●给人们带来内心的安宁和安全感。
●是家庭稳定、事业成功的标志。
●拥有固定资产财富。
●可以传承给子女。
【2】买房的弊端。
买房唯一的弊端是：如果是贷款买房，一旦买房人的收入下降或贷款利率持续上升，买房人就会面临很大的还款压力，甚至陷入财务困境。
2.租房的利弊
【1】租房的好处。
●可以根据自己的收入变化租房。
●可以根据自己的工作地点变化租房。
●可以将节省下来的钱用做其他高收益的投资，比如投资股票和基金。
●不必承受偿还贷款的压力。
【2】租房的弊端。
●经常搬家，居无定所。
●缺乏安全感和成就感。
●长期的租金支出。
如果你能支付房屋的首付款，能承担房屋的装修费用，能购买家具和电器，并且每个月的月供不超过你月收入的30%，你就应该买房，房产在给你带来安全感的同时，还可以使你成为有产阶层。
购买一手房
购买一手房是指买房人从房地产开发商手中直接购买拥有产权的全新商品房。下面，我们仅就购房人在购买一手房过程中所涉及的若干问题进行扼要的阐述。
【一】购房目的和考虑因素
购房时，人们会考虑到很多的因素，比如价格、地段、交通便利程度、户型、环境、物业管理等。但是，一个楼盘很难在各个方面都很完美，总会存在着某些缺憾。因此，购房人要根据自己的购房目的，权衡利弊后作出决定。
所谓购房目的，就是你为什么要买房，或者说你买房是做什么用。大多数人的购房目的主要是自住或投资。明确了购房目的，你就需要对购房的诸多因素全面考虑，尔后进行取舍。
1.自住
对于大多数人来说，买一套属于自己的住房是人生中很重要的一件事，拥有自己的住房可以使自己和家人具有安全感和归属感。即使同样是自住，不同的人还是有不同的目的，比如有的人购房是为了过渡居住，有的人购房是为了改善居住条件，有的人购房是为了方便孩子上学，有的人购房是为了商住两用。不同的购房目的，会导致不同的关注重点。下面，我们就不同的购房目的分别进行说明。
【1】为了过渡居住。所谓过渡居住是指购房人购房是为了解决阶段性的居住问题，而不是为了长久居住。以过渡居住为目的的购房人主要是年轻人，比如为了结婚而购房。
以过渡居住为目的进行购房，价格往往是购房人考虑的重点，其次是交通便利程度。通常情况下，首次购房的年轻人可选择总价较低、交通便利的小户型住房。
【2】为了改善居住条件。中年人在具备了一定的经济基础后，大多会选择换房，以改善生活条件，提高生活质量。这时，价格已经不是唯一重要的条件，购房人应综合考虑交通便利程度、社区品质、户型、物业管理等因素。通常情况下，购房人可选择社区品质高、交通便利的中大户型住房。
【3】为了解决子女的教育问题。人们都希望自己的孩子能受到良好的教育，能就读于教育质量高的小学、中学，为今后上重点大学创造条件。因此，以方便孩子上学为目的的购房人应优先考虑楼盘所在区域的教育资源问题，比如是否有知名的小学、中学等，自己所购的住房是否属于“学区房”。
【4】为了商住两用。为了商住两用的购房人，不但要考虑房子能满足居住需求，还要能够满足办公需求。一般要求房屋内要有一个较大的“厅”，便于办公，居住部分和办公部分要有一定的间隔。为了方便客户到访，要求所在的楼盘交通便利、停车方便。
2.投资
房地产是一种很重要的投资工具。很多人购房以投资获利为目的。具体来说有以下两种情况：
【1】通过出售获利。投资购房用于出售，就是“炒房”，即通过低价买入，高价卖出，获取买卖的差价。对于以“炒房”为目的的购房人来说，楼盘的升值潜力是最为重要的因素，影响升值潜力的因素很多，其中最重要的因素是“位置”，“位置”是影响房价的决定因素。此外，还要关注楼盘所在区域的市政规划前景，比如有些本来偏远的地段，由于政府部门的搬迁、地铁的修建、学校的搬迁等原因，突然由“冷门”楼盘变成“热门”楼盘，身价倍增。
【2】通过出租获利。购房投资用于出租属于长期投资行为，是通过出租住房的租金收入获取投资收益。对于以出租为购房目的的购房人来说，需要考虑的最重要的因素是区位和交通，比如办公楼集中的地段、高等院校集中的地区、地铁沿线的楼盘等，这些地段的住房不但容易出租，而且租金相对较高。
【二】购买能力评估
对于大多数人来说，购房是一笔巨大的开支。因此，在购房之前，购房人需要为自己拟订一个详细的财务计划。总的来说，购房应该量力而行，不要盲目追求“一步到位”，从而给自己造成沉重的财务负担。
1.购房的各种费用
这里，先来说明购房的费用支出，见表5.1。
表5.1 购房费用明细表
2.评估自己的购房能力
评估自己的购房能力需要从下列3个方面入手：
【1】计算首付能力。计算自己的首付能力时，应该包括表5.1中列明的所有费用，加上房屋的装修费用，因为你不可能住在毛坯房子里。
【2】计算月供能力。如果你是贷款购房，你每月的月供应该控制在你月收入的30%左右，因为你不但要考虑到贷款利率上升的因素，还要考虑到你收入减少的因素。此外，你在贷款购房时，最好预留出一年的按揭款。
【3】计算养房能力。养房的成本包括物业费、供暖费、24小时热水费，如果你购买的房子距离上班地点很远，你还要考虑到交通费用。
仔细计算自己的购房能力是非常重要的，这样会使你理性购房，避免自己陷入财务泥潭，成为“房奴”。
【三】购房过程中应当关注的问题
1.楼盘信息的收集
